Zakup kamienicy pod wynajem w Polsce przez rezydenta UK

Opodatkowanie najmu w Polsce przez osobę mieszkającą w Wielkiej Brytanii

Jeżeli właściciel nieruchomości mieszka na stałe w Wielkiej Brytanii i nie ma miejsca zamieszkania dla celów podatkowych w Polsce, to w Polsce podlega co do zasady ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Wynika to z art. 3 ust. 2a ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie zaś z art. 3 ust. 2b pkt 4 tej ustawy za przychody osiągane na terytorium Polski uważa się w szczególności przychody z położonej w Polsce nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości.

To oznacza, że sam fakt mieszkania w UK nie przenosi opodatkowania najmu wyłącznie do Wielkiej Brytanii. Przychód albo dochód z najmu polskiej kamienicy pozostaje co do zasady opodatkowany w Polsce, bo źródłem jest nieruchomość położona na terytorium RP.

Praktycznie warto też odróżnić dwie kwestie: rezydencję podatkową oraz obywatelstwo. Dla opodatkowania najmu znaczenie ma przede wszystkim rezydencja podatkowa, a nie samo polskie obywatelstwo.

Czy zakup prywatny pozwala uniknąć podwójnego opodatkowania?

Nie. Zakup prywatny nie usuwa polskiego opodatkowania. Może natomiast wpływać na sposób rozliczania podatku, możliwość uwzględniania kosztów oraz na rozliczenia w Wielkiej Brytanii.

Obecnie przy najmie prywatnym osób fizycznych zasadą jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Wynika to z art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Stawki ryczałtu dla najmu prywatnego określa art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy: 8,5% do kwoty 100 000 zł przychodów rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł.

W przypadku właściciela mieszkającego w Wielkiej Brytanii najem w Polsce przez rezydenta UK wymaga uwzględnienia zarówno polskiego podatku od nieruchomości położonej w Polsce, jak i zasad rezydencji. Jeżeli więc nieruchomość byłaby wynajmowana prywatnie poza działalnością gospodarczą, najem mieszkalny i użytkowy co do zasady rozlicza się ryczałtem od przychodu, a nie od dochodu. To ma znaczenie praktyczne: wysokie koszty remontów, odsetek, amortyzacji czy obsługi finansowania nie obniżą podatku tak jak przy rozliczeniu dochodu.

W kontekście podobnych stanów faktycznych pomocny może być też materiał o wynajmie przez nierezydenta.

Czy zakup przez spółkę z Wielkiej Brytanii eliminuje podatek w Polsce?

Również nie. Jeżeli właścicielem nieruchomości będzie spółka zagraniczna, dochód z polskiej nieruchomości nadal może podlegać opodatkowaniu w Polsce.

Podstawą jest art. 3 ust. 2 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, zgodnie z którym podatnicy niemający w Polsce siedziby ani zarządu podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów osiąganych na terytorium Polski. Z kolei art. 3 ust. 3 pkt 2 ustawy o CIT wskazuje wprost, że za takie dochody uważa się w szczególności dochody z położonej na terytorium RP nieruchomości lub praw do niej.

W praktyce zakup przez spółkę oznacza więc nie brak podatku, lecz wejście w inny reżim: rozliczenie CIT, prowadzenie ksiąg, ewentualne kwestie zakładu podatkowego, rozliczeń transgranicznych oraz dalszego opodatkowania wypłat do wspólnika według prawa właściwego dla danego przypadku. Szczegółowo ten wariant inwestycji opisujemy w materiale o zakupie nieruchomości w Polsce przez spółkę angielską.

Znaczenie umowy między Polską a Wielką Brytanią

Kluczowe znaczenie ma Konwencja między Rzecząpospolitą Polską a Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od zysków majątkowych, podpisana w Londynie 20 lipca 2006 r., zmieniona następnie przez instrument wielostronny MLI.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 tej Konwencji dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w jednym państwie z majątku nieruchomego położonego w drugim państwie może być opodatkowany w tym drugim państwie. Art. 6 ust. 3 stanowi, że dotyczy to także dochodu z bezpośredniego użytkowania, najmu lub innego rodzaju użytkowania nieruchomości, a art. 6 ust. 4 rozszerza tę zasadę również na dochód z nieruchomości przedsiębiorstwa.

