Ucieczka najemcy z mieszkania i brak opłat

Najemca wyprowadził się bez wypowiedzenia – co oznacza SMS i zwrot kluczy?

W praktyce często wygląda to podobnie: najemca przestaje płacić, kontakt się urywa, a po kilku dniach właściciel dostaje wiadomość, że lokal jest pusty, a klucze leżą w skrzynce. Taka wiadomość jest ważnym dowodem, ale nie przesądza automatycznie o tym, że umowa najmu zakończyła się dokładnie w dniu wysłania SMS-a.

Wypowiedzenie najmu jest jednostronnym oświadczeniem woli. Zgodnie z art. 673 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, każda ze stron może wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku terminów ustawowych. Jeżeli natomiast najem zawarto na czas oznaczony, wypowiedzenie jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w umowie.

Dlatego trzeba rozróżnić dwie sytuacje. Jeżeli wynajmujący przyjmuje klucze i bez zastrzeżeń zgadza się na zakończenie umowy, może dojść do rozwiązania najmu za porozumieniem stron. Jeżeli jednak właściciel nie akceptuje porzucenia lokalu bez zachowania okresu wypowiedzenia, powinien od razu napisać do najemcy, że traktuje zwrot kluczy wyłącznie jako wydanie lokalu i nie rezygnuje z roszczeń o czynsz, media, odsetki oraz ewentualne odszkodowanie.

Takie zastrzeżenie najlepiej wysłać w sposób możliwy do udowodnienia: listem poleconym, e-mailem, SMS-em albo komunikatorem, z zachowaniem potwierdzeń nadania i odczytu. W sporze sądowym znaczenie mają nie tylko zapisy umowy, lecz także zachowanie stron po opuszczeniu mieszkania.

Czy wynajmującemu należy się czynsz za okres wypowiedzenia?

Jeżeli w umowie przewidziano 3-miesięczny okres wypowiedzenia, najemca nie może co do zasady jednostronnie skrócić tego okresu tylko dlatego, że wyprowadził się z mieszkania. Wynajmujący może żądać czynszu i opłat za czas, w którym umowa nadal trwała, a także zaległości powstałych wcześniej.

Przy najmie na czas nieoznaczony decydują przede wszystkim zapisy umowy. Jeżeli umowa nie reguluje terminu wypowiedzenia, stosuje się terminy ustawowe z Kodeksu cywilnego. Przy najmie na czas oznaczony trzeba sprawdzić, czy umowa w ogóle przewiduje możliwość wypowiedzenia przez najemcę oraz w jakich przypadkach. Brak takiego postanowienia może oznaczać, że przedterminowe opuszczenie lokalu jest naruszeniem umowy, a wynajmujący może dochodzić naprawienia szkody.

Wysokość roszczenia trzeba jednak ustalić rozsądnie i zgodnie z dokumentami. Jeżeli właściciel szybko wynajmie mieszkanie kolejnej osobie, nie powinien pobierać pełnego czynszu od poprzedniego i nowego najemcy za ten sam okres bez uwzględnienia rzeczywistej szkody. W pozwie warto jasno wyliczyć, czego dotyczy żądanie: zaległego czynszu, czynszu za okres wypowiedzenia, mediów, odsetek, kosztów napraw lub innych strat.

Jak bezpiecznie przejąć lokal po ucieczce najemcy?

Jeżeli najemca wyraźnie poinformował, że lokal jest pusty, wskazał miejsce pozostawienia kluczy i nie zgłasza dalszego prawa do korzystania z mieszkania, wynajmujący może potraktować to jako wydanie lokalu. Mimo to warto działać ostrożnie, bo później najemca może twierdzić, że w mieszkaniu pozostawił rzeczy albo że właściciel wszedł do lokalu bez podstawy.

Najbezpieczniej wejść do mieszkania w obecności świadka, wykonać zdjęcia lub nagranie stanu lokalu, spisać protokół, odnotować stan liczników oraz stan wyposażenia. Jeżeli w mieszkaniu zostały rzeczy najemcy, nie należy ich samowolnie wyrzucać. Trzeba sporządzić ich listę, zabezpieczyć je w rozsądny sposób i wezwać najemcę do odbioru w wyznaczonym terminie.

Protokół nie musi mieć skomplikowanej formy. Powinien zawierać datę, godzinę, osoby obecne, informację o sposobie odzyskania kluczy, opis stanu lokalu, wykaz uszkodzeń, odczyty liczników oraz dokumentację zdjęciową. Taki materiał ułatwi później rozliczenie kaucji i dochodzenie roszczeń.

Zaległy czynsz, media i kaucja

Wynajmujący może domagać się zapłaty zaległego czynszu, opłat eksploatacyjnych i mediów, jeżeli wynikały z umowy albo z późniejszych rozliczeń. Warto odróżnić opłaty stałe od mediów zależnych od zużycia. Przy prądzie, gazie, wodzie i ogrzewaniu znaczenie mają odczyty liczników oraz dokumenty od dostawców lub wspólnoty.

Jeżeli w umowie była kaucja, można ją potrącić z należnościami przysługującymi wynajmującemu, w szczególności z zaległym czynszem, opłatami i kosztami napraw zniszczeń przekraczających normalne zużycie lokalu. Rozliczenie kaucji powinno być pisemne: trzeba wskazać kwotę kaucji, należności, potrącenia, ewentualną dopłatę albo kwotę do zwrotu.

W przypadku najmu lokalu mieszkalnego ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje, że kaucja zabezpiecza należności z tytułu najmu istniejące w dniu opróżnienia lokalu, a jej zwrot powinien nastąpić w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego. Jeżeli najemca zalega z mediami, pomocne może być także sprawdzenie, na kogo zawarte były umowy z dostawcami; praktyczne znaczenie ma tu m.in. podpisanie umowy z wodociągami z nowym najemcą po zakończeniu poprzedniego najmu.

Wezwanie do zapłaty – co powinno zawierać?

Pierwszym formalnym krokiem powinno być pisemne wezwanie do zapłaty. Należy wysłać je na adres wskazany w umowie jako adres najemcy, a dodatkowo na e-mail, numer telefonu lub inny kanał kontaktu używany przez strony. Jeżeli najemca podał w umowie adres do doręczeń, warto się nim posłużyć, nawet gdy prawdopodobnie już tam nie mieszka.

W wezwaniu należy wskazać: strony umowy, adres lokalu, okres zaległości, dokładną kwotę czynszu, mediów i innych należności, numer rachunku bankowego, termin zapłaty oraz informację, że brak zapłaty spowoduje skierowanie sprawy do sądu. Dobrze dołączyć rozliczenie w tabeli, kopie rachunków i informację o rozliczeniu kaucji.

Jeżeli umowa obejmowała lokal użytkowy albo garaż, trzeba sprawdzić jej postanowienia, bo praktyka i zakres ochrony najemcy mogą różnić się od najmu mieszkania. W podobnych sprawach pomocne mogą być opracowania dotyczące tego, jak wygląda wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego oraz co zrobić, gdy najemca garażu uchyla się od opłat.

Co zrobić, gdy nie znam aktualnego adresu najemcy?

Brak aktualnego adresu nie zamyka drogi do dochodzenia należności, ale utrudnia sprawę. W pozwie trzeba wskazać dane pozwalające zidentyfikować pozwanego, w tym imię, nazwisko, adres oraz najlepiej numer PESEL, jeżeli wynajmujący go posiada. Jeżeli adres z umowy jest jedynym znanym adresem, można go wykorzystać, ale trzeba liczyć się z problemem doręczenia pozwu.

Jeżeli przesyłka sądowa nie zostanie skutecznie doręczona, sąd może zobowiązać powoda do doręczenia korespondencji przez komornika albo do wskazania aktualnego adresu pozwanego. W praktyce można próbować ustalić dane przez wniosek o udostępnienie danych z rejestru PESEL lub rejestru mieszkańców, wykazując interes prawny, np. konieczność dochodzenia roszczeń z umowy najmu.

Warto zachować kopię umowy, korespondencję z najemcą, potwierdzenia przelewów, historię zaległości, zdjęcia lokalu, protokół i potwierdzenia nadania wezwań. Im pełniejszy materiał dowodowy, tym łatwiej wykazać przed sądem wysokość i zasadność roszczenia.

Pozew o zapłatę i egzekucja komornicza

Jeżeli najemca nie zapłaci po wezwaniu, kolejnym krokiem jest pozew o zapłatę. W zależności od dokumentów i wysokości roszczenia sprawa może trafić do zwykłego postępowania cywilnego, postępowania upominawczego albo elektronicznego postępowania upominawczego. Nie każda sprawa nadaje się do EPU, zwłaszcza gdy problemem jest adres pozwanego lub rozbudowane dowody.

W pozwie należy dokładnie opisać umowę, okres najmu, sposób opuszczenia lokalu, treść wiadomości od najemcy, zaległości, rozliczenie kaucji i żądanie odsetek ustawowych za opóźnienie. Jeżeli żądane są także koszty napraw, trzeba dołączyć zdjęcia, protokół, rachunki, kosztorysy albo inne dokumenty potwierdzające wysokość szkody.

