Przepisanie mieszkania na dziecko a zachowek

Czy rodzice mogą przepisać mieszkanie jednemu dziecku bez zgody rodzeństwa?

Tak. Jeżeli rodzice są właścicielami mieszkania albo przysługuje im spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, mogą rozporządzić tym prawem na rzecz jednego dziecka. Zgoda pozostałych dzieci nie jest do tego potrzebna, ponieważ rodzeństwo nie ma prawa współdecydować o majątku rodziców za ich życia.

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu podstawowe znaczenie ma art. 17² ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten stanowi, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Umowa zbycia tego prawa wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 17² ust. 4 tej ustawy.

Jeżeli mieszkanie stanowi majątek wspólny małżonków, oboje rodzice powinni być stronami umowy. Wynika to z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia albo odpłatnego nabycia nieruchomości, użytkowania wieczystego lub prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek albo lokal.

Darowizna, testament, dożywocie czy zrzeczenie się zachowku?

Potoczne określenie „przepisanie mieszkania” może oznaczać różne czynności prawne. Skutki dla rodzeństwa i przyszłego zachowku będą inne w zależności od tego, czy rodzice wybiorą darowiznę, testament, umowę dożywocia czy umowę zrzeczenia się zachowku.

Jeżeli rodzicom zależy również na zabezpieczeniu swojego mieszkania i opieki, warto rozważyć rozwiązania łączące przeniesienie lokalu z ochroną rodziców. W praktyce często analizuje się darowiznę z ustanowieniem służebności mieszkania albo umowę dożywocia. Podobne zagadnienia omawia sprawa dotycząca zabezpieczenia rodziców i dzieci.

Darowizna mieszkania a zachowek dla rodzeństwa

Zgodnie z art. 991 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należy się zachowek. Wynosi on połowę wartości udziału spadkowego, który przypadłby uprawnionemu przy dziedziczeniu ustawowym. Jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo zstępny jest małoletni, zachowek wynosi dwie trzecie wartości tego udziału.

Rodzeństwo obdarowanego dziecka nie może żądać zachowku od razu po zawarciu darowizny. Roszczenie o zachowek powstaje dopiero po śmierci rodzica. Jeżeli mieszkanie należało do obojga rodziców, w praktyce trzeba osobno oceniać skutki śmierci każdego z nich i udział każdego rodzica w przekazanym majątku.

Art. 993 Kodeksu cywilnego nakazuje doliczać do spadku darowizny oraz zapisy windykacyjne dokonane przez spadkodawcę, z wyjątkami przewidzianymi w dalszych przepisach. Art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego wyłącza z doliczenia drobne darowizny zwyczajowo przyjęte oraz darowizny dokonane przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, ale tylko wtedy, gdy zostały dokonane na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku. Darowizna mieszkania dla dziecka, które jest spadkobiercą ustawowym i osobą uprawnioną do zachowku, zasadniczo podlega doliczeniu niezależnie od upływu czasu.

Wartość darowizny ustala się według art. 995 § 1 Kodeksu cywilnego: według stanu z chwili dokonania darowizny oraz według cen z chwili ustalania zachowku. Oznacza to, że sąd bierze pod uwagę stan mieszkania z dnia darowizny, ale ceny rynkowe aktualne przy obliczaniu zachowku.

Kto odpowiada za zapłatę zachowku po darowiźnie?

Jeżeli po śmierci rodzica w spadku nie ma wystarczającego majątku na pokrycie zachowku, uprawnione rodzeństwo może kierować roszczenie do osoby, która otrzymała darowiznę doliczaną do spadku. Wynika to z art. 1000 § 1 Kodeksu cywilnego. Obdarowany odpowiada jednak tylko w granicach wzbogacenia będącego skutkiem darowizny.

Roszczenie o zachowek jest roszczeniem pieniężnym. Uprawniony nie może domagać się „oddania części mieszkania”, jeżeli mieszkanie zostało skutecznie darowane. Może natomiast żądać zapłaty kwoty odpowiadającej należnemu zachowkowi.

Od 22 maja 2023 r. obowiązuje art. 997¹ Kodeksu cywilnego. Na jego podstawie obowiązany do zapłaty zachowku może żądać odroczenia terminu płatności, rozłożenia zachowku na raty, a w wyjątkowych przypadkach także jego obniżenia. Sąd bierze wtedy pod uwagę sytuację osobistą i majątkową uprawnionego oraz obowiązanego.

Jak oblicza się udział spadkowy przy zachowku?

Przy ustalaniu zachowku najpierw oblicza się udział, jaki przypadłby danej osobie przy dziedziczeniu ustawowym. Zgodnie z art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego w pierwszej kolejności dziedziczą dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek, w częściach równych. Część przypadająca małżonkowi nie może być jednak mniejsza niż jedna czwarta całości spadku.

Przykładowo, jeżeli po jednym z rodziców dziedziczyliby małżonek i troje dzieci, udział małżonka wyniósłby jedną czwartą, a każde dziecko otrzymałoby po jednej czwartej. Zachowek dorosłego i zdolnego do pracy dziecka wyniósłby połowę tego udziału, czyli jedną ósmą wartości substratu zachowku. Jeżeli uprawnionym byłoby małoletnie dziecko albo osoba trwale niezdolna do pracy, zachowek wyniósłby dwie trzecie udziału ustawowego.

Czy można pozbawić rodzeństwo zachowku?

