Spór sąsiedzki we wspólnocie o zapachy i zdjęcia

Czy wolno wietrzyć mieszkanie przez klatkę schodową?

Właściciel lokalu ma prawo korzystać ze swojego mieszkania, a na podstawie art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali także współkorzystać z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Klatka schodowa, korytarz i znajdujące się tam okna są co do zasady częścią nieruchomości wspólnej.

Prawo to nie jest jednak nieograniczone. Art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali nakazuje między innymi korzystać z nieruchomości wspólnej „w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra”. Sąd Najwyższy w uchwale z 28 sierpnia 1997 r., sygn. III CZP 36/97, zwrócił uwagę na specyfikę wzajemnych zależności między właścicielami lokali w tym samym budynku. Otworzenie okna na klatce na krótki czas może mieścić się w zwykłym korzystaniu z części wspólnej. Inaczej należy ocenić stałe pozostawianie otwartego okna mimo wyraźnych skutków dla ogrzewania, bezpieczeństwa albo wentylacji budynku.

Podobnie jest z otwieraniem drzwi mieszkania w celu usuwania zapachów z kuchni. Samo krótkotrwałe otwarcie drzwi nie jest zakazane, ale kierowanie zapachów do wspólnego korytarza nie powinno zastępować sprawnej wentylacji lokalu. Jeżeli problem powtarza się, warto sprawdzić drożność kanału wentylacyjnego, działanie okapu oraz możliwość bezpiecznego wietrzenia przez okna mieszkania.

Brak odrębnego regulaminu wspólnoty nie przesądza sprawy. Ustawowy obowiązek przestrzegania porządku domowego istnieje również wtedy, gdy wspólnota nie uchwaliła szczegółowego dokumentu. Regulamin może doprecyzować zasady, lecz nie tworzy od zera obowiązku poszanowania praw innych mieszkańców.

Kiedy zapachy stają się niedozwoloną immisją?

Podstawowe znaczenie ma art. 144 Kodeksu cywilnego. Właściciel nieruchomości powinien powstrzymywać się od działań, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Przepis obejmuje tak zwane immisje pośrednie, między innymi zapachy, dym, hałas i drgania.

W budynku wielolokalowym ocena jest szczególnie zależna od okoliczności. Mieszkańcy muszą znosić zwykłe odgłosy i zapachy związane z normalnym korzystaniem z mieszkań. Nie oznacza to jednak obowiązku tolerowania intensywnych, długotrwałych albo regularnie kierowanych na korytarz uciążliwości.

Przekroczenie przeciętnej miary ocenia się obiektywnie. Znaczenie mają zwłaszcza częstotliwość, pora dnia, czas trwania, intensywność zapachu, przeznaczenie budynku, stan wentylacji i to, czy można ograniczyć uciążliwość prostymi środkami. Sąd Najwyższy w wyroku z 22 listopada 1985 r., sygn. II CR 149/85, podkreślił, że ocena nie może opierać się wyłącznie na subiektywnej wrażliwości osoby skarżącej się.

To, że pozostali sąsiedzi nie zgłaszają zastrzeżeń, może być argumentem dowodowym, ale nie wyklucza pozwu. Lokal jednej osoby może być położony bliżej źródła zapachu albo mieć inną wentylację. Z drugiej strony pojedyncza skarga, której nie potwierdzają oględziny, świadkowie ani dokumentacja zarządcy, nie przesądza jeszcze o przekroczeniu przeciętnej miary.

Roszczenie o zaniechanie immisji opiera się zasadniczo na art. 144 w związku z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Poszkodowany właściciel może żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. Nie musi to oznaczać całkowitego zakazu gotowania. Żądanie powinno być dostosowane do źródła problemu, na przykład zamykania drzwi podczas gotowania, zaprzestania kierowania zapachów na korytarz albo usunięcia niesprawności wentylacji.

Czy sąsiadka może robić zdjęcia wnętrza mieszkania?

Samo wykonanie zdjęcia z części wspólnej nie jest automatycznie zakazane. Nie oznacza to jednak, że sąsiad może bez ograniczeń dokumentować wnętrze cudzego mieszkania, domowników i ich codzienne życie.

Artykuły 23 i 24 Kodeksu cywilnego chronią między innymi prywatność, wizerunek i nietykalność mieszkania. Naruszeniem może być nie tylko opublikowanie fotografii. Także uporczywe zaglądanie przez otwarte drzwi, celowe kierowanie aparatu do wnętrza, fotografowanie dokumentów, członków rodziny albo prywatnych sytuacji może uzasadniać żądanie zaniechania, usunięcia skutków naruszenia, a w odpowiednich przypadkach również zadośćuczynienia.

Znaczenie ma cel, zakres i sposób działania. Jednorazowe zdjęcie korytarza albo otwartych drzwi wykonane w celu udokumentowania konkretnego zdarzenia będzie oceniane inaczej niż regularne obserwowanie mieszkania i tworzenie szczegółowej dokumentacji życia domowników. Samo powołanie się na zamiar wykorzystania materiału w sądzie nie legalizuje każdego sposobu jego zdobycia.

Zdjęcie nie stanowi też automatycznie rozstrzygającego dowodu. Sąd ocenia jego autentyczność, datę, kontekst, sposób uzyskania i to, co rzeczywiście przedstawia. Fotografia otwartych drzwi nie dowodzi jeszcze intensywności zapachu ani tego, że uciążliwość przekraczała przeciętną miarę.

Kiedy fotografowanie może oznaczać naruszenie miru domowego?

Artykuł 193 § 1 Kodeksu karnego przewiduje odpowiedzialność osoby, która wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu lub wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza. Zgodnie z § 2 ściganie następuje na wniosek pokrzywdzonego.

Fotografowanie z korytarza bez wejścia do mieszkania nie wypełnia samo przez się znamion naruszenia miru domowego. Inaczej może być, gdy sąsiad przekroczy próg, wsunie się do lokalu, pozostanie w nim mimo wezwania do wyjścia albo w inny sposób przełamie wyraźną wolę osoby uprawnionej. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 26 kwietnia 2007 r., sygn. II AKa 57/07, istotą wdarcia jest działanie wbrew woli dysponenta chronionej przestrzeni, a nie wyłącznie fizyczne pokonanie zabezpieczenia.

Jeżeli do takiej sytuacji dojdzie, należy jasno zażądać opuszczenia mieszkania, zabezpieczyć nagranie z monitoringu lub zeznania świadków i rozważyć zawiadomienie Policji. Wniosek o ściganie można złożyć razem z zawiadomieniem.

Czy sąsiadka może wnieść pozew i czego żądać?

Tak. Każdy może wnieść pozew, ale jego uwzględnienie zależy od wykazania przesłanek roszczenia. W sporze o zapachy sąsiadka musiałaby przede wszystkim wykazać źródło uciążliwości, jej powtarzalność, intensywność oraz wpływ na korzystanie z własnego lokalu. Zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego ciężar udowodnienia faktu spoczywa co do zasady na osobie, która wywodzi z niego skutki prawne.

Dowodami mogą być zeznania mieszkańców, korespondencja z zarządcą, notatki z oględzin, nagrania, zdjęcia pokazujące sposób korzystania z korytarza, dokumentacja techniczna wentylacji, a w bardziej złożonych sprawach opinia biegłego. Dziennik zdarzeń prowadzony przez jedną stronę ma znaczenie pomocnicze, lecz zwykle nie wystarczy bez innych dowodów.

W pozwie można żądać zaniechania określonego zachowania i przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Sąd nie powinien formułować zakazu szerzej, niż jest to potrzebne. Jeżeli źródłem problemu jest otwieranie drzwi podczas gotowania, możliwe jest nakazanie zaprzestania kierowania zapachów na klatkę, a nie zakaz normalnego używania kuchni.

Jeżeli fotografowanie narusza prywatność, wizerunek lub nietykalność mieszkania, podstawą roszczeń mogą być art. 23 i 24 Kodeksu cywilnego. Osoba naruszona może żądać zaniechania, usunięcia skutków naruszenia, odpowiedniego oświadczenia, a w uzasadnionym przypadku także zapłaty zadośćuczynienia.

Jak praktycznie zakończyć spór sąsiedzki?

1. Sprawdź wentylację. Zleć kontrolę kanału wentylacyjnego i okapu. Jeżeli wentylacja jest niesprawna, samo otwieranie drzwi na korytarz nie usuwa przyczyny problemu.
2. Ogranicz sporne zachowanie. W miarę możliwości zamykaj drzwi podczas gotowania i wietrz mieszkanie przez własne okna.
3. Poproś zarząd o oględziny. Niech zarządca sprawdzi sytuację w czasie, gdy problem ma występować, i sporządzi krótką notatkę.
4. Zaproponuj neutralne zasady. Wspólnota może ustalić rozsądne zasady otwierania okien na klatce, o ile uwzględniają one wentylację, bezpieczeństwo i koszty ogrzewania.
5. Pisz rzeczowo. W korespondencji opisuj daty i zdarzenia, unikając ocen osoby sąsiadki i odwoływania się do wcześniejszych konfliktów.
6. Rozważ mediację. W sporach sąsiedzkich ugoda bywa skuteczniejsza niż proces, ponieważ strony nadal będą mieszkały w tym samym budynku.

Warto również oddzielić obecną sprawę od wcześniejszego konfliktu dotyczącego psa. Nawet jeżeli zachowanie sąsiadki ma charakter odwetowy, sąd będzie badał konkretne uciążliwości i konkretne naruszenia, a nie ogólną ocenę relacji między mieszkańcami.

Czy wspólnota może doprowadzić do przymusowej sprzedaży lokalu?

Artykuł 16 ust. 1 ustawy o własności lokali pozwala wspólnocie żądać w procesie sprzedaży lokalu w drodze licytacji, gdy właściciel długotrwale zalega z opłatami, rażąco lub uporczywie wykracza przeciwko porządkowi domowemu albo przez niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Jest to środek wyjątkowy. Pojedynczy incydent, zwykły konflikt lub sporadyczny zapach z gotowania co do zasady nie wystarczą. Wspólnota musiałaby wykazać zachowanie poważne, powtarzalne i długotrwałe oraz to, że łagodniejsze działania nie przyniosły rezultatu.

W typowej wspólnocie mającej więcej niż trzy lokale wytoczenie takiego powództwa jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Wymaga uchwały właścicieli podjętej większością głosów liczonych według udziałów, chyba że obowiązuje dopuszczalny prawem odmienny sposób liczenia głosów. Nie jest wymagana jednomyślność. W małej wspólnocie, obejmującej nie więcej niż trzy lokale, stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności, dlatego procedura może wyglądać inaczej.

Po sprzedaży lokalu właścicielowi nie przysługuje lokal zamienny. Ze względu na tak daleko idący skutek sądy wymagają szczególnie starannego wykazania przesłanek z art. 16.

Najczęstsze pytania

Źródła

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 12, 13, 16, 22 i 23.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 6, 23, 24, 140, 144 i 222 § 2.
• Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny, art. 193.
• Postanowienie Sądu Najwyższego w sprawie I CSK 204/21, dotyczące roszczenia z art. 144 w związku z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 28 sierpnia 1997 r., III CZP 36/97, dotycząca specyfiki wzajemnych zależności właścicieli lokali i zakresu nieruchomości wspólnej.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 22 listopada 1985 r., II CR 149/85, dotyczący obiektywnej oceny przeciętnej miary immisji.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 26 kwietnia 2007 r., II AKa 57/07, dotyczący działania wbrew woli dysponenta chronionej przestrzeni.