Sprzedać czy przepisać mieszkanie dziecku?

Darowizna, sprzedaż czy dożywocie mieszkania dla dziecka

Jeżeli rodzic chce szybko przekazać mieszkanie dziecku, w praktyce rozważa się najczęściej trzy rozwiązania: darowiznę, sprzedaż albo umowę dożywocia. Każda z tych czynności dotyczących nieruchomości musi zostać dokonana w formie aktu notarialnego, ponieważ art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny wymaga formy aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości oraz dla umowy przenoszącej własność.

Darowizna jest umową nieodpłatną. Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Sprzedaż jest umową odpłatną, a zgodnie z art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego sprzedawca zobowiązuje się przenieść własność rzeczy i wydać rzecz kupującemu, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić cenę. Umowa dożywocia, uregulowana w art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, polega natomiast na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania.

Jeżeli rodzic ma nadal mieszkać w lokalu, można w akcie notarialnym ustanowić na jego rzecz służebność mieszkania. Podstawę prawną stanowią art. 296 Kodeksu cywilnego oraz art. 302 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i małoletnie dzieci, a inne osoby tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego.

Premia gwarancyjna z książeczki mieszkaniowej a zakup mieszkania od rodzica

Premia gwarancyjna z książeczki mieszkaniowej jest obecnie regulowana przez ustawę z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych. Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 3 tej ustawy premia może przysługiwać między innymi w związku z nabyciem, w drodze zakupu albo zamiany, własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość albo domu jednorodzinnego, z wyjątkiem nabycia na zasadach współwłasności w częściach ułamkowych.

Oznacza to, że jeżeli córka chce skorzystać z premii gwarancyjnej z książeczki mieszkaniowej przy zakupie mieszkania od ojca, co do zasady powinna nabyć całe mieszkanie, a nie tylko udział we współwłasności ułamkowej razem z bratem. Nabycie udziału, na przykład po 1/2 z rodzeństwem, może spowodować odmowę wypłaty premii, jeżeli bank uzna, że nie został spełniony warunek z art. 3 ust. 1 pkt 3 wskazanej ustawy.

Wysokość premii ustala bank prowadzący obsługę książeczek mieszkaniowych. Przed zawarciem aktu notarialnego warto wystąpić do banku o informację, czy w konkretnym stanie faktycznym premia będzie należna, jaka będzie jej wysokość i jakie dokumenty trzeba przedstawić. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy rozważana jest sprzedaż w rodzinie, nabycie udziału albo jednoczesne przeniesienie praw do nieruchomości.

Dlaczego fikcyjna sprzedaż mieszkania jest ryzykowna

Nie należy zawierać fikcyjnej umowy sprzedaży tylko po to, aby uzyskać premię gwarancyjną albo ukryć rzeczywisty charakter przekazania mieszkania. Zgodnie z art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności.

Jeżeli więc strony podpiszą akt sprzedaży, ale w rzeczywistości nie dojdzie do zapłaty ceny, organ podatkowy albo sąd może badać, czy nie była to czynność pozorna albo ukryta darowizna. W sprawach podatkowych znaczenie może mieć także art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z którym wartość rynkową przedmiotu czynności określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia.

Jeżeli kupujący deklaruje, że zapłacił cenę rynkową, powinien być w stanie wykazać źródło środków. W razie braku pokrycia wydatku w ujawnionych dochodach organ podatkowy może badać przychody nieznajdujące pokrycia w ujawnionych źródłach. Zagadnienie to regulują art. 25b i następne ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, a sankcyjna stawka podatku wynika z art. 25e tej ustawy.

Sprzedaż mieszkania dziecku: PCC, PIT i cena rynkowa

Przy sprzedaży mieszkania kupujący płaci podatek od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%, co wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. Notariusz pobiera PCC jako płatnik zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Po stronie sprzedającego trzeba osobno sprawdzić podatek dochodowy. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości jest źródłem przychodu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli nieruchomość została nabyta w spadku, art. 10 ust. 5 tej ustawy nakazuje liczyć ten 5-letni termin od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca.

Jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem właściwego 5-letniego terminu, dochód co do zasady podlega 19% podatkowi na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Możliwe jest jednak skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, jeżeli spełnione są warunki z art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy, czyli przychód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie.

Darowizna mieszkania dziecku i podatek od spadków i darowizn

Darowizna mieszkania na rzecz dziecka jest zwykle podatkowo najprostsza. Dziecko należy do tak zwanej grupy zerowej. Zgodnie z art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli spełnione są warunki wskazane w tym przepisie.

Przy darowiźnie nieruchomości zawartej w akcie notarialnym dziecko nie musi samodzielnie składać zgłoszenia SD-Z2, ponieważ art. 4a ust. 4 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn wyłącza obowiązek zgłoszenia, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Notariusz przekazuje właściwe informacje organowi podatkowemu.

Trzeba jednak pamiętać o skutkach rodzinnych. Jeżeli ojciec daruje mieszkanie tylko jednemu dziecku, darowizna może być doliczana przy obliczaniu zachowku po śmierci ojca. Podstawę prawną stanowią art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego, który określa uprawnienie do zachowku, oraz art. 993 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przy obliczaniu zachowku dolicza się do spadku darowizny dokonane przez spadkodawcę, z zastrzeżeniem wyjątków wynikających między innymi z art. 994 Kodeksu cywilnego.

Czy darować mieszkanie jednemu dziecku, czy obojgu dzieciom

Jeżeli celem jest minimalizacja kosztów i szybkie przekazanie majątku, darowizna na rzecz jednego albo obojga dzieci będzie z reguły tańsza niż sprzedaż, ponieważ nie występuje 2% PCC od sprzedaży. Wybór zależy jednak od celu rodzinnego i od tego, czy jedno z dzieci ma skorzystać z premii gwarancyjnej z książeczki mieszkaniowej.

