Bez drogi nie ruszysz – jak legalnie zapewnić dostęp do działki pod budowę domu?

Dostęp do drogi publicznej jako warunek wydania warunków zabudowy

Na wstępie wskazuję, że przez dostęp do dogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Zaznaczam, że:

W świetle art. 2 pkt 14 u.p.z.p. przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Przepis ten przewiduje zatem dwa alternatywne sposoby zapewnienia danej nieruchomości gruntowej pośredniego dostępu do drogi publicznej, tj. poprzez inną działkę obciążoną odpowiednią służebnością bądź przez drogę wewnętrzną. Dostęp do drogi publicznej za pośrednictwem drogi wewnętrznej jest sam w sobie wystarczający. Dodać należy, że konieczna dla ustalenia warunków zabudowy przesłanka dostępu do drogi publicznej wypełniona jest nie tylko wówczas, gdy zjazd już istnieje, ale również wtedy, gdy w stanie faktycznym sprawy istnieje potencjalna możliwość wykonania zjazdu (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 18 września 2024 r., sygn. akt II SA/Gl 697/24).

Nadto zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych ustawą, w tym w sytuacji, gdy teren ma dostęp do drogi publicznej.

Należy również zwrócić uwagę na fakt, że dostęp nieruchomości do drogi publicznej musi mieć charakter trwały i?możliwy do wyegzekwowania przez inwestora przy użyciu dostępnych środków prawnych.

Realizacja dostępu pośredniego do drogi publicznej – stanowisko sądów

W przedstawionej sprawie znaczące jest stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego, zgodnie z którym: Przepis art. 2 pkt 14 u.p.z.p. nie uznaje za pośredni dostęp do drogi publicznej istnienia dojazdu np. przez zawarcie z właścicielem działki sąsiedniej oddzielającej działkę inwestora od drogi publicznej umowy dzierżawy części tej działki celem urządzenia dojazdu do działki inwestycyjnej. Jedynie prawnie skuteczne jest spełnienie jednego z warunków określonego w przepisie, tj. istnienia służebności drogowej lub drogi wewnętrznej (wyrok NSA z dnia 27 kwietnia 2021 r., sygn. akt II OSK 1918/20).

Analogiczne stanowisko zostało wyrażone w innym wyroku: Dostęp pośredni do drogi publicznej jest zapewniony, jeżeli odbywa się przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Dany teren nie ma dostępu do drogi publicznej w sytuacji, gdy fragment działki, przez którą teren inwestycji miałby mieć dostęp do drogi publicznej, nie jest drogą wewnętrzną, ani nie jest fizycznie wydzieloną drogą. Stwierdzić należy, że zawarta w niniejszej sprawie umowa najmu części działki nr (...) nie powoduje, iż teren inwestycji ma zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Do takiego stanowiska skłania również fakt, że w razie wypowiedzenia umowy najmu działka inwestycyjna nie będzie miała dostępu do drogi publicznej. Przyjęte w umowie najmu rozwiązanie w swej istocie jest tymczasowe i jako takie nie może być podstawą do udzielenia pozwolenia na budowę (wyrok NSA z dnia 26 sierpnia 2021 r., sygn. akt II OSK 3603/18).

Wnioski

Aby uznać, że działka ma dostęp do drogi publicznej, musi albo mieć dostęp z Pana działki do takiej drogi, albo też przez działkę sąsiada winna zostać ustanowiona służebność przejazdu. W opisanym przypadku tylko służebność drogowa na działce sąsiada, ustanowiona w formie aktu notarialnego, wypełni warunek dostępu Pana działki do drogi publicznej i pozwoli na uzyskanie warunków zabudowy. Umowa użyczenia czy też dzierżawy nie spełnia tego wymogu, a zatem nie stanowi dostępu do drogi publicznej w rozumieniu obowiązujących przepisów.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93