Podział lokalu użytkowego na dwa samodzielne lokale – kiedy jest możliwy?

Czy podział jednego lokalu na dwa odrębne lokale jest w ogóle dopuszczalny?

Tak, co do zasady jest to dopuszczalne. Podstawą jest art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którym samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Oznacza to, że także lokal użytkowy może zostać wyodrębniony, jeżeli spełnia warunki samodzielności.

Kluczowe znaczenie ma art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Przepis ten stanowi, że samodzielność oznacza wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku izby albo zespołu izb. W odniesieniu do lokali niemieszkalnych przepis stosuje się odpowiednio, a więc bada się, czy dane pomieszczenia mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie ze swoim przeznaczeniem.

W praktyce nie wystarczy sam podział „umowny” między współwłaścicielami albo wyłączny sposób korzystania ujawniony w księdze wieczystej. Taki podział quoad usum porządkuje korzystanie z nieruchomości, ale nie tworzy dwóch odrębnych lokali jako osobnych nieruchomości.

Czy magazyn w piwnicy może być samodzielnym lokalem?

Może, ale nie w każdym stanie faktycznym. Art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali dopuszcza także wyodrębnienie lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalne. Z prawnego punktu widzenia magazyn może więc być samodzielnym lokalem niemieszkalnym.

Problem pojawia się wtedy, gdy piwnica lub magazyn bardziej odpowiada cechom pomieszczenia przynależnego niż samodzielnego lokalu. Art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali przewiduje bowiem, że do lokalu mogą przynależeć jako jego części składowe pomieszczenia, które nawet nie muszą bezpośrednio do niego przylegać, w szczególności piwnica, strych, komórka czy garaż.

Dlatego w praktyce organ ocenia nie tylko fizyczne wydzielenie ścianami, ale też funkcję pomieszczenia, jego dostępność, samodzielność użytkową oraz dokumentację budowlaną. Jeżeli magazyn faktycznie jest samodzielnym zespołem pomieszczeń przeznaczonych do odrębnego korzystania, szansa na uzyskanie zaświadczenia rośnie. Jeżeli jednak jest jedynie zapleczem innego lokalu, organ może uznać, że chodzi o pomieszczenie przynależne.

Temat ten bywa oceniany różnie w praktyce urzędów i sądów. Dlatego szczegółowo zaświadczenie o samodzielności lokalu opisaliśmy w innym poradniku.

Jakie znaczenie ma zaświadczenie o samodzielności lokalu?

Zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali spełnienie wymagań samodzielności stwierdza starosta w formie zaświadczenia. W miastach na prawach powiatu zadanie to wykonuje prezydent miasta.

To zaświadczenie jest dokumentem kluczowym. Bez niego notariusz co do zasady nie sporządzi aktu ustanowienia odrębnej własności nowo wydzielonych lokali, a sąd wieczystoksięgowy nie będzie miał podstaw do założenia dla nich odrębnych ksiąg wieczystych.

Warto też pamiętać o art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem ustanowienie odrębnej własności lokalu musi być zgodne m.in. z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy, a także z pozwoleniem na budowę albo skutecznym zgłoszeniem oraz z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Jeżeli rzeczywisty sposób korzystania z pomieszczeń nie odpowiada dokumentacji budowlanej, może to utrudnić uzyskanie zaświadczenia.

Czy potrzebna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej albo właścicieli lokali?

Najczęściej tak. Art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali stanowi wprost, że podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. Jeżeli zgoda nie zostanie udzielona, zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Ten przepis ma duże znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy w wyniku podziału trzeba na nowo określić udziały w nieruchomości wspólnej związane z nowo powstałymi lokalami. W budynku wielolokalowym zwykle nie da się tego pominąć.

Jeżeli budynek funkcjonuje jako wspólnota, warto wcześniej przeanalizować, czy planowany podział będzie wymagał tylko zgody uchwałą, czy również zmian w dokumentach porządkujących sposób zarządu nieruchomością. Generalne zasady zarząd nieruchomością wspólną wyjaśniliśmy osobno.

Jeżeli natomiast lokal pozostaje przedmiotem współwłasności kilku podmiotów, wcześniej trzeba też ustalić, czy wszyscy współwłaściciele są zgodni co do podziału i sposobu dalszego wyodrębnienia praw. W praktyce brak zgody współwłaściciela może zablokować czynność notarialną albo wymusić wcześniejsze rozstrzygnięcia cywilne. Szerzej zagadnienie współwłasność a inwestycja opisaliśmy osobno.

