Budowa domu a problem z przyłączem do prywatnej sieci wodno-kanalizacyjnej, czy właściciel może dyktować warunki?

Sieć wod.-kan. wybudowana przez odbiorcę usług na własny koszt

Na początek wyjaśnienia wymaga sytuacja prawna osoby, która wybudowała sieć wodociągową na własny koszt. Generalnie budowa sieci wodociągowej i kanalizacyjnej leży w gestii gminy, bowiem zbiorowe zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków należy do jej zadań i wynika z treści art. 7 ust. 3 ustawy o samorządzie gminnym (Dz. U z 2001 r. nr 142, poz.1591 z późn.zm). Ten sam obowiązek nakłada na gminę art. 3 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (dalej jako „ustawa”. Jednakże wskazanie, iż jest to zadanie, a nie obowiązek, jest bardzo istotne, uniemożliwia bowiem dochodzenie od gminy budowy wodociągów czy też kanalizacji. Z komentarzy i orzecznictwa do wskazanego przepisu wynika, iż to zadanie gminy nie ma charakteru bezwzględnego lecz warunkowy. Warunkowość tego obowiązku wyraża się tym, iż gmina nie musi wyposażać w sieć każdej nieruchomości, na której planowane są inwestycje mieszkaniowe, w szczególności o charakterze prywatnym.

W świetle art. 2 pkt 4 ustawy w zw. z art. 5 ust. 1 i art. 15 ust. 1 ustawy zadania gminy w zakresie obowiązku budowy sieci wodociągowych i kanalizacyjnych realizowane są poprzez tzw. przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne i z zasady ono właśnie  jest obowiązane zapewnić budowę urządzeń wodociągowych, jeżeli zostały one ustalone przez gminę w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, w zakresie uzgodnionym w wieloletnim planie rozwoju i modernizacji przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 49 § 2 Kodeksu cywilnego (K.c.) – osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń (np. sieci wodociągowej) i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył te urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że strony w umowie postanowiły inaczej. Przepis ten dotyczy również urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu czy energii elektrycznej — ich właściciel ma prawo domagać się od przedsiębiorcy przejęcia własności tych urządzeń za stosownym wynagrodzeniem.

Przyłącze do sieci

Natomiast co do przyłącza do sieci. Omawiana ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków w art. 2 pkt 6 definiuje pojęcie przyłącza jako odcinka przewodu łączącego sieć wodociągową z wewnętrzną instalacją wodociągową w nieruchomości odbiorcy usług wraz z zaworem za wodomierzem głównym. Dla określenia zakresu obowiązków odbiorcy usług w zakresie budowy przyłączy istotna jest uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 września 2007 r. (III CZP 79/07), w której wskazano, że odcinek przewodu kanalizacyjnego łączący wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości tego odbiorcy z istniejącą siecią kanalizacyjną stanowi w części leżącej poza granicą nieruchomości gruntowej urządzenie kanalizacyjne (przez analogię należy odnieść to również do sieci wodociągowej). W orzeczeniu tym SN wyznaczył wyraźną granicę dla przyłączy, wskazując, że jest nią granica nieruchomości gruntowej, poza którą odbiorca usług nie jest podmiotem zobowiązanym do ponoszenia kosztów budowy przewodu, tym samym ten odcinek przewodu nie jest przyłączem w rozumieniu ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. A zatem przyłącze wodociągowe powinno służyć tylko jednemu odbiorcy, jeśli z przewodu doprowadzającego wodę korzysta kilka nieruchomości, nie ma on charakteru przyłącza, lecz sieci. Zgodnie natomiast z art. 15 ustawy – realizację budowy przyłączy wodociągowych zapewnia na własny koszt osoba ubiegająca się o przyłączenie nieruchomości do sieci. Zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy, o ile umowa o zaopatrzeniu w wodę nie stanowi inaczej, odbiorca usług odpowiada za zapewnienie niezawodnego działania posiadanych instalacji i przyłączy wodociągowych.

Budowa, utrzymanie, przejęcie przyłączy przez przedsiębiorstwo wod.-kan.