Wniosek jest ten sam dla obu wariantów: Polska ma prawo opodatkować dochód z najmu nieruchomości położonej w Polsce zarówno wtedy, gdy właścicielem jest osoba fizyczna-rezydent UK, jak i gdy jest nim podmiot zagraniczny.

Jeżeli interesuje Cię szersze tło praktyczne dla takich rozliczeń, zobacz też materiał: nierezydent i wynajem.

Jak unika się podwójnego opodatkowania w praktyce

Umowa międzynarodowa nie polega na tym, że dochód jest opodatkowany tylko w jednym państwie. Często działa inaczej: państwo źródła dochodu, czyli tu Polska, opodatkowuje najem nieruchomości położonej na jego terytorium, a państwo rezydencji uwzględnia ten dochód według własnych zasad i stosuje właściwą metodę unikania podwójnego opodatkowania.

W praktyce po wejściu w życie zmian wynikających z MLI relacje z Wielką Brytanią należy oceniać z uwzględnieniem aktualnej metody przewidzianej w umowie po modyfikacji. Dla wielu kategorii dochodów stosowana jest metoda proporcjonalnego odliczenia, czyli od podatku należnego w państwie rezydencji odlicza się podatek zapłacony w Polsce do wysokości limitu wynikającego z przepisów właściwego państwa. Jednak ostateczne rozliczenie zależy od rodzaju podatnika, kategorii dochodu i aktualnych brytyjskich regulacji.

Dlatego nie można bezpiecznie założyć, że polski podatek „zamknie temat” także w UK. Trzeba sprawdzić, jak dany dochód kwalifikowany jest według brytyjskiego prawa podatkowego i czy po stronie brytyjskiej rozlicza go osoba fizyczna, czy spółka.

Powiązany temat omawia też artykuł o tym, kiedy pojawia się nierezydent w PL.

Prywatnie czy przez spółkę – co zwykle decyduje

Nie ma jednej odpowiedzi dobrej dla każdego. Wybór formy zależy od konkretnego modelu biznesowego. Najczęściej trzeba porównać co najmniej następujące elementy:

Przy zakładanym przychodzie rzędu 10 000 zł miesięcznie trzeba szczególnie porównać, czy brak możliwości rozliczania kosztów przy ryczałcie nie okaże się mniej korzystny niż rozliczenie przez spółkę. Z drugiej strony spółka zwykle generuje większe koszty obsługi, księgowości i podatkowej organizacji całego przedsięwzięcia.

Najem lokali mieszkalnych i użytkowych – dodatkowe kwestie VAT

W opisanym stanie faktycznym kamienica ma obejmować zarówno lokale mieszkalne, jak i handlowo-usługowe. To istotne również na gruncie VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zwolnione z VAT są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym albo części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Jeżeli więc lokale mieszkalne są wynajmowane na cele mieszkaniowe, taki najem co do zasady korzysta ze zwolnienia z VAT.

Inaczej bywa przy lokalach użytkowych. Najem lokali handlowo-usługowych co do zasady nie korzysta z tego zwolnienia tylko dlatego, że jest to najem. W praktyce często podlega opodatkowaniu VAT, chyba że w konkretnym układzie podatnik korzysta ze zwolnienia podmiotowego lub występują inne szczególne okoliczności. Tu trzeba odrębnie przeanalizować status podatnika, obroty i sposób wykorzystania lokali.

Przy nieruchomości mieszanej, czyli z częścią mieszkalną i użytkową, błędy w VAT są częste, zwłaszcza gdy dochodzi do remontów, refakturowania mediów albo rozliczania nakładów inwestycyjnych.

Zakup nieruchomości – PCC, VAT i inne koszty wejścia

Przed zakupem trzeba też sprawdzić skutki samej transakcji nabycia. Jeżeli sprzedaż nieruchomości nie będzie opodatkowana VAT, zwykle pojawi się podatek od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a oraz art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Przy umowie sprzedaży nieruchomości stawka PCC wynosi co do zasady 2% wartości rynkowej.

Jeżeli natomiast transakcja będzie objęta VAT, co do zasady nie podlega PCC w zakresie, w jakim jest opodatkowana VAT albo z niego zwolniona na zasadach wskazanych w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC. To wymaga jednak sprawdzenia konkretnej podstawy opodatkowania lub zwolnienia przy sprzedaży danej kamienicy.

