Jak przekazać połowę nieruchomości narzeczonej i nie przepłacić?

Podstawę prawną stanowią przede wszystkim przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece oraz ustawy z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie.

Czy można przepisać połowę nieruchomości na narzeczoną?

Tak. Jeżeli jest Pan wyłącznym właścicielem działki albo działki z rozpoczętą budową domu, może Pan przenieść na narzeczoną udział, np. 1/2 własności. W praktyce najczęściej odbywa się to przez umowę darowizny udziału albo umowę sprzedaży udziału zawartą w formie aktu notarialnego.

Zgodnie z art. 158 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Bez tej formy czynność jest nieważna. Dodatkowo, zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo strony inaczej postanowiły.

Jeżeli celem jest wyłącznie to, aby partnerka była współwłaścicielką, najczęściej rozważa się darowiznę udziału. Trzeba jednak od razu ocenić trzy kwestie: podatek, koszty notarialne i kredyt hipoteczny.

Dlaczego narzeczona jest dla prawa osobą obcą podatkowo?

To najważniejszy problem kosztowy. Narzeczona nie należy do tzw. grupy zerowej, która korzysta z pełnego zwolnienia podatkowego po zgłoszeniu darowizny. Krąg osób zwolnionych określa art. 4a ust. 1 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn i obejmuje m.in. małżonka, zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, pasierba, ojczyma i macochę. Narzeczona nie została tam wymieniona.

W konsekwencji darowizna udziału w nieruchomości na rzecz narzeczonej podlega opodatkowaniu na zasadach właściwych dla osoby zaliczanej co do zasady do III grupy podatkowej. Ostateczna wysokość podatku zależy od czystej wartości nabytego udziału oraz aktualnych progów i stawek wynikających z art. 9 i art. 15 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Im wyższa wartość przekazywanego udziału, tym wyższe obciążenie.

Dlatego przy nieruchomości o znacznej wartości darowizna dla narzeczonej bywa wyraźnie droższa niż uporządkowanie spraw po ślubie.

Najtańsze rozwiązanie, gdy planowany jest ślub

Jeżeli rzeczywiście planują Państwo zawarcie małżeństwa, zwykle najbezpieczniej i najtaniej jest wstrzymać się z darowizną do czasu ślubu, a następnie rozważyć umowę majątkową małżeńską rozszerzającą wspólność ustawową na tę nieruchomość.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność majątkowa obejmująca co do zasady przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania. Natomiast rzeczy nabyte przed ślubem należą do majątku osobistego małżonka na podstawie art. 33 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

To oznacza, że działka kupiona przed ślubem i budowany na niej dom nie staną się automatycznie wspólne po zawarciu małżeństwa. Aby objąć je wspólnością, potrzebna jest umowa majątkowa małżeńska w formie aktu notarialnego. Podstawą jest art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć albo ograniczyć.

W praktyce takie rozwiązanie często okazuje się korzystniejsze od darowizny dla narzeczonej, ponieważ nie występuje wtedy podatek od spadków i darowizn jak przy przekazaniu udziału osobie obcej podatkowo. Nadal jednak wystąpią koszty notarialne, wypisów i wpisów w księdze wieczystej.

Co z domem w budowie i hipoteką?

Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, trzeba odróżnić własność nieruchomości od odpowiedzialności za kredyt. Przeniesienie na narzeczoną połowy nieruchomości nie powoduje automatycznie, że stanie się ona współkredytobiorcą ani że bank zwolni Pana z długu.

Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć hipoteką, na mocy której wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. To oznacza, że po przeniesieniu udziału hipoteka nadal obciąża całą nieruchomość.

Jeżeli ma Pan kredyt hipoteczny, trzeba koniecznie sprawdzić umowę kredytową. Często zawiera ona obowiązek uzyskania zgody banku na zbycie udziału w nieruchomości albo przynajmniej obowiązek poinformowania banku. Naruszenie takiego postanowienia może skutkować sankcjami umownymi, a w skrajnych przypadkach wypowiedzeniem umowy kredytu zgodnie z jej warunkami. To zależy od konkretnej treści umowy oraz polityki banku.

Jakie są możliwe warianty przekazania udziału?

Jak wygląda procedura u notariusza?

