Wprowadzenie się kupującego po umowie przedwstępnej

Wydanie mieszkania kupującemu po umowie przedwstępnej

Wydanie mieszkania kupującemu po podpisaniu umowy przedwstępnej jest prawnie możliwe, ale wymaga bardzo ostrożnego uregulowania. Sam fakt, że kupujący wpłaci 10% ceny i podpisze umowę przedwstępną, nie oznacza jeszcze, że staje się właścicielem lokalu. Do przeniesienia własności nieruchomości potrzebna jest dopiero umowa przyrzeczona sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego.

Sprzedający pozostaje właścicielem mieszkania do dnia zawarcia aktu końcowego, dlatego ponosi największe ryzyko, jeśli kupujący wejdzie do lokalu, zamieszka w nim, korzysta z wyposażenia, a następnie nie dopłaci reszty ceny albo odmówi opuszczenia mieszkania. Z tego powodu wcześniejsze wydanie lokalu powinno być wyjątkiem, a nie standardowym rozwiązaniem.

Umowa przedwstępna powinna określać co najmniej: dokładny opis lokalu, cenę, wysokość i charakter wpłacanej kwoty, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, termin zapłaty reszty ceny, zasady wydania lokalu, obowiązki kupującego, skutki braku zapłaty oraz obowiązek zwrotu mieszkania, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku.

W praktyce warto rozważyć, czy kupujący ma otrzymać mieszkanie do faktycznego zamieszkania, czy jedynie dostęp w ograniczonym celu, np. na pomiary, przygotowanie remontu albo odbiór wyposażenia. Im szersze uprawnienia otrzymuje kupujący, tym mocniejsze powinny być zabezpieczenia sprzedającego.

Zadatek, zaliczka i termin zapłaty reszty ceny

Wpłata 10% ceny powinna zostać w umowie nazwana jednoznacznie. Jeżeli strony chcą, aby kwota zabezpieczała wykonanie umowy, należy zapisać, że jest to zadatek w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego. Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, w razie niewykonania umowy przez kupującego sprzedający może odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek. Gdyby natomiast to sprzedający nie wykonał umowy, kupujący mógłby żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Zaliczka działa inaczej. Co do zasady podlega zwrotowi, jeżeli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta, chyba że istnieje inna podstawa do potrącenia roszczeń. Dlatego w sprawie sprzedaży mieszkania z wcześniejszym wydaniem lokalu samo przyjęcie zaliczki zwykle nie zabezpiecza sprzedającego wystarczająco.

W umowie warto wpisać konkretną datę zapłaty reszty ceny, sposób zapłaty, numer rachunku, konsekwencje opóźnienia, prawo odstąpienia od umowy oraz rozliczenie kosztów korzystania z lokalu. Można także uzależnić wydanie kluczy od zapłaty wyższej części ceny albo od uzyskania przez kupującego decyzji kredytowej i podpisania aktu notarialnego w ściśle określonym terminie.

Przydatne może być również zabezpieczenie w postaci kaucji na szkody i opłaty eksploatacyjne. Taka kaucja powinna być opisana w umowie: jaka jest jej wysokość, na jakie należności może zostać zaliczona, kiedy podlega zwrotowi i w jakim trybie strony ustalą ewentualne potrącenia.

Jeżeli kupujący nie zapłaci reszty ceny i transakcja nie dojdzie do skutku, znaczenie ma nie tylko zadatek, ale także treść całej umowy. Warto porównać to z sytuacją, gdy sprzedaż nie doszła do skutku z winy kupującego.

Protokół zdawczo-odbiorczy i wyposażenie mieszkania

Jeżeli lokal jest wydawany z meblami i sprzętem AGD, protokół zdawczo-odbiorczy ma kluczowe znaczenie dowodowe. Powinien być podpisany przez obie strony w dniu przekazania kluczy. Najlepiej dołączyć go do umowy przedwstępnej albo w akcie notarialnym wyraźnie wskazać, że stanowi załącznik i jest częścią ustaleń stron.

W protokole warto opisać: stan ścian, podłóg, okien, drzwi, instalacji, łazienki, kuchni, liczników, mebli oraz sprzętów. Przy sprzęcie AGD dobrze podać markę, model, numer seryjny, przybliżoną wartość i stan techniczny. Pomocne są zdjęcia albo nagranie wykonane w dniu przekazania lokalu, potwierdzone w protokole.

Przykładowy zapis może brzmieć: „Strony potwierdzają, że lokal został wydany Kupującemu na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego. Kupujący zobowiązuje się korzystać z lokalu i wyposażenia z należytą starannością oraz zwrócić lokal i wyposażenie w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia. W razie uszkodzenia, zniszczenia albo utraty wyposażenia Kupujący zobowiązuje się naprawić szkodę albo zwrócić Sprzedającemu równowartość szkody”.

Warto unikać ogólnych zapisów typu „mieszkanie w dobrym stanie”. Taki zapis niewiele daje w sporze. Znacznie lepszy jest konkretny wykaz, np. lodówka sprawna, płyta indukcyjna bez pęknięć, pralka sprawna, sofa bez uszkodzeń, licznik energii: konkretny stan, licznik wody: konkretny stan.

