Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedać czy przepisać mieszkanie?

Autor: Łukasz Obrał • Opublikowane: 10.12.2009

Mój ojciec jest właścicielem mieszkania, które odziedziczył po matce. Chce je przekazać jednemu lub obojgu dzieciom (mam siostrę). Ze względu na ciężką chorobę ojca ważne jest, aby przekazanie odbyło się jak najszybciej. Moja siostra posiada książeczkę mieszkaniową, którą chciałaby przy tej okazji zrealizować. W związku z tym oprócz darowizny rozważamy możliwość fikcyjnej sprzedaży mieszkania. Siostra nie ma żadnego mieszkania, ojciec ma to jedno, ja posiadam 50% własności innego mieszkania. Wraz z siostrą nigdy nie byliśmy zameldowani w mieszkaniu, które ma zostać przekazane. Ojciec obecnie stara się o zapomogę i dlatego wolałby uniknąć udokumentowanych przychodów, które mogą wpłynąć na jej przyznanie lub wysokość. Jaką część mieszkania należy podarować? Jaką odsprzedać (i komu), aby zrealizować wszystkie powyższe cele przy minimalnych kosztach urzędowo-skarbowych?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Sprzedać czy przepisać mieszkanie?

Premia gwarancyjna udzielana właścicielom książeczek mieszkaniowych

Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych (j.t. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1115) właścicielom książeczek mieszkaniowych przysługuje premia gwarancyjna w związku z „nabyciem, w drodze zakupu lub zamiany, własności lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, lub domu jednorodzinnego, z wyjątkiem nabycia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na zasadach współwłasności w częściach ułamkowych”.

Czy premia gwarancyjna będzie przysługiwała w przypadku nabycia udziału w prawie własności mieszkania?

Stosownie do powyższego przepisu, aby córka mogła skorzystać z premii gwarancyjnej, musiałaby samodzielnie zakupić mieszkanie od swojego ojca. W przypadku nabycia udziału w prawie własności (np. razem z bratem) prawo do premii gwarancyjnej nie będzie jej przysługiwało.

 

W przypadku nabycia przez córkę mieszkania ojciec nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

 

Stosownie bowiem do art. 21 ust. 1 pkt 32d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu z roku 2006 r., „przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości są wolne od podatku dochodowego w całości – jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny”.

 

Jeżeli córka zakupiłaby mieszkanie od swojego ojca, to część środków na zakup mogłaby być pokryta z premii gwarancyjnej. Wysokość premii gwarancyjnej nie jest zazwyczaj wysoka i wystarcza na pokrycie znikomej części ceny zakupu mieszkania. Wyliczenie wysokości premii jest bardzo skomplikowane, ale w celu uzyskania informacji o wysokości przysługującej córce premii można udać się do banku. Na wniosek osoby posiadającej książeczkę mieszkaniową bank wyda zaświadczenie wskazujące na wysokość przysługującej premii.

Umowa sprzedaży mieszkanie między ojcem i córką

W przypadku, gdyby córka ze swoim ojcem zawarli umowę zbycia lokalu mieszkalnego, musieliby w niej zawrzeć informację, że cena kupna została uiszczona. Cena ta musi odpowiadać wartości rynkowej lokalu mieszkalnego.

 

Od umowy zbycia nieruchomości należy uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych. Według art. 7 ust. 1 pkt 1a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2%.

 

W przypadku, gdyby została zawarta umowa sprzedaży mieszkania, istnieje duża szansa na to, że zostanie wszczęte postępowanie przez urząd skarbowy w celu ustalenia, skąd córka miała środki na zakup mieszkania. Takie postępowanie zostanie wszczęte zwłaszcza, jeśli córka w ubiegłych latach nie wykazywała dochodu, który pozwalałby jej na poczynienie oszczędności na zakup mieszkania. Jeżeli córka nie wskaże źródeł dochodu, może okazać się, że urząd skarbowy nałoży na nią podatek w wysokości 75% od dochodów nieewidencjonowanych.

 

Z powyższych powodów nie polecam zawierania fikcyjnej umowy sprzedaży mieszkania, ponieważ ewentualne konsekwencje mogą być bardzo kłopotliwe.

