Najważniejsze:
- Przepisy nie wprowadzają ogólnego maksymalnego okresu spłaty ceny przy prywatnej sprzedaży nieruchomości na raty, więc 25 lat jest możliwe, ale zwykle bardzo ryzykowne dla sprzedawcy.
- Umowa przenosząca własność nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego, co wynika z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
- Jeżeli własność ma przejść od razu, zapłatę rat warto zabezpieczyć hipoteką, poddaniem się egzekucji w akcie notarialnym i precyzyjnymi postanowieniami o odsetkach oraz skutkach opóźnienia.
- Niespłacone raty po śmierci sprzedawcy wchodzą co do zasady do spadku jako wierzytelność majątkowa na podstawie art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego.
- Jeżeli sprzedawca nie chce, aby roszczenie o raty przypadło dalszym krewnym, powinien sporządzić testament i przewidzieć także sytuację śmierci wskazanego spadkobiercy.
Czy można sprzedać nieruchomość na raty?
Tak. Właściciel może sprzedać nieruchomość i ustalić z kupującym, że cena zostanie zapłacona w ratach. Wynika to z art. 535 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść własność rzeczy i wydać rzecz kupującemu, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Strony mogą ułożyć sposób zapłaty ceny według własnych potrzeb, o ile nie naruszają ustawy, zasad współżycia społecznego ani natury stosunku prawnego. Podstawą tej swobody jest art. 3531 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że w umowie można określić liczbę rat, ich wysokość, terminy płatności, odsetki, zabezpieczenia oraz skutki opóźnienia.
Nie ma przepisu, który dla zwykłej umowy sprzedaży nieruchomości między osobami prywatnymi ustanawiałby maksymalny okres spłaty ceny. Ograniczenie 10 lat z art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego dotyczy rozłożenia przez sąd dopłat lub spłat przy sądowym zniesieniu współwłasności, a nie umownej sprzedaży nieruchomości na raty. Można więc umówić się nawet na 25 lat, ale z punktu widzenia sprzedawcy wymaga to bardzo mocnych zabezpieczeń.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›
Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Kiedy następuje przeniesienie własności nieruchomości?
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Tak samo umowa przenosząca własność nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego. Wynika to wprost z art. 158 Kodeksu cywilnego. Jeżeli tej formy zabraknie, czynność jest nieważna na podstawie art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego umowa sprzedaży rzeczy oznaczonej co do tożsamości, a taką rzeczą jest konkretna nieruchomość, co do zasady przenosi własność już z chwilą zawarcia umowy, chyba że przepis szczególny albo sama umowa stanowi inaczej. Przy nieruchomościach trzeba jednak pamiętać o art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego: własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
W praktyce oznacza to dwa podstawowe warianty:
| Wariant |
Na czym polega |
Ryzyko dla sprzedawcy |
| Własność przechodzi od razu |
Strony zawierają akt notarialny sprzedaży, kupujący staje się właścicielem, a cena jest płatna w ratach. |
Sprzedawca ma roszczenie o raty, ale nie ma już nieruchomości, dlatego zabezpieczenia są kluczowe. |
| Najpierw umowa przedwstępna lub zobowiązująca, potem przeniesienie własności |
Strony umawiają się, że akt przenoszący własność zostanie zawarty dopiero po zapłacie całości albo określonej części ceny. |
Kupujący może oczekiwać silnej ochrony swoich wpłat, np. wpisu roszczenia do księgi wieczystej. |
Jeżeli strony zawrą umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem lub z terminem, do samego przeniesienia własności potrzebna będzie dodatkowa, bezwarunkowa umowa przenosząca własność. Tak stanowi art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego.
Więcej o skutkach zawarcia aktu notarialnego i przeniesieniu prawa własności przeczytasz w materiale: przeniesienie własności nieruchomości.
Jak zabezpieczyć sprzedaż nieruchomości na raty?
Przy rozłożeniu ceny na wiele lat najbezpieczniej nie opierać się wyłącznie na zaufaniu do kupującego. W akcie notarialnym warto połączyć kilka zabezpieczeń, ponieważ każde z nich działa inaczej.