Z powyższego wynika, że przejęcie przyłączy przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne od odbiorców usług albo wybudowanie przyłącza przez to przedsiębiorstwo jest możliwe, chociaż może prowadzić do przyjęcia dodatkowych obowiązków, jednakże w ramach swobody umów należy dopuścić taką możliwość. Niemniej podkreślić trzeba, że przedsiębiorstwo nie ma obowiązku przejmować zobowiązania do utrzymania i konserwacji przyłącza. Nie ma też podstaw prawnych do bezpłatnego przejęcia przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne przyłącza wodociągowego i uzależnienia od tego możliwości podpisania umowy o zaopatrzenie w wodę. Tym samy prywatny właściciel sieci nie może od Pana żądać zrzeczenia się praw własności do przyłącza, którego budowa należy do Pana. Jak rozumiem, wybudowana sieć wodociągowa nie została jeszcze odkupiona przez gminę, zatem może Pan dokonać przyłączenia na zasadzie udziału w kosztach poniesionej inwestycji, poprzez zwrot części tych kosztów właścicielowi sieci. Jeżeli więc obecna sytuacja jest taka, że sieć wykonana została prywatnie, to w celu podłączenia się do niej powinien Pan posiadać zgodę jej właściciela i uzgodnić z nim swoją partycypację w koszcie powstania sieci. Dopóki zatem gmina nie przejmie sieci wodociągowej, jest Pan skazany na przychylność właściciela sieci. Kiedy gmina przejmie sieć na swoją własność, zwróci Panu część poniesionych kosztów.

Niewątpliwie wykonanie przyłącza od gminnego wodociągu byłoby tańsze niż sama zgoda na przyłączenie się do wodociągu, ale nie wiadomo, czy właściciel w ogóle wystąpił do gminy o jej przejęcie, a warto byłoby się tym zainteresować.

Służebność ustanowiona na odcinku sieci wod.-kan.

Może Pan jeszcze rozważyć opcję (w razie odmowy zgody na wykonanie przyłącza) złożenia do sądu wniosku o ustanowienie służebności gruntowej jako ograniczonego prawa rzeczowego polegającego na możliwości ingerencji w cudzą własność. Stosownie do art. 285 § 1 K.c. – nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykorzystywać określonego uprawnienia, które mu względem nieruchomości władnącej przysługuje na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Umowa o podłączenie do sieci z prywatnym właścicielem

Gdyby jednak udało się Panom porozumieć co do wykonania przyłącza, to umowa taka może dla swej ważności być zawarta nawet w zwykłej formie pisemnej. Może to być np. umowa użyczenia. W umowie takiej najważniejsze jest to, by wyraźnie wskazać czas jej trwania, odpłatność oraz szczegółowe postanowienia odnośnie do usunięcia przyłącza przez właściciela sieci w określonym czasie lub wyraźnie wyłączyć taką możliwość. Jeśli bowiem takiego wyłączenia nie będzie, to właściciel wodociągu będzie miał wobec Pana roszczenie o usunięcie przyłącza na podstawie art. 222 K.c.:

§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Odpowiedzialność kontraktowa

Zatem najpewniej jest ustanowić notarialnie służebność gruntową. Jeśli nie jest to możliwe, pozostaje spisać na piśmie zgodę właściciela na przyłącze, wskazując, że zgoda ma charakter bezterminowy i nieodwołalny, ponadto powinna ona zawierać określenie wynagrodzenia, datę udzielenia zgody i podpisy obu stron wraz z numerami PESEL i danymi adresowymi. Złożenie własnoręcznego podpisu przez osobę posiadającą pełną zdolność do czynności prawnej powoduje, że osoba składająca podpis ponosi odpowiedzialność za treść swego oświadczenia woli i ewentualne bezpodstawne cofnięcie takiej zgody da Panu prawo do wystąpienia o zapłatę odszkodowania za szkody, jakie by Pan poniósł na skutek odwołania tej zgody (art. 471 K.c.).

Ewentualnie może Pan jeszcze rozpatrzyć możliwość wybudowania szamba (przydomowej oczyszczalni), jeżeli perspektywa wykupu sieci przez gminę nie wchodzi w grę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym - Dz.U. 1990 nr 16 poz. 95
2. Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków - Dz.U. 2001 nr 72 poz. 747
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93