Zmiana wartości nieruchomości w dziale spadku

Aktualna wartość nieruchomości w dziale spadku

W postępowaniu o dział spadku sąd nie powinien mechanicznie opierać spłat na wartości nieruchomości ustalonej kilka lat wcześniej. Zgodnie z art. 684 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego sąd ustala skład i wartość spadku ulegającego podziałowi. Jeżeli sprawa łączy dział spadku ze zniesieniem współwłasności, znaczenie mają także art. 210-212 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, które regulują żądanie zniesienia współwłasności, podział rzeczy oraz spłaty i dopłaty.

W praktyce spadkowej przyjmuje się, że dla rozliczeń działowych wartość składników majątku ustala się według cen możliwie aktualnych na czas orzekania. Wynika to z funkcji działu spadku: spłata ma odpowiadać realnej wartości udziału, a nie wartości historycznej, która mogła już stracić aktualność. Takie podejście jest spójne z uchwałą Sądu Najwyższego z 27 września 1974 r., sygn. III CZP 58/74, w której wskazano, że wartość przedmiotu działu ustala się według cen z chwili działu.

Jeżeli zatem od sporządzenia operatu upłynęły 3 lata, a uczestnicy wskazują na istotną zmianę cen rynkowych, sąd powinien rozważyć aktualizację wyceny. Samo twierdzenie uczestnika, że nieruchomość jest mniej warta, zwykle nie wystarczy, ponieważ ustalenie wartości rynkowej nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych w rozumieniu art. 278 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy to wnioskodawca musi udowodnić wyższą wartość nieruchomości?

Zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne. W postępowaniu cywilnym odpowiada temu art. 232 zdanie pierwsze Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. W postępowaniu nieprocesowym, takim jak dział spadku, przepisy o procesie stosuje się odpowiednio na podstawie art. 13 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli wnioskodawca twierdzi, że nieruchomość jest warta więcej niż wynika z aktualnych realiów rynkowych albo stanowiska pozostałych uczestników, powinien wskazać dowody na poparcie swojego stanowiska. Może to być wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, prywatna wycena jako dokument prywatny albo odniesienie do aktualnych transakcji porównawczych. Prywatna wycena nie zastępuje jednak opinii biegłego sądowego, jeżeli wartość jest sporna.

Jednocześnie w sprawach działowych sąd ma własny obowiązek ustalenia wartości majątku wynikający z art. 684 Kodeksu postępowania cywilnego. Dlatego nawet jeżeli dowód zgłosi tylko jedna strona, sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego także z urzędu na podstawie art. 232 zdanie drugie Kodeksu postępowania cywilnego w związku z art. 13 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, gdy bez tego nie da się prawidłowo ustalić wysokości spłat.

Operat szacunkowy po upływie 12 miesięcy

Zasady korzystania z operatu szacunkowego określa art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 156 ust. 3 tej ustawy operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych albo istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 tej ustawy.

Po upływie 12 miesięcy operat może być wykorzystywany tylko po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Wynika to z art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Potwierdzenie aktualności następuje przez dołączenie do operatu klauzuli, w której rzeczoznawca stwierdza aktualność operatu.

Jeżeli więc operat ma 3 lata, sąd nie powinien bezrefleksyjnie oprzeć na nim rozstrzygnięcia o spłatach. Możliwe są dwa praktyczne rozwiązania: potwierdzenie aktualności starego operatu przez rzeczoznawcę albo sporządzenie nowej opinii. Wybór zależy od stanu sprawy, zmian na rynku, zmian prawnych, stanu technicznego nieruchomości i tego, czy poprzednia opinia nadal odpowiada celowi postępowania.

W postanowieniu z 20 maja 2010 r., sygn. V CSK 13/10, Sąd Najwyższy podkreślił, że przy ocenie aktualności operatu znaczenie ma nie tylko upływ czasu, ale również to, czy nastąpiły zmiany wpływające na wartość nieruchomości. W sprawie działowej, w której wartość przekłada się bezpośrednio na spłaty, nieuwzględnienie tej kwestii może być argumentem w apelacji.

