Zadośćuczynienie za brak ogrzewania w wynajmowanym lokalu

Uzyskanie odszkodowania od właściciela lokalu

Może Pani:

• żądać obniżenia czynszu nawet do zera za czas trwania wady,
• żądać odszkodowania za utratę zarobku z tytułu niewywiązania się przez właściciela z umowy najmu.

Ad 1. Najemca może żądać obniżenia czynszu za czas trwania wady w wypadku, gdy wady rzeczy najętej ograniczają jej przydatność (tak wyr. SO w Łodzi z dnia 27 maja 2019 r., sygn. akt II C 483 /18). Jeżeli rzecz ma wadę usuwalną (bez względu na chwilę jej powstania), która ogranicza jej przydatność do umówionego użytku, najemca może zawiadomić wynajmującego o konieczności usunięcia wady (przez dokonanie naprawy rzeczy – art. 666 § 2 Kodeksu cywilnego – w skrócie K.c.) i wyznaczyć mu termin na usunięcie wady (dokonanie naprawy – art. 663 zd. 1 K.c.). Jeśli termin minie bezskutecznie, to najemca może usunąć wady na koszt wynajmującego (art. 663 zd. 2 K.c.).

Za czas trwania wady, niezależnie od realizowania powyższych uprawnień, najemca powinien uzyskać obniżenie czynszu, chyba że w chwili zawarcia umowy o wadach wiedział (art. 664 § 1 i 3 K.c.). Jeżeli rzecz ma wadę nieusuwalną (bez względu na chwilę jej powstania), która ogranicza jej przydatność do umówionego użytku, najemca ma prawo żądać obniżenia czynszu za czas trwania wady. W praktyce oznacza to obniżenie czynszu do końca okresu umowy.

Ad 2. Należy przyjąć, że oprócz dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, istnieje także możliwość odstąpienia od umowy na podstawie art. 493 § 2 albo art. 495 § 2 K.c., ale ze skutkiem ex nunc po wydaniu rzeczy. Skoro bowiem wada jest nieusuwalna, to świadczenie wynajmującego stało się co najmniej częściowo niemożliwe. Jeżeli rzecz ma wadę usuwalną (bez względu na chwilę jej powstania), która uniemożliwia przewidziane w umowie jej używanie, najemca powinien zawiadomić najemcę o potrzebie usunięcia wady (art. 664 § 2 K.c.) i wyznaczyć mu „odpowiedni” termin na jej usunięcie. Po bezskutecznym upływie terminu (o ile był to termin odpowiedni) może dopiero wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym. Za czas trwania wady nie powinien być pobierany czynsz. Najemcy przysługuje więc zwolnienie z obowiązku uiszczania czynszu. Jeżeli rzecz ma wadę nieusuwalną (bez względu na chwilę powstania), która uniemożliwia przewidziane w umowie jej używanie, najemca ma prawo wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym bez potrzeby uprzedniego zawiadamiania wynajmującego, a ponadto nie ma obowiązku uiszczania czynszu za okres występowania tej wady. Również i w tym przypadku przysługuje mu wybór między wypowiedzeniem a odstąpieniem ze skutkiem ex nunc (J. Górecki i G. Matusik, Kodeks Cywilny. Komentarz, pod red. K. Osajdy, Warszawa 2020).

Podzielając powyższe poglądy, należy stwierdzić, że nawet jeśli powódka wystąpiłaby do pozwanej o obniżenie czynszu na podstawie art. 664 K.c., to takie roszczenie przysługiwałoby jej wyłącznie, gdyby przedmiot najmu miał wady ograniczające jej przydatność do użytku.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 27 maja 2019 r., sygn. akt II C 483 /18