Samodzielność lokalu a współwłasność, kiedy możliwy jest podział nieruchomości z jedną księgą wieczystą?

Magazyn jako samodzielny lokal wydzielony w wyniku podziału

Co do zasady, magazyn może być samodzielnym lokalem o innym przeznaczeniu niż mieszkalne (określenie z ustawy o własności lokali), ale w praktyce:

• właściwy miejscowo starosta zdecyduje, czy jego zdaniem lokal spełnia przesłanki odrębności stosownie do przeznaczenia;
  oraz
• z uwagi na fakt, że Państwa lokale są w budynku, w którym są inne lokale i w związku z tym powinna funkcjonować wspólnota mieszkaniowa – konieczne będą stosowne uchwały i zgody z jej strony.

Zaświadczenie starosty samodzielności lokalu

Teraz przejdźmy do szczegółów. Zgodnie z art. 2 ustawy o własności lokali:

1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

1a. Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

(…)

2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a–2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”. (…)

W przypadku lokali mieszkalnych zawsze konieczne będą łazienka oraz kuchnia – wtedy zaspokojone są potrzeby mieszkalne. W przypadku innych lokali – ich forma i ocena starosty zależy od przeznaczenia: może to być garaż, lokal usługowy, lokal o przeznaczeniu gospodarczym. Na stronie internetowej Państwa starostwa powinien się znajdować stosowny wniosek.

Pomieszczenia przynależne

W tym miejscu jednak muszę wskazać, że wykładnia przepisów nie jest jednoznaczna i starosta może się powołać na treść ust. 4 cytowanego wyżej art. 2 ustawy o własności lokali, w którym mowa o częściach składowych, które mogą przynależeć do lokalu, choćby nawet z nim nie sąsiadowały. W praktyce można spotkać dwa podejścia. Dla przykładu poniżej zamieszczam tezę z wyroku WSA we Wrocławiu z dnia 20 kwietnia 2023 r., II SA/Wr 893/22, gdzie Sądu uznał za prawidłowe stanowisko Starosty, który odmówił wydania zaświadczenia dla lokalu gospodarczego, uznając, że jest on i będzie przynależnością lokalu głównego.

Zamiar sprzedaży pomieszczenia przynależnego nie stanowi wystarczającej przesłanki do wydania zaświadczenia o samodzielności takiego pomieszczenia, jako lokalu niemieszkalnego (gospodarczego) na podstawie art. 2 ust. 2 i 3 u.w.l.

Natomiast są też stanowiska przeciwne (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11 października 2019 r., sygn. akt V ACa 20/19):

Garaż może być pomieszczeniem przynależnym do lokalu mieszkalnego, może być elementem nieruchomości wspólnej, ale może też stanowić odrębny lokal użytkowy. W art. 2 ust. 4 u.w.l. ustawodawca przykładowo wymienił garaż jako pomieszczenie przynależne. Trzeba jednak podkreślić, że przynależna do lokalu może być tylko część budynku oddzielona od pozostałej przestrzeni ścianami, gdyż w przeciwnym razie nie można mówić o pomieszczeniu. Garaż, któremu nadano charakter pomieszczenia przynależnego do lokalu mieszkalnego, staje się jego częścią składową, z tym że nadanie takiego charakteru może nastąpić dopiero przy wyodrębnieniu danego lokalu, bo wcześniej lokal nie stanowi rzeczy (art. 45 i 47 § 1 K.c.).

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej na podział lokalu

Kolejnym tematem jest kwestia uzyskania zgody wspólnoty lokalowej. Na skutek Państwa działania może dojść do zmiany stosunku udziałów w nieruchomości wspólnej i na tą okoliczność w ustawie znajduje się przepis nakładający konieczność uzyskania zgody wspólnoty. Zgodnie z art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali:

4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Wnioski

W teorii nie ma przeszkód do wyodrębnienia dwóch lokali w sposób, jaki Pani opisała. Jednak z uwagi na brak jednolitości w stosowaniu przepisów przez organy i sądy w różnych częściach Polski, wiele zależy od oceny w Państwa powiecie. Uważam, że dobrym krokiem byłoby zasięgnięcie informacji w Państwa starostwie. Może akurat nie mają z tym problemu, bo posiadają takie odrębne lokale np. garaże. Należy także pamiętać o wymogu formalnym opisanym powyżej, a wynikającym z art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali., czyli konieczności uzyskania zgody wspólnoty lokalowej. Jeśli inni właściciele nie będą przychylni temu pomysłowi, może się okazać konieczne złożenia sprawy w sądzie o uzyskanie takiej zgody.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 20 kwietnia 2023 r., II SA/Wr 893/22

4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11 października 2019 r., V ACa 20/19