Opłata adiacencka po podziale nieruchomości

Na czym polega opłata adiacencka po podziale nieruchomości?

Opłata adiacencka to publicznoprawna należność pieniężna związana ze wzrostem wartości nieruchomości. W przypadku podziału nieruchomości podstawą jej ustalenia jest art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten pozwala wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wydać decyzję o opłacie, jeżeli w wyniku podziału dokonanego na wniosek właściciela albo określonego użytkownika wieczystego wzrosła wartość nieruchomości.

Samo dokonanie podziału nie wystarcza. Organ musi wykazać, że wzrost wartości jest skutkiem podziału, a nie np. ogólnej zmiany cen na rynku, uchwalenia planu miejscowego, uzbrojenia terenu albo innych okoliczności. Jeżeli z operatu szacunkowego nie wynika bezpośredni związek między podziałem a wzrostem wartości, decyzja może być skutecznie kwestionowana.

Sprzedaż jednej z wydzielonych działek, nawet przed upływem 3 lat, nie jest samodzielną przesłanką naliczenia opłaty. Opłata jest związana z podziałem, nie z późniejszą sprzedażą. Cena, za jaką właściciel sprzedał działkę sąsiadowi, może mieć znaczenie dowodowe, ale nie zastępuje wyceny rzeczoznawcy sporządzanej na potrzeby postępowania administracyjnego.

Kiedy gmina może naliczyć opłatę adiacencką?

Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami muszą być spełnione łącznie następujące warunki:

• podział nieruchomości nastąpił na wniosek właściciela albo użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego,
• w wyniku tego podziału wzrosła wartość nieruchomości,
• rada gminy podjęła uchwałę określającą stawkę procentową opłaty adiacenckiej,
• stawka z uchwały nie przekracza 30% różnicy wartości nieruchomości,
• decyzja o opłacie zostaje wydana z zachowaniem 3-letniego terminu wskazanego w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W praktyce warto sprawdzić, czy uchwała rady gminy obowiązywała w dacie, w której decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Brak obowiązującej uchwały określającej stawkę opłaty może być istotnym argumentem w odwołaniu.

Jak ustala się wzrost wartości nieruchomości?

Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym. Wynika to z art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym rzeczoznawca przedstawia opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. W sprawie opłaty adiacenckiej organ nie może dowolnie przyjąć, że działka zyskała na wartości. Musi oprzeć się na prawidłowym materiale dowodowym.

Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty. Istotne jest więc porównanie dwóch stanów tej samej nieruchomości: jako jednej nieruchomości przed podziałem oraz jako nieruchomości po podziale. Nie chodzi o porównanie ceny zakupu z ceną późniejszej sprzedaży jednej działki.

Jeżeli w wyniku podziału wydzielono działki pod drogi publiczne albo pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, art. 98a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazuje przy określaniu wartości pomniejszyć powierzchnię nieruchomości o powierzchnię działek wydzielonych pod te drogi lub ich poszerzenie.

Co można podważać w operacie szacunkowym?

Właściciel powinien przede wszystkim przeanalizować, czy rzeczoznawca porównał nieruchomości rzeczywiście podobne, czy prawidłowo uwzględnił lokalizację, przeznaczenie w planie miejscowym, dostęp do drogi, uzbrojenie, powierzchnię, kształt działek oraz ograniczenia w zabudowie. Jeżeli operat opiera się na nieruchomościach o wyraźnie lepszych cechach albo pomija spadek cen na lokalnym rynku, można to podnieść w zarzutach.

Strona ma prawo czynnie uczestniczyć w postępowaniu na podstawie art. 10 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego. Oznacza to prawo wglądu w akta, wypowiedzenia się co do zebranych dowodów oraz zgłaszania własnych wniosków dowodowych. Organ ma natomiast obowiązek wyczerpująco zebrać i rozpatrzyć materiał dowodowy na podstawie art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz ocenić go zgodnie z art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Jeżeli zastrzeżenia dotyczą samej poprawności operatu, można wnosić o jego wyjaśnienie przez rzeczoznawcę, sporządzenie aktualizacji albo powołanie innego rzeczoznawcy. W uzasadnionych przypadkach można też powołać się na art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który przewiduje ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Czy można odwołać się od decyzji o opłacie adiacenckiej?

Tak. Od decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalającej opłatę adiacencką przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego. Wynika to z art. 127 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 129 § 1 i § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego odwołanie wnosi się w terminie 14 dni od doręczenia decyzji, za pośrednictwem organu, który wydał decyzję.

W odwołaniu warto wskazać konkretne zarzuty, np. brak wzrostu wartości nieruchomości, wadliwy dobór nieruchomości porównawczych, nieuwzględnienie cech lokalnych, błędne zastosowanie stawki, przekroczenie 3-letniego terminu albo brak obowiązującej uchwały rady gminy. Jeżeli organ nie umożliwił stronie zapoznania się z operatem przed wydaniem decyzji, można podnieść naruszenie art. 10 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Po decyzji samorządowego kolegium odwoławczego możliwa jest skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Zgodnie z art. 53 § 1 oraz art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skargę wnosi się co do zasady w terminie 30 dni od doręczenia rozstrzygnięcia, za pośrednictwem organu, którego działanie jest przedmiotem skargi.

Termin 3 lat i obowiązek zapłaty

Na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Po upływie tego terminu gmina nie powinna skutecznie ustalać opłaty.

Do opłaty adiacenckiej po podziale stosuje się odpowiednio art. 148 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym obowiązek zapłaty powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. Oznacza to, że samo doręczenie decyzji pierwszej instancji nie oznacza jeszcze natychmiastowego obowiązku zapłaty, jeżeli strona składa odwołanie.

Na wniosek zobowiązanego opłata może zostać rozłożona na raty roczne, maksymalnie na 10 lat. Podstawą jest art. 147 ust. 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stosowany odpowiednio przez art. 98a ust. 1 tej ustawy. Wierzytelność gminy może zostać zabezpieczona, w tym przez ustanowienie hipoteki, a raty podlegają oprocentowaniu według zasad wskazanych w art. 147 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Kiedy opłata adiacencka nie powinna zostać naliczona?

Opłata nie powinna zostać ustalona, jeżeli nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału. To organ musi tę okoliczność udowodnić. Jeżeli z operatu wynika tylko hipotetyczna albo słabo uzasadniona różnica wartości, właściciel powinien domagać się uzupełnienia postępowania dowodowego.

Istotny wyjątek wynika z art. 98a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisu o opłacie adiacenckiej po podziale nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Dotyczy to w szczególności podziałów wskazanych w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, np. w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami albo wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku.

Osobno należy oceniać skutki planistyczne, podatkowe i inwestycyjne. Sam podział działki może wpływać na możliwość zabudowy, ale nie przesądza automatycznie o opłacie adiacenckiej. Z kolei zmiana przeznaczenia gruntu w dokumentach planistycznych może mieć znaczenie dla podatków nieruchomości, lecz jest to odrębna kwestia od opłaty z art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jak przygotować odwołanie w praktyce?

Przed złożeniem odwołania warto uzyskać wgląd w akta sprawy i wykonać kopię operatu szacunkowego. Następnie należy porównać uzasadnienie decyzji z operatem oraz uchwałą rady gminy. Odwołanie nie musi mieć szczególnie sformalizowanej postaci, ale powinno jasno wskazywać, że strona nie zgadza się z decyzją oraz czego żąda, np. uchylenia decyzji w całości.

W typowej sprawie można podnieść następujące argumenty:

• brak wykazania wzrostu wartości nieruchomości bezpośrednio w wyniku podziału,
• dobór nieruchomości porównawczych nieodpowiadających cechom wycenianej nieruchomości,
• nieuwzględnienie spadku cen na lokalnym rynku, ograniczeń planistycznych, dostępu do drogi albo braku uzbrojenia,
• zastosowanie niewłaściwej stawki procentowej lub uchwały rady gminy,
• wydanie decyzji po upływie 3-letniego terminu,
• naruszenie prawa strony do czynnego udziału w postępowaniu.

Jeżeli decyzja ma zostać wydana dopiero w przyszłości, nie trzeba czekać bezczynnie. Już po otrzymaniu zawiadomienia o wszczęciu postępowania można zgłaszać wnioski dowodowe, żądać udostępnienia operatu i przedstawiać uwagi do wyceny.

FAQ

Czy gmina może naliczyć opłatę tylko dlatego, że sprzedałem część działki?

Nie. Art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wiąże opłatę ze wzrostem wartości w wyniku podziału nieruchomości. Sprzedaż działki może zainteresować organ, ale sama w sobie nie jest podstawą naliczenia opłaty.

Czy opłata adiacencka wynosi zawsze 30%?

Nie. Art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje maksymalną stawkę 30% różnicy wartości. Konkretna stawka wynika z uchwały rady gminy i może być niższa.

Czy mogę kwestionować wycenę rzeczoznawcy?

Tak. Można składać zarzuty do operatu, wskazywać błędne nieruchomości porównawcze, wnosić o wyjaśnienia rzeczoznawcy, powołanie innego biegłego lub ocenę operatu na podstawie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ile mam czasu na odwołanie od decyzji?

Termin wynosi 14 dni od doręczenia decyzji. Wynika to z art. 129 § 1 i § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego. Odwołanie składa się za pośrednictwem organu, który wydał decyzję.

Czy muszę zapłacić od razu po otrzymaniu decyzji?

Nie, jeżeli decyzja nie jest jeszcze ostateczna. Zgodnie z art. 148 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stosowanym odpowiednio do opłaty z art. 98a, zapłata następuje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

Czy można rozłożyć opłatę na raty?

Tak. Na podstawie art. 147 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stosowanego odpowiednio przez art. 98a ust. 1 tej ustawy, opłata może zostać rozłożona na roczne raty na okres do 10 lat.

Źródła

• Art. 92, art. 93, art. 95, art. 98, art. 98a, art. 147, art. 148, art. 156 i art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Art. 10 § 1, art. 77 § 1, art. 80, art. 127 § 1 oraz art. 129 § 1 i § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego.
• Art. 53 § 1 oraz art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.