Rodzice nie mogą po prostu napisać w testamencie, że jedno z dzieci „nie dostanie nic”, jeżeli chcą skutecznie pozbawić je także zachowku. Pozbawienie prawa do zachowku wymaga wydziedziczenia, a to jest możliwe tylko w przypadkach wskazanych w art. 1008 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 1008 Kodeksu cywilnego spadkodawca może w testamencie pozbawić zstępnych, małżonka i rodziców zachowku, jeżeli uprawniony do zachowku:

1. wbrew woli spadkodawcy postępuje uporczywie w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego,
2. dopuścił się względem spadkodawcy albo jednej z najbliższych mu osób umyślnego przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub wolności albo rażącej obrazy czci,
3. uporczywie nie dopełnia względem spadkodawcy obowiązków rodzinnych.

Przyczyna wydziedziczenia musi wynikać z treści testamentu. Wprost wymaga tego art. 1009 Kodeksu cywilnego. Dodatkowo, zgodnie z art. 1010 § 1 Kodeksu cywilnego, spadkodawca nie może wydziedziczyć uprawnionego, jeżeli mu przebaczył.

Trzeba też pamiętać o art. 1011 Kodeksu cywilnego. Zstępni wydziedziczonego zstępnego, czyli na przykład dzieci wydziedziczonego syna albo córki, są uprawnieni do zachowku, chociażby wydziedziczony przeżył spadkodawcę. Wydziedziczenie jednego dziecka nie zawsze więc całkowicie eliminuje roszczenia po tej linii rodzinnej.

Umowa dożywocia zamiast darowizny

Jeżeli rodzice oczekują realnej opieki, utrzymania i prawa dalszego zamieszkiwania, warto rozważyć umowę dożywocia. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien przyjąć go jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym, chyba że strony inaczej określą zakres obowiązków.

Umowa dożywocia jest umową odpłatną, a nie darowizną. Z tego powodu co do zasady nie dolicza się jej jako darowizny do substratu zachowku na podstawie art. 993 Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak zachować ostrożność: jeżeli umowa byłaby pozorna, a w rzeczywistości strony nie zamierzały wykonywać obowiązków dożywocia, rodzeństwo może próbować kwestionować jej charakter.

Jeżeli mieszkanie ma zostać przekazane w drodze darowizny, można ustanowić na rzecz rodziców służebność osobistą mieszkania. Podstawę prawną stanowią art. 296 Kodeksu cywilnego oraz art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie, a inne osoby tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego.

Umowa zrzeczenia się zachowku

Jeżeli rodzeństwo zgadza się, aby jedno dziecko otrzymało mieszkanie i nie chce w przyszłości dochodzić zachowku, można zawrzeć notarialną umowę zrzeczenia się dziedziczenia albo umowę ograniczoną do zrzeczenia się prawa do zachowku. Podstawą jest art. 1048 Kodeksu cywilnego. Umowę zawiera przyszły spadkodawca z przyszłym spadkobiercą ustawowym, a forma aktu notarialnego jest konieczna.

Od 22 maja 2023 r. art. 1048 § 2 Kodeksu cywilnego wyraźnie pozwala ograniczyć zrzeczenie się dziedziczenia do zrzeczenia się tylko prawa do zachowku w całości albo w części. To rozwiązanie bywa praktyczne, gdy rodzice chcą uporządkować sytuację majątkową za życia, a dzieci akceptują ustalenia rodzinne.

W sprawach rodzinnych warto też rozróżnić darowizny nieruchomości od darowizn pieniężnych. Inne problemy podatkowe i dowodowe mogą wystąpić przy temacie darowizna pieniężna rodzeństwo.

Przedawnienie roszczenia o zachowek

Roszczenia o zachowek nie są bezterminowe. Zgodnie z art. 1007 § 1 Kodeksu cywilnego roszczenia uprawnionego z tytułu zachowku oraz roszczenia spadkobierców o zmniejszenie zapisów zwykłych i poleceń przedawniają się z upływem pięciu lat od ogłoszenia testamentu. Zgodnie z art. 1007 § 2 Kodeksu cywilnego roszczenie przeciwko osobie obowiązanej do uzupełnienia zachowku z tytułu zapisu windykacyjnego albo darowizny przedawnia się z upływem pięciu lat od otwarcia spadku, czyli od śmierci spadkodawcy.

Przedawnienie nie powoduje automatycznego wygaśnięcia długu, ale pozwala podnieść zarzut przedawnienia. W praktyce termin przedawnienia i zdarzenia przerywające jego bieg trzeba oceniać na podstawie konkretnych dokumentów i dat.

FAQ

Podsumowanie

Rodzice mogą przekazać mieszkanie jednemu dziecku bez zgody rodzeństwa, ale wybór formy prawnej ma duże znaczenie. Darowizna jest prosta, lecz zwykle rodzi ryzyko zachowku. Testament nie usuwa zachowku sam przez się. Wydziedziczenie wymaga ustawowych przyczyn i prawidłowego testamentu. Umowa dożywocia może ograniczać ryzyko zachowku, ale powinna być rzeczywista i dobrze opisana. Najpewniejszym sposobem rodzinnego uporządkowania sprawy jest notarialne zrzeczenie się dziedziczenia albo zachowku przez osoby, które miałyby w przyszłości roszczenia.

Źródła

• Art. 17² ust. 1, ust. 4 i ust. 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
• Art. 37 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 908 § 1, art. 931 § 1, art. 991 § 1, art. 993, art. 994 § 1, art. 995 § 1, art. 997¹, art. 1000 § 1, art. 1007, art. 1008, art. 1009, art. 1010 § 1, art. 1011 oraz art. 1048 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.