Czy dochód uzyskany ze sprzedaży mieszkania będzie brany pod uwagę przy ustalaniu prawa do zasiłku z pomocy społecznej?

Pisze Pan w pytaniu, iż ojciec stara się o zapomogę. Rozumiem, że ubiega się on o pomoc z jednostki pomocy społecznej.

Jeżeli zostanie zawarta umowa sprzedaży mieszkania przez ojca, oznaczać to będzie, że uzyska on znaczny dochód. Dochód ze sprzedaży mieszkania (w wysokości ceny wskazanej w umowie) zostanie zaliczony do dochodu ojca.

 

Zgodnie z art. 8 ust. 11 ustawy o pomocy społecznej w wypadku uzyskania w ciągu 12 miesięcy poprzedzających miesiąc złożenia wniosku lub w okresie pobierania świadczenia z pomocy społecznej dochodu jednorazowego przekraczającego pięciokrotnie kwoty:

 

  1. kryterium dochodowego osoby samotnie gospodarującej, w przypadku osoby samotnie gospodarującej,
  2. kryterium dochodowego rodziny, w przypadku osoby w rodzinie

    kwotę tego dochodu rozlicza się w równych częściach na 12 kolejnych miesięcy, poczynając od miesiąca, w którym dochód został wypłacony.

 

Kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania z pewnością przekroczy pięciokrotność kryterium dochodowego dla osoby samotnie gospodarującej (477 zł x 5 = 2385 zł) oraz kryterium dochodowego dla rodziny (351 x 5 = 1755 zł) i jeżeli ojciec złoży wniosek o pomoc, to dochód ze sprzedaży mieszkania zostanie rozłożony na 12 miesięcy od miesiąca sprzedaży mieszkania.

Darowizna mieszkania na rzecz dzieci a podatek od spadków i darowizn

W przypadku darowizny mieszkania, zarówno na rzecz jednego, jak i dwojga dzieci, będą one mogły skorzystać ze zwolnienia podatkowego w podatku od spadków i darowizn określonego w art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (j.t. Dz. U. 2009 r. Nr 93, poz. 768). Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego.

 

Jednak w przypadku darowizny nieruchomości obowiązek zgłoszenia nie obejmuje sytuacji, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

 

W przypadku darowizny mieszkania jedynym kosztem, który zostanie poniesiony przez strony umowy, będzie opłata notarialna.

Stawki maksymalnej opłaty notarialnej od umowy darowizny nieruchomości

Stawki maksymalnej opłaty notarialnej od umowy darowizny nieruchomości uzależnione są od wartości tej nieruchomości i wynoszą zgodnie z § 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. z 2004 r. Nr 148, poz. 1564), od wartości:

 

  1. do 3000 zł – 100 zł;
  2. powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł;
  3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
  4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
  5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
  6. powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
  7. powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

 

Do powyższych stawek opłaty należy dodać 22% podatku VAT.

 

Z uwagi na powyższe informacje należy stwierdzić, że w sytuacji opisanej w pytaniu nie istnieje możliwość takiego przeprowadzenia sprawy, aby jednocześnie zostały spełnione warunki wskazane przez Pana w pytaniu.

 

Najtańszym sposobem przekazania mieszkania dzieciom lub jednemu z dzieci przez ojca będzie darowizna mieszkania na ich rzecz. Ale wówczas nie zostanie zrealizowane prawo do premii gwarancyjnej.

Sprzedaż mieszkania a podatek od czynności cywilnoprawnych

W przypadku sprzedaży mieszkania, prócz opłaty notarialnej liczonej od wartości mieszkania tak jak w przypadku darowizny, konieczne będzie odprowadzenie podatku od czynności cywilnoprawnych (2% wartości mieszkania). Córka może zrealizować prawo do premii gwarancyjnej, ale ta pokryje tylko część ceny kupna. Resztę będzie musiała dołożyć ze swoich środków.

 

Jeżeli umowa sprzedaży będzie fikcyjna i nie będzie ona posiadała środków na zakup, może się narazić na postępowanie urzędu skarbowego w celu ustalenia, skąd wzięła środki na zakup mieszkania.

 

W przypadku nabycia mieszkania wspólnie z bratem (udziału w mieszkaniu) córka nie uzyska premii gwarancyjnej.

