Resztówka po wywłaszczeniu pod drogę – wykup pozostałej części i odszkodowanie

Na czym polega resztówka po wywłaszczeniu pod drogę

W opisanej sytuacji kluczowy jest art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Przepis stanowi, że jeżeli przejęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi jest obowiązany do nabycia tej części na wniosek właściciela albo użytkownika wieczystego.

To właśnie ta pozostała, nieprzydatna część nieruchomości jest w praktyce nazywana „resztówką”. Nie chodzi więc o dodatkowe odszkodowanie wypłacane automatycznie w tej samej decyzji, lecz o odrębne roszczenie o wykup tej pozostałości.

Podstawą przejęcia gruntu pod drogę jest zwykle decyzja ZRID. Zgodnie z art. 12 ust. 4 powołanej ustawy nieruchomości lub ich części wskazane w decyzji stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa albo właściwej jednostki samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna.

Czy resztówka jest rozpatrywana w decyzji odszkodowawczej

Co do zasady nie. Decyzja ustalająca odszkodowanie wydawana na podstawie art. 12 ust. 4a i 4b specustawy drogowej dotyczy nieruchomości albo jej części przejętej z mocy prawa pod drogę. Do ustalenia wysokości i wypłaty tego odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, co wynika z art. 12 ust. 5 specustawy.

Natomiast roszczenie z art. 13 ust. 3 specustawy dotyczy już części, która nie została przejęta pod drogę, ale po odcięciu fragmentu nieruchomości przestała nadawać się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele. Z tego powodu brak ujęcia tej kwestii w decyzji odszkodowawczej nie przesądza jeszcze, że roszczenie wygasło.

W praktyce rzeczoznawca majątkowy i organ odszkodowawczy wyceniają to, co zostało przejęte pod inwestycję. Wykup resztówki wymaga odrębnego wystąpienia do zarządcy drogi.

Jaki charakter ma roszczenie o wykup resztówki

To bardzo ważne: roszczenie z art. 13 ust. 3 specustawy drogowej ma charakter cywilnoprawny. Oznacza to, że nie jest to klasyczna sprawa administracyjna rozstrzygana decyzją wójta, burmistrza, starosty czy wojewody.

Taki kierunek wynika z utrwalonego orzecznictwa. Istotne znaczenie ma w szczególności uchwała Sądu Najwyższego z 11 września 2013 r., sygn. III CZP 35/13, w której przyjęto, że roszczenie o nabycie pozostałej części nieruchomości na podstawie art. 13 ust. 3 specustawy drogowej dochodzone jest na drodze cywilnej. Podobnie wypowiadały się wcześniej sądy administracyjne, wskazując, że spór o wykup resztówki nie jest rozpoznawany w trybie Kodeksu postępowania administracyjnego.

To oznacza, że odmowne pismo gminy nie zamyka sprawy. Jeżeli zarządca drogi nie chce dobrowolnie nabyć resztówki, właściciel może wystąpić do sądu powszechnego z pozwem o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli albo z innym adekwatnym roszczeniem, zależnie od stanu faktycznego.

Kiedy pozostała część nieruchomości „nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania”

Tego nie ocenia się abstrakcyjnie. Trzeba wykazać, że po przejęciu części gruntu nie da się już prawidłowo korzystać z pozostałej części na dotychczasowe cele. Chodzi o cele faktyczne i zgodne z prawem, jakie nieruchomość spełniała przed wywłaszczeniem.

Pomocniczo znaczenie ma tu także art. 113 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który przewiduje analogiczne rozwiązanie przy częściowym wywłaszczeniu. W orzecznictwie przyjmuje się, że należy badać związek przyczynowy między odjęciem części nieruchomości a utratą przydatności części pozostałej.

W praktyce mogą przemawiać za tym między innymi:

• utrata dostępu do drogi publicznej albo racjonalnego dojazdu,
• niemożność dalszego legalnego korzystania z budynku po odcięciu części działki,
• pozostawienie budynku w stanie technicznie lub funkcjonalnie bezużytecznym,
• utrata możliwości dalszego wykorzystania gospodarczego zgodnie z wcześniejszym sposobem używania.

Sama obniżka wygody korzystania z działki nie zawsze wystarczy. Potrzebne są konkretne argumenty i najlepiej materiał dowodowy: mapa podziału, decyzja ZRID, decyzja odszkodowawcza, dokumentacja fotograficzna, opinia techniczna lub prywatna ekspertyza rzeczoznawcy.

Czy brak odwołania od decyzji odszkodowawczej przekreśla roszczenie

Nie musi. Jeżeli roszczenie dotyczy wykupu resztówki z art. 13 ust. 3 specustawy, to jest to roszczenie odrębne od odszkodowania za część przejętą pod drogę. Sam fakt, że właściciel nie zaskarżył decyzji ustalającej odszkodowanie za część przejętą, nie wyklucza automatycznie dochodzenia wykupu pozostałej części.

Inaczej może być, jeżeli ktoś chce podważać samą wysokość odszkodowania za składniki już objęte decyzją. Wtedy znaczenie ma to, czy decyzja jest ostateczna oraz czy zachodzą nadzwyczajne tryby wzruszenia decyzji. To jednak jest inny problem niż wykup resztówki.

W opisanym stanie faktycznym trzeba więc rozdzielić dwie kwestie:

Czy można żądać czegoś za pozostałość budynku gospodarczego

Tak, ale trzeba dobrze ustalić podstawę roszczenia. Jeżeli część budynku została objęta przejęciem i za tę część wypłacono odszkodowanie, to co do pozostałości budynku trzeba odpowiedzieć na pytanie, czy:

• pozostała część budynku stała się bezużyteczna wskutek samego odjęcia części nieruchomości i powinna być objęta roszczeniem o wykup resztówki,
• czy też doszło do odrębnej szkody polegającej na rozebraniu albo zniszczeniu pozostałej części budynku przez inwestora, wykonawcę albo gminę.

Jeżeli garaż czy budynek gospodarczy po przecięciu działki albo obiektu nie nadawał się już do normalnego korzystania, argument o braku przydatności może wzmacniać roszczenie z art. 13 ust. 3 specustawy. Jeżeli natomiast urząd gminy rozebrał pozostałość budynku, trzeba sprawdzić, na jakiej podstawie to zrobił, czy była odrębna decyzja, protokół rozbiórki, uzgodnienie, dokumentacja robót i kto faktycznie był inwestorem.

W takim wariancie możliwe jest także dochodzenie odszkodowania na zasadach cywilnych, ale podstawa prawna zależy od konkretów. W grę może wchodzić odpowiedzialność deliktowa z art. 415 Kodeksu cywilnego, a w niektórych sytuacjach odpowiedzialność za niezgodne z prawem wykonywanie władzy publicznej z art. 417 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli szkoda wynika z legalnego działania inwestycyjnego, trzeba bardzo ostrożnie dobrać konstrukcję roszczenia.

Co praktycznie zrobić krok po kroku

Najbezpieczniejsza kolejność działań jest następująca:

1. Zebrać dokumenty – decyzję ZRID, decyzję odszkodowawczą, mapy z podziałem, operat szacunkowy, pismo odmowne gminy, zdjęcia budynku przed i po inwestycji, dokumenty dotyczące rozbiórki.
2. Złożyć do zarządcy drogi formalne wezwanie do wykupu resztówki z powołaniem na art. 13 ust. 3 specustawy drogowej. Trzeba opisać, dlaczego pozostała część nieruchomości nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele.
3. Wskazać także skutki dla budynku – że pozostałość budynku gospodarczego utraciła funkcjonalność albo została rozebrana, a więc nie można korzystać z nieruchomości tak jak wcześniej.
4. Wyznaczyć termin na odpowiedź, np. 14 dni lub 21 dni, oraz zapowiedzieć skierowanie sprawy na drogę sądową.
5. Rozważyć prywatną opinię rzeczoznawcy albo inżyniera budownictwa, która pokaże, że pozostała część działki lub budynku nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania.
6. W razie odmowy wnieść pozew cywilny przeciwko właściwemu podmiotowi, zwykle jednostce samorządu terytorialnego albo Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez właściwy organ – zależnie od kategorii drogi i inwestora.

W sprawie budynku warto dodatkowo ocenić, czy w pozwie łączyć roszczenie o wykup resztówki z roszczeniem odszkodowawczym, czy dochodzić ich oddzielnie. To zależy od dokumentów i tego, czy oba żądania mają wspólną podstawę faktyczną.

Jakie dowody są najważniejsze

W sprawach o resztówkę decydują zwykle nie same pisma urzędowe, ale dowody pokazujące realną nieprzydatność nieruchomości po podziale. Najczęściej przydatne są:

• mapa z liniami rozgraniczającymi teren inwestycji,
• operat szacunkowy sporządzony dla decyzji odszkodowawczej,
• dokumentacja geodezyjna i fotograficzna,
• opinia techniczna o stanie i funkcjonalności budynku po częściowym zajęciu,
• dokumenty potwierdzające rozbiórkę lub usunięcie pozostałości budynku,
• dowody wcześniejszego sposobu korzystania z nieruchomości.

W postępowaniu sądowym bardzo często potrzebna będzie opinia biegłego sądowego. To ona może przesądzić, czy resztówka rzeczywiście utraciła przydatność i jaka była jej wartość.

FAQ

Czy resztówka to zawsze dodatkowe odszkodowanie?

Nie. Najczęściej chodzi o roszczenie o wykup pozostałej części nieruchomości na podstawie art. 13 ust. 3 specustawy drogowej, a nie o automatyczną dopłatę w decyzji odszkodowawczej.

Czy trzeba było odwołać się od decyzji odszkodowawczej?

Jeżeli chce Pan kwestionować wysokość odszkodowania za część przejętą, odwołanie miało znaczenie. Jeżeli jednak chodzi o wykup resztówki, jest to odrębne roszczenie cywilne i brak odwołania nie zamyka automatycznie tej drogi.

Do kogo kierować żądanie wykupu?

Do właściwego zarządcy drogi, bo to on zgodnie z art. 13 ust. 3 specustawy jest obowiązany do nabycia resztówki w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego.

Czy odmowne pismo wójta kończy sprawę?

Nie. Jeżeli zarządca drogi odmawia wykupu, roszczenia można dochodzić przed sądem cywilnym. Samo pismo odmowne nie zastępuje wyroku i nie przekreśla prawa do dochodzenia roszczenia.

Czy można dochodzić roszczeń za budynek, którego już nie ma?

Tak, ale trzeba ustalić, czy chodzi o skutek samego częściowego wywłaszczenia, czy o odrębną szkodę wynikłą z rozbiórki lub zniszczenia. Od tego zależy podstawa prawna i treść pozwu.

Źródła

• art. 11a ust. 1, art. 12 ust. 4, 4a, 4b i 5, art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
• art. 113 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• art. 415 i art. 417 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• uchwała Sądu Najwyższego z 11 września 2013 r., III CZP 35/13
• wyrok Sądu Najwyższego z 2 lutego 2012 r., II CSK 265/11