Nowy najemca a dług za wodę – czy wodociągi mogą odmówić umowy?

Co do zasady: dług obciąża stronę umowy, a nie kolejnego najemcę

W opisanej sytuacji kluczowe znaczenie ma to, kto był stroną umowy o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków. Zobowiązanie do zapłaty wynika z umowy zawartej z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym, a więc co do zasady obciąża odbiorcę usług wskazanego w tej umowie. Samo objęcie lokalu przez nowego najemcę nie powoduje automatycznego przejęcia długu poprzednika.

Podstawą zawierania takich umów jest art. 6 ust. 1 ustawy z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Zgodnie z tym przepisem dostarczanie wody lub odprowadzanie ścieków odbywa się na podstawie pisemnej umowy zawartej między przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym a odbiorcą usług.

Jeżeli więc umowę podpisał poprzedni najemca, to właśnie on pozostaje dłużnikiem z tytułu należności powstałych w czasie obowiązywania tej umowy, chyba że doszło do skutecznego przejęcia długu na zasadach z art. 519 § 1 i § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Takie przejęcie długu wymaga jednak wyraźnej podstawy prawnej i zgody wymaganej przez przepisy, a nie wynika z samej zmiany lokatora.

Czy można podpisać nową umowę z nowym najemcą mimo zaległości poprzedniego?

Co do zasady tak. Samo istnienie zadłużenia poprzedniego odbiorcy nie powinno blokować zawarcia nowej umowy z osobą, która legalnie korzysta z lokalu i spełnia warunki formalne przewidziane w ustawie oraz regulaminie dostarczania wody i odprowadzania ścieków obowiązującym na terenie danej gminy.

Z art. 6 ust. 4 ustawy z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków wynika, że umowę zawiera się z osobą, której nieruchomość została przyłączona do sieci i która wystąpiła z pisemnym wnioskiem o zawarcie umowy. W praktyce przedsiębiorstwo zwykle wymaga wykazania tytułu prawnego do lokalu albo innej podstawy korzystania z nieruchomości, np. umowy najmu, zgody właściciela lub protokołu zdawczo-odbiorczego.

Jeżeli nowy najemca spełnia te warunki, przedsiębiorstwo nie powinno żądać od niego spłaty cudzego długu jako warunku podpisania nowej umowy. Taka odmowa może być kwestionowana, bo zobowiązanie poprzedniego odbiorcy nie obciąża automatycznie nowej osoby.

Zobacz również:

• podlicznik wody dla sąsiada – jak bezpiecznie rozliczać opłaty
• wypowiedzenie najmu lokalu użytkowego przez najemcę

Kiedy poprzednia umowa nadal wiąże?

To, że poprzedni najemca wyprowadził się z lokalu, nie zawsze oznacza automatyczne wygaśnięcie jego umowy z wodociągami. Trzeba sprawdzić jej treść: okres obowiązywania, zasady wypowiedzenia, moment rozwiązania oraz postanowienia dotyczące odczytu końcowego lub demontażu wodomierza.

Jeżeli umowa przewiduje, że wygasa dopiero po wypowiedzeniu albo po spełnieniu określonych warunków technicznych, to do tego momentu przedsiębiorstwo może traktować dotychczasowego odbiorcę jako stronę umowy. Wtedy należności za okres do rozwiązania umowy mogą nadal obciążać poprzedniego najemcę, nawet jeśli faktycznie z lokalu korzysta już ktoś inny. To jednak nie oznacza, że nowy najemca odpowiada za wcześniejsze zaległości wobec przedsiębiorstwa.

W relacjach między najemcami może potem powstać roszczenie zwrotne, np. na podstawie art. 405 ustawy – Kodeks cywilny o bezpodstawnym wzbogaceniu albo zgodnie z postanowieniami umowy najmu, ale to już osobna kwestia między tymi osobami, a nie automatyczna odpowiedzialność wobec wodociągów.

Kto odpowiada za należności za okres po zmianie najemcy?

Tu potrzebne jest rozróżnienie dwóch płaszczyzn:

W praktyce decydujące bywają: data rozwiązania poprzedniej umowy, data zawarcia nowej, stan wodomierza z dnia przekazania lokalu oraz protokół zdawczo-odbiorczy. Jeżeli takich dokumentów brakuje, spór dowodowy staje się trudniejszy.

Czy właściciel lokalu odpowiada za dług najemcy?