Hipoteka na sprzedawanej nieruchomości jest jednym z najważniejszych zabezpieczeń. Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Hipoteka może zabezpieczać wierzytelność o zapłatę reszty ceny.
Poddanie się egzekucji przez kupującego w akcie notarialnym pozwala uniknąć długiego procesu o zapłatę. Podstawę stanowi art. 777 § 1 pkt 4 albo art. 777 § 1 pkt 5 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. W akcie trzeba precyzyjnie określić obowiązek zapłaty, wysokość świadczenia albo sposób jej ustalenia, termin zapłaty oraz termin, do którego sprzedawca może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności.
Odsetki i skutki opóźnienia również powinny zostać wpisane do umowy. Odsetki kapitałowe można zastrzec na podstawie art. 359 § 1 Kodeksu cywilnego, natomiast odsetki za opóźnienie wynikają z art. 481 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego. Umowa może też przewidywać, że opóźnienie w płatności określonej liczby rat powoduje natychmiastową wymagalność pozostałej części ceny.
Umowne prawo odstąpienia może być pomocne, ale trzeba je uregulować ostrożnie. Art. 395 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala zastrzec, że jednej lub obu stronom wolno odstąpić od umowy w oznaczonym terminie. Przy nieruchomości samo odstąpienie nie zawsze kończy spór w praktyce, bo może być potrzebne rozliczenie stron i doprowadzenie do zwrotnego przeniesienia własności. Dlatego nie powinno ono zastępować hipoteki i poddania się egzekucji.
Wpis roszczenia do księgi wieczystej może mieć znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy strony wybierają model: najpierw umowa przedwstępna, później ostateczne przeniesienie własności. Art. 16 ust. 2 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece pozwala ujawnić w księdze wieczystej m.in. roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości. Chroni to interes kupującego, ale wymaga analizy całej konstrukcji umowy.
Ważne:
Przy sprzedaży nieruchomości na raty na 10, 15 czy 25 lat decydujące znaczenie ma treść aktu notarialnego. Przed podpisaniem warto sprawdzić, czy zabezpieczenia obejmują nie tylko raty, lecz także odsetki, koszty egzekucji i sytuację śmierci jednej ze stron.
Czy lepsza będzie sprzedaż, darowizna albo dożywocie?
Jeżeli celem jest przekazanie nieruchomości konkretnej osobie, a jednocześnie zapewnienie sobie bezpieczeństwa na przyszłość, warto porównać sprzedaż na raty z innymi rozwiązaniami. Umowa dożywocia uregulowana w art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego polega na tym, że nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości takie zobowiązanie zostanie przyjęte.
Dożywocie nie jest jednak sprzedażą na raty i nie służy do rozliczania ceny w pieniądzu. Może być korzystne, gdy sprzedawcy zależy przede wszystkim na opiece, mieszkaniu, utrzymaniu lub pomocy, a nie na otrzymywaniu rat. Więcej o tej konstrukcji znajdziesz w artykule: zakup mieszkania z prawem dożywocia.
Darowizna może być prostsza, ale nie daje sprzedawcy roszczenia o zapłatę ceny. Jeśli rozważane jest przekazanie domu lub mieszkania bliskiej osobie, pomocne może być omówienie zasad opisanych w materiale: przepisanie domu na krewnego.
Co stanie się z ratami po śmierci sprzedawcy?
Jeżeli sprzedawca umrze przed spłatą wszystkich rat, jego roszczenie o zapłatę pozostałej ceny co do zasady wejdzie do spadku. Wynika to z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą śmierci na jedną lub kilka osób. Roszczenie o zapłatę rat jest prawem majątkowym, a więc może dziedziczyć je spadkobierca.
Jeżeli sprzedawca nie sporządzi testamentu, dziedziczenie nastąpi według ustawy. Kolejność dziedziczenia ustawowego określają art. 931–935 Kodeksu cywilnego. W uproszczeniu: w pierwszej kolejności dziedziczą dzieci i małżonek, następnie dalsze grupy krewnych, a przy braku krewnych wskazanych w ustawie spadek może przypaść gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy albo Skarbowi Państwa na podstawie art. 935 Kodeksu cywilnego.
