Wydanie mieszkania kupującemu po podpisaniu umowy przedwstępnej
Sprawa jest dość skomplikowana, bo powierza Pan kupującemu mieszkanie i wyposażenie. Warto więc sporządzić odpowiednie zapisy w umowie przedwstępnej. Umowa musi określać standardowe warunki – dokładny opis lokalu, cenę, termin nabycia, ale także stan mieszkania. Dokładnie należy opisać protokół zdawczo-odbiorczy, a w umowie notarialnej powołać się jedynie na jego treść, np. poprzez zapis w akcie notarialnym:
„Strony ustalają, iż przedmiot umowy zostanie Kupującemu wydany na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego podpisanego przez obie strony. Protokół zawiera wykaz oraz stan wyposażenia mieszkania. Kupujący, w razie niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej zobowiązuje się zwrócić lokal oraz wyposażenie w stanie niepogorszonym lub pokryć koszty uszkodzonego czy zniszczonego wyposażenia”.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Wprowadzenie się kupującego przed podpisaniem umowy przyrzeczonej
Warto także zadbać o zapis dotyczący opłat za czynsz, media itd.: „Kupujący oświadcza, iż od dnia wydania lokalu zobowiązuje się regulować czynsz do spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej oraz media wg wskazań liczników i rachunków dostawców. W zakresie należności za okres od wydania Kupującemu lokalu do zwrotu lokalu Sprzedającemu z powodu nieprzystąpienia do umowy przyrzeczonej, Kupujący poddaje się dobrowolnie egzekucji w zakresie należności czynszowych i eksploatacyjnych ”.
Kolejną kwestia jest ewentualna eksmisja osoby. Tu także powinien znaleźć się zapis o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie eksmisji, razem ze wskazaniem adresu, pod który kupujący może zostać eksmitowany.
Instytucja ta wyraża się w tym, że dłużnik z góry wyraża zgodę na dochodzenie od niego ewentualnych należności, bez potrzeby wszczynania postępowania sądowego przez wierzyciela. Zgoda dłużnika staje się tytułem egzekucyjnym, co oznacza, że zastępuje wyrok lub nakaz zapłaty i wierzyciel nie musi wszczynać postępowania sądowego dla prowadzenia egzekucji z majątku dłużnika.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Jak zabezpieczyć się na wypadek niepodpisania przez kupującego mieszkanie umowy przyrzeczonej?
Poddanie się dobrowolnej egzekucji wymaga oświadczenia dłużnika złożonego w formie aktu notarialnego. Oświadczenie to dla swej ważności musi zawierać określoną w przepisach treść. W szczególności w oświadczeniu należy wpisać obowiązek dłużnika do zapłaty ściśle określonej kwoty lub świadczenia dokładnie oznaczonych i wyliczonych rzeczy zamiennych albo wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej. Niezbędne jest oznaczenie w akcie notarialnym terminu zapłaty lub wydania rzeczy. Szczegółową treść przedmiotowego oświadczenia dłużnika określa art. 777 § 1 pkt 4 i 5 Kodeksu postępowania cywilnego.
Specyfika tego zabezpieczenia polega więc na tym, że w przypadku, gdy dłużnik nie spłaca swojego długu lub nie opuści mieszkania, może Pan po uzyskaniu klauzuli wykonalności od razu pójść do komornika i na podstawie ww. aktu notarialnego wszcząć egzekucję i eksmitować kupującego. Kupujący oświadcza, iż poddaje się dobrowolnie egzekucji w zakresie żądania opuszczenia mieszkania po terminie określonym jako data zawarcia umowy przyrzeczonej.[pRZYCISK_3]
Przykłady
Pan Marek sprzedaje mieszkanie w Warszawie. Kupujący, pan Robert, podpisuje notarialną umowę przedwstępną, wpłaca 10% ceny i prosi o wcześniejsze wydanie lokalu, bo chce od razu w nim zamieszkać. W umowie zamieszczają dokładny protokół zdawczo-odbiorczy ze spisem sprzętów i mebli oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji na wypadek braku zawarcia umowy przyrzeczonej i ewentualnej konieczności eksmisji. Pan Robert przejmuje też obowiązek płacenia czynszu i mediów do momentu zawarcia umowy końcowej.
Pani Anna sprzedaje mieszkanie w Krakowie z pełnym wyposażeniem. Kupujący wpłaca 10% zadatku i chce wprowadzić się natychmiast, by uniknąć podwójnych kosztów najmu. Notariusz przygotowuje rozszerzoną umowę przedwstępną, w której strony szczegółowo opisują stan lokalu, mebli i sprzętów. Kupujący zobowiązuje się do pokrycia kosztów ewentualnych uszkodzeń oraz poddaje się egzekucji na wypadek zwłoki w opuszczeniu lokalu, jeśli umowa przyrzeczona nie zostanie podpisana.
Pan Tomasz sprzedaje mieszkanie w Gdańsku. Kupujący po podpisaniu umowy przedwstępnej dostaje klucze i zamieszkuje w lokalu. W umowie strony zapisują, że kupujący reguluje od tego momentu wszystkie opłaty eksploatacyjne. Dodatkowo kupujący składa przed notariuszem oświadczenie o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 §1 pkt 4 i 5 k.p.c., co zabezpiecza sprzedawcę na wypadek braku finalizacji transakcji i konieczności eksmisji lub dochodzenia odszkodowania za zniszczenia.
Podsumowanie
W artykule omówiono kwestie związane z wprowadzeniem się kupującego do mieszkania przed podpisaniem umowy przyrzeczonej. Kluczowe dla zabezpieczenia interesów sprzedającego są odpowiednie zapisy w umowie przedwstępnej, które określają stan techniczny lokalu, jego wyposażenie oraz obowiązki kupującego w przypadku niewywiązania się z umowy. Istotnym elementem jest także sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego, który szczegółowo opisuje mieszkanie oraz sprzęt, a także zawarcie zapisu o poddaniu się egzekucji na wypadek konieczności eksmisji lub dochodzenia odszkodowania za uszkodzenia. Tego rodzaju zabezpieczenia pomagają uniknąć potencjalnych sporów i zapewniają ochronę interesów obu stron transakcji.
Oferta porad prawnych
Oferuję kompleksowe porady prawne online, które pomogą Ci bezpiecznie przeprowadzić transakcje związane z nieruchomościami, w tym przygotowanie umów przedwstępnych, doradztwo w kwestiach związanych z wydaniem mieszkania przed podpisaniem umowy przyrzeczonej, a także zabezpieczenie interesów sprzedającego w przypadku niewywiązania się kupującego z umowy. Jeśli potrzebujesz wsparcia w zakresie prawa cywilnego, nieruchomościowego czy umów, skontaktuj się ze mną, aby uzyskać indywidualną konsultację i pomoc prawną dostosowaną do Twoich potrzeb.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
