Czy można odstąpić od umowy z deweloperem, gdy prospekt przemilcza historię sąsiedniej działki?

Co naprawdę musi ujawnić deweloper

W opisanej sytuacji najważniejsze jest odróżnienie informacji prawnie wymaganych od informacji, które dla kupującego są bardzo istotne emocjonalnie, ale nie muszą wynikać z ustawowego wzoru prospektu. Odpowiedź zależy więc nie od samego odczucia nabywcy, lecz od tego, czy pominięto dane, które ustawa nakazuje podać.

Zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym deweloper przekazuje osobie zainteresowanej prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Zakres informacji określa sama ustawa oraz załącznik nr 1 zawierający wzór prospektu.

Istotne znaczenie ma część dotycząca otoczenia inwestycji. We wzorze prospektu przewidziano m.in. informacje o obiektach istniejących w sąsiedztwie inwestycji, które mogą wpływać na warunki życia, w szczególności powodować uciążliwości zapachowe, hałasowe, świetlne, a także informacje wynikające z istniejącego stanu użytkowania terenów sąsiednich.

Oznacza to, że deweloper powinien ujawnić przede wszystkim okoliczności obiektywnie weryfikowalne i aktualne, związane z funkcją terenu, sposobem zagospodarowania, istniejącymi obiektami lub uciążliwościami.

Czy historyczna przeszłość działki musi znaleźć się w prospekcie

Co do zasady – nie zawsze. Sama informacja, że na sąsiedniej działce w przeszłości znajdował się obiekt o tragicznym znaczeniu historycznym, nie musi być elementem prospektu tylko dlatego, że dla nabywcy jest to bardzo ważne.

Jeżeli jednak historyczna funkcja terenu ma obecnie formalne i rzeczywiste znaczenie, ocena może być inna. Przykładowo znaczenie może mieć to, czy teren:

• jest objęty ochroną konserwatorską,
• jest wpisany do rejestru zabytków lub ewidencji zabytków,
• stanowi miejsce pamięci, cmentarz wojenny albo teren objęty szczególnym reżimem prawnym,
• powoduje ograniczenia w zagospodarowaniu albo korzystaniu z nieruchomości sąsiednich.

Wtedy kwestia przestaje być wyłącznie historyczna lub emocjonalna, a zaczyna mieć wymiar prawny i funkcjonalny. Jeżeli takie okoliczności wpływają na sposób użytkowania otoczenia inwestycji albo na warunki życia, brak ich ujawnienia może mieć większe znaczenie.

Jeżeli natomiast teren sąsiedni jest dziś zwykłą działką o określonym przeznaczeniu, bez formalnego statusu miejsca pamięci, bez ograniczeń planistycznych i bez obiektywnych uciążliwości, to samo nieujawnienie jego dawnej historii zwykle nie wypełni przesłanek z ustawy deweloperskiej.

Kiedy można odstąpić od umowy deweloperskiej

Podstawy odstąpienia od umowy deweloperskiej określa art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Dla opisanego problemu najważniejsze są dwie przesłanki:

• art. 43 ust. 1 pkt 4 – gdy dane lub informacje zawarte w prospekcie informacyjnym albo jego załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu zawarcia umowy,
• art. 43 ust. 1 pkt 5 – gdy prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera danych lub informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego.

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 2 tej ustawy nabywca może wykonać prawo odstąpienia w przypadkach wskazanych w art. 43 ust. 1 pkt 1–5 w terminie 30 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej.

Termin ten jest bardzo ważny. Jeżeli już upłynął, możliwość skorzystania z ustawowego odstąpienia może być zamknięta, nawet gdy prospekt zawierał uchybienia.

Czy można żądać unieważnienia umowy

W praktyce częściej chodzi o odstąpienie od umowy niż o jej „unieważnienie”. To nie są te same instytucje.

Nieważność czynności prawnej wynika z art. 58 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, gdy czynność jest sprzeczna z ustawą albo ma na celu obejście ustawy. W opisywanym stanie faktycznym sama okoliczność nieujawnienia historycznej przeszłości sąsiedniego terenu zwykle nie prowadzi automatycznie do nieważności umowy.

Teoretycznie można rozważać także błąd jako wadę oświadczenia woli. Podstawę stanowi art. 84 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego. Aby uchylić się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu, błąd musi być istotny, a gdy oświadczenie było złożone innej osobie, musi ona błąd wywołać, wiedzieć o nim lub z łatwością móc go zauważyć. W praktyce wykazanie, że przemilczenie historycznej informacji o sąsiedniej działce spełnia te warunki, może być bardzo trudne, zwłaszcza gdy nie chodzi o cechę prawną lub użytkową lokalu.

Jeżeli więc celem jest zakończenie relacji z deweloperem, najpierw warto ustalić, czy istnieje ustawowa podstawa odstąpienia, a dopiero później rozważać bardziej sporne konstrukcje z Kodeksu cywilnego.

Jak ocenić, czy pominięcie informacji jest prawnie istotne

W praktyce warto przejść przez następujące pytania:

Jeżeli odpowiedzi na te pytania są niekorzystne, spór z deweloperem o odstąpienie może być ryzykowny.

Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron

Jeżeli problem ma dla kupującego szczególnie osobisty charakter, bardzo rozsądnym rozwiązaniem jest próba rozwiązania umowy za porozumieniem stron. Ustawa deweloperska nie wyklucza takiego sposobu zakończenia stosunku prawnego.

W piśmie do dewelopera warto:

• krótko opisać okoliczności faktyczne,
• wskazać, że dalsze utrzymanie umowy jest dla nabywcy wyjątkowo trudne z przyczyn osobistych,
• zaproponować rozwiązanie umowy bez obciążania stron dodatkowymi kosztami lub z częściowym potrąceniem realnie poniesionych wydatków,
• wyznaczyć termin na odpowiedź.

Takie rozwiązanie bywa skuteczniejsze niż spór o przesłanki ustawowe, zwłaszcza gdy lokal może zostać łatwo sprzedany innej osobie.

Jakie dokumenty warto sprawdzić przed podjęciem decyzji

Zanim nabywca złoży oświadczenie o odstąpieniu albo wejdzie w spór z deweloperem, powinien przeanalizować:

• umowę deweloperską,
• prospekt informacyjny i wszystkie załączniki,
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
• informacje o wpisie do rejestru zabytków, gminnej ewidencji zabytków lub innych formach ochrony,
• ewentualne publiczne rejestry dotyczące miejsc pamięci, cmentarzy wojennych lub terenów historycznych.

Jeżeli potrzebujesz szerszego spojrzenia na ryzyka przy zakupie nieruchomości, pomocny może być także materiał o kupnie domu obciążonego dożywociem, bo pokazuje, jak ważne jest badanie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości przed finalną decyzją.

Co grozi przy pochopnym odstąpieniu

Jeżeli nabywca złoży oświadczenie o odstąpieniu bez rzeczywistej podstawy prawnej, deweloper może zakwestionować jego skuteczność. W zależności od treści umowy i etapu inwestycji może to prowadzić do sporu o:

• zwrot wpłaconych środków,
• opłatę rezerwacyjną,
• kary umowne, jeżeli zostały przewidziane i są dopuszczalne w danym układzie,
• ewentualne odszkodowanie na zasadach ogólnych z art. 471 Kodeksu cywilnego.

Dlatego bezpieczniej jest najpierw ustalić, czy chodzi o rzeczywisty brak danych wymaganych ustawą, czy raczej o okoliczność ważną życiowo, ale słabą jako podstawa sporu.

Praktyczny wniosek

W opisanej sprawie nie można z góry przyjąć, że samo nieujawnienie informacji o dawnej funkcji sąsiedniej działki daje podstawę do rozwiązania umowy z winy dewelopera. Decydujące jest to, czy była to informacja, którą ustawa nakazywała ujawnić w prospekcie albo załącznikach, oraz czy miała ona aktualne znaczenie prawne lub użytkowe.

Jeżeli historyczna przeszłość terenu nie przekłada się dziś na jego status prawny, przeznaczenie, ograniczenia lub uciążliwości, szanse na skuteczne ustawowe odstąpienie są zwykle ograniczone. Wtedy najrozsądniejszą drogą jest próba porozumienia z deweloperem.

FAQ

Czy można unieważnić umowę tylko dlatego, że deweloper nie powiedział o tragicznej historii sąsiedniej działki?

Zwykle nie. Sama historyczna informacja, bez aktualnego znaczenia prawnego lub funkcjonalnego, najczęściej nie powoduje nieważności umowy ani nie daje automatycznego prawa odstąpienia.

Ile mam czasu na odstąpienie od umowy deweloperskiej z powodu wad prospektu?

Co do zasady 30 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej – art. 43 ust. 2 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Czy moje osobiste przeżycia rodzinne mają znaczenie prawne?

Mogą mieć duże znaczenie życiowe i negocjacyjne, ale same w sobie zwykle nie wystarczą jako podstawa ustawowego odstąpienia. Dla sądu lub dewelopera kluczowe będą obiektywnie sprawdzalne dane i przepisy.

Czy warto składać od razu oświadczenie o odstąpieniu?

Nie, jeśli wcześniej nie przeanalizowano prospektu, umowy i statusu sąsiedniej działki. Pochopne odstąpienie może wywołać spór o skuteczność oświadczenia i o zwrot pieniędzy.

Co zrobić, jeśli termin 30 dni już minął?

Wtedy warto rozważyć negocjacje z deweloperem albo sprawdzić, czy istnieją inne podstawy z Kodeksu cywilnego, np. błąd z art. 84 Kodeksu cywilnego. To jednak wymaga oceny konkretnego stanu faktycznego i dokumentów.

Źródła

1. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, w szczególności art. 35, art. 43 oraz załącznik nr 1 – wzór prospektu informacyjnego, Dz.U. 2021 poz. 1177.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 58, art. 84 oraz art. 471, Dz.U. 1964 Nr 16 poz. 93 ze zm..