Wprowadzenie się kupującego po umowie przedwstępnej

Wydanie mieszkania kupującemu po podpisaniu umowy przedwstępnej

Sprawa jest dość skomplikowana, bo powierza Pan kupującemu mieszkanie i wyposażenie. Warto więc sporządzić odpowiednie zapisy w umowie przedwstępnej. Umowa musi określać standardowe warunki – dokładny opis lokalu, cenę, termin nabycia, ale także stan mieszkania. Dokładnie należy opisać protokół zdawczo-odbiorczy, a w umowie notarialnej powołać się jedynie na jego treść, np. poprzez zapis w akcie notarialnym:

„Strony ustalają, iż przedmiot umowy zostanie Kupującemu wydany na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego podpisanego przez obie strony. Protokół zawiera wykaz oraz stan wyposażenia mieszkania. Kupujący, w razie niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej zobowiązuje się zwrócić lokal oraz wyposażenie w stanie niepogorszonym lub pokryć koszty uszkodzonego czy zniszczonego wyposażenia”.

Wprowadzenie się kupującego przed podpisaniem umowy przyrzeczonej

Warto także zadbać o zapis dotyczący opłat za czynsz, media itd.: „Kupujący oświadcza, iż od dnia wydania lokalu zobowiązuje się regulować czynsz do spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej oraz media wg wskazań liczników i rachunków dostawców. W zakresie należności za okres od wydania Kupującemu lokalu do zwrotu lokalu Sprzedającemu z powodu nieprzystąpienia do umowy przyrzeczonej, Kupujący poddaje się dobrowolnie egzekucji w zakresie należności czynszowych i eksploatacyjnych ”.

Kolejną kwestia jest ewentualna eksmisja osoby. Tu także powinien znaleźć się zapis o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie eksmisji, razem ze wskazaniem adresu, pod który kupujący może zostać eksmitowany.

Instytucja ta wyraża się w tym, że dłużnik z góry wyraża zgodę na dochodzenie od niego ewentualnych należności, bez potrzeby wszczynania postępowania sądowego przez wierzyciela. Zgoda dłużnika staje się tytułem egzekucyjnym, co oznacza, że zastępuje wyrok lub nakaz zapłaty i wierzyciel nie musi wszczynać postępowania sądowego dla prowadzenia egzekucji z majątku dłużnika.

Jak zabezpieczyć się na wypadek niepodpisania przez kupującego mieszkanie umowy przyrzeczonej?

Poddanie się dobrowolnej egzekucji wymaga oświadczenia dłużnika złożonego w formie aktu notarialnego. Oświadczenie to dla swej ważności musi zawierać określoną w przepisach treść. W szczególności w oświadczeniu należy wpisać obowiązek dłużnika do zapłaty ściśle określonej kwoty lub świadczenia dokładnie oznaczonych i wyliczonych rzeczy zamiennych albo wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej. Niezbędne jest oznaczenie w akcie notarialnym terminu zapłaty lub wydania rzeczy. Szczegółową treść przedmiotowego oświadczenia dłużnika określa art. 777 § 1 pkt 4 i 5 Kodeksu postępowania cywilnego.

Specyfika tego zabezpieczenia polega więc na tym, że w przypadku, gdy dłużnik nie spłaca swojego długu lub nie opuści mieszkania, może Pan po uzyskaniu klauzuli wykonalności od razu pójść do komornika i na podstawie ww. aktu notarialnego wszcząć egzekucję i eksmitować kupującego. Kupujący oświadcza, iż poddaje się dobrowolnie egzekucji w zakresie żądania opuszczenia mieszkania po terminie określonym jako data zawarcia umowy przyrzeczonej.