Sprzedaż gruntu z budynkiem – czy można rozdzielić własność?

Czy można sprzedać osobno grunt i budynek?

W opisanej sytuacji zasadnicza odpowiedź brzmi: nie, nie można skutecznie sprzedać osobno gruntu pod segmentem i osobno budynku, jeżeli budynek jest trwale związany z gruntem i nie powstała dla niego odrębna własność na podstawie szczególnego przepisu. W polskim prawie cywilnym obowiązuje zasada, że własność gruntu rozciąga się na rzeczy trwale z nim związane. Budynek postawiony na własnej działce jest więc co do zasady częścią składową gruntu.

Nie zmienia tego fakt, że budowę prowadzi przedsiębiorca, że materiały kupowane są na firmę ani że odliczany jest VAT od wydatków budowlanych. Rozliczenia księgowe i podatkowe nie tworzą własności cywilnoprawnej budynku po stronie firmy. Jeżeli grunt należy do Pana i żony, to budowane na nim domy stają się elementem tej nieruchomości, a nie samodzielnym towarem, który można sprzedać bez gruntu.

Innymi słowy: po geodezyjnym podziale działki można sprzedać każdą wydzieloną działkę razem z domem lub segmentem, który się na niej znajduje. Nie można natomiast zawrzeć typowej umowy sprzedaży, w której nabywca kupuje tylko działkę, a budynek pozostaje przy sprzedającym albo jest sprzedawany osobną umową jako odrębna rzecz.

Dlaczego budynek jest częścią gruntu?

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są grunty, a także budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, ale tylko wtedy, gdy na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z kolei art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego wskazuje, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Art. 48 Kodeksu cywilnego doprecyzowuje, że do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.

W praktyce oznacza to, że sprzedaż własności działki obejmuje również to, co jest jej częścią składową. Notariusz nie powinien skonstruować umowy w taki sposób, aby w zwykłej nieruchomości gruntowej przenieść własność działki bez budynku trwale z nią związanego. Taki budynek nie funkcjonuje jako osobny przedmiot obrotu.

Więcej o wyjątkowej konstrukcji, w której budynek może być traktowany jako nieruchomość budynkowa, piszemy w osobnym opracowaniu.

Kiedy budynek może być odrębną własnością?

Budynek może być odrębnym od gruntu przedmiotem własności tylko wtedy, gdy wyraźnie pozwala na to przepis szczególny. Nie wystarczy sama wola stron, wpis w fakturach, umowa między małżonkami, prowadzenie działalności gospodarczej ani fakt, że budynek został sfinansowany przez jedną osobę.

Najważniejszym obecnie przykładem jest użytkowanie wieczyste. Zgodnie z art. 235 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego stanowią jego własność. Własność budynku jest jednak prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, a nie całkowicie oderwanym od gruntu.

Inne przypadki odrębnej własności budynku mają charakter szczególny albo historyczny, na przykład niektóre sytuacje dotyczące dawnych gruntów warszawskich, rolniczych spółdzielni produkcyjnych, garaży wybudowanych na gruntach publicznych albo stanów prawnych wynikających z dawnych przepisów. W typowej inwestycji deweloperskiej prowadzonej na własnej działce prywatnej te wyjątki nie mają zastosowania.

Podobnie odrębna własność nie powstaje tylko dlatego, że ktoś poniósł nakłady na cudzy albo wspólny grunt. Nakłady mogą rodzić roszczenia rozliczeniowe, ale same przez się nie powodują, że budynek staje się odrębną nieruchomością.

Podział działki pod trzema segmentami

Podział geodezyjny działki może mieć sens, jeżeli każdy segment ma znajdować się na osobnej działce i każda nowa działka spełni wymagania planistyczne, budowlane oraz dostępowe. Trzeba sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy, minimalne powierzchnie działek, dostęp do drogi publicznej, przebieg mediów, zgodność z projektem budowlanym i pozwoleniem na budowę.

Jeżeli po podziale każdy segment będzie stał na osobnej działce, przedmiotem sprzedaży może być każda z tych nieruchomości: działka wraz z budynkiem albo częścią budynku trwale z nią związaną. W przypadku zabudowy bliźniaczej lub szeregowej trzeba szczególnie uważać na przebieg granicy przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego, samodzielność techniczną segmentu i zgodność stanu prawnego z dokumentacją budowlaną. Problemy podobne do tych, które pojawiają się przy inwestycjach typu dom-bliźniak, często wymagają analizy map, księgi wieczystej i pozwolenia na budowę.

Alternatywnie, przy spełnieniu przesłanek z ustawy o własności lokali, możliwe może być ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych. Wtedy sprzedawany jest lokal wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, a nie sam budynek oderwany od gruntu. To inna konstrukcja prawna niż sprzedaż budynku oddzielnie od działki.

Działka w majątku wspólnym małżonków a budowa przez firmę

Jeżeli działka została kupiona w czasie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej ze środków wspólnych, co do zasady należy do majątku wspólnego małżonków. W takim majątku w czasie trwania wspólności ustawowej nie ma udziałów ułamkowych, którymi każdy z małżonków może samodzielnie rozporządzać. Sprzedaż nieruchomości wymaga zatem działania obojga małżonków albo odpowiedniego pełnomocnictwa.

Firma jednego z małżonków nie staje się właścicielem budynku tylko dlatego, że ponosi koszty budowy. Z punktu widzenia prawa rzeczowego budynek powstaje na gruncie należącym do właścicieli działki. Z punktu widzenia rozliczeń między działalnością gospodarczą a majątkiem prywatnym mogą natomiast powstać pytania o nakłady, przychód, koszty, VAT, ewidencję środków trwałych lub towarów oraz rozliczenia między małżonkami.

Jeżeli przed sprzedażą miałoby dojść do rozdzielności majątkowej, podziału majątku albo przeniesienia części praw do nieruchomości, trzeba osobno ocenić skutki cywilne, podatkowe i notarialne. Przy kalkulacji ceny oraz rozliczeń pomocne może być ustalenie, jaka jest realna wartość udziału w nieruchomości, ale w majątku wspólnym małżonków nie należy automatycznie utożsamiać tego z udziałem po jednej drugiej w każdej decyzji sprzedażowej.

Podatek dochodowy: nie dwa lata, lecz pięć lat albo działalność gospodarcza

W pierwotnym opisie sprawy pojawia się założenie, że za sprzedaż gruntu podatek wystąpi dopiero po dwóch latach, jeżeli środki nie zostaną przeznaczone na zakup innej nieruchomości. Takie ujęcie jest nieaktualne i zbyt uproszczone.

Przy prywatnej sprzedaży nieruchomości podstawowa reguła z ustawy o PIT mówi o pięciu latach liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie nieruchomości lub prawa. Jeżeli sprzedaż następuje po upływie tego okresu i nie jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej, zasadniczo nie powstaje przychód z odpłatnego zbycia prywatnej nieruchomości. Jeżeli sprzedaż następuje wcześniej, rozliczenie odbywa się co do zasady w PIT-39, a podatek wynosi 19% dochodu, chyba że znajdzie zastosowanie zwolnienie na własne cele mieszkaniowe.

Trzeba jednak podkreślić, że przy budowie trzech domów przez przedsiębiorcę, z odliczaniem VAT i zamiarem sprzedaży, organ podatkowy może uznać, że transakcje mają związek z działalnością gospodarczą. Wtedy nie rozlicza się ich jak zwykłej jednorazowej sprzedaży prywatnego gruntu po upływie pięciu lat. O kwalifikacji decyduje całokształt okoliczności: cel nabycia, skala działań, sposób finansowania, profesjonalny charakter czynności, powtarzalność, ujęcie wydatków w działalności i faktyczny zamiar sprzedaży.

VAT przy sprzedaży działki z budynkiem

W VAT nie da się bezpiecznie przyjąć, że grunt zostanie sprzedany jako prywatny, a budynek jako firmowy tylko dlatego, że faktury za materiały były wystawiane na przedsiębiorcę. Jeżeli przedsiębiorca działa jak podatnik VAT i buduje domy z zamiarem sprzedaży, transakcja może podlegać VAT w ramach działalności gospodarczej.

Przy sprzedaży budynków lub budowli trwale związanych z gruntem ustawa o VAT przewiduje zasadę, że z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W uproszczeniu grunt dzieli los podatkowy budynku lub budowli, choć szczegóły zależą od rodzaju obiektu, pierwszego zasiedlenia, przeznaczenia budynku, powierzchni lokali mieszkalnych, prawa do odliczenia oraz ewentualnych zwolnień.

Jeżeli sprzedawane będą nowe domy lub segmenty przed pierwszym zasiedleniem albo w krótkim czasie od niego, często pojawia się opodatkowanie VAT, a nie zwolnienie. Stawka VAT może zależeć od tego, czy obiekt mieści się w budownictwie objętym społecznym programem mieszkaniowym i czy nie przekracza ustawowych limitów powierzchni. Z tego powodu przed zawarciem umów warto uzyskać indywidualną analizę podatkową, a w bardziej ryzykownych przypadkach rozważyć interpretację indywidualną.

Jak bezpiecznie przygotować sprzedaż segmentów?

Przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż warto uporządkować kilka kwestii. Po pierwsze, trzeba ustalić, czy podział działki został prawidłowo przeprowadzony i czy każda wydzielona działka ma dostęp do drogi publicznej. Po drugie, należy sprawdzić, czy stan budowlany odpowiada pozwoleniu na budowę, projektowi i ewentualnym zmianom w toku inwestycji. Po trzecie, trzeba ustalić, czy sprzedaż nastąpi z majątku prywatnego małżonków, czy w wykonaniu działalności gospodarczej.

Po czwarte, należy przygotować spójny model podatkowy. Jeżeli odliczano VAT od materiałów, trzeba ustalić, czy i jak sprzedaż będzie opodatkowana VAT oraz czy nie trzeba skorygować wcześniejszych rozliczeń. Po piąte, notariusz powinien otrzymać dokumenty potwierdzające tytuł prawny, zgodę małżonka, decyzje podziałowe, wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów, zaświadczenia planistyczne oraz dokumenty budowlane wymagane dla danej transakcji.

Najbezpieczniejszy model sprzedaży w typowej sytuacji to sprzedaż każdej wydzielonej działki razem z położonym na niej segmentem. Model polegający na rozdzieleniu sprzedaży gruntu i budynku należy uznać za prawnie wadliwy, chyba że mamy do czynienia z jednym z ustawowych wyjątków pozwalających na odrębną własność budynku albo lokalu.

FAQ

Czy budynek wybudowany przez firmę na prywatnej działce należy do firmy?

Nie z mocy samego faktu budowy i wystawienia faktur na firmę. Własność budynku trwale związanego z gruntem przypada właścicielowi gruntu, chyba że przepis szczególny przewiduje odrębną własność budynku. Firma może mieć określone rozliczenia podatkowe lub roszczenia o nakłady, ale to nie oznacza automatycznej własności budynku.

Czy po podziale działki można sprzedać każdy segment osobno?

Tak, jeżeli podział jest prawidłowy, każda działka może samodzielnie funkcjonować i nie ma przeszkód planistycznych, budowlanych ani wieczystoksięgowych. Sprzedaje się jednak działkę wraz z segmentem, a nie grunt i segment jako dwa niezależne przedmioty sprzedaży.

Czy można w akcie notarialnym wpisać oddzielną cenę gruntu i budynku?

Strony mogą czasem wskazać elementy kalkulacji ceny, ale nie zmienia to przedmiotu własności. Cywilnoprawnie sprzedawana jest nieruchomość gruntowa wraz z częściami składowymi. W VAT dodatkowo obowiązuje zasada, że przy dostawie budynku lub budowli trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Czy przy sprzedaży prywatnej nieruchomości obowiązuje termin dwóch lat?

Nie jako podstawowa zasada. Aktualnie kluczowy jest pięcioletni termin liczony od końca roku kalendarzowego nabycia albo wybudowania. Zwolnienie mieszkaniowe wymaga wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie, obecnie co do zasady w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży. W działalności gospodarczej zasady są inne.

Czy odliczenie VAT od materiałów przesądza, że budynek jest firmowy?

Nie przesądza o własności cywilnoprawnej, ale jest bardzo ważnym sygnałem podatkowym. Może wskazywać, że inwestycja była prowadzona w ramach działalności gospodarczej i że sprzedaż będzie wymagała rozliczenia VAT. W takiej sytuacji nie należy opierać się wyłącznie na schemacie sprzedaży prywatnej.

Czy żona musi uczestniczyć w sprzedaży, jeżeli działka jest wspólna?

Tak, jeżeli nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków, sprzedaż wymaga udziału obojga małżonków albo prawidłowego pełnomocnictwa. Sam fakt prowadzenia działalności przez jednego z małżonków nie uprawnia go do samodzielnego rozporządzenia wspólną nieruchomością.

Źródła

• Kodeks cywilny – w szczególności art. 46, art. 47, art. 48 i art. 235.
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami – w szczególności przepisy dotyczące użytkowania wieczystego i zbywania nieruchomości publicznych.
• Ustawa o podatku od towarów i usług – w szczególności art. 29a ust. 8 oraz przepisy dotyczące dostawy budynków, budowli i gruntu.
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych – w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 30e.