Opłaty za czynsz, media i korzystanie z mieszkania

Po wydaniu mieszkania kupujący powinien przejąć ekonomiczny ciężar korzystania z lokalu: czynsz administracyjny, zaliczki do wspólnoty lub spółdzielni, prąd, gaz, wodę, ogrzewanie, Internet i inne opłaty uzgodnione przez strony. Nie oznacza to jednak automatycznie, że wspólnota, spółdzielnia lub dostawcy mediów przestaną traktować sprzedającego jako osobę odpowiedzialną. Dopóki własność nie została przeniesiona, to sprzedający nadal może być adresatem wielu obowiązków jako właściciel.

Dlatego umowa powinna przewidywać, że kupujący zwraca sprzedającemu wszystkie opłaty przypadające na okres od dnia wydania lokalu do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej albo do dnia zwrotu lokalu. Można ustalić płatność miesięczną z góry, obowiązek przedstawiania potwierdzeń przelewów oraz rozliczenie liczników według protokołu.

Jeżeli wcześniejsze wydanie lokalu ma przypominać najem albo czasowe korzystanie za opłatą, trzeba szczególnie uważać na kwalifikację prawną takiej relacji. W niektórych stanach faktycznych kupujący może twierdzić, że miał tytuł prawny do zamieszkiwania, co komplikuje późniejsze odzyskanie lokalu. Dla porównania warto przeanalizować, jak funkcjonuje wynajem domu z opcją sprzedaży.

Dobrowolne poddanie się egzekucji w akcie notarialnym

Najmocniejszym praktycznym zabezpieczeniem sprzedającego jest notarialne oświadczenie kupującego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Chodzi o oświadczenie sporządzone na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 i 5 Kodeksu postępowania cywilnego. Dzięki niemu, po spełnieniu warunków wskazanych w akcie, sprzedający może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności, a następnie skierować sprawę do komornika, bez prowadzenia pełnego procesu o zapłatę lub wydanie lokalu.

Oświadczenie musi być precyzyjne. Powinno wskazywać, do czego kupujący się zobowiązuje, w jakim terminie i pod jakimi warunkami. W przypadku mieszkania szczególnie ważne jest poddanie się egzekucji co do obowiązku opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu oraz co do zapłaty oznaczonych kwot, np. opłat eksploatacyjnych, odszkodowania za bezumowne korzystanie albo kary umownej, jeżeli jest dopuszczalna i prawidłowo zastrzeżona.

Nie wystarczy ogólne zdanie, że kupujący „poddaje się egzekucji”. Akt powinien określać termin zawarcia umowy przyrzeczonej, termin zapłaty ceny, termin zwrotu lokalu, maksymalną wysokość dochodzonych należności, zdarzenia uruchamiające egzekucję oraz termin, do którego sprzedający może wystąpić o klauzulę wykonalności.

Warto też uzgodnić, że kupujący wskaże adres do doręczeń i zobowiąże się informować o jego zmianie. Jeżeli kupujący ma faktycznie mieszkać w lokalu, notariusz powinien dobrać treść oświadczenia tak, aby zabezpieczenie było użyteczne w konkretnym stanie faktycznym.

Czy sprzedający może sam usunąć kupującego z mieszkania?

Sprzedający nie powinien samodzielnie usuwać kupującego z mieszkania, wymieniać zamków, wynosić rzeczy kupującego ani odcinać mediów. Nawet jeżeli kupujący nie zapłacił reszty ceny, takie działania mogą narazić sprzedającego na zarzut naruszenia posiadania, odpowiedzialność odszkodowawczą, a w skrajnych przypadkach także problemy karne.

Jeżeli kupujący nie opuści lokalu po upływie terminu, należy działać zgodnie z umową i przepisami. Najlepszy wariant to skorzystanie z aktu notarialnego z dobrowolnym poddaniem się egzekucji. Jeżeli takiego zabezpieczenia nie ma albo jest wadliwe, zwykle konieczne będzie dochodzenie roszczeń przed sądem, np. o wydanie lokalu, zapłatę odszkodowania za korzystanie z mieszkania albo naprawienie szkody.

W praktyce spory o umowę przedwstępną mogą mieć różne konfiguracje. Czasem to kupujący nie płaci i nie chce wyjść, a czasem problemem jest druga strona transakcji, np. sprzedawca nie chce sprzedać auta mimo podpisanej umowy przedwstępnej. W obu sytuacjach decydujące znaczenie ma treść umowy i forma, w jakiej została zawarta.

Odpowiedzialność za uszkodzenia mieszkania i sprzętu

Sprzedający może domagać się naprawienia szkody, jeżeli kupujący uszkodzi mieszkanie, meble lub sprzęt AGD. Podstawą może być odpowiedzialność kontraktowa, gdy obowiązki kupującego zostały opisane w umowie, albo odpowiedzialność deliktowa, gdy szkoda wynika z bezprawnego zachowania. Najłatwiej dochodzić roszczeń wtedy, gdy istnieje szczegółowy protokół, zdjęcia, faktury, wyceny napraw i jasne postanowienia umowne.