Jak wygląda procedura w praktyce?

W typowej sprawie kolejność działań wygląda następująco:

1. analiza dokumentów: księgi wieczystej, aktu notarialnego, rzutu kondygnacji, inwentaryzacji oraz dokumentacji budowlanej;
2. ustalenie, czy planowane dwa lokale spełniają samodzielność w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali;
3. przygotowanie dokumentacji do wniosku o zaświadczenie z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali;
4. uzyskanie uchwały właścicieli lokali, jeżeli jest wymagana na podstawie art. 22 ust. 4 tej ustawy;
5. sporządzenie aktu notarialnego ustanawiającego odrębną własność lokali albo zmieniającego dotychczasowy stan prawny;
6. złożenie wniosków wieczystoksięgowych o założenie nowych ksiąg wieczystych i wpis udziałów.

W zależności od stanu faktycznego możliwe są też dodatkowe etapy, np. wykonanie inwentaryzacji przez osobę z uprawnieniami, korekta oznaczeń powierzchni albo wcześniejsze uregulowanie sposobu użytkowania pomieszczeń.

Co w razie odmowy wydania zaświadczenia albo odmowy zgody?

Jeżeli starosta odmówi wydania zaświadczenia, trzeba przeanalizować uzasadnienie. W praktyce spór zwykle dotyczy tego, czy dane pomieszczenie rzeczywiście jest lokalem samodzielnym, czy tylko pomieszczeniem przynależnym. Znaczenie mają tu konkretne cechy lokalu oraz treść dokumentacji budowlanej.

Jeżeli z kolei właściciele lokali nie podejmą uchwały wyrażającej zgodę na podział, art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali pozwala wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie. Sąd ocenia wtedy, czy odmowa była uzasadniona i czy planowany podział narusza interesy wspólnoty albo innych właścicieli.

W obu sytuacjach wynik zależy od szczegółów konkretnej sprawy: układu pomieszczeń, przeznaczenia lokalu, istniejących udziałów, dokumentacji budowlanej oraz treści dotychczasowych aktów notarialnych.

FAQ

Czy sam wpis o wyłącznym korzystaniu z części lokalu wystarcza do podziału?

Nie. Taki zapis reguluje sposób korzystania, ale nie tworzy dwóch odrębnych lokali. Do wyodrębnienia potrzebne są przesłanki z art. 2 ustawy o własności lokali, zaświadczenie o samodzielności oraz dalsze czynności notarialne i wieczystoksięgowe.

Czy magazyn w piwnicy zawsze jest tylko pomieszczeniem przynależnym?

Nie. Może być pomieszczeniem przynależnym, ale może też stanowić samodzielny lokal użytkowy, jeśli spełnia wymogi samodzielności i wynika to z jego funkcji oraz dokumentacji. Każda sprawa wymaga odrębnej oceny.

Kto wydaje zaświadczenie o samodzielności lokalu?

Zaświadczenie wydaje starosta, a w mieście na prawach powiatu prezydent miasta, na podstawie art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Czy zgoda wspólnoty jest zawsze konieczna?

Przy podziale lokalu co do zasady tak, ponieważ art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali wymaga uchwały właścicieli lokali. Jeżeli zgody brak, można wystąpić do sądu.

Czy po podziale powstaną nowe księgi wieczyste?

Tak, zwykle dla każdego nowo wyodrębnionego lokalu zakłada się odrębną księgę wieczystą. Następuje to na podstawie wniosku złożonego po sporządzeniu aktu notarialnego.

Wnioski

W opisanej sytuacji podział jednego lokalu objętego jedną księgą wieczystą na dwa odrębne lokale jest prawnie możliwy, ale nie jest automatyczny. Trzeba wykazać samodzielność każdego z planowanych lokali zgodnie z art. 2 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali, a w odniesieniu do magazynu w piwnicy trzeba dodatkowo liczyć się z oceną, czy nie jest on jedynie pomieszczeniem przynależnym z art. 2 ust. 4 tej ustawy.

Równolegle należy sprawdzić wymogi wspólnotowe i właścicielskie, zwłaszcza obowiązek uzyskania uchwały na podstawie art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali. Dopiero po spełnieniu tych warunków można skutecznie przejść do notariusza i założyć nowe księgi wieczyste.

Źródła

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 20 kwietnia 2023 r., II SA/Wr 893/22.

4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11 października 2019 r., V ACa 20/19.