Problem ze współlokatorami w wynajmowanym mieszkaniu – jakie masz prawa?

Co wynika z opisanej sytuacji

Z przedstawionego stanu faktycznego najważniejsze jest to, że właściciel wiedział o Twoim pobycie, wydał Ci klucze i akceptował zamieszkiwanie w lokalu. To może oznaczać, że między Tobą a właścicielem doszło co najmniej do zawarcia porozumienia o korzystaniu z pokoju lub części mieszkania, nawet jeśli nie podpisano odrębnej umowy na piśmie.

W praktyce trzeba rozróżnić trzy możliwe warianty:

Bez ustalenia, który wariant rzeczywiście występuje, nie da się odpowiedzieć w 100% identycznie w każdej sprawie. Jednak w każdym z tych wariantów sama para współlokatorów nie ma prawa „wyrzucić” Cię z mieszkania wyłącznie dlatego, że tego chce.

Czy ustna umowa jest ważna?

Tak. Zgodnie z art. 60 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie ujawniające ją w sposób dostateczny, w tym przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej. Oznacza to, że umowa może zostać zawarta także ustnie albo w sposób dorozumiany.

W odniesieniu do najmu art. 660 Kodeksu cywilnego stanowi, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia zawarta na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, a w razie niezachowania tej formy poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony. Przepis ten nie wprowadza nieważności umowy ustnej. Skutek jest inny: przy najmie na ponad rok brak formy pisemnej powoduje, że traktuje się go jak najem na czas nieoznaczony.

Dlatego sama okoliczność, że nie ma Twojego nazwiska w głównej umowie, nie przesądza jeszcze, że jesteś w lokalu bez żadnego tytułu prawnego. Problemem przy umowie ustnej są przede wszystkim dowody.

Przydatne mogą być w szczególności: przelewy za czynsz lub media, wiadomości SMS, e-maile, komunikatory, potwierdzenie wydania kluczy, zeznania świadków, a nawet potwierdzenie, że właściciel wiedział, iż stale tam mieszkasz.

Zobacz również:

• aneks umowy najmu
• zmiana warunków najmu mieszkania

Kto może wypowiedzieć Ci pobyt w mieszkaniu

To zależy od tego, z kim zawarłaś ustalenia dotyczące mieszkania.

Jeżeli umowę zawarłaś bezpośrednio z właścicielem, to tylko właściciel może ją wypowiedzieć. Jeżeli natomiast stroną wobec Ciebie był formalny najemca, a właściciel jedynie tolerował Twój pobyt, wtedy co do zasady to ten najemca może rozwiązywać Waszą umowę podnajmu lub inną umowę dotyczącą pokoju.

W klasycznym najmie na czas nieoznaczony stosuje się art. 673 § 2 ustawy – Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem, gdy czas trwania najmu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, chyba że umowa stanowi inaczej.

Jeżeli najem był zawarty na czas oznaczony, zastosowanie ma art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego: jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem tylko w wypadkach określonych w umowie. To oznacza, że przy umowie terminowej wcześniejsze zakończenie zwykle wymaga wyraźnej podstawy umownej albo porozumienia stron.

W praktyce, jeśli nie jesteś stroną pisemnej umowy, trzeba bardzo ostrożnie ustalić, czy Twoja relacja z właścicielem miała cechy najmu, czy raczej zgody na zamieszkanie w ramach ustaleń z głównym najemcą. To rozstrzyga, kto i na jakich zasadach może skutecznie zakończyć Twój pobyt.

Czy współlokatorzy mogą kazać Ci wyprowadzić się w dwa tygodnie?

Co do zasady nie, jeśli nie oni są stroną umowy łączącej Cię z lokalem albo nie mają uprawnienia do jej wypowiedzenia. Sam konflikt między lokatorami nie tworzy prawa do usunięcia innej osoby z mieszkania.

Jeżeli para współlokatorów nie jest właścicielem i nie zawierała z Tobą umowy jako wynajmujący, ich żądanie ma znaczenie wyłącznie faktyczne, a nie prawne. Mogą próbować wywrzeć presję, ale nie zastępuje to skutecznego wypowiedzenia.

Nawet gdyby mieli wobec Ciebie określone uprawnienie, nadal nie wolno im stosować samopomocy polegającej np. na wymianie zamków, zabraniu kluczy, wynoszeniu rzeczy czy odcinaniu mediów. Takie działania mogą naruszać posiadanie i dobra osobiste, a w konkretnych okolicznościach prowadzić także do odpowiedzialności karnej.

Ochrona posiadania i zakaz samowolnego usuwania z lokalu

Niezależnie od tego, jaki dokładnie masz tytuł do korzystania z pokoju, przysługuje Ci ochrona posiadania. Zgodnie z art. 342 Kodeksu cywilnego nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze. Oznacza to, że nawet osoba kwestionująca Twój pobyt nie może samodzielnie usuwać Cię z lokalu.

Dodatkowo art. 343 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje jedynie bardzo wąsko ujętą obronę konieczną posiadania, a standardowo spory o lokal powinny być rozwiązywane zgodnie z procedurą prawną, a nie siłą. Jeżeli ktoś bezprawnie naruszy posiadanie, możesz dochodzić ochrony na podstawie art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego.

