Wysoki rachunek za wodę po awarii w wynajmowanym domu

Wysoki rachunek za wodę po awarii – od czego zacząć?

W przypadku awarii pieca, instalacji wodnej, zaworu, pompy albo innego urządzenia w wynajmowanym domu najpierw trzeba oddzielić dwie kwestie: koszt naprawy awarii oraz koszt nadmiernie zużytej wody. To, że umowa najmu przewiduje obowiązek płacenia przez najemcę rachunków za media, nie oznacza jeszcze, że najemca ma zawsze pokryć każdy rachunek, także ten powstały wskutek ukrytej lub nagłej awarii.

Najemca powinien płacić za media zużyte w toku normalnego korzystania z domu. Jeżeli jednak woda wypłynęła wskutek awarii instalacji lub urządzenia należącego do elementów technicznych budynku, odpowiedzialność najemcy zależy od tego, czy miał realny wpływ na powstanie lub rozmiar szkody. Znaczenie mają zwłaszcza: treść umowy najmu, moment zauważenia awarii, sposób zgłoszenia problemu wynajmującemu, stan techniczny urządzenia oraz dokumentacja serwisowa.

Obowiązki wynajmującego i najemcy przy awarii instalacji

Zgodnie z art. 662 Kodeksu cywilnego wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Oznacza to, że zasadnicze instalacje i urządzenia potrzebne do normalnego korzystania z domu powinny pozostawać sprawne, chyba że strony w granicach prawa ustaliły inaczej albo chodzi o drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem rzeczy.

Najemca nie jest jednak całkowicie zwolniony z obowiązków. Powinien używać domu zgodnie z umową i przeznaczeniem, dbać o rzecz najętą, niezwłocznie informować wynajmującego o awariach oraz nie dopuszczać do zwiększenia szkody, jeżeli może jej zapobiec. Jeżeli najemca widział wyciek, słyszał pracę urządzenia, otrzymał alert z wodomierza lub zauważył inne objawy awarii, ale przez dłuższy czas ich nie zgłaszał, wynajmujący może dochodzić od niego zwrotu części kosztów na zasadach odpowiedzialności kontraktowej.

W praktyce należy więc ustalić, czy rachunek za wodę jest skutkiem zwykłego zużycia, ukrytej awarii, zaniedbania wynajmującego czy zachowania najemcy. Dopiero po takim ustaleniu można ocenić, kto powinien pokryć koszt.

Czy najemca musi zapłacić nadmierny rachunek za wodę?

Jeżeli awaria pieca lub instalacji nie wynikała z winy najemcy, a najemca nie mógł jej zauważyć albo niezwłocznie ją zgłosił, trudno przyjąć, że powinien ponosić cały nadmierny koszt wody. Sam zapis w umowie, że najemca pokrywa rachunki za media, zwykle dotyczy normalnego zużycia, a nie niekontrolowanego wycieku spowodowanego wadą lub awarią instalacji.

Inaczej będzie, gdy najemca przyczynił się do szkody. Przykładowo może odpowiadać, jeżeli sam uszkodził urządzenie, manipulował przy piecu lub zaworach, zignorował oczywisty wyciek, nie dopuścił serwisanta do lokalu albo nie powiadomił wynajmującego o awarii mimo takiego obowiązku. Wtedy podstawą roszczenia może być art. 471 Kodeksu cywilnego, czyli odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.

Warto też sprawdzić, czy przedsiębiorstwo wodociągowe, gmina albo zarządca przewidują procedurę reklamacji, korekty lub ulgi w razie awarii wewnętrznej instalacji. Nie wynika to wprost z Kodeksu cywilnego, lecz z regulaminów dostarczania wody, taryf i praktyki lokalnych dostawców. W części przypadków można wnioskować o rozliczenie ścieków inaczej niż według wskazania wodomierza, jeżeli woda nie trafiła do kanalizacji.

Ubezpieczenie domu a wyciek wody z pieca lub instalacji

Możliwość uzyskania odszkodowania z polisy mieszkaniowej zależy przede wszystkim od aktualnych ogólnych warunków ubezpieczenia oraz wariantu polisy. W wielu polisach zdarzenie określane jako zalanie obejmuje niezamierzone i niekontrolowane wydostanie się wody z instalacji wodno-kanalizacyjnej, grzewczej, urządzeń domowych, pomp lub innych elementów technicznych. Nie oznacza to jednak automatycznie, że ubezpieczyciel zwróci sam rachunek za wodę.

Polisa mieszkaniowa najczęściej chroni mienie przed uszkodzeniem lub zniszczeniem, na przykład zalane ściany, podłogi, meble albo elementy instalacji. Koszt samej utraconej wody bywa traktowany inaczej i może nie być objęty ochroną, chyba że OWU wprost przewidują taki zwrot. Dlatego przy zgłoszeniu szkody trzeba dokładnie wskazać, co zostało uszkodzone, jaka była przyczyna awarii i jakie koszty powstały.