Do tego dochodzą koszty notarialne, wpisy do księgi wieczystej, ewentualne finansowanie dłużne, due diligence prawne lokatorów, umów najmu, stanu technicznego i obciążeń publicznoprawnych.

Czy brytyjska spółka może kupić nieruchomość w Polsce?

Co do zasady tak, ale oprócz podatków trzeba sprawdzić także przepisy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. W zależności od statusu nabywcy, rodzaju nieruchomości i położenia gruntu może być potrzebne zezwolenie albo można korzystać z ustawowego wyłączenia. Podstawą jest ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Po Brexicie znaczenie tej analizy wzrosło, ponieważ podmiot brytyjski nie korzysta już z wcześniejszych ułatwień wynikających z członkostwa UK w UE.

Przed podpisaniem aktu notarialnego trzeba więc sprawdzić nie tylko podatki, ale również dopuszczalność nabycia konkretnej nieruchomości przez wskazany podmiot.

Wnioski praktyczne

Na gruncie aktualnych przepisów nie ma prostego legalnego modelu, który samym wyborem „osoba prywatna czy spółka z UK” pozwalałby wyłączyć opodatkowanie najmu w Polsce. Dochód z polskiej nieruchomości pozostaje co do zasady opodatkowany w Polsce zarówno według ustawy o PIT lub ustawy o CIT, jak i zgodnie z art. 6 konwencji polsko-brytyjskiej.

Jeżeli celem jest rzeczywista optymalizacja, trzeba porównać całokształt skutków: polski PIT albo CIT, brytyjskie rozliczenie właściciela lub spółki, VAT od lokali użytkowych, koszty zakupu i finansowania, możliwość rozliczania kosztów, sposób wypłaty zysków oraz planowane wyjście z inwestycji w przyszłości.

Przy kamienicy z kilkoma lokalami mieszkalnymi i użytkowymi rekomendowane jest przygotowanie przed zakupem krótkiej analizy transakcyjnej obejmującej jednocześnie prawo podatkowe, nieruchomości i ewentualne ograniczenia dla nabywcy zagranicznego.

FAQ

Czy jako polski obywatel mieszkający w UK zapłacę podatek od najmu tylko w Wielkiej Brytanii?

Nie. Co do zasady zapłacisz podatek także w Polsce, ponieważ dochód pochodzi z nieruchomości położonej w Polsce. Wynika to z art. 3 ust. 2a i art. 3 ust. 2b pkt 4 ustawy o PIT oraz z art. 6 konwencji polsko-brytyjskiej.

Czy zakup przez spółkę limited jest automatycznie korzystniejszy podatkowo?

Nie. Spółka nie usuwa polskiego opodatkowania. Może pozwalać inaczej rozliczać koszty, ale zwiększa formalności i może powodować dalsze skutki podatkowe przy wypłacie zysku.

Czy najem mieszkań i lokali usługowych rozlicza się tak samo?

Nie zawsze. Na gruncie VAT najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe co do zasady korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, natomiast najem lokali użytkowych często podlega VAT na zasadach ogólnych.

Czy po Brexicie trzeba badać możliwość nabycia nieruchomości przez podmiot z UK?

Tak. Oprócz podatków należy sprawdzić ustawę o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, bo w niektórych przypadkach może być potrzebne zezwolenie albo trzeba potwierdzić, że zachodzi wyjątek.

Czy da się jednoznacznie wskazać lepszy wariant bez analizy liczb?

Zwykle nie. Trzeba porównać przychody, koszty, finansowanie, rodzaj lokali, planowane remonty, sposób wypłaty zysku i skutki podatkowe po stronie brytyjskiej.

Źródła

• art. 3 ust. 2a i art. 3 ust. 2b pkt 4 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne
• art. 3 ust. 2 i art. 3 ust. 3 pkt 2 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych
• art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
• art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 2 pkt 4 oraz art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych
• art. 6 Konwencji między Rzecząpospolitą Polską a Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od zysków majątkowych, podpisanej w Londynie 20 lipca 2006 r., z uwzględnieniem zmian wynikających z MLI
• ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców