Notarialna zamiana nieruchomości

Zamiana domów między rodzeństwem

W kwestii samej zamiany nieruchomości – to Państwo jako właściciele ustalacie tego zasady. Notariusz przyjmuje od Państwa informację, w jaki sposób chcecie Państwo to zrobić i przygotowuje stosowny akt notarialny. Stąd kwestia wartości i dopłat do różnic należy do Państwa. Jest możliwe, aby w akcie notarialnym zapisać różną wartość nieruchomości i ustalić, że zamiana nastąpi bez dopłat. Można zapisać, że różnica zostanie pokryta w pieniądzach. Jeśli chodzi o obmiary, to zapewne jesteście Państwo w posiadaniu dokumentacji dotyczącej rozmiarów działek, projektów budynków, więc na tej podstawie można ustalić wartość. Na pewno nie macie obowiązku dokonywania dodatkowych obmiarów czy dzielenia działek.

Podatek w przypadku zamiany nieruchomości

Problem zamiany nieruchomości należy jednak rozpatrywać na gruncie trzech podatków: od spadków i darowizn, od czynności cywilnoprawnych oraz podatku dochodowego od osób fizycznych. Ten pierwszy nie będzie miał zastosowania w tym miejscu. Podlega mu bowiem tylko „nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej tytułem:

1) dziedziczenia, zapisu zwykłego, dalszego zapisu, zapisu windykacyjnego, polecenia testamentowego;

2) darowizny, polecenia darczyńcy;

3) zasiedzenia;

4) nieodpłatnego zniesienia współwłasności;

5) zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu;

6) nieodpłatnej: renty, użytkowania oraz służebności”.

Z całą jednak pewnością Państwa umowa zamiany będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych, który to podatek zostanie pobrany przez notariusza przy zawarciu aktu notarialnego. Zgodnie z art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Obowiązek podatkowy ciąży na stronach umowy solidarnie. „Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie zamiany:

a) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu – różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali,

b) w pozostałych przypadkach – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek”.

U Państwa będzie to ten drugi przypadek, ponieważ mamy do czynienia nie z nieruchomością będącą lokalem mieszkaniowym, a nieruchomością zabudowaną budynkiem. Wysokość podatku wynosi 2%, a wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Sprowadza się to do tego w sumie, że będzie to wartość rynkowa Państwa nieruchomości, jaką podacie przy zawieraniu umowy, przy czym urząd skarbowy może tę wartość zweryfikować.

Podatek dochodowy od osób fizycznych

Jak już pisałam, Państwa działania mogą podlegać podatkowi dochodowemu od osób fizycznych. Zgodnie bowiem z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „źródłem przychodów do opodatkowania jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie”.

Sama czynność zamiany została opisana w Kodeksie cywilnym, gdzie wskazano, że „przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące sprzedaży”. Dlatego też zamiana dla prawa podatkowego to odpłatne zbycie nieruchomości.

W przypadku zamiany również mamy do czynienia z elementem odpłatnym, w zamian za jedną nieruchomość podatnik otrzymuje inną. Poprzez odpłatne zbycie rozumiemy przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Tym samym obejmuje ono swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, lecz także umowę zamiany. Aby dana czynność miała odpłatny charakter, nie musi jej towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. W rezultacie zamiana nieruchomości – podobnie jak sprzedaż – stanowi formę odpłatnego zbycia.

Zamiana nieruchomości jako forma odpłatnego zbycia

Zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym „przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przychodem jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami nabycia”. Tu będzie to ewentualna cena zakupu nieruchomości oraz udokumentowane koszty wybudowania budynku, który nie został jeszcze ukończony. De facto wartość do opodatkowania nie będzie wysoka, jak Pani widzi. Aby rozliczyć się z tego podatku, należy do 30 kwietnia następnego roku złożyć PIT-39.

Biorąc pod uwagę, że zamieniacie się Państwo niewykończonymi jeszcze budynkami (zakładam po informacji, że nie zostały oddane do użytku), po dokonaniu zamiany zapewne będzie Pani ponosiła koszty związane z wykończeniem. Stąd w mojej ocenie tutaj będzie do zastosowania tzw. ulga mieszkaniowa.

Zwolnienie z podatku

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy „z podatku są jednak zwolnione dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”. Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „do wydatków na własne cele mieszkaniowe zalicza się m.in. koszty budowy, rozbudowy, przebudowy lub remontu własnego budynku, lokalu mieszkalnego lub jego części, koszty rozbudowy, przebudowy, adaptacji na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego lub jego części”.

Przy składaniu PIT-39 od razu zaznacza się wartość ulgi mieszkaniowej, podatek wychodzi wówczas zazwyczaj zero, a po trzech latach, jeśli wydatków na własne cele mieszkaniowe nie poczyniono w zakładanej wysokości, dokonuje się korekty PIT-39 i płaci zaległy podatek, jeśli wyszedł z obliczeń.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959