Jak złożyć wniosek o aktualizację wyceny?

Uczestnik postępowania może złożyć pismo procesowe z wnioskiem o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego albo o zobowiązanie biegłego, który sporządził wcześniejszy operat, do potwierdzenia jego aktualności. Wniosek powinien być konkretny i wskazywać, co ma ustalić biegły.

Warto podkreślić, że wniosek nie powinien ograniczać się do stwierdzenia, że poprzednia wycena jest stara. Lepiej wskazać konkretne okoliczności: zmianę cen transakcyjnych w okolicy, pogorszenie stanu budynku, zmianę przeznaczenia działki, obciążenia prawne albo inne czynniki wymienione w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, które rzeczoznawca bierze pod uwagę przy wycenie.

Kto płaci za opinię biegłego w sprawie o dział spadku?

Jeżeli strona wnosi o czynność połączoną z wydatkami, sąd może wezwać ją do uiszczenia zaliczki. Wynika to z art. 1304 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Wynagrodzenie biegłego jest wydatkiem sądowym w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Uiszczenie zaliczki nie przesądza jeszcze o ostatecznym rozliczeniu kosztów. W postępowaniu nieprocesowym podstawową zasadę określa art. 520 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego: każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie. W sprawach działowych sądy często przyjmują, że opinia dotycząca wartości majątku służy wszystkim uczestnikom, bo pozwala prawidłowo ustalić spłaty i zakończyć współwłasność.

Od tej zasady są wyjątki. Zgodnie z art. 520 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, jeżeli uczestnicy są w różnym stopniu zainteresowani wynikiem postępowania albo ich interesy są sprzeczne, sąd może stosunkowo rozdzielić obowiązek zwrotu kosztów albo obciążyć jednego uczestnika w całości. Z kolei art. 520 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego pozwala obciążyć uczestnika kosztami, jeżeli jego wnioski zostały oddalone lub odrzucone przy sprzeczności interesów, albo jeżeli postępował niesumiennie lub oczywiście niewłaściwie.

Samo to, że jeden uczestnik upiera się przy wyższej wartości nieruchomości, nie oznacza automatycznie, że powinien sam zapłacić za biegłego. W postanowieniu z 9 sierpnia 2012 r., sygn. V CZ 30/12, Sąd Najwyższy wskazał, że w sprawach działowych interesy uczestników co do zasady nie są sprzeczne tylko dlatego, że proponują inny sposób podziału albo zajmują odmienne stanowisko. Ich wspólnym celem jest wyjście ze stanu wspólności.

W praktyce wniosek o obciążenie jednego uczestnika kosztami opinii ma większe szanse wtedy, gdy jego zachowanie wykracza poza zwykły spór, na przykład składa oczywiście bezzasadne wnioski, zataja istotne informacje, celowo przedłuża postępowanie albo żąda kolejnych opinii bez rzeczowych podstaw.

Czy można żądać obciążenia wnioskodawcy całym kosztem opinii?

Można taki wniosek złożyć, ale trzeba realistycznie ocenić jego szanse. Jeżeli opinia ma ustalić aktualną wartość nieruchomości potrzebną wszystkim uczestnikom do prawidłowego działu spadku, sąd najczęściej rozliczy jej koszt między uczestników według zasad z art. 520 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego albo proporcjonalnie do udziałów, jeżeli uzna to za uzasadnione okolicznościami.

Inaczej może być, gdy wnioskodawca forsuje stanowisko oczywiście nieuzasadnione, ignoruje jednoznaczne dokumenty, powoduje konieczność kolejnej opinii albo swoim zachowaniem generuje zbędne koszty. Wtedy można powołać się na art. 520 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego i argumentować, że uczestnik postępuje niesumiennie lub oczywiście niewłaściwie.

