Cesja partycypacji TBS i zmiana najemcy lokalu

Czy można przepisać partycypację w TBS na osobę spoza rodziny?

Można doprowadzić do zmiany osoby korzystającej z lokalu TBS/SIM, ale nie należy traktować tego jak zwykłej sprzedaży mieszkania. Najemca nie ma prawa własności lokalu, więc nie sprzedaje nieruchomości. Przedmiotem rozliczenia może być udział ekonomiczny wynikający z partycypacji w kosztach budowy oraz ewentualne inne ustalenia między stronami, ale sama zmiana najemcy wymaga udziału TBS/SIM.

Aktualnie ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa posługuje się pojęciem społecznej inicjatywy mieszkaniowej, czyli SIM. W praktyce wiele dawnych TBS-ów działa nadal pod tą nazwą albo zostało przekształconych lub dostosowanych do obecnych regulacji. Dla najemcy najważniejsze jest jednak nie samo nazewnictwo, lecz treść umowy partycypacji, umowy najmu, statutu oraz regulaminu przydziału lokali.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy osoba fizyczna, która zawarła z SIM umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, nie może bez zgody SIM przenieść praw i obowiązków z tej umowy na wskazanego przez siebie najemcę. Jednocześnie art. 29 ust. 6 stanowi, że SIM nie pobiera opłaty za wyrażenie takiej zgody. W przypadku przeniesienia praw na osobę spoza zakresu wyjątku z art. 29 ust. 5a pierwszym krokiem powinno być pisemne wystąpienie do TBS/SIM o wskazanie procedury zmiany partycypanta i najemcy.

Jeżeli przeniesienie ma nastąpić na obecnego najemcę tego lokalu, SIM może odmówić zgody z art. 29 ust. 5 wyłącznie wtedy, gdy najemca zalega z czynszem, wskazanymi kosztami lub opłatami niezależnymi od SIM za miesiąc przez łączny okres co najmniej trzech miesięcy.

Kiedy zgoda SIM nie jest wymagana – art. 29 ust. 5a

Aktualny art. 29 ust. 5a przewiduje wyjątek od zasady wymagającej zgody SIM. Jeżeli prawa i obowiązki z umowy partycypacji są przenoszone na osobę zaliczaną do I albo II grupy podatkowej, o której mowa w ustawie o podatku od spadków i darowizn, i osoba ta spełnia warunki określone w art. 30 ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, przepisu art. 29 ust. 5 nie stosuje się.

Oznacza to, że w takim wariancie zgoda przewidziana w art. 29 ust. 5 nie jest wymagana. Samo pokrewieństwo nie wystarcza jednak do zastosowania wyjątku: trzeba ustalić właściwą grupę podatkową oraz wykazać spełnienie warunków z art. 30 ust. 1.

Wyjątek nie działa, gdy osoba przejmująca prawa jest już najemcą tego lokalu. Wtedy wraca zasada z art. 29 ust. 5, przy czym wobec obecnego najemcy ustawa ogranicza możliwość odmowy zgody do opisanych wyżej zaległości.

Umowy sprzed 1 stycznia 2005 r. i przepisy przejściowe

Nowelizacja z 25 lipca 2025 r. dodała art. 29 ust. 5a i 5b. Zgodnie z art. 16 tej nowelizacji przepisy te stosuje się także do umów w sprawie partycypacji zawartych przez SIM z osobą fizyczną w okresie od dnia 1 stycznia 2005 r. do dnia wejścia nowelizacji w życie. Nowelizacja weszła w życie 22 sierpnia 2025 r.

W przypadku umowy zawartej przed 1 stycznia 2005 r., np. w 2004 r., nie można automatycznie zastosować obecnego wyjątku rodzinnego z art. 29 ust. 5a. Trzeba sprawdzić, czy umowa nie wyłącza albo nie ogranicza cesji, czy przewiduje prawo wskazania następcy oraz jakie warunki musi spełnić nowa osoba. Znaczenie mają także dawny reżim prawny, statut lub regulamin TBS/SIM i przepisy przejściowe.