 

W przypadku zbycia mieszkania w drodze darowizny dochód ze sprzedaży (wskazany w akcie notarialnym) będzie dochodem, który pozbawi ojca świadczeń z opieki społecznej na okres 12 miesięcy.

 

Należy podkreślić, że zgodnie z art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego „nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności”.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (1):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • trzy + 5 =

17.06.2012

witam.mam mieszkanie wlasnosciowe z mezem,maz ma dlug do uregulowania ponad 4 tys,zajal sie tym komornik.maz ma tez dzialke budowlana tylko na siebie.czy przepisujac mieszkanie na corke ,ona nie bedzie musiala splacac jego dlugu,czy lepiej sprzedac to mieszkanie.Podejzewam ze komornik bedzie chcial zajac mieszkani e albo przedmioty,dlaczego wspolne skoro tylko jego dlug,ma przeciez swoja dzialke.prosze o odp.

niki

»Podobne materiały

Szkoła zaoczna a alimenty

Córka skończyła 18 lat pod koniec zeszłego roku. W poprzednim roku szkolnym nie zdała do następnej klasy technikum i od września zapisała się do szkoły zaocznej. Nie mam pojęcia, na jakim kierunku się uczy. Uczęszcza na lekcje tylko przez 2 weekendy w miesiącu. Czy w związku z tym należą jej się ode

 

Który Kodeks karny stosować – nowy czy stary?

Przestępstwo z art. 284 § 2 zostało popełnione w 1996 r. Jaka jest treść obecnego przepisu 284 § 2 w dawnym Kodeksie karnym i jaką karą jest zagrożone oraz jaki jest okres przedawnienia według dawnego K.k. dla tego przestępstwa? Czy oskarżony może odpowiadać za popełnione przestępstwo z da

 

Jazda motorem po alkoholu

Jadąc motocyklem, miałem robione badanie trzeźwości – niestety wynik to 0,29 promila, a po 15 min. już miałem 0,19 – czy poddać się dobrowolnie karze, czy jednak spróbować sprawę rozstrzygnąć w sądzie? Co grozi za jazdę motorem po alkoholu?

 

Osoba niekarana

Kilka lat temu dostałem wyrok w zawieszeniu. Doszło już do zatarcia skazania, mam zaświadczenie z KRK o niekaralności. Staram się o wizę do USA. W formularzu muszę napisać, czy byłem karany. Czy mogę podać, iż jestem osobą niekaraną? Czy ambasada może dowiedzieć się, że miałem problemy z prawem? &n

 

Wysyłanie obraźliwych SMS-ów - stalking

W 2009 r. rozwiązałam umowę o pracę za porozumieniem stron. Przed odejściem z pracy doświadczyłam mobbingu i zastraszania ze strony przełożonego. Po rozwiązaniu umowy wysyłałam SMS-y do byłego szefa, chcąc sobie ulżyć. Trwało to jeszcze na pewno w 2010 i możliwe, że w 2011 r. Przestałam w 2012 r. Ba

 

Koszty wyrobienia nowego paszportu po kradzieży dokumentu

Skradziono mi paszport. Gdy starałem się o nowy, poinformowano mnie, że, oprócz kompletu potrzebnych dokumentów i potwierdzenia z policji, będzie mnie to kosztowało 140 zł. Później okazało się jednak, że muszę zapłacić 200% za wyrobienie nowego dokumentu, ponieważ niewystarczająco zabezpieczyłem pop

 

Warunki techniczne nadbudowy budynku mieszkalnego

Mój dom jednorodzinny, murowany stoi na działce w odległości 4 m od granicy. Budynek sąsiada, który jest częściowo drewniany, stoi w odległości 2 m od granicy. Chcę nadbudować swój budynek. Czy jest to możliwe i jakie warunki techniczne muszę spełnić? Sąsiad twierdzi, że odległość między budynkami j

 

Czy mogę wziąć ślub w trakcie zwolnienia lekarskiego?

Przebywam obecnie na zwolnieniu lekarskim od psychiatry do 16.08 i chciałabym je jeszcze ok. miesiąca kontynuować. 22.08 mam zamiar wziąć ślub. Czy mogę wziąć ślub w trakcie zwolnienia lekarskiego bez żadnych skutków prawnych? Czy lepiej na dzień ślubu nie mieć L4?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »