Sprzedaż osobno gruntów i budynków na nich

Definicja nieruchomości budynkowej

Budując dom czy domy na działce stanowiącej własność osoby prywatnej (Pana i żony), sprawia Pan, że ten dom staje się własnością właściciela gruntu.

W art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego zdefiniowano pojęcie nieruchomości. Zgodnie z tą definicją nieruchomościami są: grunty oraz budynki trwale związane z gruntem bądź części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią one odrębny przedmiot własności. W oparciu o ten przepis ustawodawca wyróżnia więc trzy rodzaje nieruchomości: gruntową, budynkową oraz lokalową.

Budynek może stanowić odrębną własność tylko w przypadkach w ustawie przewidzianych.

Nieruchomości budynkowe są to budynki trwale z gruntem związane, które na podstawie przepisów szczególnych nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowej, lecz są odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Nieruchomość budynkowa, jako odrębna własność, może powstać, w przeciwieństwie do nieruchomości lokalowej, tylko na podstawie normatywnej, a więc wyłącznie w drodze konkretnego przepisu prawnego określającego także status prawny odrębnej własności budynku, a w szczególności relację tego prawa do prawa do nieruchomości, na której budynek został wzniesiony. Odrębna bowiem własność takiego budynku może być w jednym wypadku prawem związanym z użytkowaniem wieczystym (art. 235 § 2), a w innym – z użytkowaniem zwykłym (art. 272 § 3). Powiązanie odrębnej własności budynku z gruntem stanowi w obecnym stanie prawnym regułę, od której nie ma odstępstwa poza wypadkami, o których mowa poniżej.

Powstanie odrębnej własności budynku

Podstawowym wymaganiem, jakie stawia Kodeks cywilny dla powstania odrębnej własności budynku, jest jego trwałe związanie z gruntem. Oznacza to, że nie odpowiadają temu wymaganiu budynki tymczasowe, przez które przepisy prawa budowlanego rozumieją budynki przeznaczone do czasowego użytkowania w okresie krótszym niż czas ich technicznej trwałości, przewidziane do przeniesienia w inne miejsce lub do rozbiórki, a także nie połączone trwale z gruntem, skonstruowane jako rozbieralne, jak np. baraki, kioski, pawilony handlowe, obiekty o konstrukcji pneumatycznej i typu namiotowego lub inne budynki określone w przepisach jako tymczasowe. Połączenie musi być dokonane w sensie fizycznym, nie tylko gospodarczym. Rozumieć przez to należy mocne połączenie w takim stopniu, że odłączenie spowodowałoby zasadniczą zmianę. Sama tylko techniczna możliwość rozebrania budynku i przeniesienia go na inne miejsce nie ma istotnego znaczenia, gdyż z chwilą rozbiórki (odłączenia od gruntu) zmianie ulega zarówno całość, jak i odłączona część. Jeżeli natomiast budynek tymczasowy zostanie później – na skutek przebudowy – trwale związany z gruntem, to może stać się odrębnym od gruntu przedmiotem własności, bo odpowiada wówczas przewidzianemu w art. 46 wymaganiu trwałego związania z gruntem. Pojęcie „trwałego związania z gruntem” zawiera ponadto także element czasowości. Jeśli nawet budynek był w sensie fizycznym mocno związany z gruntem (posadowiony na fundamentach), ale został wybudowany jako tymczasowy, to przynajmniej do chwili zmiany przeznaczenia nie może być traktowany jako trwale związany z gruntem. Natomiast dom mieszkalny lub użytkowy, mający przeznaczenie nieograniczone w czasie, będzie zawsze traktowany jako odpowiadający wymaganiom art. 46, nawet wtedy, gdy został wzniesiony nie na fundamentach, ale na podmurówce. Przeznaczenie zaś trwale związanego z gruntem budynku na rozbiórkę pozbawia go możliwości stania się odrębnym od gruntu przedmiotem własności, pomimo że nie pozbawia go jeszcze charakteru części składowej gruntu (wyjątkowy status przysługuje tylko budynkom wymienionym w tezie 5 w pkt 6).

Kiedy budynek może stanowić odrębną nieruchomość od gruntu?

W obecnym stanie prawnym odrębną własność – na podstawie przepisów szczególnych – mogą stanowić następujące budynki:

1. wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gminy (związku gmin) przez wieczystego użytkownika albo nabyte przez niego zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego); przepisy te zawiera ustawa o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603); w tym wypadku przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynku jest – jako prawo związane z użytkowaniem wieczystym – częścią składową tego prawa (art. 50 Kodeksu cywilnego);
2. przekazane na własność rolniczej spółdzielni produkcyjnej wraz z gruntem zabudowanym Skarbu Państwa, oddanym w użytkowanie oraz wzniesione na takim gruncie przez tę spółdzielnię (art. 272 Kodeksu cywilnego), a także wzniesione przez nią na gruncie stanowiącym wkład gruntowy (art. 279 § 1); w pierwszym wypadku odrębna własność budynków jest prawem związanym z użytkowaniem gruntu (art. 272 § 3), a własność budynków spółdzielni jest ograniczona w czasie, gdyż upływa (przechodzi na Skarb Państwa) z chwilą wygaśnięcia użytkowania, w drugim wypadku konstrukcja jest nieco odmienna, gdyż w razie wygaśnięcia użytkowania gruntu działka, na której znajdują się budynki, może być przez spółdzielnię przejęta na własność (art. 279 § 2); w żadnej z tych sytuacji budynki nie mogą być przedmiotem obrotu, a skoro własność budynków jest związana z użytkowaniem, dla którego nie zakłada i nie prowadzi się ksiąg wieczystych, to i dla wspomnianych budynków nie prowadzi się ksiąg wieczystych;
3. znajdujące się na gruntach przejętych przez gminę, a następnie Skarb Państwa na obszarze m. st. Warszawy (art. 5 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy, Dz. U. Nr 50, poz. 279);
4. znajdujące się na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy (związku międzygminnego) i pozostające w dniu 5 grudnia 1990 r. w zarządzie państwowych i komunalnych osób prawnych oraz Banku Gospodarki Żywnościowej (art. 200 ustawy o gospodarce nieruchomościami);
5. garaże wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa lub gminy (związku międzygminnego) przez najemcę, z jego własnych środków i przez niego nabyte; prawo nabycia takiego garażu i otrzymania gruntu w użytkowanie wieczyste przysługuje osobie, która garaż wybudowała, a także jej następcy prawnemu (art. 211 ustawy o gospodarce nieruchomościami);
6. wyodrębnione przez spółdzielnię mieszkaniową wielostanowiskowe garaże wybudowane na gruncie spółdzielni;
7. wchodzące w skład nieruchomości przekazanych Państwu przez rolnika na podstawie art. 11 ustawy z 29 maja 1974 r. o przekazywaniu gospodarstw rolnych na własność Państwa za rentę i spłaty pieniężne (Dz. U. Nr 21, poz. 118) i na podstawie art. 51 ustawy z 27 października 1977 r. o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin (Dz. U. Nr 32, poz. 140); budynki te stanowią odrębną od gruntu własność rolnika lub jego następcy; obie wymienione formy odrębnej własności budynków mają charakter zanikowy, albowiem właścicielom budynków na działce gruntu, która wchodziła w skład gospodarstwa rolnego przekazanego Państwu na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 stycznia 1983 r., przyznane zostało w art. 6 ustawy z 24 lutego 1989 r. o zmianie ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin oraz o zmianie ustawy o podatku rolnym (Dz. U. Nr 10, poz. 53) nieodpłatnie prawo własności działki gruntu, na której budynki zostały wzniesione wraz z niezbędną do korzystania z niej służebnością gruntową; jednakże do przeniesienia własności działki i określenia jej wielkości oraz ustanowienia służebności potrzebna jest decyzja administracyjna o charakterze prawotwórczym;
8. budynki, którym na podstawie art. XXVI dekretu z 11 października 1946 r. – przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych (Dz. U. Nr 57, poz. 321) w zw. z art. XXXVII ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – przepisy wprowadzające kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 94) oraz art. 518 i 533 przysługuje tzw. prawo powierzchni; budynki te, a także ich części i poszczególne piętra (art. 664 Kod.Nap.) mogą stanowić przedmiot własności kogo innego niż właściciel gruntu; w tych wypadkach budynki, ich części, a także piętra stanowią własność nie związaną niczym z gruntem, na którym znajduje się budynek, są więc odrębną - w stosunku do nieruchomości gruntowej - nieruchomością (tak SN w uzasadnieniu uchwały z 22 grudnia 1995 r., sygn. akt III CZP 181/95, OSNC 4/96, poz. 50 i wcześniejszego wyroku z 10 stycznia 1970 r., sygn. akt III CRN 476/69, OSNCP 9/70, poz. 162).

Gdy charakter prawny budynku nie jest regulowany przez żadną ustawę, wtedy przyjmujemy, że budynek nie jest nieruchomością tylko stanowi cześć składową nieruchomości gruntowej.

Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości gruntowej wiąże się automatycznie ze sprzedażą nieruchomości budynkowej.

Nie może być tak, że właściciel gruntu i budynku na nim może sprzedać tylko własność gruntu, a budynek zachować dla siebie (albo odwrotnie).