Jak podłączyć się do wodociągu przez drogę prywatną bez zgody wszystkich współwłaścicieli?

Podłączenie się do sieci w drodze

Rozumiem, że chciałby Pan dla siebie ustanowić przyłącze do sieci wodociągowo-kanalizacyjnej w drodze prywatnej, w której posiada Pan stosowny udział. Na terenie drogi prywatnej budowa przyłącza należy do Pana. Jeżeli gmina lub przedsiębiorstwo wodociągowe przejęła obszar, musi Pani wystąpić do gminy o przyłącze.

Zasadniczo do istniejącej sieci kanalizacyjnej, będącej w rękach gminy, są zobowiązani podpiąć się okoliczni mieszkańcy. O takim obowiązku mówi art. 15 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Na jego podstawie osoba ubiegająca się o przyłączenie nieruchomości do sieci wodociągowej na własny koszt zapewnia realizację przyłączy. 

Napotyka Pan jednak przeszkodę w postaci dwóch sąsiadek, które również są współwłaścicielkami drogi prywatnej, a które nie zgadzają się na wykonanie przez Pana przyłącza. W przypadku konieczności dokonania instalacji w drodze prywatnej, gdzie ma Pan 4/16 udziału prawo do dysponowania udziałami w drodze na cele budowlane, należy działać z uwzględnieniem przepisów Kodeksu cywilnego, a w szczególności przepisów art. 199 i art. 201 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 199 „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Istotny w opisywanej sytuacji jest również przepis art. 206, zgodnie z którym „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania w niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.

Podpięcie do sieci jako zwykły zarząd

To znaczy, że wykonanie określonych czynności w zależności od tego, czy przekraczają zakres zwykłego zarządu, czy też mieszczą się w pojęciu zwykłego zarządu, wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli albo zgody większości współwłaścicieli, bądź też może być zakwalifikowane do tzw. czynności zachowawczych. Na ogół inwestycje, które zmierzają do zwiększenia użyteczności innej nieruchomości, przekraczają zakres zwykłego zarządu. Niemniej obecnie uważa się, że instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości, będącej przedmiotem współwłasności, może mieścić się w ramach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), a wymieniona na wstępie inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich. Zauważa się w orzecznictwie, że zmiany występujące w obrębie stosunków społeczno-gospodarczych wymuszają rozszerzenie zakresu czynności zwykłego zarządu.

Obecnie (w XXI wieku) kanalizacja i wodociąg, gaz, prąd należą do urządzeń niezbędnych dla zaspokojenia elementarnych potrzeb człowieka. Tymczasem wspólna nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie jako droga dojazdowa do innych ich nieruchomości, toteż przeprowadzenie przez nią instalacji kanalizacyjnej i pozostałych pozostaje w zgodzie z jej służebnym charakterem, dlatego- jako mieszczące się w ramach służebnego przeznaczenia nieruchomości- może być uznane za czynność zwykłego zarządu. Również w orzecznictwie Sądu Najwyższego wyrażono pogląd, że czynność nie powodująca zmiany przeznaczenia rzeczy należy do zakresu zwykłego zarządu. Przeprowadzenie instalacji w żaden sposób nie zmienia dotychczasowego przeznaczenia rzeczy. Nadal bowiem nieruchomość może być użytkowana zgodnie z jej służebnym charakterem. Dokonanie przedmiotowej czynności nie powoduje także zmian w dotychczasowym sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej (drogi). Wprawdzie użyteczność wspólnej drogi może pogorszyć się, ale pogorszenie to ma charakter przejściowy. Jeżeli więc czynność współwłaściciela nie przeszkadza pozostałym współwłaścicielom, to może być ona zaliczona do czynności zwykłego zarządu.

W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1980 r., sygn. akt III CRN 166/80, stwierdzono, że podłączenie sieci wodociągowej nie uniemożliwia innym współwłaścicielom korzystania z nieruchomości, a jedynie ogranicza je w czasowo i w niewielki sposób. Stąd współwłaściciel ma prawo do przeprowadzenia odpowiednich prac, a pozostali współwłaściciele musza akceptować zaistniały stan rzeczy.

Powołać się tu warto także na uchwałę Sądu Najwyższego z 19 kwietnia 2002 r. (sygn. akt III CZP 18/02) dotyczącą bardzo podobnej sytuacji. SN uznał w niej, że instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności może się mieścić w granicach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy wszystkim współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga). To zaś oznacza, że do czynności zwykłego zarządu, w tym wypadku przeprowadzania dokonania przyłącza, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Jednakże w razie braku takiej zgody współwłaściciel zainteresowany inwestycją może skorzystać z możliwości przewidzianej w art. 201 kodeksu cywilnego, tj. zwrócić się do sądu cywilnego z żądaniem upoważnienia go do jej przeprowadzenia.

Najlepiej jednak będzie, jeśli dojdzie do porozumienia. To pozwoli uniknąć fatygi i kosztów, jakie muszą się wiązać z wniesieniem sprawy do sądu. Można oczywiście skorzystać z notarialnie poświadczonego oświadczenia większości współwłaścicieli o ich zgodzie na realizację, konserwację i naprawę wszystkich mediów znajdujących się w drodze.