Darowizna zadłużonej działki obciążonej hipoteką

Czy można darować zadłużoną działkę?

Tak. Sam fakt, że działka jest obciążona hipoteką, nie odbiera właścicielowi prawa do rozporządzania nieruchomością. Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece hipoteka jest prawem, które pozwala wierzycielowi dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Oznacza to, że można darować całą działkę albo udział w niej, na przykład 1/3. Nabywca stanie się właścicielem albo współwłaścicielem, ale nieruchomość nadal będzie obciążona hipoteką. Wierzyciel hipoteczny, najczęściej bank, nie traci zabezpieczenia tylko dlatego, że zmienił się właściciel.

Umowa darowizny jest uregulowana w art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. W przypadku nieruchomości konieczny jest akt notarialny, ponieważ art. 158 Kodeksu cywilnego wymaga formy aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, a art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje taką formę dla oświadczenia darczyńcy.

Hipoteka a osobisty dług z kredytu

Trzeba odróżnić dwie kwestie: własność nieruchomości obciążonej hipoteką oraz osobisty dług wobec wierzyciela. Po darowiźnie obdarowany odpowiada rzeczowo z nabytej nieruchomości lub udziału, bo hipoteka dalej obciąża przedmiot darowizny. Nie staje się jednak automatycznie dłużnikiem osobistym z umowy kredytu.

Jeżeli kredytobiorcą był darczyńca, to po darowiźnie nadal pozostaje on dłużnikiem banku, dopóki nie dojdzie do skutecznego przejęcia długu albo innej zmiany umowy kredytu zaakceptowanej przez bank. W praktyce bank może dochodzić zapłaty od kredytobiorcy, a jeżeli zobowiązanie nie jest spłacane, może także korzystać z zabezpieczenia hipotecznego na nieruchomości.

Przejęcie długu wymaga zgody wierzyciela

Jeżeli celem stron jest nie tylko darowizna udziału w działce, ale także przejęcie odpowiedniej części długu, trzeba zastosować przepisy o przejęciu długu. Zgodnie z art. 519 § 1 Kodeksu cywilnego osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony. Art. 519 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje dwa podstawowe sposoby: umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika albo umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela.

W praktyce przy kredycie hipotecznym decydujące znaczenie ma zgoda banku. Bank zwykle bada zdolność kredytową osoby, która ma przejąć dług, i może odmówić. Bez zgody banku obdarowany nie staje się kredytobiorcą, nawet jeżeli w akcie notarialnym strony napiszą, że ma spłacać część kredytu.

Art. 522 Kodeksu cywilnego wymaga, aby umowa o przejęcie długu oraz zgoda wierzyciela na przejęcie długu były zawarte na piśmie pod rygorem nieważności. Jeżeli przejęcie długu ma dotyczyć kredytu bankowego, najczęściej przybiera postać aneksu do umowy kredytu albo odrębnej umowy przygotowanej przez bank.

Możliwe jest także zobowiązanie obdarowanego wobec darczyńcy, że będzie spłacał raty kredytu. Taka konstrukcja nie zwalnia jednak kredytobiorcy wobec banku. Może natomiast rodzić roszczenia między stronami, jeżeli obdarowany nie wykona przyjętego zobowiązania. W zależności od treści umowy można rozważać m.in. art. 392 Kodeksu cywilnego, który dotyczy zobowiązania osoby trzeciej do zwolnienia dłużnika od obowiązku świadczenia.

Czy bank może zakazać darowizny działki?

Hipoteka sama w sobie nie zakazuje darowizny. Także umowne ograniczenie rozporządzania prawem, które z ustawy jest zbywalne, nie wyłącza skuteczności zbycia wobec osób trzecich, co wynika z art. 57 § 1 Kodeksu cywilnego. Jednocześnie art. 57 § 2 Kodeksu cywilnego dopuszcza zobowiązanie się strony, że nie rozporządzi prawem.

W praktyce oznacza to, że umowa kredytu może przewidywać obowiązek poinformowania banku o zbyciu nieruchomości albo uzyskania jego zgody pod rygorem konsekwencji umownych. Naruszenie takiego postanowienia nie musi powodować nieważności darowizny, ale może prowadzić do wypowiedzenia umowy kredytu, żądania dodatkowego zabezpieczenia albo innych skutków przewidzianych w umowie. Trzeba więc sprawdzić konkretną umowę kredytu i regulamin banku.

