Zwolnienie najemcy lokalu z opłaty za śmieci

Najemca lokalu użytkowego a opłata za śmieci

W opisanej sytuacji trzeba rozdzielić dwie kwestie: obowiązek publicznoprawny wobec gminy oraz wewnętrzne rozliczenie pomiędzy wspólnotą, właścicielem lokalu i najemcą. Zgodnie z art. 6h ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach obowiązek ponoszenia opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi dotyczy właścicieli nieruchomości. Pojęcie właściciela jest w tej ustawie szerokie: art. 2 ust. 1 pkt 4 tej ustawy obejmuje nim m.in. współwłaścicieli, użytkowników wieczystych, jednostki organizacyjne oraz osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także inne podmioty władające nieruchomością.

W budynku wielolokalowym, w którym działają lokale należące do różnych właścicieli, praktyczne znaczenie ma art. 2 ust. 3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Przepis ten powoduje, że obowiązki właściciela nieruchomości w zakresie gospodarowania odpadami wykonuje zasadniczo wspólnota mieszkaniowa albo spółdzielnia mieszkaniowa. To zwykle wspólnota składa deklarację do gminy i rozlicza koszt dalej z właścicielami lokali.

Najemca lokalu użytkowego nie jest więc najczęściej bezpośrednim adresatem obowiązku wobec gminy. Może jednak ponosić koszt w relacji cywilnej, jeżeli przewiduje to umowa najmu. Wynika to z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, zgodnie z którym najemca płaci czynsz za używanie rzeczy, oraz z art. 353¹ Kodeksu cywilnego, który pozwala stronom ukształtować umowę w granicach prawa, natury stosunku i zasad współżycia społecznego. Jeżeli w umowie wpisano, że najemca pokrywa opłaty eksploatacyjne, media albo opłatę za odpady, właściciel może żądać zwrotu prawidłowo naliczonych kosztów.

Jeżeli obowiązek ponoszenia kosztów odpadów wynika z relacji najmu, znaczenie ma przede wszystkim treść umowy; zobacz także umowę na wywóz odpadów przy wynajmie mieszkania.

Czy brak korzystania ze śmietnika wystarczy do zwolnienia z opłaty?

Co do zasady nie. Opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi nie jest zwykłą opłatą za faktyczne wrzucenie worka do konkretnego pojemnika. Ma charakter publicznoprawny i jest ustalana według zasad przyjętych w ustawie oraz uchwale rady gminy. Art. 6i ust. 1 pkt 2 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach stanowi, że w przypadku nieruchomości, na której nie zamieszkują mieszkańcy, obowiązek ponoszenia opłaty powstaje za każdy miesiąc, w którym na danej nieruchomości powstały odpady komunalne.

Dlatego samo twierdzenie: „nie używam śmietnika wspólnoty” nie przesądza jeszcze o braku opłaty. Istotne jest, czy w lokalu użytkowym powstają odpady komunalne, czyli odpady o charakterze podobnym do odpadów z gospodarstw domowych, np. odpady biurowe, papier, opakowania po napojach, odpady socjalne. Definicję odpadów komunalnych zawiera art. 3 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 14 grudnia 2012 r. o odpadach.

Jeżeli lokal jest faktycznie używany, prowadzone są w nim spotkania z klientami, praca biurowa, sprzedaż albo usługi, gmina lub wspólnota mogą przyjąć, że odpady komunalne powstają, nawet jeżeli najemca wynosi je gdzie indziej. Inaczej może być wtedy, gdy lokal jest pusty, nieużytkowany, odłączony od działalności albo służy wyłącznie jako pomieszczenie techniczne, w którym realnie nie powstają odpady komunalne. Wtedy warto domagać się korekty rozliczeń, ale trzeba przedstawić zarządcy konkretne informacje i dokumenty.

Jak liczy się opłatę za odpady w lokalu użytkowym?

