Czy przebudowa i modernizacja stodoły to samowola budowlana?

Samowola budowlana

Czasami zdarza się, że nabywamy nieruchomość, na której znajduje się obiekt budowlany wybudowany bez pozwolenia. Może to nastąpić poprzez spadek czy też zakup. Ważne jest, aby wiedzieć, że jeśli poprzedni właściciel dopuścił się samowoli budowlanej, to problem nie zniknie samoistnie. Naruszenie prawa budowlanego nie wiąże się z właścicielem, lecz z obiektem, dlatego kupując taką nieruchomość, przejmujemy obowiązek naprawienia tej sytuacji i musimy współpracować z organem nadzoru budowlanego.

Organ nadzoru budowlanego w pierwszej kolejności nakłada obowiązki na inwestora. Jeśli jednak inwestor stracił prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, to obowiązki legalizacyjne mogą być nałożone na właściciela lub zarządcę obiektu. Dla organów nadzoru budowlanego nie ma znaczenia, czy nowy właściciel wiedział o samowoli budowlanej. Liczy się stan prawny obiektu, a organy nadzoru nie są zobowiązane do ustalania, dlaczego doszło do samowoli budowlanej.

Samowola budowlana to budowa obiektu lub jego części bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia. Chociaż ustawa nie definiuje dokładnie samowoli budowlanej, to w art. 48 Prawa budowlanego określono, że organ nadzoru wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy w przypadku obiektu budowlanego wybudowanego bez odpowiednich decyzji lub zgłoszeń.

Warto zauważyć, że samowolne przebudowy, montaż, remont czy rozbiórka są traktowane inaczej przez Prawo budowlane. Nie podlegają one przepisom art. 48 Prawa budowlanego, który dotyczy powstawania nowych obiektów lub ich części. Dla tych działań obowiązują inne przepisy prawa.

Obiekty budowlane

W polskim prawie budowlanym obowiązuje zasada uzyskania pozwolenia na budowę dla każdego obiektu budowlanego lub dokonania zgłoszenia, choć istnieją wyjątki od tej zasady. Pojęcie „obiekt budowlany” jest szerokie i obejmuje różne konstrukcje, nie tylko budynki. Często dochodzi do nieporozumień co do klasyfikacji obiektów budowlanych oraz obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.

Przy planowaniu robót budowlanych należy najpierw ocenić, czy powstanie nowy obiekt lub jego część, następnie zakwalifikować obiekt (budynek, budowla, urządzenie budowlane) i sprawdzić, czy wymaga on pozwolenia na budowę zgodnie z art. 29 Prawa budowlanego. Brak pozwolenia na budowę oznacza samowolę budowlaną.

Najcięższą konsekwencją samowoli budowlanej jest decyzja o rozbiórce nielegalnie zbudowanego obiektu, ale także proces legalizacji może być uciążliwy i kosztowny, w tym konieczność uiszczenia wysokiej opłaty legalizacyjnej.

Legalizacja samowoli

Opłata legalizacyjna zależy od rodzaju inwestycji i wymagań prawnych, a jej wysokość jest określona w ustawie Prawo budowlane. Kara za nieprawidłowości obliczana jest na podstawie stawki opłaty, współczynnika kategorii obiektu i współczynnika wielkości obiektu, co opisano w art. 59f ustawy.

Wysokość opłaty legalizacyjnej uzależniona jest od wielu czynników. Podstawowe uwarunkowanie ustalenia opłaty legalizacyjnej, to ustalenie czy realizacja inwestycji wymagała pozwolenia na budowę, czy też wymagała zgłoszenia.

W art. 59f ustawy Prawo budowlane ustawodawca podał wzór na obliczanie kar za stwierdzone nieprawidłowości, przesądzając, że kara jest iloczynem stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Czyli kara za nieprawidłowości obliczana jest w następujący sposób:

kara = (s) x (k) x (w), gdzie:

S = stawka opłaty, podana w Prawie budowlanym, wynosi zawsze 500 zł;
k = współczynnik kategorii obiektu;
w = współczynnik wielkości obiektu.

Wartość obu współczynników można odnaleźć w tabelce znajdującej się na końcu ustawy Prawo budowlane, stanowiącej załącznik do ustawy.

Po wykryciu samowoli budowlanej możliwe są dwa rozwiązania: rozbiórka obiektu lub jego legalizacja. Nowelizacja z dnia 13 lutego 2020 r. uprościła procedury legalizacyjne, które są teraz prowadzone na wniosek inwestora.

Zwykłe postępowanie legalizacyjne zaczyna się postanowieniem o wstrzymaniu robót, po czym inwestor ma 30 dni na decyzję o legalizacji lub rozbiórce. W przypadku budynków zbudowanych ponad 20 lat temu, możliwe jest uproszczone postępowanie legalizacyjne, bez opłat. W obu przypadkach inwestor musi przedłożyć odpowiednie dokumenty, a organ nadzoru budowlanego ocenia ich zgodność z prawem.

Warto wspomnieć, że stare samowole budowlane, zrealizowane przed 1 stycznia 1995 roku, można legalizować na łagodniejszych zasadach bez opłaty legalizacyjnej. Art. 49e Prawa budowlanego precyzuje warunki, kiedy organ nadzoru budowlanego musi nakazać rozbiórkę obiektu. U Pani zakres robót to wymiana pokrycia dachowego, przerobienie ścianek wewnętrznych oraz ocieplenie.

Nie trzeba zgłaszać do urzędu wymiany pokrycia dachowego pod warunkiem, że nie było ingerencji w więźbę dachową.

Roboty budowlane polegające na wyburzeniu istniejących ścian działowych i powstaniu nowych, o ile nie ingerują w ściany nośne, nie wymagają pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Prawo budowlane przewiduje, że budynek o wysokości do 12 m można ocieplić bez pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia. Te wyższe, tj. posiadające 12 m i więcej, lecz nie wyższe niż 25 m, potrzebują już zgłoszenia. Proszę w związku z powyższym o doprecyzowanie wymiarów budynku, żebyśmy mogły rozstrzygnąć to jednoznacznie.