Jeżeli sprzedawca chce, aby raty po jego śmierci otrzymywała konkretna osoba, powinien sporządzić testament. Art. 941 Kodeksu cywilnego stanowi, że rozrządzić majątkiem na wypadek śmierci można jedynie przez testament. Powołanie spadkobiercy wynika z art. 959 Kodeksu cywilnego. Można też rozważyć zapis zwykły na podstawie art. 968 § 1 Kodeksu cywilnego albo inne rozwiązanie testamentowe, ale dobór zależy od całego majątku i celu spadkodawcy.
W testamencie warto przewidzieć również sytuację, w której wskazany spadkobierca nie będzie chciał lub nie będzie mógł dziedziczyć. Art. 963 Kodeksu cywilnego pozwala powołać spadkobiercę podstawionego, czyli wskazać inną osobę na wypadek, gdyby pierwszy spadkobierca nie chciał albo nie mógł być spadkobiercą.
Co, jeśli umrze także wskazany zstępny?
Jeżeli wskazany zstępny odziedziczy wierzytelność o zapłatę rat, a następnie umrze, ta wierzytelność co do zasady wejdzie do jego spadku na podstawie art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego. Otrzymają ją więc jego spadkobiercy ustawowi albo testamentowi. Jeżeli sprzedawca chce uniknąć przypadkowego przejścia roszczenia na osoby niepożądane, powinien uregulować to w testamencie i rozważyć podstawienie z art. 963 Kodeksu cywilnego.
Nie da się jednak w zwykłej umowie sprzedaży dowolnie sterować dziedziczeniem majątku kolejnych osób po ich śmierci. Każda osoba może rozrządzić własnym majątkiem na wypadek śmierci wyłącznie przez swój testament, co wynika z art. 941 Kodeksu cywilnego. Dlatego przy długiej spłacie rat warto połączyć umowę sprzedaży z dobrze przygotowanymi testamentami i zabezpieczeniami rzeczowymi.
Co zrobić, gdy kupujący przestanie płacić raty?
Jeżeli kupujący nie płaci rat, sprzedawca powinien działać według umowy i rodzaju zabezpieczeń. Gdy kupujący poddał się egzekucji w akcie notarialnym na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 albo pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego, sprzedawca może wystąpić do sądu o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, a następnie skierować sprawę do komornika.
Jeżeli cena została zabezpieczona hipoteką, sprzedawca jako wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. To bardzo ważne, gdy kupujący sprzeda nieruchomość innej osobie albo popadnie w długi.
Jeżeli w umowie przewidziano natychmiastową wymagalność całej pozostałej ceny po opóźnieniu w płatności, sprzedawca może żądać od razu zapłaty większej kwoty. Taka klauzula powinna być jednoznaczna, określać przesłanki jej zastosowania i być spójna z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, dlaczego przy sprzedaży nieruchomości na raty najważniejsze są: moment przeniesienia własności, zabezpieczenie ceny i testament sprzedawcy.
PRZYKŁAD 1
Pani Anna sprzedaje mieszkanie znajomemu za 600 000 zł. Kupujący płaci 150 000 zł przy akcie notarialnym, a resztę ma spłacać przez 15 lat. Własność przechodzi od razu. Notariusz wpisuje do aktu poddanie się egzekucji co do całej ceny i odsetek, a w księdze wieczystej zostaje ustanowiona hipoteka na rzecz pani Anny. Po trzech latach kupujący przestaje płacić. Pani Anna nie musi najpierw pozywać go o zapłatę, tylko może skorzystać z aktu notarialnego jako tytułu egzekucyjnego po nadaniu klauzuli wykonalności.
PRZYKŁAD 2
Pan Marek chce sprzedać działkę na raty, ale nie chce przenieść własności od razu. Strony zawierają u notariusza umowę przedwstępną, w której ustalają, że umowa przenosząca własność zostanie podpisana po zapłacie 80% ceny. Kupujący wpłaca kolejne raty, a jego roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej zostaje ujawnione w księdze wieczystej. Taki model lepiej chroni sprzedawcę przed utratą nieruchomości bez zapłaty, ale wymaga dokładnego opisania rozliczeń na wypadek niewykonania umowy.