Jeżeli natomiast spór dotyczy tylko różnicy w ocenie wartości nieruchomości, bez elementu nielojalnego zachowania, bezpieczniejszym wnioskiem jest żądanie dopuszczenia dowodu z aktualnej opinii biegłego oraz rozliczenia kosztów w orzeczeniu kończącym postępowanie. W ten sposób sąd zachowuje możliwość oceny, czy koszt opinii rzeczywiście był potrzebny i komu służył.

Co warto zrobić przed rozprawą?

Przed rozprawą warto przygotować krótkie pismo, w którym uczestnik wskaże, że dotychczasowy operat utracił aktualność w świetle art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz że ustalenie aktualnej wartości wymaga wiadomości specjalnych na podstawie art. 278 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. W piśmie można wnieść o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność aktualnej wartości rynkowej nieruchomości.

Jeżeli sąd wezwie do uiszczenia zaliczki, trzeba pilnować terminu. Brak zaliczki może utrudnić przeprowadzenie dowodu, choć w sprawie działowej sąd powinien dążyć do ustalenia wartości majątku koniecznej do rozstrzygnięcia. W razie trudnej sytuacji finansowej można rozważyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych na podstawie przepisów ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Po doręczeniu opinii biegłego należy ją dokładnie przeanalizować. Jeżeli zawiera błędy, pomija cechy nieruchomości, stosuje nieadekwatne nieruchomości porównawcze albo nie wyjaśnia przyjętych korekt, można złożyć zarzuty do opinii i wnieść o opinię uzupełniającą. Termin na zajęcie stanowiska zwykle wyznacza sąd w doręczeniu opinii.

FAQ

Czy sąd może oprzeć dział spadku na operacie sprzed 3 lat?

Co do zasady nie powinien robić tego bez sprawdzenia aktualności operatu. Art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje 12-miesięczny okres wykorzystania operatu, a art. 156 ust. 4 tej ustawy wymaga potwierdzenia aktualności po upływie tego okresu.

Czy wszyscy uczestnicy muszą zgodzić się na nową wycenę?

Nie. Jeżeli wartość jest sporna albo poprzednia wycena utraciła aktualność, sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego nawet mimo sprzeciwu jednego uczestnika. Podstawą jest art. 278 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego oraz obowiązek ustalenia wartości spadku z art. 684 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy uczestnik twierdzący, że nieruchomość jest droższa, musi to udowodnić?

Tak, powinien wskazać dowody, ponieważ art. 6 Kodeksu cywilnego i art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego wiążą ciężar dowodu z osobą, która wywodzi skutki prawne z danego faktu. W sprawie działowej sąd nadal ma jednak własny obowiązek ustalenia wartości majątku.

Czy koszt biegłego można przerzucić tylko na wnioskodawcę?

Można o to wnosić, ale sam spór o wartość nieruchomości zwykle nie wystarczy. Podstawą do obciążenia jednego uczestnika może być art. 520 § 2 lub § 3 Kodeksu postępowania cywilnego, zwłaszcza gdy uczestnik działa niesumiennie albo oczywiście niewłaściwie.

Co zrobić, gdy opinia biegłego jest wadliwa?

Należy złożyć zarzuty do opinii w terminie wyznaczonym przez sąd. W zarzutach trzeba wskazać konkretne błędy, na przykład niewłaściwe nieruchomości porównawcze, pominięcie stanu technicznego, błędne założenia co do powierzchni albo brak uzasadnienia korekt.

Źródła

• Art. 6 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
• Art. 13 § 2, art. 232, art. 278 § 1, art. 520, art. 684 i art. 688 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 156 ust. 3 i 4 oraz art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Art. 5 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 27 września 1974 r., sygn. III CZP 58/74.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 20 maja 2010 r., sygn. V CSK 13/10.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 9 sierpnia 2012 r., sygn. V CZ 30/12.