Nie zawsze. Odpowiedzialność właściciela zależy od tego, kto był stroną umowy z przedsiębiorstwem. Jeżeli umowę zawarł wyłącznie najemca, to co do zasady przedsiębiorstwo dochodzi zapłaty od niego. Jeżeli jednak umowa została zawarta z właścicielem albo to właściciel jest odbiorcą usług, sytuacja wygląda inaczej.

Trzeba też pamiętać, że ustawa dopuszcza określone modele rozliczeń w budynkach wielolokalowych. W niektórych przypadkach umowa jest zawierana z właścicielem lub zarządcą budynku, a rozliczenia z lokatorami odbywają się wewnętrznie. Dlatego odpowiedź zależy od tego, jaki model przyjęto w danej nieruchomości i jakie dokumenty podpisano.

Zobacz również:

• jak sprawdzić, czy mieszkanie jest zadłużone i czy toczy się egzekucja
• jak dochodzić swoich praw z umowy, gdy druga strona nie wywiązuje się prawidłowo

Czy wodociągi mogą odciąć wodę z powodu starego zadłużenia?

Przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne może wstrzymać dostarczanie wody lub zamknąć przyłącze kanalizacyjne tylko w przypadkach przewidzianych w ustawie. Zasady te reguluje art. 8 ust. 1 ustawy z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Przepis wskazuje zamknięty katalog sytuacji, w których wstrzymanie usług jest dopuszczalne.

W praktyce nie każda zaległość wobec poprzedniego odbiorcy uzasadnia odmowę zawarcia nowej umowy czy trwałe blokowanie dostaw dla nowego użytkownika lokalu. Jeżeli lokal ma nowego legalnego odbiorcę, przedsiębiorstwo powinno oddzielić stare zadłużenie od nowego stosunku umownego. Sposób postępowania może jednak zależeć od konkretnego stanu instalacji, rodzaju nieruchomości oraz regulaminu obowiązującego lokalnie.

Jak postąpić praktycznie w takiej sytuacji?

Jeżeli reprezentują Państwo przedsiębiorstwo wodociągowe, najbezpieczniej:

1. sprawdzić, kto jest stroną obecnie obowiązującej umowy,
2. ustalić, czy umowa została skutecznie wypowiedziana lub rozwiązana,
3. ustalić stan wodomierza i datę faktycznej zmiany najemcy,
4. wezwać do zapłaty osobę będącą stroną umowy za okres jej obowiązywania,
5. przyjąć wniosek nowego najemcy o zawarcie umowy, jeżeli spełnia wymagania formalne.

Jeżeli natomiast występują Państwo po stronie nowego najemcy, warto złożyć wniosek o zawarcie umowy na piśmie, dołączyć dokument potwierdzający tytuł do lokalu, protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem licznika i zażądać pisemnego uzasadnienia ewentualnej odmowy.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce rozkłada się odpowiedzialność za zaległości i bieżące opłaty.

FAQ

Czy nowy najemca dziedziczy dług za wodę po poprzednim?

Nie, nie automatycznie. Dług obciąża co do zasady osobę, która była stroną umowy z przedsiębiorstwem. Przejęcie długu wymaga podstawy z art. 519 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy wodociągi mogą odmówić podpisania umowy z nowym najemcą?

Nie powinny odmawiać tylko dlatego, że poprzedni odbiorca ma zaległości. Trzeba jednak spełnić warunki formalne, w szczególności złożyć wniosek i wykazać podstawę korzystania z nieruchomości zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków.

Do kogo kierować wezwanie do zapłaty?

Co do zasady do osoby będącej stroną umowy za okres, którego dotyczy należność. Jeżeli sporna jest data rozwiązania umowy, trzeba ustalić ją na podstawie wypowiedzenia, regulaminu, protokołów i odczytu licznika.

Czy właściciel lokalu zawsze odpowiada za zaległości najemcy?

Nie. Zależy to od tego, kto zawarł umowę z przedsiębiorstwem oraz jaki model rozliczeń obowiązuje w danym budynku.

Jakie dokumenty warto mieć przy zmianie najemcy?

Przede wszystkim umowę najmu, protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem wodomierza, ewentualne wypowiedzenie poprzedniej umowy i potwierdzenie złożenia wniosku o nową umowę.

Źródła

• art. 6 ust. 1 i ust. 4 oraz art. 8 ust. 1 ustawy z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków
• art. 519 § 1 i § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 405 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• lokalny regulamin dostarczania wody i odprowadzania ścieków właściwy dla gminy lub miasta, na terenie którego działa przedsiębiorstwo