Zrzeczenie się roszczeń wobec dewelopera w protokole odbioru – czy jest ważne?

Czy klauzula o zrzeczeniu się roszczeń w protokole odbioru jest wiążąca?

Nie można przyjąć automatycznie, że taki zapis jest skuteczny tylko dlatego, że znalazł się w podpisanym protokole. W opisanej sytuacji trzeba badać jednocześnie przepisy o karze umownej, ochronie konsumenta i zasady składania oświadczeń woli.

Jeżeli w umowie deweloperskiej przewidziano karę umowną za opóźnienie w przeniesieniu własności, to podstawą dochodzenia tej kary są przede wszystkim art. 483 § 1 i art. 484 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z tymi przepisami można zastrzec w umowie naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego przez zapłatę określonej sumy, a wierzyciel może żądać kary umownej w wysokości zastrzeżonej na ten wypadek.

Samo późniejsze podpisanie protokołu z oświadczeniem, że nabywca „nie wnosi i nie będzie wnosił roszczeń”, może być potraktowane jako próba zmiany wcześniejszej umowy albo zrzeczenie się części uprawnień. Taka modyfikacja nie zawsze jednak będzie skuteczna. Szczególnie ostro ocenia się ją wtedy, gdy kupujący jest konsumentem, a zapis został wpisany do gotowego formularza przedstawionego przy odbiorze lokalu.

Znaczenie ochrony konsumenta przy umowie z deweloperem

Jeżeli nabywca zawiera umowę jako konsument, zastosowanie mają art. 385¹–385³ Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 385¹ § 1 Kodeksu cywilnego postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, które nie zostały uzgodnione indywidualnie, nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, jeżeli zostały sformułowane jednoznacznie.

W praktyce klauzula „odbieram klucze i zrzekam się wszelkich roszczeń za opóźnienie” może zostać uznana za postanowienie abuzywne, jeżeli:

• nie była indywidualnie negocjowana,
• została ukryta w formularzu protokołu,
• jest niejednoznaczna lub bardzo szeroka,
• prowadzi do pozbawienia konsumenta realnej ochrony za nienależyte wykonanie umowy przez dewelopera.

Dodatkowo art. 385³ pkt 2, 16 i 21 Kodeksu cywilnego zawiera przykładowy katalog postanowień, które mogą być uznane za niedozwolone, m.in. takich, które istotnie ograniczają odpowiedzialność kontrahenta wobec konsumenta albo uzależniają wykonanie zobowiązania od okoliczności zależnych tylko od przedsiębiorcy.

Jeżeli więc zapis w protokole miał w praktyce wymusić rezygnację z kary umownej w zamian za wydanie kluczy, istnieją mocne argumenty, by kwestionować jego skuteczność.

Czy wydanie kluczy przed przeniesieniem własności ma znaczenie?

Tak, ale nie takie, jak często przedstawia to deweloper. Wydanie kluczy i umożliwienie korzystania z lokalu nie jest tym samym co przeniesienie własności lokalu w formie aktu notarialnego. Przy umowie deweloperskiej przeniesienie własności następuje dopiero na podstawie umowy przenoszącej własność zawartej w formie aktu notarialnego.

Wynika to z ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ustawa ta reguluje m.in. umowę deweloperską, odbiór oraz obowiązki dewelopera wobec nabywcy. Odbiór lokalu i wydanie kluczy nie niwelują automatycznie skutków opóźnienia w zawarciu umowy przenoszącej własność, jeśli właśnie z tym zdarzeniem umowa wiąże obowiązek zapłaty kary umownej.

Inaczej mówiąc: jeżeli kara została zastrzeżona za przekroczenie terminu przeniesienia własności, to samo wcześniejsze wejście do mieszkania nie musi oznaczać utraty roszczenia.

Czy można zrzec się kary umownej po podpisaniu umowy?

Co do zasady wierzyciel może zwolnić dłużnika z długu albo zrezygnować z roszczenia, ale w sprawach konsumenckich i przy gotowych wzorcach umownych ocena jest bardziej rygorystyczna. Sam podpis nie kończy sprawy, jeśli oświadczenie zostało złożone pod wpływem niejasnej konstrukcji dokumentu lub w warunkach nierównowagi kontraktowej.

Znaczenie mają tu także przepisy o wykładni oświadczeń woli. Zgodnie z art. 65 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego oświadczenie woli należy tłumaczyć tak, jak tego wymagają okoliczności, zasady współżycia społecznego i ustalone zwyczaje, a w umowach bada się raczej zgodny zamiar stron i cel umowy niż opiera się wyłącznie na dosłownym brzmieniu. Jeżeli rzeczywistym celem protokołu był odbiór techniczny, a nie świadoma rezygnacja z roszczeń finansowych, to działa to na korzyść nabywcy.

Warto też zwrócić uwagę na art. 58 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli postanowienie byłoby sprzeczne z ustawą albo z zasadami współżycia społecznego, mogłoby być nieważne. Nie w każdej sprawie będzie to najlepsza podstawa, ale przy skrajnie nieuczciwie sformułowanym zrzeczeniu nie można jej wykluczyć.

Co z żoną, która nie podpisała protokołu?

Jeżeli umowę deweloperską podpisali oboje małżonkowie jako współnabywcy, a protokół ze zrzeczeniem podpisał tylko jeden z nich, to co do zasady nie ma podstaw, aby automatycznie uznać, że drugi małżonek także zrzekł się własnych roszczeń.

Zgodnie z art. 60 Kodeksu cywilnego oświadczenie woli może być złożone przez każde zachowanie ujawniające wolę w sposób dostateczny. Skoro żona nie podpisała dokumentu i nie udzieliła pełnomocnictwa do złożenia takiego oświadczenia, trudno przyjąć, że sama złożyła oświadczenie o rezygnacji z roszczeń. Jeżeli jeden małżonek działał bez umocowania w imieniu drugiego, należałoby oceniać sprawę także przez pryzmat art. 95 § 1 i 2 oraz art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, a w zależności od treści czynności – również zasad reprezentacji.

W praktyce oznacza to najczęściej, że roszczenia żony co najmniej wymagają odrębnej oceny i nie powinny być uznane za wygasłe tylko dlatego, że podpis złożył drugi współnabywca. Jeżeli kara umowna przysługuje obojgu łącznie, trzeba ustalić konstrukcję świadczenia z umowy. Niekiedy będzie możliwe dochodzenie całości wspólnie, a niekiedy udziału odpowiadającego pozycji każdego nabywcy.

Jakie przepisy mają tu praktyczne znaczenie?

Co można zrobić w praktyce?

Najbezpieczniej działać etapami:

1. przeanalizować umowę deweloperską i aneksy – przede wszystkim zapis o terminie przeniesienia własności oraz karze umownej,
2. sprawdzić dokładnie treść protokołu odbioru i okoliczności podpisania dokumentu,
3. ustalić, kto był stroną umowy i kto podpisał późniejsze oświadczenia,
4. wezwać dewelopera do zapłaty kary umownej z powołaniem na konkretne postanowienia umowy oraz art. 483 § 1 i art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego,
5. w odpowiedzi na zarzut dewelopera podnieść ewentualną abuzywność klauzuli z protokołu na podstawie art. 385¹ § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli deweloper odmówi zapłaty, pozostaje dochodzenie roszczenia na drodze sądowej. W takiej sprawie sąd będzie badał nie tylko sam podpis, lecz także charakter klauzuli, status nabywcy oraz całokształt relacji stron.

FAQ

Czy podpisanie protokołu odbioru zawsze oznacza utratę prawa do kary umownej?

Nie. O skuteczności takiego zapisu decyduje treść dokumentu, status konsumenta, sposób przedstawienia klauzuli oraz to, czy postanowienie było indywidualnie uzgodnione. W wielu przypadkach taki zapis można podważać.

Czy wydanie kluczy jest równoznaczne z przeniesieniem własności?

Nie. Przeniesienie własności lokalu następuje co do zasady dopiero w umowie zawartej w formie aktu notarialnego. Sam odbiór lokalu i wydanie kluczy tego nie zastępują.

Czy żona, która nie podpisała protokołu, też traci roszczenia?

Co do zasady nie powinno się tego przyjmować automatycznie. Jeżeli nie złożyła własnego oświadczenia i nie działał za nią prawidłowo umocowany pełnomocnik, jej sytuację trzeba oceniać osobno.

Czy deweloper może uzależnić wydanie kluczy od rezygnacji z roszczeń?

Taki mechanizm może być prawnie kwestionowany, zwłaszcza w relacji z konsumentem. Może przemawiać za tym abuzywność klauzuli oraz sprzeczność z dobrymi obyczajami.

Od czego zacząć dochodzenie kary umownej?

Najlepiej od pisemnego wezwania do zapłaty z powołaniem na postanowienia umowy, datę opóźnienia i podstawę prawną z art. 483 § 1 oraz art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego. Do pisma warto dołączyć kopie umowy i protokołu.

Podsumowanie

W opisanym stanie faktycznym nie ma podstaw, by bez dalszej analizy uznać, że klauzula z protokołu definitywnie pozbawiła nabywców prawa do kary umownej. Jeżeli zapis został „ukryty” w formularzu i dotyczy konsumenta, można poważnie rozważać jego bezskuteczność na podstawie art. 385¹ § 1 Kodeksu cywilnego. Dodatkowo podpis jednego współnabywcy co do zasady nie rozciąga się automatycznie na drugiego.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – Dz.U. 2021 poz. 1177.