Czy działkowiec ze studnią musi płacić za wodociąg w ROD?

Czy własna studnia zwalnia z opłaty za budowę wodociągu w ROD?

Najczęściej nie. Z art. 33 ust. 1 i ust. 2 ustawy z 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych wynika, że działkowiec uczestniczy w pokrywaniu kosztów funkcjonowania ROD przypadających na jego działkę przez uiszczanie opłat ogrodowych. Do kosztów funkcjonowania ROD zalicza się m.in. wydatki na inwestycje, remonty i bieżącą konserwację infrastruktury ogrodowej.

Jeżeli więc planowana sieć wodociągowa stanowi element infrastruktury ogrodowej służącej całemu ogrodowi albo jego części, to co do zasady koszt takiej inwestycji może zostać rozłożony na działkowców zgodnie z uchwałą właściwego organu. Sama okoliczność, że na konkretnej działce od lat istnieje prywatna studnia, nie tworzy ustawowego zwolnienia z tych kosztów. Przed podjęciem decyzji o własnym ujęciu warto też sprawdzić, czy na działce ROD można mieć studnię.

To ważne, bo generalnie działka w ROD ma swój odrębny reżim prawny: działkowiec nie jest właścicielem gruntu, lecz korzysta z działki na podstawie prawa do działki, najczęściej umowy dzierżawy działkowej.

Kto i w jaki sposób może nałożyć taką opłatę?

Nie wystarczy samo stanowisko zarządu ROD, że inwestycja jest potrzebna. Podstawą obciążenia działkowców musi być uchwała podjęta przez właściwy organ stowarzyszenia ogrodowego zgodnie z ustawą o ROD, statutem danego stowarzyszenia oraz regulaminem ROD. W praktyce w PZD kluczowe znaczenie ma uchwała walnego zebrania dotycząca planu gospodarczego, inwestycji i opłat.

Znaczenie ma więc nie tylko to, czy inwestycja została uchwalona, ale też jak została uchwalona. Trzeba sprawdzić m.in.:

• czy walne zebranie zostało prawidłowo zwołane,
• czy porządek obrad obejmował głosowanie nad inwestycją i opłatą,
• czy uchwała została podjęta wymaganą większością,
• czy z uchwały wynika wysokość opłaty albo sposób jej obliczenia,
• czy opłata rzeczywiście ma charakter opłaty ogrodowej związanej z infrastrukturą ogrodową.

Jeżeli zarząd żąda pieniędzy „na wodociąg”, ale nie ma uchwały albo nie potrafi wskazać jej treści, terminów i podstawy wyliczenia, działkowiec ma prawo odmówić zapłaty do czasu wykazania podstawy prawnej i faktycznej żądania.

Na czym polega problem praktyczny przy takich inwestycjach?

W sporach o wodociąg w ROD zwykle nie chodzi o samą ideę inwestycji, lecz o to, czy koszt został rozłożony zgodnie z prawem i dokumentami wewnętrznymi stowarzyszenia. Czasem uchwała mówi o opłacie od każdej działki w tej samej wysokości, a czasem o rozliczeniu według innych kryteriów przewidzianych w statucie lub regulaminie.

Jeżeli inwestycja ma być finansowana z już istniejących środków ogrodu, sytuacja wygląda inaczej niż wtedy, gdy walne zebranie wprowadza dodatkową jednorazową opłatę. Warto też odróżnić koszty budowy sieci ogrodowej od kosztów wykonania indywidualnego przyłączenia konkretnej działki. Podobnie jak w sprawach, gdzie pojawiają się rozliczenia za sieć poza ROD, trzeba rozdzielić koszt wspólnej infrastruktury od kosztu korzystania przez konkretną osobę.

Czy działkowiec niebędący członkiem PZD też musi płacić?

Co do zasady tak, jeśli jest działkowcem w rozumieniu ustawy. Art. 2 pkt 1 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych definiuje działkowca jako pełnoletnią osobę fizyczną uprawnioną do korzystania z działki w ROD na podstawie prawa do działki. Z kolei art. 33 ust. 1 tej ustawy nie uzależnia obowiązku uiszczania opłat ogrodowych od członkostwa w PZD, lecz od statusu działkowca. Osobnym, ale powiązanym problemem jest przyłącze prądu w ROD bez odpowiedzi zarządu.

Oznacza to, że obowiązek partycypacji w kosztach ogrodu może dotyczyć także osoby, która ma prawo do działki, ale nie jest członkiem stowarzyszenia ogrodowego. W takim wypadku podstawą jest ustawa, a dodatkowo zwykle również umowa dzierżawy działkowej oraz regulamin ROD.

Kiedy można kwestionować opłatę?

Opłatę można podważać nie dlatego, że działkowiec ma studnię, lecz wtedy, gdy występują nieprawidłowości proceduralne albo merytoryczne. Najczęstsze sytuacje to:

• brak uchwały właściwego organu,
• uchwała podjęta poza porządkiem obrad,
• brak jasnego określenia wysokości lub sposobu wyliczenia opłaty,
• obciążenie działkowców kosztem, który nie dotyczy infrastruktury ogrodowej, lecz prywatnych przyłączy wybranych osób,
• sprzeczność uchwały ze statutem albo regulaminem ROD.