PRZYKŁAD 3
Pani Zofia jest osobą samotną i sprzedaje dom na raty znajomemu. Nie chce, aby po jej śmierci raty otrzymywali dalsi krewni. Sporządza testament, w którym powołuje do spadku wnuka swojej siostry, a dodatkowo wskazuje spadkobiercę podstawionego na wypadek, gdyby ta osoba nie mogła dziedziczyć. Dzięki temu roszczenie o zapłatę rat nie trafi automatycznie do przypadkowych krewnych według dziedziczenia ustawowego.
FAQ
Czy można rozłożyć cenę sprzedaży nieruchomości na 25 lat?
Tak, przepisy Kodeksu cywilnego nie przewidują ogólnego limitu czasu spłaty ceny przy prywatnej sprzedaży nieruchomości. Taki okres jest jednak długi i ryzykowny, dlatego w umowie należy przewidzieć hipotekę, poddanie się egzekucji, odsetki, klauzulę wymagalności całej ceny i zasady dziedziczenia wierzytelności.
Czy własność nieruchomości może przejść dopiero po spłacie ostatniej raty?
Można tak zaplanować transakcję, ale nie przez warunkowe przeniesienie własności w jednej umowie sprzedaży. Art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego zakazuje przenoszenia własności nieruchomości pod warunkiem albo z terminem. Zwykle stosuje się umowę przedwstępną lub zobowiązującą, a po spełnieniu ustalonych warunków zawiera się drugi, bezwarunkowy akt przenoszący własność.
Czy hipoteka zabezpieczy sprzedawcę, jeśli kupujący sprzeda nieruchomość dalej?
Tak. Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Dlatego hipoteka jest jednym z podstawowych zabezpieczeń przy sprzedaży nieruchomości z odroczoną płatnością ceny.
Czy niespłacone raty po śmierci sprzedawcy przejdą na spadkobierców?
Tak. Roszczenie o zapłatę rat jest prawem majątkowym i co do zasady wchodzi do spadku na podstawie art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli sprzedawca chce, aby raty otrzymała konkretna osoba, powinien sporządzić testament.
Czy samo poddanie się egzekucji w akcie notarialnym wystarczy?
To bardzo silne zabezpieczenie, ale nie zawsze wystarczające. Najbezpieczniej połączyć je z hipoteką, ponieważ poddanie się egzekucji ułatwia dochodzenie zapłaty, a hipoteka daje sprzedawcy możliwość zaspokojenia się z nieruchomości także wtedy, gdy kupujący ma innych wierzycieli albo przeniesie własność na kolejną osobę.
Podsumowanie
Sprzedaż nieruchomości na raty jest dopuszczalna, a przepisy nie zakazują rozłożenia ceny nawet na 25 lat. Taki model powinien być jednak przygotowany bardzo ostrożnie. Kluczowe jest rozstrzygnięcie, czy własność przejdzie na kupującego od razu, czy dopiero po zapłacie określonej części ceny. Przy natychmiastowym przeniesieniu własności sprzedawca powinien zadbać zwłaszcza o hipotekę, poddanie się egzekucji w akcie notarialnym, odsetki i jasne skutki opóźnienia.
Jeżeli sprzedawca chce uniknąć dziedziczenia rat przez dalszych krewnych, sama umowa sprzedaży nie wystarczy. Potrzebny jest testament, najlepiej z przemyślanym wskazaniem spadkobiercy i osoby podstawionej. W sprawach tego rodzaju warto przygotować projekt transakcji przed wizytą u notariusza, ponieważ późniejsze poprawianie źle skonstruowanej umowy bywa trudne i kosztowne.
Źródła
- Art. 535 § 1, art. 3531, art. 155 § 1, art. 157 § 1–2, art. 158, art. 359 § 1, art. 395 § 1, art. 481 § 1, art. 908 § 1, art. 922 § 1, art. 931–935, art. 941, art. 959, art. 963, art. 968 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
- Art. 777 § 1 pkt 4–5 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.
- Art. 16 ust. 2 pkt 2 oraz art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147.
Przekazanie gospodarstwa rolnego a emerytura z KRUS