Jeżeli mieszkanie zostanie darowane obojgu dzieciom po 1/2, powstanie współwłasność ułamkowa. Współwłasność w częściach ułamkowych regulują art. 195 i następne Kodeksu cywilnego. Każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego, a do czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli lokal ma ostatecznie przypaść jednemu dziecku, prostsza może być darowizna całego mieszkania tej osobie, z równoczesnym rozliczeniem z drugim dzieckiem albo odpowiednim uregulowaniem spraw spadkowych. Jeżeli natomiast ważne jest uniknięcie późniejszych sporów o zachowek, warto rozważyć przekazanie udziałów obojgu dzieciom albo zawarcie dodatkowych porozumień rodzinnych, przy czym ich skuteczność zależy od treści i formy czynności.

Koszty notarialne i sądowe przy przekazaniu mieszkania

Przy darowiźnie, sprzedaży i dożywociu trzeba liczyć się z taksą notarialną, opłatami za wypisy aktu oraz opłatą sądową za wpis w księdze wieczystej. Maksymalne stawki taksy notarialnej wynikają z § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Do wynagrodzenia notariusza doliczany jest podatek VAT według aktualnej stawki, wynikającej z ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Za wpis własności w księdze wieczystej pobiera się opłatę stałą 200 zł na podstawie art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Jeżeli w akcie ustanawiana jest służebność mieszkania, należy uwzględnić także opłatę za wpis ograniczonego prawa rzeczowego w księdze wieczystej, zgodnie z przepisami tej samej ustawy.

Sprzedaż mieszkania a pomoc społeczna

Jeżeli ojciec ubiega się o świadczenia z pomocy społecznej, sprzedaż mieszkania może mieć istotne znaczenie. Zgodnie z art. 8 ust. 3 ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej za dochód uważa się sumę miesięcznych przychodów z miesiąca poprzedzającego złożenie wniosku albo z miesiąca, w którym wniosek został złożony, bez względu na tytuł i źródło ich uzyskania, po odliczeniach wskazanych w tym przepisie.

Jeżeli osoba uzyska jednorazowy dochód przekraczający pięciokrotność odpowiedniego kryterium dochodowego, stosuje się art. 8 ust. 11 ustawy o pomocy społecznej. Przepis ten nakazuje rozliczyć taki dochód w równych częściach na 12 kolejnych miesięcy, poczynając od miesiąca, w którym dochód został wypłacony. Od 1 stycznia 2025 r. kryteria dochodowe wynoszą 1010 zł dla osoby samotnie gospodarującej oraz 823 zł na osobę w rodzinie, co wynika z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 12 lipca 2024 r. w sprawie zweryfikowanych kryteriów dochodowych oraz kwot świadczeń pieniężnych z pomocy społecznej.

Darowizna mieszkania nie powoduje wpływu ceny sprzedaży, bo ceny nie ma. Nie oznacza to jednak, że pozostaje bez znaczenia dla oceny sytuacji osoby ubiegającej się o pomoc. Organ pomocy społecznej bada całokształt sytuacji majątkowej i rodzinnej w wywiadzie środowiskowym, a art. 11 ust. 2 ustawy o pomocy społecznej pozwala odmówić świadczenia, uchylić decyzję albo wstrzymać świadczenie w razie braku współdziałania osoby lub rodziny w rozwiązywaniu trudnej sytuacji życiowej.

Co wybrać w opisanej sytuacji

Jeżeli priorytetem są najniższe koszty podatkowe i szybkie przeniesienie własności, najczęściej najbezpieczniejsza jest darowizna mieszkania na rzecz dziecka albo dzieci. Dzieci korzystają ze zwolnienia z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, a przy akcie notarialnym nie muszą samodzielnie zgłaszać darowizny do urzędu skarbowego na podstawie art. 4a ust. 4 pkt 2 tej ustawy.

Jeżeli córka chce wykorzystać książeczkę mieszkaniową, trzeba sprawdzić w banku, czy zakup całego mieszkania od ojca spełni warunki z art. 3 ust. 1 pkt 3 ustawy z 30 listopada 1995 r. W takim wariancie sprzedaż musi być rzeczywista: cena powinna zostać zapłacona, źródło pieniędzy powinno być możliwe do wykazania, a ojciec powinien liczyć się ze skutkami dla pomocy społecznej i ewentualnie dla PIT.

Jeżeli ojciec ma zachować prawo mieszkania albo wymaga opieki, warto rozważyć darowiznę ze służebnością mieszkania na podstawie art. 296 i art. 302 Kodeksu cywilnego albo umowę dożywocia z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego. Wybór zależy od tego, czy chodzi wyłącznie o przekazanie własności, czy także o zapewnienie ojcu realnego utrzymania i opieki.

FAQ

Źródła

• Art. 82, art. 83 § 1, art. 158, art. 195, art. 198, art. 199, art. 296, art. 302 § 1, art. 535 § 1, art. 888 § 1, art. 908 § 1, art. 991 § 1, art. 993 i art. 994 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 3 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych.
• Art. 4a ust. 1 i art. 4a ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
• Art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 6 ust. 2-4, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a i art. 10 ust. 2 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, art. 10 ust. 5, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 25b i następne, art. 25e oraz art. 30e ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Art. 8 ust. 3, art. 8 ust. 11 i art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej.
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 12 lipca 2024 r. w sprawie zweryfikowanych kryteriów dochodowych oraz kwot świadczeń pieniężnych z pomocy społecznej.
• § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
• Art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.