W zależności od konkretnego stanu faktycznego możliwe bywa zaskarżanie uchwał w trybie przewidzianym w statucie stowarzyszenia albo podnoszenie zarzutów dopiero wtedy, gdy ogród wystąpi o zapłatę do sądu. Trzeba jednak działać szybko, bo terminy wewnętrzne na kwestionowanie uchwał mogą być krótkie, a po ich upływie spór często przenosi się już na etap dochodzenia należności.

Zobacz również: przyłącze wodociągowe

Czy wcześniejszy udział PZD w budowie studni coś zmienia?

Zwykle nie na tyle, aby automatycznie zwolnić z nowej opłaty. To, że przed laty okręgowy zarząd PZD partycypował w kosztach budowy studni, może mieć znaczenie dowodowe lub historyczne, ale nie tworzy trwałego uprawnienia do nieuczestniczenia w późniejszych inwestycjach wspólnych.

Inaczej byłoby tylko wtedy, gdyby z jakiegoś dokumentu, uchwały albo umowy wprost wynikało szczególne zwolnienie albo trwałe zobowiązanie ogrodu do nieobciążania konkretnych działek kosztami wodociągu. W praktyce takie sytuacje należą do rzadkości i wymagają bardzo mocnych dowodów.

Co grozi za brak zapłaty?

Jeżeli opłata została uchwalona prawidłowo i ma charakter opłaty ogrodowej, jej nieuiszczenie może być traktowane jako zaległość. Wtedy zarząd zwykle wysyła wezwanie do zapłaty, może naliczać odsetki za opóźnienie według zasad wynikających z przepisów prawa cywilnego, a następnie skierować sprawę do sądu o zapłatę.

W skrajnych przypadkach konsekwencją może być również wypowiedzenie umowy dzierżawy działkowej. Podstawę stanowi art. 36 ust. 3 pkt 2 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych, zgodnie z którym stowarzyszenie ogrodowe może wypowiedzieć umowę, jeżeli działkowiec jest w zwłoce z zapłatą opłat ogrodowych lub wykracza w sposób rażący albo uporczywy przeciwko porządkowi ogrodowemu, przy czym przy zaległościach wymagane jest uprzednie pisemne uprzedzenie i wyznaczenie dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległej kwoty.

Nie oznacza to jednak, że każda odmowa zapłaty od razu prowadzi do utraty działki. Jeżeli istnieje realny spór co do ważności uchwały lub prawidłowości naliczenia, warto najpierw zażądać dokumentów i złożyć pisemne zastrzeżenia.

Jak postąpić krok po kroku?

1. Poproś zarząd o uchwałę dotyczącą inwestycji i opłaty.
2. Sprawdź, czy uchwała wskazuje wysokość opłaty, termin płatności i podstawę rozliczenia.
3. Zweryfikuj statut stowarzyszenia ogrodowego oraz regulamin ROD.
4. Ustal, czy opłata dotyczy sieci ogrodowej, czy także indywidualnego podłączenia działki.
5. Jeżeli widzisz nieprawidłowości, zgłoś zastrzeżenia pisemnie i zachowaj potwierdzenie złożenia.
6. Jeżeli uchwała jest prawidłowa, a spór dotyczy jedynie tego, że masz własną studnię, trzeba liczyć się z obowiązkiem zapłaty.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, kiedy argument „mam własną studnię” nie wystarczy, a kiedy warto dokładnie sprawdzić dokumenty ogrodu.

FAQ

Czy mogę nie płacić, skoro w ogóle nie zamierzam korzystać z wodociągu?

Najczęściej nie. Jeżeli opłata dotyczy budowy infrastruktury ogrodowej i została prawidłowo uchwalona, brak zamiaru korzystania z sieci zwykle nie zwalnia z partycypacji w kosztach.

Czy zarząd może sam ustalić kwotę do zapłaty?

Nie powinien, jeśli do nałożenia opłaty potrzebna jest uchwała właściwego organu. Zarząd wykonuje uchwały, ale nie może zastąpić walnego zebrania tam, gdzie statut lub ustawa wymagają jego decyzji.

Czy brak członkostwa w PZD zwalnia z opłat?

Nie. Decydujące jest prawo do działki i status działkowca w rozumieniu ustawy o ROD, a nie samo członkostwo w stowarzyszeniu.

Czy ogród może dochodzić tej należności w sądzie?

Tak. Jeżeli opłata jest należna, zarząd może po wezwaniu do zapłaty skierować sprawę do sądu cywilnego.

Czy mogę żądać wglądu do uchwał i rozliczeń?

Tak. Jeżeli masz zostać obciążony opłatą, masz uzasadniony interes w uzyskaniu informacji o podstawie uchwały, kosztorysie inwestycji i sposobie rozliczenia.

Źródła

1. Ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych – Dz.U. 2014 poz. 40.

2. Statut Polskiego Związku Działkowców.

3. Regulamin ROD obowiązujący w danym stowarzyszeniu ogrodowym oraz uchwały walnego zebrania właściwego ROD.