Notarialna zamiana nieruchomości między rodzeństwem

Na czym polega notarialna zamiana nieruchomości?

Umowa zamiany została uregulowana w art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Przez tę umowę każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie do przeniesienia własności innej rzeczy. Na podstawie art. 604 Kodeksu cywilnego do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

Jeżeli przedmiotem zamiany są nieruchomości, umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego, który wymaga aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości oraz dla umowy przenoszącej własność nieruchomości.

W praktyce przy zamianie domów między rodzeństwem notariusz przygotowuje jeden akt notarialny, w którym każda strona przenosi własność swojej nieruchomości na drugą stronę. Strony mogą ustalić zamianę bez dopłat albo z dopłatą, ale dla celów podatkowych i notarialnych trzeba podać realne wartości rynkowe obu nieruchomości.

Czy można zamienić same domy, jeżeli stoją na działkach?

Najpierw trzeba ustalić, co dokładnie jest przedmiotem własności. Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności, czyli grunty, a także budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na podstawie przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W typowej sytuacji dom jednorodzinny trwale związany z gruntem jest częścią składową nieruchomości gruntowej. Wynika to z art. 48 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że nie zamienia się samego domu bez gruntu, lecz nieruchomość gruntową zabudowaną domem.

Jeżeli każdy z braci jest właścicielem odrębnej działki ewidencyjnej lub odrębnej nieruchomości ujawnionej w księdze wieczystej, zamiana jest zwykle prostsza. Jeżeli natomiast oba domy stoją na jednej działce należącej do obu osób albo tylko do jednej z nich, sama zamiana budynków może nie być możliwa bez wcześniejszego uporządkowania stanu prawnego, np. podziału geodezyjnego, zniesienia współwłasności albo ustanowienia odrębnych praw. To zależy od treści księgi wieczystej, ewidencji gruntów i decyzji budowlanych.

Zamiana domu nieoddanego do użytkowania

Brak formalnego zakończenia budowy nie blokuje co do zasady przeniesienia własności nieruchomości. Należy jednak jasno opisać w akcie notarialnym stan budowy, stopień zaawansowania robót oraz dokumentację budowlaną przekazywaną drugiej stronie.

Jeżeli po zamianie nowy właściciel ma kontynuować budowę, istotne jest przeniesienie pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 40 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane organ administracji architektoniczno-budowlanej przenosi decyzję o pozwoleniu na budowę na rzecz innego podmiotu, jeżeli dotychczasowy adresat decyzji wyrazi zgodę, a nowy inwestor przyjmie wszystkie warunki decyzji i złoży oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zgodnie z art. 40 ust. 4 Prawa budowlanego zasady te stosuje się odpowiednio do praw i obowiązków wynikających ze zgłoszenia, wobec którego organ nie wniósł sprzeciwu.

Po zakończeniu budowy trzeba dopełnić obowiązków z art. 54 Prawa budowlanego, czyli zawiadomić organ nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, chyba że w danej sprawie wymagane jest pozwolenie na użytkowanie na podstawie art. 55 Prawa budowlanego. To, czy wystarczy zawiadomienie, czy potrzebna jest decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, zależy od rodzaju inwestycji i treści decyzji budowlanej.

Wartość nieruchomości i dopłaty przy zamianie

Strony mogą ustalić, że zamiana następuje bez dopłat, nawet jeżeli nieruchomości nie są identyczne. Z cywilnoprawnego punktu widzenia Kodeks cywilny nie nakazuje dopłaty przy każdej różnicy wartości. Trzeba jednak pamiętać, że podanie w akcie notarialnym wartości rażąco odbiegającej od wartości rynkowej może zostać zakwestionowane podatkowo.

W podatku PCC wartość rynkową określa się według art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, bez odliczania długów i ciężarów.

Jeżeli wartość podana przez strony nie odpowiada według organu podatkowego wartości rynkowej, zastosowanie może mieć art. 6 ust. 3 i 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Organ może wezwać strony do podwyższenia lub obniżenia wartości, a w razie sporu powołać biegłego. Jeżeli wartość określona przez biegłego różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii mogą obciążyć podatnika.

Jeżeli nieruchomości mają znacząco różną wartość, a strony chcą zamiany bez dopłat, warto omówić z notariuszem, czy czynność nie zawiera elementu nieodpłatnego przysporzenia. Przy rzeczywistej intencji darowania różnicy wartości mogą pojawić się skutki na gruncie ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. W relacji między rodzeństwem możliwe jest zwolnienie przewidziane w art. 4a tej ustawy, ale warunki zwolnienia zależą od sposobu dokonania i udokumentowania czynności.

PCC od zamiany nieruchomości

Umowa zamiany rzeczy i praw majątkowych podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy przy umowie zamiany powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, co wynika z art. 3 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 4 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie zamiany ciąży na stronach czynności. Jeżeli umowa jest zawierana w formie aktu notarialnego, notariusz jako płatnik pobiera PCC na podstawie art. 10 ust. 2 tej ustawy.

Podstawę opodatkowania przy zamianie określa art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

• przy zamianie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo podstawą jest różnica wartości rynkowych, zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. a tej ustawy,
• w pozostałych przypadkach podstawą jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek, zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. b tej ustawy.

Przy zamianie działek zabudowanych domami zastosowanie ma najczęściej art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka podatku dla nieruchomości wynosi 2% na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a tej ustawy.

PIT przy zamianie nieruchomości

Zamiana nieruchomości jest dla celów podatku dochodowego formą odpłatnego zbycia. Wynika to z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, który obejmuje odpłatne zbycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i jest dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przychód przy zamianie określa art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychodem u każdej ze stron jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Jeżeli wartość określona w umowie bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy może określić przychód według wartości rynkowej na podstawie art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy.

Podatek wynosi 19% podstawy obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochodem jest co do zasady różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a kosztami ustalonymi według art. 22 ust. 6c albo art. 22 ust. 6d tej ustawy, zależnie od tego, czy nieruchomość była nabyta odpłatnie, nieodpłatnie, czy też była budowana.

Jeżeli zamiana podlega rozliczeniu w PIT, zeznanie PIT-39 składa się do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym dokonano zamiany. Wynika to z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ulga mieszkaniowa przy zamianie

Jeżeli zamiana następuje przed upływem 5 lat, można rozważyć zwolnienie z PIT przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zwolnienie obejmuje dochód z odpłatnego zbycia w takiej części, w jakiej przychód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

W przypadku zamiany szczególne znaczenie ma art. 21 ust. 25 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten pozwala zaliczyć do wydatków na własne cele mieszkaniowe wartość otrzymanego w ramach zamiany budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo gruntu lub udziału w gruncie, jeżeli spełnione są warunki ustawowe.

Dodatkowo art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obejmuje wydatki na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części albo własnego lokalu mieszkalnego. Wydatki trzeba udokumentować, np. fakturami, umowami i dowodami zapłaty.

Nie każda zamiana automatycznie korzysta z ulgi. Nieruchomość otrzymana w zamian powinna służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Jeżeli ma być przeznaczona wyłącznie na wynajem, sprzedaż albo cele rekreacyjne, organy podatkowe mogą kwestionować zwolnienie.

Jakie dokumenty przygotować do notariusza?

Zakres dokumentów zależy od stanu prawnego nieruchomości, rodzaju budynku i treści księgi wieczystej. Najczęściej notariusz poprosi o:

• numery ksiąg wieczystych obu nieruchomości,
• podstawy nabycia, np. akty notarialne, postanowienia sądu, akty poświadczenia dziedziczenia,
• wypis z rejestru gruntów, a czasem także wyrys z mapy ewidencyjnej,
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo zaświadczenie o jego braku,
• zaświadczenie, czy nieruchomość znajduje się na obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefy Rewitalizacji, jeżeli notariusz uzna je za potrzebne,
• zaświadczenie dotyczące lasu, jeżeli działka może podlegać ograniczeniom z ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach,
• dokumenty budowlane, np. pozwolenie na budowę, zgłoszenie, projekt, dziennik budowy, decyzje zmieniające,
• zaświadczenia podatkowe lub spadkowo-darowiznowe, jeżeli nieruchomość była nabyta w spadku albo darowiźnie.

Przed wizytą warto przesłać notariuszowi skany dokumentów, aby sprawdził, czy dana zamiana wymaga dodatkowych zgód, zaświadczeń albo ujawnienia zmian w księdze wieczystej.

Procedura krok po kroku

1. Sprawdzenie stanu prawnego. Należy ustalić właścicieli, księgi wieczyste, obciążenia, służebności, hipoteki i zgodność danych z ewidencją gruntów.
2. Ustalenie przedmiotu zamiany. Trzeba potwierdzić, czy zamieniane są dwie odrębne nieruchomości, udziały w nieruchomości, czy konieczny jest wcześniejszy podział lub zniesienie współwłasności.
3. Ustalenie wartości rynkowych. Można posłużyć się własnym rozeznaniem, kosztorysami, cenami transakcyjnymi albo operatem rzeczoznawcy, zwłaszcza gdy wartości są sporne.
4. Ustalenie dopłat. Dopłata nie jest obowiązkowa, ale jeżeli ma wystąpić, powinna być jasno określona w akcie, wraz z terminem i sposobem zapłaty.
5. Przygotowanie dokumentów dla notariusza. Notariusz weryfikuje dokumenty i wylicza koszty, w tym taksę notarialną, opłaty sądowe oraz PCC.
6. Podpisanie aktu notarialnego. Notariusz pobiera należne podatki i składa wnioski wieczystoksięgowe, jeżeli akt zawiera takie wnioski.
7. Formalności po akcie. Przy budowie niezakończonej należy zadbać o przeniesienie pozwolenia na budowę albo praw ze zgłoszenia oraz późniejsze zakończenie budowy lub pozwolenie na użytkowanie.

FAQ

Czy zamiana nieruchomości między rodzeństwem jest darowizną?

Nie, typowa zamiana jest umową odpłatną z art. 603 Kodeksu cywilnego, ponieważ każda strona przenosi własność w zamian za inne świadczenie. Jeżeli jednak strony świadomie zaniżają wartość jednej nieruchomości albo rezygnują z dużej różnicy wartości z zamiarem przysporzenia majątku drugiej osobie, trzeba przeanalizować możliwy element darowizny.

Czy przy zamianie domów zawsze trzeba robić operat rzeczoznawcy?

Przepisy nie nakazują w każdej sprawie sporządzenia operatu. Warto go jednak rozważyć, gdy nieruchomości mają różny standard, różne położenie, niedokończoną budowę albo gdy strony chcą uniknąć sporu z organem podatkowym co do wartości rynkowej.

Czy dom nieoddany do użytkowania można zamienić u notariusza?

Tak, przeniesienie własności nieruchomości z budynkiem w budowie jest możliwe, jeżeli stan prawny nieruchomości pozwala na rozporządzenie nią. Trzeba jednak zadbać o dokumenty budowlane, przeniesienie pozwolenia na budowę albo praw ze zgłoszenia oraz późniejsze formalności z art. 54 albo art. 55 Prawa budowlanego.

Kto płaci PCC przy zamianie nieruchomości?

Przy umowie zamiany obowiązek podatkowy ciąży na stronach czynności zgodnie z art. 4 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Gdy umowa jest zawierana u notariusza, notariusz pobiera PCC jako płatnik na podstawie art. 10 ust. 2 tej ustawy.

Czy po 5 latach od nabycia trzeba płacić PIT od zamiany?

Jeżeli zamiana nie następuje w ramach działalności gospodarczej i dochodzi do niej po upływie 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie, przychód nie powstaje na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Datę trzeba oceniać osobno dla każdej strony.

Podsumowanie

Notarialna zamiana nieruchomości między rodzeństwem jest możliwa, ale wymaga wcześniejszego sprawdzenia, czy przedmiotem zamiany są odrębne nieruchomości, udziały, czy nieruchomość wymagająca podziału. Przy domach trwale związanych z gruntem zasadą jest zamiana działki zabudowanej, ponieważ art. 48 Kodeksu cywilnego wiąże budynek z gruntem.

Najważniejsze koszty podatkowe to PCC pobierany przez notariusza oraz ewentualny PIT, jeżeli zamiana następuje przed upływem 5 lat. W wielu sprawach można rozważyć ulgę mieszkaniową, ale jej zastosowanie zależy od celu nabycia nieruchomości i prawidłowego udokumentowania wydatków. Przy budowie niezakończonej trzeba dodatkowo zadbać o przeniesienie decyzji budowlanych i późniejsze zakończenie inwestycji.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 46, art. 48, art. 158, art. 603 i art. 604 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 19 ust. 2, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25, art. 30e i art. 45 ust. 1a pkt 3 - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
3. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 4 pkt 2, art. 6 ust. 1 pkt 2, art. 6 ust. 2-4, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a i art. 10 ust. 2 - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959
4. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w szczególności art. 40, art. 54 i art. 55 - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
5. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 4a - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207