W umowie można przewidzieć, że kupujący ponosi odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez siebie, domowników, gości, ekipę remontową oraz osoby, którym udostępni lokal. Warto też zabronić bez pisemnej zgody sprzedającego remontów, przeróbek instalacji, usuwania wyposażenia, podnajmu, użyczenia lokalu innym osobom i meldowania osób trzecich jako elementu tworzącego pozory trwałego korzystania.

Kara umowna może zabezpieczać określone obowiązki niepieniężne, np. opóźnienie w zwrocie lokalu, naruszenie zakazu podnajmu albo dokonanie przeróbek bez zgody. Nie zastępuje jednak dobrze opisanego roszczenia o zapłatę ceny. Zapłata ceny i opłat pieniężnych powinna być zabezpieczona innymi instrumentami, w tym zadatkiem, odsetkami, potrąceniem z kaucji albo poddaniem się egzekucji do oznaczonej kwoty.

Jakie zapisy warto wprowadzić do umowy?

W umowie przedwstępnej i załącznikach warto ująć następujące postanowienia:

• wpłacona kwota jest zadatkiem, a nie zaliczką, jeżeli taki jest zamiar stron;
• reszta ceny ma zostać zapłacona w konkretnym terminie i na wskazany rachunek;
• wydanie lokalu następuje wyłącznie czasowo i nie oznacza przeniesienia własności;
• kupujący ponosi koszty czynszu, mediów i eksploatacji od dnia wydania lokalu;
• kupujący nie może dokonywać remontów, podnajmu ani udostępniać mieszkania innym osobom bez zgody sprzedającego;
• kupujący odpowiada za szkody w lokalu i wyposażeniu;
• w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej kupujący ma obowiązek opróżnić i wydać lokal w określonym terminie;
• kupujący składa w akcie notarialnym oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do wydania lokalu i zapłaty określonych należności.

Najbezpieczniej, aby projekt umowy przygotował notariusz lub prawnik po analizie konkretnego stanu faktycznego. Inaczej będzie wyglądała sytuacja kupującego finansującego zakup kredytem, inaczej kupującego płacącego gotówką, a jeszcze inaczej osoby, która chce wejść do lokalu w celu remontu przed aktem końcowym.

FAQ

Czy kupujący może wprowadzić się po podpisaniu umowy przedwstępnej?

Tak, jeżeli sprzedający się na to zgodzi. Nie jest to jednak obowiązek sprzedającego. Wcześniejsze wydanie lokalu powinno być szczegółowo opisane w umowie, ponieważ kupujący nie jest jeszcze właścicielem mieszkania.

Czy umowa przedwstępna musi być u notariusza?

Dla samej ważności umowy przedwstępnej nie zawsze jest to konieczne, ale przy sprzedaży nieruchomości forma aktu notarialnego jest zdecydowanie bezpieczniejsza. Pozwala lepiej zabezpieczyć roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej i umożliwia sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji.

Czy 10% ceny lepiej wpisać jako zadatek czy zaliczkę?

Jeżeli kwota ma zabezpieczać wykonanie umowy, zwykle korzystniejszy dla sprzedającego jest zadatek. Trzeba jednak jasno zapisać w umowie, że dana kwota jest zadatkiem. Sam przelew 10% ceny bez precyzyjnego zapisu może nie dać oczekiwanego skutku.

Czy sprzedający może wyrzucić kupującego, gdy ten nie zapłaci reszty ceny?

Nie wolno robić tego samodzielnie. Sprzedający powinien skorzystać z procedur prawnych. Najszybsze może być użycie aktu notarialnego z dobrowolnym poddaniem się egzekucji, a jeżeli go nie ma, konieczne może być postępowanie sądowe.

Jak dochodzić pieniędzy za zniszczone wyposażenie?

Najpierw trzeba wykazać stan wyposażenia w dniu wydania mieszkania i zakres szkody. Pomagają w tym protokół, zdjęcia, faktury, wyceny napraw oraz zapisy umowy. Roszczenia można dochodzić z umowy, z kaucji, z dobrowolnego poddania się egzekucji albo w postępowaniu sądowym, zależnie od treści dokumentów.

Podsumowanie

Wprowadzenie się kupującego do mieszkania po umowie przedwstępnej jest możliwe, ale sprzedający powinien zabezpieczyć się znacznie szerzej niż samą wpłatą części ceny. Kluczowe znaczenie mają: zadatek, notarialna forma umowy, protokół zdawczo-odbiorczy, opis wyposażenia, zasady opłat oraz oświadczenie kupującego o poddaniu się egzekucji. Sprzedający nie powinien samodzielnie usuwać kupującego z lokalu, nawet gdy kupujący nie zapłacił ceny. Bezpieczne rozwiązanie wymaga dobrze przygotowanych dokumentów i jasnego trybu odzyskania lokalu lub pieniędzy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.