Jeżeli chce Pan przekazać udział jeszcze przed ślubem, procedura zwykle wygląda tak:

1. ustalenie aktualnego stanu prawnego nieruchomości, w tym księgi wieczystej, sposobu nabycia i zakresu hipoteki,
2. weryfikacja umowy kredytowej oraz ewentualnych wymogów banku,
3. ustalenie wartości przekazywanego udziału,
4. przygotowanie aktu notarialnego darowizny albo sprzedaży,
5. złożenie przez notariusza wniosku o wpis współwłasności do księgi wieczystej.

Notariusz pobiera wynagrodzenie według maksymalnych stawek określonych w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, a do tego dochodzą opłaty za wypisy aktu i opłata sądowa za wpis zmian w księdze wieczystej. Przy darowiźnie notariusz może także pobrać i odprowadzić należny podatek.

Jeżeli w tle jest konkubinat i wspólne inwestowanie, warto od razu uporządkować również inne składniki majątku, np. auto narzeczonych, aby uniknąć sporów co do późniejszych nakładów i własności.

Czy po przekazaniu połowy nieruchomości partnerka ma pełne prawa?

Tak, ale tylko w zakresie nabytego udziału. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Będzie więc między Państwem współwłasność w częściach ułamkowych, np. po 1/2.

Każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego. Natomiast do rozporządzania całą nieruchomością i do czynności przekraczających zwykły zarząd co do zasady potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, co wynika z art. 199 Kodeksu cywilnego. To ważne praktycznie: po przekazaniu 1/2 udziału nie będzie mógł Pan samodzielnie sprzedać całej nieruchomości ani swobodnie podejmować wszystkich decyzji dotyczących nieruchomości bez udziału partnerki.

Jeżeli w przyszłości dojdzie do rozstania, zastosowanie mogą mieć reguły dotyczące współwłasności i rozliczeń nakładów, a nie przepisy o podziale majątku wspólnego małżonków. W takich sytuacjach przydatne bywa omówienie z góry zasad rozliczeń i sposobów wyjścia ze współwłasności, np. przez późniejsze zniesienie współwłasności partnerów.

Czy lepiej zrobić darowiznę czy poczekać do ślubu?

Jeżeli priorytetem jest najmniejszy koszt, a ślub ma zostać zawarty w rozsądnym czasie, zwykle korzystniej jest poczekać i po ślubie zawrzeć umowę rozszerzającą wspólność majątkową na nieruchomość należącą wcześniej tylko do Pana.

Jeżeli jednak z przyczyn życiowych lub organizacyjnych chce Pan zapewnić partnerce prawo własności już teraz, można to zrobić przez darowiznę albo sprzedaż udziału. Wtedy trzeba jednak zaakceptować koszty i ryzyka związane z podatkiem, taksą notarialną, wpisami sądowymi oraz hipoteką.

Nie warto natomiast opierać się wyłącznie na ustnych ustaleniach lub samym fakcie wspólnego zamieszkiwania i wspólnego finansowania budowy. W konkubinacie nie powstaje wspólność majątkowa taka jak między małżonkami. O własności decydują tytuł prawny, dokumenty i wpisy, a nie sam związek faktyczny.

FAQ

Czy można przepisać połowę domu na narzeczoną bez notariusza?

Nie. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Inaczej czynność jest nieważna.

Czy narzeczona jest zwolniona z podatku od darowizny nieruchomości?

Nie korzysta ze zwolnienia z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, bo nie należy do kręgu osób tam wymienionych. Dlatego darowizna może być opodatkowana.

Czy po ślubie żona automatycznie stanie się współwłaścicielką działki kupionej wcześniej?

Nie. Działka nabyta przed ślubem należy do majątku osobistego na podstawie art. 33 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Aby weszła do majątku wspólnego, potrzebna jest umowa majątkowa małżeńska.

Czy bank musi zgodzić się na przekazanie udziału w nieruchomości?

To zależy od treści umowy kredytowej i praktyki banku. Przy hipotece zawsze warto wcześniej uzyskać analizę zapisów umowy, bo przeniesienie udziału nie usuwa zabezpieczenia banku.

Czy można później znieść współwłasność, jeśli partnerzy się rozstaną?

Tak. Współwłasność można znieść umownie albo sądownie. Jeżeli nieruchomość jest obciążona kredytem, sprawa jest bardziej złożona i może wymagać także ustaleń z bankiem.

Źródła

• Art. 155 § 1, art. 158, art. 195, art. 198, art. 199 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 31 § 1, art. 33 pkt 1, art. 47 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 4a ust. 1, art. 9, art. 15 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
• Art. 65 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Ustawa z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.