Jeżeli gmina obejmuje systemem odbioru również nieruchomości niezamieszkałe, podstawę obliczenia opłaty dla lokalu użytkowego określają przede wszystkim art. 6j ust. 3 oraz art. 6j ust. 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Dla nieruchomości niezamieszkałych, na których powstają odpady komunalne, opłata jest zasadniczo iloczynem zadeklarowanej liczby pojemników lub worków, liczby ich opróżnień albo odbiorów oraz stawki określonej w uchwale rady gminy. W nieruchomości mieszanej, czyli takiej, która częściowo jest zamieszkała, a częściowo użytkowa, opłata stanowi sumę opłat obliczonych dla poszczególnych części nieruchomości.

Nie można więc automatycznie przyjmować jednej stałej stawki dla każdego lokalu użytkowego w Polsce. Ostateczna metoda i stawki zależą od uchwał obowiązujących w konkretnej gminie. W praktyce wspólnota powinna ustalić, ile pojemników lub worków przypada na część użytkową budynku i jak rozdziela ten koszt między właścicieli lokali użytkowych.

Co może zrobić najemca, który nie wytwarza odpadów?

Jeżeli lokal faktycznie nie generuje odpadów komunalnych, najemca powinien działać przede wszystkim wobec właściciela lokalu i zarządcy wspólnoty. Art. 6m ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach zobowiązuje właściciela nieruchomości do złożenia deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Z kolei art. 6m ust. 2 tej ustawy wymaga złożenia nowej deklaracji w razie zmiany danych będących podstawą ustalenia opłaty, co do zasady do 10. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła zmiana.

W praktyce najemca powinien złożyć do zarządcy i właściciela lokalu pisemny wniosek o weryfikację opłaty. Warto wskazać, od kiedy lokal nie jest używany albo dlaczego nie powstają w nim odpady komunalne. Dobrze dołączyć dokumenty, np. protokół zdawczo-odbiorczy, informację o zawieszeniu działalności, zdjęcia pustego lokalu, oświadczenie o braku pracowników i klientów, wypowiedzenie umowy na media albo inne dowody potwierdzające brak faktycznego używania lokalu.

Nie należy natomiast samodzielnie przestać płacić zaliczek, jeżeli umowa najmu lub rozliczenie wspólnoty przewiduje ich pobieranie. Bezpieczniej jest złożyć wniosek o korektę i zażądać pisemnego uzasadnienia, dlaczego opłata jest naliczana. Jeżeli wspólnota nalicza opłatę według arbitralnej stawki, bez oparcia w deklaracji, uchwale gminy albo regulaminie rozliczeń, można kwestionować wysokość obciążenia.

Wspólnota mieszkaniowa i rozliczanie kosztów śmieci

W relacji między właścicielem lokalu a wspólnotą znaczenie mają także przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Art. 12 ust. 2 tej ustawy stanowi, że właściciele lokali uczestniczą w wydatkach i ciężarach związanych z nieruchomością wspólną w stosunku do swoich udziałów, chyba że ustawa stanowi inaczej. Art. 14 pkt 3 ustawy o własności lokali zalicza do kosztów zarządu nieruchomością wspólną m.in. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali.

Opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi może więc zostać potraktowana jako koszt publicznoprawny rozliczany przez wspólnotę. Nie oznacza to jednak, że wspólnota może dowolnie obciążać lokale użytkowe. Art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali pozwala zwiększyć obciążenie właścicieli lokali użytkowych kosztami zarządu nieruchomością wspólną tylko wtedy, gdy uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Zwiększenie powinno mieć podstawę w uchwale wspólnoty i musi być racjonalnie powiązane z większymi kosztami.

Jeżeli najemca płaci właścicielowi lokalu, powinien sprawdzić umowę najmu. Warto ustalić, czy umowa przewiduje ryczałt, refakturowanie konkretnych opłat, zaliczki rozliczane okresowo, czy ogólną formułę „kosztów eksploatacyjnych”. Im bardziej ogólny zapis, tym większe znaczenie mają dokumenty wspólnoty i rzeczywisty sposób kalkulacji opłaty.