Cesja partycypacji a wskazanie nowego najemcy

W praktyce potrzebne są zwykle trzy powiązane czynności: uregulowanie relacji z TBS/SIM, rozliczenie dotychczasowego partycypanta z osobą wchodzącą do lokalu oraz zawarcie nowej umowy najmu z nowym najemcą. Sama prywatna umowa między dotychczasowym i przyszłym lokatorem nie daje jeszcze prawa do lokalu. Trzeba prawidłowo przeprowadzić procedurę po stronie TBS/SIM, w tym uzyskać zgodę, jeżeli jest wymagana, albo wykazać spełnienie warunków wyjątku z art. 29 ust. 5a.

Podstawą cywilnoprawną przeniesienia wierzytelności może być art. 509 Kodeksu cywilnego, ale w sprawach TBS/SIM nie można poprzestać wyłącznie na klasycznej cesji. Jeżeli umowa lub ustawa uzależnia przeniesienie praw i obowiązków od zgody TBS/SIM, brak takiej zgody może uniemożliwić skuteczne przeprowadzenie całej operacji. Jeżeli natomiast spełnione są przesłanki art. 29 ust. 5a, zgoda z art. 29 ust. 5 nie jest wymagana.

Umowę między dotychczasowym partycypantem a osobą wchodzącą do lokalu należy zawrzeć co najmniej w formie pisemnej. Akt notarialny nie zawsze jest ustawowo wymagany, ale bywa praktyczny, gdy strony rozliczają znaczną kwotę, chcą precyzyjnie opisać termin wydania lokalu, warunki zapłaty, skutki odmowy zgody przez TBS/SIM, jeżeli zgoda jest wymagana, oraz obowiązek wymeldowania i opróżnienia lokalu.

Czy można pobrać odstępne za mieszkanie TBS?

Określenie „odstępne” w sprawach TBS jest potoczne i wymaga ostrożności. Nie powinno ono oznaczać sprzedaży lokalu, bo lokal pozostaje własnością TBS/SIM albo innego właściciela. Jeżeli strony umawiają się na zapłatę, trzeba jasno wskazać, za co jest płacona kwota: za przeniesienie określonych praw majątkowych z umowy partycypacji, za rozliczenie nakładów lub za inne uzgodnione świadczenia.

Najbezpieczniej powiązać zapłatę z warunkami zawieszającymi, np. uzyskaniem zgody TBS/SIM, jeżeli jest wymagana, albo potwierdzeniem spełnienia przesłanek z art. 29 ust. 5a, zawarciem umowy najmu przez nową osobę i faktycznym opróżnieniem lokalu przez dotychczasowego najemcę. W umowie warto przewidzieć, co stanie się z pieniędzmi, jeśli planowana zmiana nie dojdzie do skutku.

Należy także pamiętać o podatkach. Przy odpłatnym przeniesieniu praw majątkowych po stronie zbywcy może powstać przychód do rozliczenia w PIT, a po stronie nabywcy może wystąpić obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, co do zasady według stawki 1% przy sprzedaży innych praw majątkowych. W konkretnym przypadku trzeba jednak ocenić treść umowy i charakter rozliczenia.

Warunki dla nowego najemcy TBS/SIM

Nowa osoba nie wchodzi do lokalu automatycznie tylko dlatego, że porozumiała się z dotychczasowym najemcą. TBS/SIM powinien sprawdzić, czy spełnia ona kryteria najmu. Ustawa wskazuje m.in. wymóg braku tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości oraz limity dochodowe gospodarstwa domowego, a dodatkowe zasady mogą wynikać ze statutu, umowy z gminą i regulaminu przydziału lokali.

Jeżeli nowy najemca nie spełnia kryteriów, TBS/SIM może odmówić zawarcia umowy najmu, nawet jeśli dotychczasowy najemca i przyszły lokator podpisali między sobą umowę rozliczeniową. Dlatego przed zapłatą większych kwot należy uzyskać pisemne stanowisko TBS/SIM albo zawrzeć umowę tak, aby zapłata była uzależniona od skutecznego zawarcia nowej umowy najmu. W przypadku wyjątku z art. 29 ust. 5a spełnienie warunków z art. 30 ust. 1 jest jedną z ustawowych przesłanek braku wymogu zgody.

Zwrot partycypacji i wartość odtworzeniowa lokalu

Partycypacja to kwota wniesiona na pokrycie części kosztów budowy lokalu. Nie jest ona kaucją i nie służy zabezpieczeniu czynszu. W aktualnym stanie prawnym kwota partycypacji osoby fizycznej w lokalach wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego nie może przekroczyć 30% kosztów budowy lokalu.

W przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu wybudowanego przy wykorzystaniu kredytu BGK na podstawie wniosków złożonych do 30 września 2009 r. albo przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego, art. 29a ust. 3 przewiduje zwrot partycypacji nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. Jeżeli umowa uzależnia zwrot od zawarcia umowy z następnym najemcą, zwrot następuje z dniem zawarcia tej umowy, ale nie później niż w terminie ustawowym.

Obecnie dla wielu lokali sposób obliczania zwracanej partycypacji wynika z ustawowego wzoru opartego na kwocie wpłaconej partycypacji, wskaźnikach ceny 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego ogłaszanych przez Prezesa GUS oraz liczbie pełnych kwartałów od zawarcia umowy najmu do opróżnienia lokalu. Starsze umowy mogą jednak wymagać sprawdzenia przepisów przejściowych i postanowień samej umowy.

„Wartość odtworzeniowa” lokalu nadal ma znaczenie w systemie TBS/SIM, m.in. przy limitach czynszu i niektórych rozliczeniach, ale nie zawsze oznacza prosty zwrot kwoty odpowiadającej aktualnej wartości rynkowej mieszkania. TBS/SIM powinien przedstawić wyliczenie rozliczenia i podstawę prawną, a najemca może żądać wyjaśnienia zastosowanych wskaźników.

Zwrot kaucji po zakończeniu najmu

Kaucja zabezpiecza należności z tytułu najmu istniejące w dniu opróżnienia lokalu, np. zaległy czynsz, opłaty lub koszty napraw obciążające najemcę. Nie jest częścią partycypacji i co do zasady powinna zostać rozliczona osobno.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Zwrot kaucji następuje po opróżnieniu lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego. W typowych przypadkach ustawa przewiduje zwrot w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu albo nabycia jego własności przez najemcę.

Przy lokalach TBS/SIM trzeba także uwzględnić art. 32 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. W szczególnym przypadku wypowiedzenia przez SIM umowy w części dotyczącej czynszu zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi czynszu z dnia zwrotu i krotności przyjętej przy pobieraniu kaucji, ale nie niższej niż kaucja pobrana i nie wyższej niż 150% kaucji pobranej.

Jak bezpiecznie przeprowadzić zmianę najemcy?

Przed rozpoczęciem rozliczeń warto przejść przez cztery kroki:

1. Ustal datę umowy partycypacji i sprawdź, czy zastosowanie ma aktualny reżim oraz przepis przejściowy z art. 16 nowelizacji z 25 lipca 2025 r.
2. Ustal relację osoby przejmującej prawa do partycypanta i sprawdź, czy osoba ta należy do I albo II grupy podatkowej.
3. Sprawdź warunki z art. 30 ust. 1 oraz status najemcy, w tym czy osoba przejmująca prawa jest już najemcą tego lokalu.
4. Dopiero wtedy ustal, czy potrzebna jest zgoda SIM z art. 29 ust. 5, czy też działa wyjątek z art. 29 ust. 5a.

Następnie strony powinny przygotować umowę rozliczeniową. Powinna ona wskazywać kwotę rozliczenia, termin zapłaty, warunki zwrotu pieniędzy w razie niedojścia planowanej zmiany do skutku, termin wydania lokalu, stan lokalu, rozliczenie wyposażenia i nakładów, obowiązek wymeldowania oraz sposób przekazania kluczy. Warto także sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy.

Jeżeli zgoda TBS/SIM jest wymagana, dalsze czynności powinny uwzględniać jej uzyskanie. Jeżeli zastosowanie ma art. 29 ust. 5a, strony powinny udokumentować spełnienie przesłanek wyjątku. W obu wariantach nowa osoba musi prawidłowo uzyskać tytuł najmu zgodnie z zasadami właściwymi dla danego lokalu.

FAQ

Czy TBS może odmówić zgody na cesję partycypacji?

Najpierw trzeba ustalić, czy zgoda jest w ogóle wymagana. Jeżeli spełnione są przesłanki art. 29 ust. 5a, zgoda z ust. 5 nie jest potrzebna. Gdy natomiast prawa mają zostać przeniesione na obecnego najemcę lokalu, zgoda jest wymagana, ale SIM może odmówić jej wyłącznie z powodu zaległości wskazanych w art. 29 ust. 5 za miesiąc przez łączny okres co najmniej trzech miesięcy. W pozostałych wariantach trzeba badać ustawę, umowę, statut i regulamin.

Czy TBS może pobrać opłatę za zgodę na przeniesienie praw?

Nie. Aktualny art. 29 ust. 6 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa stanowi, że SIM nie pobiera opłaty za wyrażenie zgody na przeniesienie praw i obowiązków przez osobę fizyczną.

Czy wyjątek rodzinny z art. 29 ust. 5a dotyczy umowy z 2004 r.?

Nie można tego zakładać automatycznie. Art. 16 nowelizacji z 25 lipca 2025 r. nakazuje stosować art. 29 ust. 5a i 5b do umów z osobą fizyczną zawartych od 1 stycznia 2005 r. do dnia wejścia nowelizacji w życie. Przy umowie z 2004 r. trzeba odrębnie przeanalizować dawny reżim prawny, treść umowy oraz dokumenty TBS/SIM.

Czy trzeba iść do notariusza?

Co do zasady ustawa nie wymaga aktu notarialnego dla samego rozliczenia partycypacji, ale forma pisemna jest konieczna z powodów dowodowych. Notariusz może być przydatny przy dużych kwotach, zabezpieczeniu zapłaty i precyzyjnym opisaniu warunków wydania lokalu.

Czy kaucję można przekazać bezpośrednio nowemu najemcy?

Najbezpieczniej rozliczać kaucję z TBS/SIM, bo to ona zabezpiecza należności z umowy najmu. Prywatne potrącenie lub przejęcie kaucji przez nowego najemcę powinno być uzgodnione na piśmie i zaakceptowane przez TBS/SIM, jeżeli ma wywołać skutki wobec spółki.

Czy odstępne jest legalne?

Samo rozliczenie praw majątkowych lub nakładów nie jest automatycznie zakazane, ale nie może udawać sprzedaży mieszkania ani omijać kryteriów najmu. Umowa powinna jasno wskazywać, za co płacona jest kwota i co stanie się z nią, jeżeli planowana zmiana nie dojdzie do skutku.

Podsumowanie

Zmiana najemcy mieszkania TBS/SIM i rozliczenie partycypacji wymaga ostrożnego połączenia przepisów ustawy, umowy z TBS/SIM oraz prywatnych ustaleń między stronami. Najemca nie sprzedaje lokalu, lecz rozlicza swoje prawa z partycypacji i doprowadza do procedury zmiany najemcy. Kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy zgoda TBS/SIM jest wymagana, spełnienie kryteriów przez nową osobę oraz oddzielne rozliczenie partycypacji, kaucji i ewentualnego odstępnego. Przy odpłatnym przeniesieniu praw trzeba też osobno ocenić skutki podatkowe, a u osób zobowiązanych również wpływ transakcji na oświadczenie majątkowe; szerzej: podatki i oświadczenie majątkowe przy cesji partycypacji w TBS.

Źródła

• Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 1242, w szczególności art. 29, art. 29a, art. 30, art. 32 i art. 33: tekst jednolity ELI.
• Ustawa z dnia 25 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. z 2025 r. poz. 1077, w szczególności art. 16: tekst ustawy ELI.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 6: tekst jednolity ELI.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 509 dotyczący przelewu wierzytelności.
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. b dotyczący stawki przy sprzedaży innych praw majątkowych.