Informacje, które musi podać deweloper
Sprawa nie jest łatwa do jednoznacznej oceny. Na wstępie jednak podkreślę, że jakkolwiek Pańskie odczucia są zrozumiałe, to subiektywna ocena wprowadzenia w błąd poprzez niekompletne lub niezgodne ze stanem faktycznym dane w prospekcie informacyjnym, nie mają tu znaczenia. Chodzi o stany obiektywnie weryfikowalne.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt. 4 i 5 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej jeżeli dane lub informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu zawarcia umowy lub jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską nie zawiera danych lub informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego. Warto dodać, że na tej podstawie odstąpienie może nastąpić w terminie 30 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej.
Zakres informacji koniecznych w prospekcie informacyjnym wyznaczony jest we wzorze prospektu stanowiącym załącznik do ustawy. W części III prospektu informacyjnego w 5. wersie winny zostać wskazane informacje dotyczące obiektów istniejących położonych w sąsiedztwie inwestycji i wpływających na warunki życie (w szczególności obiekty generujące uciążliwości zapachowe, hałasowe, świetlne). Natomiast załącznikiem do prospektu ma być szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji wynikających z istniejącego stanu użytkowania terenów sąsiednich (np. z funkcji terenu, stref ochronnych, uciążliwości).
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Pominięcie faktów historycznych
Z powyższego można wnioskować, że kwestia byłego obozu mogłaby wyniknąć, gdyby obecnie teren ten miał powiązanie w swojej funkcji z historyczną. Jeśli w samym planie zagospodarowania funkcjonuje jako teren zielony i faktycznie nie jest to usankcjonowane w postaci miejsca pamięci czy innego historycznego upamiętnienia, a jedynie miejsce to funkcjonuje jako były teren obozu w pamięci mieszkańców, to nie widzę powodów, dla których taka informacja miałaby się znaleźć w prospekcie.
Nie znam treści prospektu, trudno i ocenić, na ile mija się z prawdą. Natomiast Państwa wiedza o byłym, historycznym sposobie użytkowania terenu i związane z tym subiektywne negatywne odczucia co do zamieszkania w takim miejscu nie mogą stanowić o wadliwości prospektu.
Sugerowałabym jednak negocjacje z deweloperem. Biorąc pod uwagę booom mieszkaniowy, mieszkania z inwestycji na pewno zostaną sprzedane. Być może po przedstawieniu przez Państwa swoich obiekcji co do położenia lokalu, który macie Państwo nabyć, deweloper zechce rozwiązać umowę za porozumieniem stron, bez ryzyka utraty zaliczki czy opłaty rezerwacyjnej.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Przykłady
Przykład 1
Kiedy deweloper sprzedawał mieszkania w nowo powstającym osiedlu, w prospekcie informacyjnym brakowało informacji o istniejącym zakładzie chemicznym znajdującym się w odległości 500 metrów. Zakład ten generuje nieprzyjemne zapachy oraz hałas, co wpływa na komfort życia mieszkańców. Nabywcy, dowiedziawszy się o tym fakcie po zakupie mieszkania, mogli wnioskować o odstąpienie od umowy z powodu niezgodności danych w prospekcie informacyjnym.
Przykład 2
Deweloper planował budowę osiedla na terenie, który był dawnym cmentarzem wojennym. Choć teren ten obecnie jest formalnie oznaczony jako działka budowlana i nie widnieje w rejestrach jako miejsce pamięci, jego historyczna funkcja była powszechnie znana lokalnym mieszkańcom. Deweloper nie zamieścił tej informacji w prospekcie, co doprowadziło do sprzeciwu kupujących, którzy po uzyskaniu wiedzy o przeszłości działki zdecydowali się nie nabywać mieszkań.
Przykład 3
W prospekcie informacyjnym brakowało informacji o planowanej budowie dużego centrum logistycznego w pobliżu osiedla. Deweloper w załączniku zamieścił jedynie ogólny plan zagospodarowania terenu, pomijając dane o przeznaczeniu pobliskiej działki. Kiedy nabywcy dowiedzieli się o uciążliwościach, jakie może powodować funkcjonowanie takiego obiektu (ruch ciężarowy, hałas, nocne oświetlenie), zgłosili niezgodność prospektu z rzeczywistością.
Podsumowanie
Podsumowując, deweloper ma obowiązek zamieścić w prospekcie informacyjnym wszystkie istotne informacje dotyczące inwestycji oraz jej otoczenia, zgodnie z ustawowymi wymogami. Brak zgodności danych z rzeczywistością, pominięcie istotnych faktów (np. uciążliwego sąsiedztwa, historycznej funkcji terenu, czy planów zagospodarowania przestrzennego) może stanowić podstawę do odstąpienia od umowy przez nabywcę.
Oferta porad prawnych
Oferujemy kompleksowe porady prawne dotyczące praw nabywców mieszkań w relacjach z deweloperami, w tym weryfikację prospektów informacyjnych pod kątem zgodności z przepisami. Pomożemy ocenić zasadność odstąpienia od umowy deweloperskiej w celu ochrony Twoich interesów.
Źródła:
Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Dz.U. 2021 poz. 1177
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
