Podłączenie wodociągu przez drogę prywatną bez zgody wszystkich współwłaścicieli

Na czym polega problem z przyłączem w drodze prywatnej?

Jeżeli w prywatnej drodze znajduje się sieć wodociągowa, a właściciel sąsiedniej działki chce wykonać przyłącze do swojej nieruchomości, musi połączyć dwie sfery prawa: przepisy o zaopatrzeniu w wodę i przepisy o współwłasności drogi. Zgoda przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego na podłączenie do sieci nie rozstrzyga jeszcze automatycznie sporu pomiędzy współwłaścicielami drogi.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków osoba ubiegająca się o przyłączenie nieruchomości do sieci zapewnia na własny koszt realizację przyłączy do sieci. Natomiast art. 15 ust. 4 tej ustawy nakłada na przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne obowiązek przyłączenia nieruchomości do sieci, jeżeli są spełnione warunki przyłączenia określone w regulaminie dostarczania wody i odprowadzania ścieków oraz istnieją techniczne możliwości świadczenia usług.

Warunki przyłączenia wydaje przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne na podstawie art. 19a ust. 1 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Zgodnie z art. 19a ust. 2 tej ustawy termin ich wydania wynosi co do zasady 21 dni dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w tym znajdujących się w zabudowie zagrodowej, oraz 45 dni w pozostałych przypadkach. Na podstawie art. 19a ust. 7 tej ustawy warunki przyłączenia do sieci są ważne przez 2 lata od dnia ich wydania.

Osobną kwestią jest prawo do wejścia w pas drogi prywatnej, rozkopania jej i ułożenia przewodu. Tu decydują przepisy art. 199, art. 201, art. 204 i art. 206 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.

Przyłącze wodociągowe a zgoda współwłaścicieli drogi

Każdy współwłaściciel ma prawo współposiadać rzecz wspólną i korzystać z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Wynika to wprost z art. 206 Kodeksu cywilnego. W przypadku drogi prywatnej oznacza to przede wszystkim możliwość korzystania z niej jako dojazdu i dojścia, ale w praktyce droga często pełni również funkcję korytarza technicznego dla mediów.

Kluczowe jest ustalenie, czy wykonanie przyłącza wodociągowego jest czynnością zwykłego zarządu, czy czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Ma to bezpośredni wpływ na to, czy wystarczy zgoda większości współwłaścicieli, czy potrzebna jest zgoda wszystkich.

Art. 201 Kodeksu cywilnego stanowi, że do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, a w braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Z kolei art. 204 Kodeksu cywilnego wyjaśnia, że większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów. Nie liczy się więc sama liczba sąsiadów, lecz suma udziałów osób popierających daną czynność.

Jeżeli ma Pan 4/16 udziału, oznacza to 25% udziałów. Samodzielnie nie ma Pan większości. Jeżeli jednak pozostali współwłaściciele popierający inwestycję mają razem z Panem ponad połowę udziałów, można mówić o zgodzie większości w rozumieniu art. 201 i art. 204 Kodeksu cywilnego.

Czy przyłącze wodociągowe to zwykły zarząd?

W wielu sprawach wykonanie wodociągu, kanalizacji sanitarnej lub kanalizacji deszczowej w drodze stanowiącej współwłasność może zostać potraktowane jako czynność zwykłego zarządu. Szczególnie wtedy, gdy droga służy współwłaścicielom jako dostęp do ich działek, a ułożenie przewodu nie zmienia jej przeznaczenia, nie pozbawia innych osób możliwości korzystania z drogi i powoduje jedynie czasowe utrudnienia.

Takie podejście potwierdza uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2002 r., sygn. akt III CZP 18/02. Sąd Najwyższy wskazał, że instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności może mieścić się w granicach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość ta służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości, czyli przykładowo jako wspólna droga.

Podobny kierunek wynika z postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1980 r., sygn. akt III CRN 166/80, w którym zaakcentowano, że podłączenie sieci wodociągowej nie musi uniemożliwiać pozostałym współwłaścicielom korzystania z nieruchomości, jeżeli ograniczenia są czasowe i niewielkie.

Nie oznacza to jednak, że każde przyłącze automatycznie jest zwykłym zarządem. Ocena zależy od konkretnego stanu faktycznego: zakresu wykopu, czasu zajęcia drogi, głębokości prac, wpływu na nawierzchnię, ryzyka uszkodzenia istniejących instalacji, sposobu odtworzenia drogi i tego, czy inwestycja służy tylko jednej nieruchomości, czy może także innym współwłaścicielom.

Co zrobić, gdy dwie sąsiadki nie zgadzają się na pracę koparki?

Pierwszym krokiem powinno być ustalenie, jakimi udziałami dysponują osoby popierające wykonanie przyłącza. Jeżeli łącznie mają więcej niż połowę udziałów, warto uzyskać od nich pisemną zgodę. Dla celów dowodowych najlepiej, aby zgoda precyzyjnie wskazywała: trasę przyłącza, zakres prac, termin robót, obowiązek przywrócenia drogi do poprzedniego stanu, zasady odpowiedzialności za szkody i możliwość późniejszej konserwacji przewodu.