Ubezpieczyciel może odmówić wypłaty albo ograniczyć odszkodowanie, jeżeli szkoda powstała wskutek rażącego niedbalstwa, braku wymaganych przeglądów, złego stanu technicznego instalacji, eksploatacji niezgodnej z instrukcją lub niewykonania obowiązków zabezpieczających po powstaniu szkody. W przypadku pieca lub instalacji grzewczej szczególnie ważne są protokoły przeglądów, faktury za serwis, dokumentacja naprawy i zdjęcia uszkodzeń.

Czy można rozliczyć szkodę z OC wynajmującego?

Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej działa co do zasady wtedy, gdy ubezpieczony ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną osobie trzeciej. Jeżeli więc właściciel domu przez zaniedbanie doprowadził do szkody w mieniu najemcy, polisa OC w życiu prywatnym albo OC właściciela nieruchomości może mieć znaczenie. Trzeba jednak sprawdzić, czy dana polisa obejmuje wynajem domu i szkody związane z posiadaniem nieruchomości.

Sama wysoka należność za wodę może nie być typową szkodą rzeczową w rozumieniu wielu polis OC, bo nie zawsze oznacza uszkodzenie lub zniszczenie mienia osoby trzeciej. Jeżeli jednak wskutek awarii uszkodzone zostały rzeczy najemcy albo lokal sąsiada, roszczenie z OC może być bardziej realne. Odpowiedź zależy od zakresu polisy, definicji szkody, wyłączeń i tego, kto jest poszkodowanym.

Jak praktycznie postąpić po otrzymaniu wysokiego rachunku?

Najpierw należy niezwłocznie usunąć awarię i uzyskać pisemne potwierdzenie jej przyczyny od serwisanta. Następnie warto porównać rachunek z wcześniejszym zużyciem wody, ustalić okres wycieku i sprawdzić, czy najemca mógł zauważyć problem. Równolegle można zgłosić reklamację do dostawcy wody oraz szkodę do ubezpieczyciela.

Jeżeli rachunek został wystawiony na właściciela, a umowa najmu przerzuca opłaty eksploatacyjne na najemcę, właściciel może żądać zapłaty tylko w takim zakresie, w jakim koszt rzeczywiście powinien obciążać najemcę. Przy sporze warto zaproponować pisemne rozliczenie: normalne zużycie po stronie najemcy, nadwyżka po stronie wynajmującego albo podział kosztów, jeśli obie strony przyczyniły się do szkody.

W podobnych sporach pomocne bywa także porównanie z innymi przypadkami szkód w nieruchomości, np. gdy problemem są szkody przez gradobicie. Także tam o wyniku sprawy decydują dowody, OWU i prawidłowe zgłoszenie roszczenia.

FAQ

Czy zapis w umowie, że najemca płaci za media, wystarczy do obciążenia go całym rachunkiem?

Nie zawsze. Taki zapis obejmuje przede wszystkim zwykłe zużycie mediów. Jeżeli nadwyżka wynika z awarii instalacji, trzeba ustalić, kto odpowiada za jej powstanie i czy najemca mógł ograniczyć szkodę.

Czy właściciel może potrącić wysoki rachunek z kaucji?

Może to zrobić tylko wtedy, gdy roszczenie wobec najemcy jest zasadne i możliwe do wykazania. Potrącenie całej kwoty bez ustalenia przyczyny awarii może prowadzić do sporu o zwrot kaucji.

Czy ubezpieczyciel zwróci koszt zużytej wody?

To zależy od OWU. Często polisa obejmuje uszkodzenie mienia wskutek zalania, ale nie zawsze obejmuje sam koszt wody, która wypłynęła z instalacji. Trzeba sprawdzić definicje, limity i wyłączenia.

Co zrobić, gdy wodociągi odmawiają korekty rachunku?

Warto złożyć pisemną reklamację z protokołem awarii, fakturą za naprawę, zdjęciami i odczytami wodomierza. Jeżeli woda nie trafiła do kanalizacji, można wnioskować przynajmniej o korektę opłaty za ścieki, o ile lokalny regulamin to dopuszcza.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 659, art. 662, art. 663, art. 681, art. 471, art. 415 i art. 361: ELI – Kodeks cywilny.
• Ustawa z dnia 11 września 2015 r. o działalności ubezpieczeniowej i reasekuracyjnej: ELI – ustawa o działalności ubezpieczeniowej i reasekuracyjnej.
• Ogólne warunki ubezpieczenia właściwe dla konkretnej polisy mieszkaniowej lub OC – zakres ochrony, limity i wyłączenia należy każdorazowo sprawdzić w dokumencie obowiązującym dla danej umowy.