Darowizna udziału w działce a księga wieczysta

Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz składa wniosek wieczystoksięgowy o wpis nowego właściciela albo współwłaściciela. Obowiązek złożenia takiego wniosku przez notariusza w systemie teleinformatycznym wynika z art. 92 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie, jeżeli akt notarialny obejmuje czynność skutkującą zmianą prawa ujawnionego w księdze wieczystej.

Wpis nowego właściciela nie usuwa hipoteki. Do wykreślenia hipoteki potrzebna jest podstawa, na przykład zgoda wierzyciela na wykreślenie po spłacie zabezpieczonej wierzytelności. Zasady wykreślania wpisów w księdze wieczystej wynikają z art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie wymagają innej formy.

Skutki podatkowe darowizny zadłużonej działki

Jeżeli jest to czysta darowizna, czyli obdarowany nie przejmuje długu, nie płaci ceny i nie zobowiązuje się do spłaty kredytu w zamian za udział, zasadniczo zastosowanie ma ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Podatnikiem jest nabywca, czyli obdarowany. Przy umowie w formie aktu notarialnego notariusz co do zasady pełni funkcję płatnika podatku, co wynika z art. 18 ust. 1 tej ustawy.

Najbliższa rodzina może korzystać ze zwolnienia z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, jeżeli spełnione są warunki ustawowe. Przy darowiźnie nieruchomości dokonanej w akcie notarialnym obowiązek zgłoszenia SD-Z2 nie występuje, ponieważ art. 4a ust. 4 pkt 2 tej ustawy wyłącza zgłoszenie, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy obdarowany przejmuje dług, ciężary albo zobowiązania darczyńcy. Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych obejmuje podatkiem PCC umowę darowizny w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy. Podstawę opodatkowania określa art. 6 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, a stawka przy nieruchomościach wynika z art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a tej ustawy.

Po stronie darczyńcy przejęcie długu przez obdarowanego może zostać potraktowane jako odpłatne zbycie udziału w nieruchomości. Znaczenie ma wtedy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym odpłatne zbycie nieruchomości lub udziału przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego nabycia lub wybudowania, może powodować obowiązek zapłaty PIT. W takich sprawach warto przed transakcją ustalić skutki podatkowe, a przy większych kwotach rozważyć wniosek o indywidualną interpretację podatkową.

Jak bezpiecznie przygotować taką transakcję?

Przed zawarciem aktu notarialnego warto wykonać kilka kroków. Po pierwsze, trzeba pobrać aktualny odpis księgi wieczystej i sprawdzić dział IV, w którym ujawnia się hipoteki. Po drugie, należy przeanalizować umowę kredytu i ustalić, czy bank wymaga zgody na zbycie nieruchomości albo udziału. Po trzecie, trzeba ustalić, czy obdarowany ma jedynie nabyć udział, czy również przejąć część długu.

Jeżeli celem jest przejęcie długu, warto najpierw uzyskać decyzję banku, a dopiero potem umawiać akt notarialny. W akcie należy precyzyjnie opisać, czy jest to darowizna nieodpłatna, czy darowizna z przejęciem długów, ciężarów albo zobowiązań. Od tego zależą nie tylko relacje stron, ale także podatki.

FAQ

Podsumowanie

Darowizna zadłużonej działki lub udziału w takiej działce jest możliwa, ale nie rozwiązuje automatycznie problemu kredytu. Hipoteka pozostaje na nieruchomości, a dotychczasowy kredytobiorca nadal odpowiada wobec banku, jeżeli bank nie zgodził się na przejęcie długu przez obdarowanego. Najbezpieczniej przed aktem notarialnym ustalić stanowisko banku, treść wpisów w księdze wieczystej oraz skutki podatkowe planowanej czynności.

Źródła

• Art. 65 ust. 1, art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Art. 57 § 1 i § 2, art. 158, art. 392, art. 519 § 1 i § 2, art. 522, art. 888 § 1, art. 890 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 92 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie.
• Art. 4a ust. 1 i ust. 4 pkt 2, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
• Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d, art. 6 ust. 1 pkt 3, art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.