Jeżeli zgoda większości udziałów istnieje, a sprzeciwiają się tylko współwłaściciele mniejszościowi, można argumentować, że wykonanie przyłącza jako czynność zwykłego zarządu jest dopuszczalne. W praktyce jednak, gdy sprzeciw jest ostry i realnie grozi blokowaniem robót, bezpieczniejszym rozwiązaniem jest skierowanie sprawy do sądu na podstawie art. 201 Kodeksu cywilnego. Pozwoli to uniknąć zarzutów samowolnego naruszenia współposiadania.

Jeżeli nie ma Pan większości udziałów, art. 201 Kodeksu cywilnego nadal daje możliwość złożenia wniosku do sądu o upoważnienie do dokonania czynności zwykłego zarządu. Jest to ważne, ponieważ przy czynnościach zwykłego zarządu z takim żądaniem może wystąpić każdy współwłaściciel, a nie tylko większość.

Inaczej będzie, jeżeli w konkretnych okolicznościach sąd uzna, że inwestycja przekracza zwykły zarząd. Wtedy zastosowanie ma art. 199 Kodeksu cywilnego. Przepis ten wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, a w razie jej braku pozwala zwrócić się do sądu tylko tym współwłaścicielom, których udziały wynoszą co najmniej połowę. Przy udziale 4/16 samodzielnie nie spełnia Pan tego progu, ale może Pan działać wspólnie z innymi współwłaścicielami, jeżeli razem osiągnięcie co najmniej połowę udziałów.

Procedura budowlana przy budowie przyłącza

Budowa przyłączy wodociągowych jest objęta szczególnym trybem w Prawie budowlanym. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 23 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane budowa przyłączy, w tym wodociągowych i kanalizacyjnych, nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę.

Co do zasady budowa takich przyłączy może wymagać zgłoszenia na podstawie art. 30 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego. Zgodnie z art. 30 ust. 5 Prawa budowlanego do wykonywania robót można przystąpić, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniesie sprzeciwu w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia. Alternatywnie art. 29a ust. 1 Prawa budowlanego przewiduje możliwość budowy przyłączy bez zgłoszenia, po sporządzeniu planu sytuacyjnego na kopii aktualnej mapy zasadniczej albo mapy jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Wybór trybu zależy od dokumentacji, wymagań przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego i praktyki lokalnego organu. Niezależnie od trybu budowlanego trzeba jednak pamiętać o prawie do korzystania z gruntu, przez który przebiega przyłącze. Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego. Przy współwłasności samo posiadanie udziału może nie wystarczyć, jeżeli planowana czynność wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli według art. 199 albo art. 201 Kodeksu cywilnego. Analogicznie samo uzgodnienie techniczne nie rozstrzyga praw do cudzego gruntu przy modernizacji linii energetycznej na działce właściciela.

Jeżeli chodzi nie tylko o wodę, lecz także o kanalizację, trzeba odróżnić dwie sytuacje. Obowiązek przyłączenia nieruchomości do istniejącej sieci kanalizacyjnej wynika z art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, z wyjątkiem nieruchomości wyposażonej w przydomową oczyszczalnię ścieków spełniającą wymagania określone w przepisach odrębnych. Ten obowiązek nie dotyczy wprost samego przyłącza wodociągowego.

Jak przygotować wniosek do sądu?

Jeżeli przyłącze należy potraktować jako czynność zwykłego zarządu, właściwą podstawą jest art. 201 Kodeksu cywilnego. Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości. Postępowanie prowadzone jest w trybie nieprocesowym, ponieważ dotyczy zarządu rzeczą wspólną.

We wniosku należy wskazać wszystkich współwłaścicieli drogi jako uczestników postępowania, podać ich udziały i dokładnie opisać planowaną czynność. Warto dołączyć odpis księgi wieczystej drogi, mapę z przebiegiem przyłącza, projekt lub plan sytuacyjny, warunki techniczne od przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego, zgłoszenie albo dokumenty dotyczące trybu z art. 29a Prawa budowlanego, korespondencję z sąsiadami oraz oświadczenia współwłaścicieli popierających inwestycję.

W uzasadnieniu należy wykazać, że przyłącze nie zmieni przeznaczenia drogi, prace będą krótkotrwałe, droga zostanie odtworzona, pozostali współwłaściciele nie utracą możliwości korzystania z nieruchomości, a inwestycja służy racjonalnemu korzystaniu z działki budowlanej. Warto powołać art. 206 Kodeksu cywilnego oraz uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2002 r., sygn. akt III CZP 18/02.