Gdy lokal użytkowy nie jest objęty gminnym systemem

Nie w każdej gminie nieruchomości niezamieszkałe są rozliczane w tym samym systemie co lokale mieszkalne. Art. 6c ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach obejmuje gminnym systemem nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy. Natomiast art. 6c ust. 2 tej ustawy pozwala radzie gminy postanowić, że gmina będzie odbierać odpady komunalne także od właścicieli nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, a powstają odpady komunalne.

Jeżeli dana gmina nie objęła lokali użytkowych systemem gminnym albo właściciel nieruchomości nie uczestniczy w nim w zakresie lokali niezamieszkałych, zastosowanie może mieć art. 6 ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Przepis ten nakazuje właścicielom nieruchomości, którzy pozbywają się odpadów komunalnych i nie są objęci gminnym systemem, udokumentować korzystanie z usług podmiotu uprawnionego przez okazanie umowy oraz dowodów uiszczania opłat. Brak takiej umowy może prowadzić do odpowiedzialności wykroczeniowej na podstawie art. 10 ust. 2 tej ustawy.

W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej trzeba też rozróżnić odpady komunalne od odpadów innych niż komunalne, np. odpadów produkcyjnych, medycznych, gastronomicznych, warsztatowych lub niebezpiecznych. Takie odpady mogą wymagać odrębnych umów, ewidencji albo obowiązków wynikających z ustawy o odpadach. Jeżeli prowadzona jest działalność gospodarcza w lokalu a odbiór śmieci budzi wątpliwości, trzeba ustalić, jakie konkretnie odpady powstają i jaki system obowiązuje w danej gminie.

Jak napisać wniosek do zarządcy wspólnoty?

Wniosek powinien być konkretny i oparty na faktach. Najemca może skierować go równocześnie do właściciela lokalu i zarządcy wspólnoty. W piśmie warto wskazać:

• dane lokalu i okres, którego dotyczy wniosek,
• informację, czy lokal jest używany, czy pozostaje pusty,
• czy w lokalu przebywają pracownicy, klienci albo kontrahenci,
• czy powstają odpady komunalne, a jeżeli tak - jakiego rodzaju,
• żądanie wskazania podstawy naliczenia opłaty: uchwały gminy, deklaracji wspólnoty, uchwały wspólnoty lub postanowienia umowy najmu,
• wniosek o korektę danych do deklaracji, jeżeli odpadów nie ma albo zmniejszyła się ich ilość.

Jeżeli zarządca odmówi, warto poprosić o pisemne uzasadnienie. Gdy opłata wynika z decyzji gminy, zastosowanie może mieć art. 6o ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, który pozwala organowi określić wysokość opłaty w decyzji, jeżeli deklaracja nie została złożona albo są uzasadnione wątpliwości co do danych w deklaracji. W sporze z właścicielem lokalu kluczowa będzie natomiast umowa najmu oraz dowody faktycznego używania lokalu.

FAQ

Podsumowanie

Najemca lokalu użytkowego nie uzyskuje automatycznego zwolnienia z opłaty za śmieci tylko dlatego, że nie korzysta ze wspólnego śmietnika. Kluczowe jest ustalenie, czy w lokalu powstają odpady komunalne, czy lokale użytkowe są objęte gminnym systemem odbioru oraz jaka jest treść umowy najmu. Jeżeli lokal nie generuje odpadów, najemca powinien złożyć pisemny wniosek o korektę do właściciela i zarządcy wspólnoty, a nie ograniczać się do ustnej informacji.

Źródła

• Art. 2 ust. 1 pkt 4, art. 2 ust. 3, art. 6 ust. 1, art. 6c ust. 1-2, art. 6h, art. 6i ust. 1 pkt 2, art. 6j ust. 3-4, art. 6m ust. 1-2, art. 6o ust. 1 oraz art. 10 ust. 2 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.
• Art. 3 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 14 grudnia 2012 r. o odpadach.
• Art. 12 ust. 2-3, art. 13 ust. 1 oraz art. 14 pkt 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
• Art. 353¹ oraz art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 19 kwietnia 2018 r., sygn. akt I SA/Ol 113/18.