Studnia na działce nie zwalnia z opłat za wodociąg, co mówi prawo o inwestycjach w ROD?

Kiedy działkowiec musi płacić za inwestycje w ogrodzie?

Zgodnie z art. 33 ust. 1 ustawy z 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych, każdy działkowiec jest obowiązany uczestniczyć w pokrywaniu kosztów funkcjonowania ROD w części przypadającej na jego działkę, poprzez uiszczanie opłat ogrodowych. Ustawa enumeratywnie wskazuje, że do kosztów funkcjonowania ogrodu zaliczają się m.in. wydatki na inwestycje, remonty i bieżącą konserwację infrastruktury ogrodowej. Budowa sieci wodociągowej na terenie ROD bez wątpienia mieści się w pojęciu inwestycji w infrastrukturę ogrodową. Obowiązek finansowego uczestnictwa w takich inwestycjach spoczywa na każdym użytkowniku działki z mocy samej ustawy, co zostaje uszczegółowione w przepisach związkowych (statucie PZD i uchwałach organów PZD).

Co na to statut i regulamin ROD?

Statut PZD (akt wewnętrzny stowarzyszenia ogrodowego PZD) powiela normę ustawową – w § 158 ust. 1 stanowi, że działkowiec jest obowiązany uczestniczyć w pokrywaniu kosztów funkcjonowania ROD proporcjonalnie do swojej działki, poprzez wnoszenie opłat ogrodowych. Statut przewiduje, że wysokość i sposób wyliczenia tych opłat ustala corocznie walne zebranie ROD. W skład kosztów funkcjonowania ogrodu statut również wprost zalicza wydatki na inwestycje i remonty infrastruktury, zgodnie z ustawą.

Istotne jest, że obowiązek ponoszenia opłat ogrodowych (w tym opłat inwestycyjnych) dotyczy wszystkich korzystających z działek w ROD, niezależnie od ich członkostwa w PZD. Ustawa o ROD wprowadziła rozróżnienie między prawem do działki (tytuł prawny do korzystania z działki, np. umowa dzierżawy działkowej) a członkostwem w PZD – korzystanie z działki nie wymaga bycia członkiem PZD. Jednakże, zgodnie z art. 33 ust. 1 ustawy – każdy działkowiec (rozumiany jako osoba uprawniona do korzystania z działki) ponosi opłaty ogrodowe, a więc nie tylko członkowie stowarzyszenia. Potwierdza to także regulamin ROD, nakładając na działkowca obowiązek przestrzegania statutu i regulaminu oraz uiszczania opłat ogrodowych uchwalonych przez właściwe organy PZD. W praktyce oznacza to, że nawet działkowiec, który nie należy do PZD, musi stosować się do uchwał organów ogrodu w sprawie opłat – obowiązek ten wynika z ustawy, statutu oraz samej umowy dzierżawy działkowej (standardowa umowa dzierżawy w ROD zawiera klauzulę o obowiązku przestrzegania regulaminu ROD i uczestniczenia w kosztach funkcjonowania ogrodu).

Własna studnia nie oznacza zwolnienia z opłat?

Reasumując, przepisy ogólnokrajowe i wewnątrzzwiązkowe zgodnie ustanawiają ogólny obowiązek finansowy działkowców w zakresie utrzymania i rozwoju infrastruktury ROD. Samo posiadanie indywidualnej studni na działce nie zwalnia z tego ustawowego obowiązku. Studnia taka jest co prawda własnością działkowca (nie jest infrastrukturą ogrodową należącą do ROD), jednak ROD jako całość ma prawo uchwalać rozwój wspólnej infrastruktury (np. wodociągu) i finansować ją z opłat ogrodowych od wszystkich działkowców. Posiadanie własnego ujęcia wody nie jest przewidziane w ustawie ani w statucie jako podstawa jakiegokolwiek zwolnienia lub ulgi w opłatach ogrodowych. Kwestia sprowadza się zatem do tego, czy i w jaki sposób właściwy organ ROD (walne zebranie członków) podjął uchwałę o realizacji inwestycji wodociągowej i związanej z nią dodatkowej opłacie od działkowców, oraz jakie konsekwencje prawne ta uchwała wywołuje dla poszczególnych użytkowników działek.

Z opisu wynika, że zarząd ROD „oczekuje partycypacji finansowej”, co sugeruje, iż prawdopodobnie walne zebranie odbyło się i uchwaliło plan inwestycji wraz z obowiązkiem wpłaty określonej kwoty przez każdego działkowca. Jeżeli jednak jeszcze do tego nie doszło – tzn. zarząd dopiero planuje inwestycję – wówczas do czasu przyjęcia stosownej uchwały przez walne zebranie brak jest podstaw do żądania od działkowców jakichkolwiek wpłat. Zarząd powinien wówczas przygotować projekt uchwały inwestycyjnej i poddać go pod głosowanie na najbliższym walnym zebraniu lub na zebraniu nadzwyczajnym zwołanym w tym celu, zgodnie z trybem określonym w statucie PZD i regulaminie ROD.

Jeżeli uchwała została prawidłowo podjęta – tj. zwołano walne zebranie zgodnie z procedurami, uchwała uzyskała wymaganą większość głosów (zwykłą większość głosujących, przy czym jeśli na pierwszym terminie zebrania nie było quorum, uchwała mogła zostać skutecznie podjęta w drugim terminie bez względu na liczbę obecnych, co jest praktyką przewidzianą w statucie) – wówczas każdy działkowiec ma obowiązek wnieść ustaloną opłatę w wyznaczonym terminie. W przeciwnym razie popadnie w zaległość wobec ROD.