W praktyce oznacza to, że gdy współlokatorzy wymienią zamki albo uniemożliwią wejście do pokoju, można rozważyć szybkie działania cywilne, a przy groźbach, przemocy lub zaborze rzeczy również zgłoszenie sprawy Policji.

Co zrobić praktycznie krok po kroku

1. Skontaktuj się bezpośrednio z właścicielem i poproś o jednoznaczne stanowisko na piśmie lub w wiadomości e-mail: czy wyraża zgodę na dalsze zamieszkanie i na jakich warunkach.
2. Zabezpiecz dowody: przelewy, korespondencję, potwierdzenia ustaleń, wiadomości od współlokatorów, informacje o wydaniu kluczy.
3. Ustal, komu płaciłaś i z jakiego tytułu: właścicielowi czy głównemu najemcy. To pomoże ustalić, kto jest drugą stroną Twojej umowy.
4. Jeśli właściciel chce uporządkować sytuację, najlepiej doprowadzić do pisemnego potwierdzenia zasad dalszego pobytu albo sporządzić aneks umowy najmu.
5. Jeżeli dochodzi do gróźb, utrudniania korzystania z lokalu lub prób wyrzucenia rzeczy, dokumentuj zdarzenia i rozważ zgłoszenie naruszeń odpowiednim służbom.

Gdy właściciel chce zakończyć Twój pobyt

Jeżeli to właściciel rzeczywiście nie chce już, abyś mieszkała w lokalu, dalsza analiza zależy od treści Waszych ustaleń. Przy najmie na czas nieoznaczony zwykle będzie potrzebne wypowiedzenie z zachowaniem terminów wynikających z art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego, chyba że umowa przewidywała inne zasady zgodne z prawem.

Jeżeli chodziłoby o użyczenie, zastosowanie mogą mieć przepisy art. 710 i nast. Kodeksu cywilnego, a możliwość żądania zwrotu rzeczy przez użyczającego zależy od konkretnych okoliczności, w tym od tego, czy oznaczono czas używania oraz czy rzecz stała się użyczającemu potrzebna z powodów nieprzewidzianych przy zawarciu umowy.

Jeżeli natomiast jesteś podnajemcą, trzeba ocenić treść ustaleń z głównym najemcą oraz to, czy podnajem był dopuszczalny. Zgodnie z art. 688² Kodeksu cywilnego bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć, chyba że nie dotyczy to osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. W Twojej sytuacji jednak sama wiedza i zgoda właściciela na pobyt działa raczej na Twoją korzyść dowodową.

Zobacz również:

• zakres obowiązków remontowych

Jak uporządkować sytuację na przyszłość

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest doprowadzenie do tego, aby Twoje prawa były potwierdzone na piśmie. Może to być odrębna umowa najmu pokoju, pisemna zgoda właściciela albo aneks do istniejącej umowy. W piśmie warto wskazać przynajmniej: strony, adres lokalu, część oddaną do używania, wysokość opłat, termin płatności i zasady wypowiedzenia.

Jeżeli właściciel chce zmienić sposób korzystania z lokalu, najlepiej zrobić to formalnie jako zmiana warunków najmu mieszkania, a nie przez ustne, niejasne ustalenia między współlokatorami.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak podobne konflikty bywają oceniane w praktyce i od czego zależy wynik sprawy.

FAQ

Czy brak mojego nazwiska w umowie oznacza, że nie mam żadnych praw?

Niekoniecznie. Jeżeli właściciel zgodził się na Twoje zamieszkanie i doszło do ustnych ustaleń, możesz mieć tytuł do korzystania z lokalu. Problemem bywa raczej udowodnienie treści tych ustaleń.

Czy współlokator może wypowiedzieć mi pobyt w mieszkaniu?

Tylko wtedy, gdy to on był stroną umowy z Tobą, np. jako podnajmujący pokój. Jeżeli umowę zawarłaś z właścicielem, współlokator sam nie ma takiego uprawnienia.

Czy właściciel może żądać natychmiastowej wyprowadzki?

Nie zawsze. Zależy to od rodzaju umowy, jej treści i podstaw wypowiedzenia. Przy najmie na czas nieoznaczony zwykle obowiązuje termin wypowiedzenia, o którym mowa w art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego, chyba że strony skutecznie uregulowały to inaczej.

Co zrobić, gdy boję się, że współlokatorzy wymienią zamki?

Zabezpiecz dowody pobytu i ustaleń z właścicielem, poinformuj właściciela o ryzyku, a przy realnej próbie usunięcia z lokalu dokumentuj zdarzenie i rozważ wezwanie Policji. Samowolne pozbawienie dostępu do lokalu może być bezprawne.

Czy warto żądać potwierdzenia ustaleń na piśmie?

Tak. Nawet krótka wiadomość e-mail lub podpisane potwierdzenie zasad pobytu znacząco poprawia Twoją sytuację dowodową i ogranicza ryzyko dalszego konfliktu.

Źródła

• art. 60, art. 342, art. 343 § 1, art. 344 § 1, art. 659, art. 660, art. 673 § 2 i § 3, art. 688², art. 710 i nast. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – w zakresie zasad ochrony lokatorów, jeżeli dana relacja prawna spełnia przesłanki jej stosowania