Jeżeli istnieje ryzyko, że sąd zakwalifikuje sprawę jako czynność przekraczającą zwykły zarząd, trzeba rozważyć, czy współwłaściciele popierający inwestycję mają łącznie co najmniej połowę udziałów. Tylko wtedy możliwe jest skuteczne żądanie rozstrzygnięcia sądu na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.

Czego nie robić przy sporze z sąsiadami?

Nie należy rozpoczynać prac po cichu, zwłaszcza gdy sąsiadki wprost sprzeciwiają się wejściu koparki na drogę. Taki sposób działania może doprowadzić do sprawy o naruszenie posiadania na podstawie art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego, żądania przywrócenia stanu poprzedniego, roszczeń odszkodowawczych z art. 415 Kodeksu cywilnego albo konfliktu z organem budowlanym, jeżeli zakwestionowane zostanie prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Nie wystarczy też samo ustne zapewnienie części sąsiadów. Przy inwestycji w drodze wspólnej praktycznie zawsze warto zadbać o pisemne zgody, dokładną dokumentację techniczną i harmonogram prac. Jeżeli zgody są podpisywane poza sądem, rozsądne bywa notarialne poświadczenie podpisów, choć przepisy Kodeksu cywilnego nie wymagają automatycznie formy aktu notarialnego dla samej zgody na czynność zarządu.

FAQ

Czy dwie osoby mogą zablokować przyłącze, jeżeli większość udziałów się zgadza?

Nie zawsze. Jeżeli wykonanie przyłącza jest czynnością zwykłego zarządu, zgodnie z art. 201 i art. 204 Kodeksu cywilnego decyduje większość udziałów. Sprzeciw mniejszości nie musi blokować inwestycji, ale przy ostrym konflikcie warto uzyskać sądowe upoważnienie albo przynajmniej dobrze udokumentować zgodę większości.

Czy większość liczy się według liczby współwłaścicieli?

Nie. Art. 204 Kodeksu cywilnego stanowi, że większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów. Jedna osoba z dużym udziałem może więc mieć większe znaczenie niż kilka osób z małymi udziałami.

Czy mogę wejść z koparką na drogę, skoro jestem jej współwłaścicielem?

Sam udział we współwłasności daje prawo współkorzystania z drogi na podstawie art. 206 Kodeksu cywilnego, ale nie uprawnia do dowolnych prac wbrew zasadom zarządu rzeczą wspólną. Jeżeli roboty wymagają zgody większości albo wszystkich współwłaścicieli, trzeba taką zgodę uzyskać albo zastąpić ją rozstrzygnięciem sądu.

Czy zgoda przedsiębiorstwa wodociągowego wystarczy?

Nie. Warunki przyłączenia i zgoda techniczna przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego dotyczą relacji z właścicielem sieci i wymagań technicznych. Nie zastępują zgody współwłaścicieli drogi wymaganej na podstawie art. 199 albo art. 201 Kodeksu cywilnego.

Czy przyłącze wymaga pozwolenia na budowę?

Co do zasady nie. Art. 29 ust. 1 pkt 23 Prawa budowlanego zwalnia budowę przyłączy wodociągowych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. W zależności od wybranego trybu może być wymagane zgłoszenie z art. 30 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego albo procedura uproszczona z art. 29a Prawa budowlanego.

Podsumowanie

podłączenie wody przez drogę prywatną wymaga ustalenia zasad zarządu współwłasnością drogi oraz charakteru planowanych robót. Wykonanie przyłącza wodociągowego przez prywatną drogę będącą współwłasnością może być możliwe bez zgody wszystkich współwłaścicieli, ale nie oznacza to pełnej dowolności. Jeżeli prace nie zmieniają przeznaczenia drogi, są krótkotrwałe i służą normalnemu korzystaniu z działki, można bronić stanowiska, że jest to czynność zwykłego zarządu. Wtedy podstawą działania jest art. 201 Kodeksu cywilnego, a większość liczy się według udziałów zgodnie z art. 204 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli zgody większości nie ma albo konflikt jest na tyle duży, że grozi zablokowaniem robót, najbezpieczniejszą drogą jest wniosek do sądu o upoważnienie do dokonania czynności. Jeżeli natomiast zakres inwestycji przekracza zwykły zarząd, zastosowanie ma art. 199 Kodeksu cywilnego, który przewiduje zgodę wszystkich współwłaścicieli albo rozstrzygnięcie sądu na wniosek współwłaścicieli mających co najmniej połowę udziałów.

Źródła

• Art. 199, art. 201, art. 204, art. 206, art. 344 § 1 i art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
• Art. 15 ust. 2, art. 15 ust. 4, art. 19a ust. 1, art. 19a ust. 2 i art. 19a ust. 7 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków - Dz.U. 2001 nr 72 poz. 747.
• Art. 3 pkt 11, art. 29 ust. 1 pkt 23, art. 29a ust. 1, art. 30 ust. 1 pkt 1a i art. 30 ust. 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
• Art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2002 r., sygn. akt III CZP 18/02.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1980 r., sygn. akt III CRN 166/80.