Co grozi za odmowę zapłaty?

W świetle obowiązujących przepisów oraz utrwalonej praktyki PZD, odmowa uiszczenia opłaty uchwalonej przez walne zebranie jest traktowana jako zaległość w opłatach ogrodowych, podlegająca egzekwowaniu przez zarząd ROD. Zarząd ogrodu ma nie tylko prawo, ale i obowiązek podjąć działania zmierzające do wyegzekwowania uchwały od wszystkich działkowców. Zazwyczaj pierwszym krokiem jest pisemne wezwanie do zapłaty zaległej kwoty (często z doliczonymi odsetkami ustawowymi za opóźnienie, zgodnie z § 8 regulaminu ROD) — rodtarnogaj.wroclaw.pl. Jeżeli wezwanie nie odniesie skutku, zarząd może skierować pozew do sądu powszechnego o zapłatę zaległych opłat ogrodowych.

Co istotne, uporczywe uchylanie się od płacenia opłat ogrodowych może w skrajnym przypadku doprowadzić do wypowiedzenia umowy dzierżawy działkowej. Ustawa o ROD (art. 36 ust. 3 pkt 2) stanowi, że stowarzyszenie ogrodowe może wypowiedzieć umowę, jeżeli działkowiec zalega z opłatami ogrodowymi przez co najmniej 6 miesięcy, pomimo uprzedniego pisemnego upomnienia i wyznaczenia dodatkowego miesiąca na zapłatę zaległości. Ta podstawa wypowiedzenia ma zastosowanie również do opłat przeznaczonych na inwestycje – brak zapłaty swojego udziału w kosztach inwestycji, uchwalonego jako część opłaty ogrodowej, po upływie wskazanych terminów formalnie daje zarządowi prawo do rozwiązania umowy z działkowcem uchylającym się od płatności. Oczywiście wypowiedzenie umowy jest ostatecznością – częściej wystarcza perswazja lub ewentualnie uzyskanie przez ogród nakazu zapłaty w sądzie. Niemniej sama możliwość wypowiedzenia umowy podkreśla, że działkowiec nie ma roszczenia o zwolnienie z opłaty; przeciwnie, ogród może skutecznie dochodzić należności, mając pełne oparcie w przepisach prawa.

Biorąc pod uwagę obowiązujące regulacje oraz praktykę w rodzinnych ogrodach działkowych, działkowiec posiadający własną studnię na działce nie jest zwolniony z obowiązku finansowego udziału w budowie wspólnego wodociągu, jeżeli taka inwestycja została prawomocnie uchwalona przez wspólnotę ogrodu. Ustawa o ROD, statut PZD oraz regulamin ROD nakładają na każdego użytkownika działki obowiązek ponoszenia opłat ogrodowych ustalonych przez uprawnione organy. Uchwała walnego zebrania w sprawie inwestycji infrastrukturalnej wiąże wszystkich działkowców – każdy ma obowiązek wnieść określoną kwotę, niezależnie od tego, czy korzysta, czy też nie korzysta z danej infrastruktury. Brak udziału finansowego traktowany jest jako zaległość podlegająca egzekucji, a uporczywe uchylanie się od zapłaty może skutkować utratą prawa do działki.

Dlaczego wspólnota ma pierwszeństwo przed indywidualnym interesem?

Argument posiadania własnej studni ma jedynie znaczenie praktyczne (zapewnia wodę na działce), lecz nie ma mocy prawnej, która zwalniałaby z obowiązku udziału w kosztach wspólnej inwestycji. Co więcej, prywatne studnie w ROD często znajdują się w nieuregulowanym stanie prawnym wobec przepisów Prawa wodnego, co dodatkowo uzasadnia dążenie ogrodu do budowy legalnej sieci wodociągowej. Z punktu widzenia zasad współżycia w ogrodzie i równego traktowania działkowców, wszyscy powinni uczestniczyć w kosztach ogólnych – tak jak wszyscy korzystają (bezpośrednio lub pośrednio) z ulepszeń infrastruktury ogrodowej.

Jeżeli walne zebranie ROD podjęło uchwałę o budowie wodociągu i ustaliło opłatę na ten cel, jest Pan zobowiązany tę opłatę uiścić.
Jeżeli jednak czuje się Pan pokrzywdzony decyzją większości, ma Pan prawo zwrócić się do organów wyższego stopnia (okręgu PZD) lub – w razie potrzeby – do sądu (pomogę w przygotowaniu takiego pisma). Trzeba jednak mieć świadomość, że przepisy wyraźnie stoją po stronie obligatoryjności opłat ogrodowych, a dotychczasowa praktyka nie zna przypadków skutecznego uchylenia obowiązku zapłaty z powodu indywidualnej sytuacji działkowca. Innymi słowy, prawo chroni interes wspólnoty ogrodu ponad indywidualną wygodą jednostki w tego rodzaju sprawach.

Jak postąpić w praktyce?

Powinien Pan przygotować się do uiszczenia wymaganej kwoty na budowę wodociągu. Warto zrobić to we współpracy z zarządem ROD, ewentualnie negocjując dogodne warunki spłaty. Konfrontacyjna odmowa udziału w kosztach byłaby sprzeczna z przepisami i mogłaby narazić Pana na utratę prawa do działki. W razie wątpliwości co do prawidłowości naliczenia opłaty (np. gdyby zarząd żądał wpłaty bez uchwały walnego zebrania lub w sposób niezgodny z jej treścią), ma Pan prawo poprosić o wgląd w uchwałę i dokumentację inwestycji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych - Dz.U. 2014 poz. 40

2. Statut Polskiego Związku Działkowców
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93