Po uzyskaniu prawomocnego wyroku albo nakazu zapłaty z klauzulą wykonalności można złożyć wniosek do komornika. Komornik może prowadzić egzekucję m.in. z rachunku bankowego, wynagrodzenia za pracę, wierzytelności, ruchomości albo innych składników majątku dłużnika. Sam numer PESEL nie gwarantuje skutecznej egzekucji, ale bardzo pomaga w identyfikacji dłużnika i kierowaniu zapytań do właściwych systemów.

Podsumowanie

Ucieczka najemcy z mieszkania i pozostawienie kluczy w skrzynce nie oznacza, że wynajmujący musi pogodzić się z brakiem zapłaty. Najważniejsze jest szybkie zabezpieczenie dowodów, jasne zastrzeżenie, że zwrot kluczy nie oznacza rezygnacji z roszczeń, oraz przygotowanie dokładnego rozliczenia czynszu, mediów, kaucji i ewentualnych szkód.

Właściciel powinien wysłać wezwanie do zapłaty, ustalić możliwy adres najemcy i przygotować dokumenty do pozwu. W wielu sprawach SMS, zdjęcia lokalu, protokół, umowa najmu i potwierdzenia przelewów wystarczają do wykazania roszczenia. Trzeba jednak uważać, aby nie przyjąć niechcący wcześniejszego rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli wynajmujący chce dochodzić czynszu za dalszy okres.

FAQ

Czy SMS od najemcy może być wypowiedzeniem umowy najmu?

Może być dowodem złożenia oświadczenia przez najemcę, ale jego skuteczność zależy od umowy, rodzaju najmu i okoliczności. Jeżeli umowa wymaga pisemnego wypowiedzenia albo przewiduje szczególny tryb, sam SMS może nie wystarczyć do zakończenia umowy na warunkach korzystnych dla najemcy.

Czy przyjęcie kluczy oznacza zgodę na natychmiastowe rozwiązanie umowy?

Nie zawsze. Przyjęcie kluczy może oznaczać wyłącznie odzyskanie posiadania lokalu. Aby uniknąć sporu, wynajmujący powinien od razu zastrzec, że przyjmuje lokal, ale nie zrzeka się roszczeń o czynsz, media, odsetki i ewentualne szkody.

Czy właściciel może wejść do mieszkania, gdy klucze są w skrzynce?

Jeżeli najemca jednoznacznie poinformował, że opuścił lokal i zwrócił klucze, wejście do mieszkania jest zwykle uzasadnione praktycznie. Trzeba jednak zabezpieczyć dowody: wejść ze świadkiem, zrobić zdjęcia, spisać protokół i odczyty liczników. Jeżeli sytuacja jest niejasna, warto zachować szczególną ostrożność.

Czy można potrącić zaległości z kaucji?

Tak, jeżeli kaucja zabezpieczała należności z najmu. Można z niej potrącić zaległy czynsz, opłaty, media i uzasadnione koszty napraw. Wynajmujący powinien jednak przygotować jasne rozliczenie i wskazać, jaka część kaucji została zatrzymana oraz z jakiego tytułu.

Co zrobić, gdy najemca nie odbiera listów?

Należy wysłać wezwanie na adres z umowy i zachować potwierdzenie nadania. Równolegle warto wysłać wezwanie e-mailem lub SMS-em. W postępowaniu sądowym problem doręczenia może wymagać skorzystania z doręczenia komorniczego albo ustalenia aktualnego adresu pozwanego.

Czy można żądać czynszu za pełne 3 miesiące wypowiedzenia?

Tak, jeżeli taki okres wynika z umowy i nie doszło do skutecznego wcześniejszego rozwiązania najmu za zgodą stron. Trzeba jednak uwzględnić okoliczności konkretnej sprawy, w tym datę odzyskania lokalu, treść korespondencji i ewentualne ponowne wynajęcie mieszkania.

Czy sprawę można od razu skierować do komornika?

Nie. Najpierw potrzebny jest tytuł wykonawczy, najczęściej prawomocny wyrok albo nakaz zapłaty z klauzulą wykonalności. Dopiero wtedy można złożyć do komornika wniosek o egzekucję.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 60, art. 65, art. 471, art. 481, art. 673 i art. 675 - ISAP.
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 6 dotyczący kaucji - ISAP.
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy dotyczące pozwu, doręczeń i postępowania egzekucyjnego - ISAP.
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - ISAP.