Dzierżawca i wypowiedzenie umowy dzierżawy na czas określony

Czy dzierżawca może wypowiedzieć umowę dzierżawy na czas określony?

Umowa dzierżawy jest uregulowana w art. 693-709 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Powiązanym zagadnieniem jest magazyny energii na działce rolnej.

Jeżeli umowa została zawarta na czas określony, na przykład na 10 lat, jej podstawowym założeniem jest trwałość do końca uzgodnionego okresu. Dzierżawca nie ma ustawowego prawa do jednostronnego wypowiedzenia takiej umowy tylko dlatego, że zmieniła się jego sytuacja gospodarcza albo dalsza dzierżawa przestała być opłacalna.

Podstawą do wcześniejszego wypowiedzenia umowy terminowej może być przede wszystkim art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego stosowany odpowiednio do dzierżawy na podstawie art. 694 Kodeksu cywilnego. Z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego wynika, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Przepis ten stosuje się odpowiednio do dzierżawy, o ile przepisy o dzierżawie nie stanowią inaczej.

Oznacza to w praktyce, że w umowie dzierżawy na czas określony warto wskazać konkretne sytuacje, w których dzierżawca może wypowiedzieć umowę, na przykład: utrata określonych zezwoleń, brak możliwości prowadzenia działalności z przyczyn administracyjnych, trwałe wady przedmiotu dzierżawy, istotne ograniczenie dostępu do nieruchomości albo zmiana przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Co powinno znaleźć się w umowie, aby wypowiedzenie było skuteczne?

Klauzula wypowiedzenia w umowie dzierżawy na czas określony powinna być możliwie konkretna. Sam zapis, że „strony mogą wypowiedzieć umowę”, bez wskazania przypadków wypowiedzenia, może wywołać spór o skuteczność takiego oświadczenia. Bezpieczniej jest wskazać zdarzenia, które uprawniają do wypowiedzenia, oraz termin wypowiedzenia, na przykład miesięczny, trzymiesięczny albo liczony na koniec roku dzierżawnego.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 74/07, przyjął, że wypowiedzenie umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony jest dopuszczalne w wypadkach określonych w tej umowie. To stanowisko jest nadal istotne w praktyce, ponieważ potwierdza znaczenie prawidłowo sformułowanej klauzuli wypowiedzenia.

Jeżeli umowa nie zawiera postanowień o wcześniejszym wypowiedzeniu przez dzierżawcę, najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest porozumienie stron. Takie porozumienie powinno określać datę zakończenia dzierżawy, sposób rozliczenia czynszu, stan zwrotu przedmiotu dzierżawy, ewentualne nakłady oraz rozliczenie pożytków.

Kiedy stosuje się ustawowe terminy wypowiedzenia dzierżawy?

Art. 704 Kodeksu cywilnego stanowi, że w braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Przepis ten ma podstawowe znaczenie przy dzierżawie zawartej na czas nieoznaczony.

Nie należy jednak odczytywać art. 704 Kodeksu cywilnego jako ogólnego uprawnienia do wypowiedzenia każdej dzierżawy terminowej. Przy umowie na czas określony trzeba w pierwszej kolejności sprawdzić, czy umowa przewiduje wypadki wypowiedzenia. Jeżeli ich nie przewiduje, ustawowe terminy z art. 704 Kodeksu cywilnego co do zasady nie otwierają dzierżawcy drogi do jednostronnego zakończenia umowy przed upływem uzgodnionego terminu.

Znaczenie ma również art. 695 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż 30 lat uważa się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Dopiero po upływie 30 lat mogą więc dojść do głosu reguły właściwe dla dzierżawy bezterminowej, w tym wypowiedzenie na zasadach ustawowych albo umownych.

Czy wydzierżawiający może rozwiązać dzierżawę bez wypowiedzenia?

Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują sytuacje, w których to wydzierżawiający może zakończyć dzierżawę z powodu naruszeń po stronie dzierżawcy. Zgodnie z art. 698 § 1 Kodeksu cywilnego dzierżawca nie może bez zgody wydzierżawiającego oddać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. Jeżeli naruszy ten zakaz, art. 698 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala wydzierżawiającemu wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Znaczenie ma także art. 696 Kodeksu cywilnego. Przepis ten zobowiązuje dzierżawcę do wykonywania dzierżawy zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i zakazuje zmiany przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. W konkretnych sprawach spór często dotyczy tego, czy zachowanie dzierżawcy było na tyle poważne, że uzasadniało zakończenie umowy. Praktyczne omówienie podobnego problemu znajdziesz w materiale o tym, czym może być niewłaściwe korzystanie z przedmiotu dzierżawy.

Osobną podstawą jest art. 703 Kodeksu cywilnego. Jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli zwłoka przekracza trzy miesiące, wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminu wypowiedzenia. Przedtem powinien jednak uprzedzić dzierżawcę i udzielić mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Obniżenie czynszu dzierżawnego na podstawie art. 700 Kodeksu cywilnego

Jeżeli problemem nie jest samo zakończenie umowy, lecz utrata opłacalności dzierżawy, dzierżawca powinien rozważyć żądanie obniżenia czynszu. Podstawą jest art. 700 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.

Przesłanki z art. 700 Kodeksu cywilnego muszą wystąpić łącznie. Po pierwsze, okoliczność musi być niezależna od dzierżawcy. Po drugie, nie może dotyczyć jego osoby, czyli nie może wynikać na przykład z jego braku organizacji, błędnych decyzji biznesowych, utraty kontrahenta z przyczyn leżących po jego stronie albo zaniedbań w prowadzeniu gospodarstwa. Po trzecie, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy musi ulec znacznemu, a nie tylko nieznacznemu, zmniejszeniu.

Przykładami zdarzeń, które mogą uzasadniać żądanie obniżenia czynszu, są w zależności od okoliczności: klęska żywiołowa, powódź, susza, choroba upraw, administracyjne ograniczenie korzystania z gruntu, czasowe wyłączenie części nieruchomości z używania albo inne zdarzenia obiektywne wpływające na normalny przychód z przedmiotu dzierżawy. Każdorazowo trzeba jednak wykazać związek między zdarzeniem a spadkiem zwykłego przychodu.

Żądanie obniżenia czynszu najlepiej złożyć na piśmie. Warto wskazać okres gospodarczy, którego dotyczy żądanie, opisać przyczynę spadku przychodu, dołączyć dokumenty, zdjęcia, decyzje administracyjne, protokoły szkód, dane o plonach albo inne dowody. Jeżeli wydzierżawiający nie zgadza się na obniżkę, spór może wymagać rozstrzygnięcia przez sąd.

Zbycie przedmiotu dzierżawy a trwanie umowy

Sprzedaż albo darowizna rzeczy będącej przedmiotem dzierżawy nie zawsze kończy umowę. Na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, stosowanego odpowiednio do dzierżawy przez art. 694 Kodeksu cywilnego, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Odpowiednio dotyczy to dzierżawy.

Jednocześnie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje uprawnienie nabywcy do wypowiedzenia umowy z zachowaniem ustawowych terminów. Ograniczenie tego uprawnienia wynika z art. 678 § 2 Kodeksu cywilnego: wypowiedzenie nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została dzierżawcy wydana. W sprawach rolnych i rodzinnych praktyczne znaczenie może mieć także darowizna wydzierżawionej ziemi.

Jak bezpiecznie przygotować wypowiedzenie dzierżawy?

Jeżeli dzierżawca chce wypowiedzieć umowę na czas określony, powinien najpierw ustalić, czy ma ku temu podstawę. W praktyce należy sprawdzić: treść umowy, aneksy, sposób oznaczenia czasu trwania umowy, przyczyny wypowiedzenia, terminy wypowiedzenia, formę wymaganą dla oświadczeń oraz adresy do doręczeń.

Oświadczenie o wypowiedzeniu powinno wskazywać stronę umowy, datę i miejsce zawarcia umowy, przedmiot dzierżawy, podstawę wypowiedzenia, termin zakończenia umowy oraz podpis osoby uprawnionej. Jeżeli umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności albo doręczenia listem poleconym, należy zachować te wymagania.

Jeżeli nie ma podstaw do jednostronnego wypowiedzenia, warto przygotować propozycję porozumienia rozwiązującego. W takim porozumieniu można uregulować zwrot przedmiotu dzierżawy, rozliczenie nakładów, zaległy czynsz, kaucję, pożytki, dokumentację i ewentualne odszkodowania.

FAQ

Podsumowanie

Dzierżawca, który zawarł umowę na czas określony, powinien zakładać, że umowa będzie wiązała do końca oznaczonego terminu. Wcześniejsze wypowiedzenie jest zasadniczo możliwe wtedy, gdy umowa przewiduje konkretne przypadki wypowiedzenia albo gdy istnieje szczególna podstawa prawna. Jeżeli takiej podstawy nie ma, pozostaje porozumienie stron.

Innym instrumentem ochrony dzierżawcy jest żądanie obniżenia czynszu z art. 700 Kodeksu cywilnego. Nie służy ono do zakończenia umowy, ale może zmniejszyć obciążenie czynszowe, gdy przychód z przedmiotu dzierżawy znacząco spadł z przyczyn obiektywnych i niezależnych od dzierżawcy.

Źródła

• Art. 693-709 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 673 § 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, stosowany odpowiednio do dzierżawy na podstawie art. 694 Kodeksu cywilnego.
• Art. 700, art. 703, art. 704 i art. 695 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 678 § 1-2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, stosowany odpowiednio do dzierżawy na podstawie art. 694 Kodeksu cywilnego.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 74/07.