Sprzedać czy przepisać mieszkanie?

Premia gwarancyjna udzielana właścicielom książeczek mieszkaniowych

Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych (j.t. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1115) właścicielom książeczek mieszkaniowych przysługuje premia gwarancyjna w związku z „nabyciem, w drodze zakupu lub zamiany, własności lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, lub domu jednorodzinnego, z wyjątkiem nabycia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na zasadach współwłasności w częściach ułamkowych”.

Czy premia gwarancyjna będzie przysługiwała w przypadku nabycia udziału w prawie własności mieszkania?

Stosownie do powyższego przepisu, aby córka mogła skorzystać z premii gwarancyjnej, musiałaby samodzielnie zakupić mieszkanie od swojego ojca. W przypadku nabycia udziału w prawie własności (np. razem z bratem) prawo do premii gwarancyjnej nie będzie jej przysługiwało.

W przypadku nabycia przez córkę mieszkania ojciec nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

Stosownie bowiem do art. 21 ust. 1 pkt 32d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu z roku 2006 r., „przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości są wolne od podatku dochodowego w całości – jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny”.

Jeżeli córka zakupiłaby mieszkanie od swojego ojca, to część środków na zakup mogłaby być pokryta z premii gwarancyjnej. Wysokość premii gwarancyjnej nie jest zazwyczaj wysoka i wystarcza na pokrycie znikomej części ceny zakupu mieszkania. Wyliczenie wysokości premii jest bardzo skomplikowane, ale w celu uzyskania informacji o wysokości przysługującej córce premii można udać się do banku. Na wniosek osoby posiadającej książeczkę mieszkaniową bank wyda zaświadczenie wskazujące na wysokość przysługującej premii.

Umowa sprzedaży mieszkanie między ojcem i córką

W przypadku, gdyby córka ze swoim ojcem zawarli umowę zbycia lokalu mieszkalnego, musieliby w niej zawrzeć informację, że cena kupna została uiszczona. Cena ta musi odpowiadać wartości rynkowej lokalu mieszkalnego.

Od umowy zbycia nieruchomości należy uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych. Według art. 7 ust. 1 pkt 1a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2%.

W przypadku, gdyby została zawarta umowa sprzedaży mieszkania, istnieje duża szansa na to, że zostanie wszczęte postępowanie przez urząd skarbowy w celu ustalenia, skąd córka miała środki na zakup mieszkania. Takie postępowanie zostanie wszczęte zwłaszcza, jeśli córka w ubiegłych latach nie wykazywała dochodu, który pozwalałby jej na poczynienie oszczędności na zakup mieszkania. Jeżeli córka nie wskaże źródeł dochodu, może okazać się, że urząd skarbowy nałoży na nią podatek w wysokości 75% od dochodów nieewidencjonowanych.

Z powyższych powodów nie polecam zawierania fikcyjnej umowy sprzedaży mieszkania, ponieważ ewentualne konsekwencje mogą być bardzo kłopotliwe.

Czy dochód uzyskany ze sprzedaży mieszkania będzie brany pod uwagę przy ustalaniu prawa do zasiłku z pomocy społecznej?

Pisze Pan w pytaniu, iż ojciec stara się o zapomogę. Rozumiem, że ubiega się on o pomoc z jednostki pomocy społecznej.

Jeżeli zostanie zawarta umowa sprzedaży mieszkania przez ojca, oznaczać to będzie, że uzyska on znaczny dochód. Dochód ze sprzedaży mieszkania (w wysokości ceny wskazanej w umowie) zostanie zaliczony do dochodu ojca.

Zgodnie z art. 8 ust. 11 ustawy o pomocy społecznej w wypadku uzyskania w ciągu 12 miesięcy poprzedzających miesiąc złożenia wniosku lub w okresie pobierania świadczenia z pomocy społecznej dochodu jednorazowego przekraczającego pięciokrotnie kwoty:

1. kryterium dochodowego osoby samotnie gospodarującej, w przypadku osoby samotnie gospodarującej,
2. kryterium dochodowego rodziny, w przypadku osoby w rodzinie
   
   kwotę tego dochodu rozlicza się w równych częściach na 12 kolejnych miesięcy, poczynając od miesiąca, w którym dochód został wypłacony.

Kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania z pewnością przekroczy pięciokrotność kryterium dochodowego dla osoby samotnie gospodarującej (477 zł x 5 = 2385 zł) oraz kryterium dochodowego dla rodziny (351 x 5 = 1755 zł) i jeżeli ojciec złoży wniosek o pomoc, to dochód ze sprzedaży mieszkania zostanie rozłożony na 12 miesięcy od miesiąca sprzedaży mieszkania.

Darowizna mieszkania na rzecz dzieci a podatek od spadków i darowizn

W przypadku darowizny mieszkania, zarówno na rzecz jednego, jak i dwojga dzieci, będą one mogły skorzystać ze zwolnienia podatkowego w podatku od spadków i darowizn określonego w art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (j.t. Dz. U. 2009 r. Nr 93, poz. 768). Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego.

Jednak w przypadku darowizny nieruchomości obowiązek zgłoszenia nie obejmuje sytuacji, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

W przypadku darowizny mieszkania jedynym kosztem, który zostanie poniesiony przez strony umowy, będzie opłata notarialna.

Stawki maksymalnej opłaty notarialnej od umowy darowizny nieruchomości

Stawki maksymalnej opłaty notarialnej od umowy darowizny nieruchomości uzależnione są od wartości tej nieruchomości i wynoszą zgodnie z § 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. z 2004 r. Nr 148, poz. 1564), od wartości:

1. do 3000 zł – 100 zł;
2. powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł;
3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
6. powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
7. powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Do powyższych stawek opłaty należy dodać 22% podatku VAT.

Z uwagi na powyższe informacje należy stwierdzić, że w sytuacji opisanej w pytaniu nie istnieje możliwość takiego przeprowadzenia sprawy, aby jednocześnie zostały spełnione warunki wskazane przez Pana w pytaniu.

Najtańszym sposobem przekazania mieszkania dzieciom lub jednemu z dzieci przez ojca będzie darowizna mieszkania na ich rzecz. Ale wówczas nie zostanie zrealizowane prawo do premii gwarancyjnej.

Sprzedaż mieszkania a podatek od czynności cywilnoprawnych

W przypadku sprzedaży mieszkania, prócz opłaty notarialnej liczonej od wartości mieszkania tak jak w przypadku darowizny, konieczne będzie odprowadzenie podatku od czynności cywilnoprawnych (2% wartości mieszkania). Córka może zrealizować prawo do premii gwarancyjnej, ale ta pokryje tylko część ceny kupna. Resztę będzie musiała dołożyć ze swoich środków.

Jeżeli umowa sprzedaży będzie fikcyjna i nie będzie ona posiadała środków na zakup, może się narazić na postępowanie urzędu skarbowego w celu ustalenia, skąd wzięła środki na zakup mieszkania.

W przypadku nabycia mieszkania wspólnie z bratem (udziału w mieszkaniu) córka nie uzyska premii gwarancyjnej.

W przypadku zbycia mieszkania w drodze darowizny dochód ze sprzedaży (wskazany w akcie notarialnym) będzie dochodem, który pozbawi ojca świadczeń z opieki społecznej na okres 12 miesięcy.

Należy podkreślić, że zgodnie z art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego „nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności”.