Wykup pasa gruntu za ogródkiem – jak bezpiecznie kupić i podzielić działkę

Najbezpieczniejszy model transakcji

W opisanej sytuacji są w praktyce trzy możliwe warianty:

1. obecny właściciel najpierw dzieli nieruchomość, a potem sprzedaje każdemu z sąsiadów osobną działkę,
2. sąsiedzi kupują całą działkę we współwłasności, a następnie dokonują jej podziału i zniesienia współwłasności,
3. sąsiedzi kupują działkę we współwłasności, ale część gruntu pozostaje wspólna i strony ustalają tylko sposób korzystania z poszczególnych fragmentów.

Z prawnego i praktycznego punktu widzenia najbezpieczniejszy jest pierwszy wariant. Wtedy unika się problemów typowych dla współwłasności: sporów o korzystanie, kosztów utrzymania, podatku, sprzedaży udziału osobie trzeciej czy trudności przy późniejszym zniesieniu współwłasności.

Trzeba jednak wcześniej sprawdzić, czy podział nieruchomości jest dopuszczalny według przepisów administracyjnych, w szczególności ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a przy jego braku – decyzji o warunkach zabudowy, jeśli jest wymagana dla danej sprawy.

Kiedy podział działki jest dopuszczalny

Zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli planu nie ma, znaczenie mają przepisy tej ustawy oraz szczegóły stanu faktycznego.

Szczególnie ważny w opisanej sytuacji jest art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten dopuszcza wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jeżeli ma ona zostać przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości albo na regulację granic między sąsiadującymi nieruchomościami. To właśnie ten tryb najczęściej wykorzystuje się przy „doklejaniu” pasa gruntu do istniejących ogródków.

To nie oznacza jednak automatycznej zgody na każdy podział. Trzeba sprawdzić co najmniej:

• czy każda nowa działka będzie miała dostęp do drogi publicznej albo będzie go miała nieruchomość powiększana,
• czy plan miejscowy nie wprowadza dodatkowych ograniczeń co do przeznaczenia terenu, minimalnych parametrów działki lub zakazu dalszego podziału,
• czy podział nie koliduje z przebiegiem sieci, służebnościami, strefami ochronnymi albo urządzeniami przesyłowymi,
• czy sprzedający jest jedynym właścicielem i czy księga wieczysta nie zawiera obciążeń utrudniających transakcję.

Czy wycofanie się jednego sąsiada blokuje całą operację

Nie zawsze. To zależy od tego, jak ma wyglądać końcowy stan prawny nieruchomości.

Jeżeli sprzedający może podzielić grunt przed sprzedażą na kilka mniejszych działek przeznaczonych na powiększenie konkretnych nieruchomości, rezygnacja jednego z sąsiadów nie musi niczego blokować. Po prostu nie powstanie działka dla tej osoby albo pozostanie ona przy sprzedającym.

Gorzej, jeżeli najpierw dojdzie do wspólnego zakupu całej nieruchomości, a dopiero potem ma nastąpić podział lub zniesienie współwłasności. Wtedy wycofanie się jednej osoby może spowodować, że część gruntu pozostanie „resztówką”, której nie da się przypisać jednemu właścicielowi bez dopłat, zmian projektu podziału albo pozostawienia wspólnej części dla kilku osób.

Samo to nie wyklucza zniesienia współwłasności, ale wymaga nowego zaplanowania całego podziału. Trzeba ocenić, czy każdemu da się przyznać fizycznie wydzieloną część oraz czy taka operacja będzie zgodna z art. 211 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może żądać podziału rzeczy wspólnej, chyba że byłby on sprzeczny z przepisami ustawy, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Zniesienie współwłasności – co wynika z Kodeksu cywilnego

Podstawą jest art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, który przyznaje każdemu współwłaścicielowi prawo żądania zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być czasowo wyłączone umową współwłaścicieli, ale maksymalnie na 5 lat; zastrzeżenie to można przedłużyć na dalsze okresy pięcioletnie – art. 210 § 2 Kodeksu cywilnego.

Z kolei art. 211 Kodeksu cywilnego przewiduje podstawowy sposób zniesienia współwłasności, czyli podział rzeczy wspólnej. Jeżeli podział fizyczny nie jest możliwy, sąd może przyznać rzecz jednemu albo kilku współwłaścicielom z obowiązkiem spłat na rzecz pozostałych albo zarządzić sprzedaż rzeczy wspólnej stosownie do art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego.

W przypadku pasa gruntu za ogródkami najczęściej dąży się właśnie do fizycznego podziału. Jeżeli jednak fragment 90 m2 nie da się sensownie przypisać jednej osobie, możliwe są m.in. takie rozwiązania:

• pozostawienie tej części we współwłasności kilku właścicieli jako pasa wspólnego,
• przyznanie jej jednemu z właścicieli z odpowiednimi spłatami,
• zmiana koncepcji geodezyjnej tak, aby „resztówka” została rozdzielona między działki sąsiednie.

Jeżeli wszyscy są zgodni, współwłasność można znieść umownie u notariusza. Jeżeli zgody nie ma, pozostaje wniosek do sądu o zniesienie współwłasności. W sądzie znaczenie będą mieć projekt podziału, opinia biegłego geodety, przeznaczenie gruntu i możliwość racjonalnego korzystania z wydzielonych części.

Czy wystarczy udział z wyłącznym prawem użytkowania konkretnego fragmentu

Takie rozwiązanie jest możliwe, ale trzeba rozumieć jego ograniczenia. Chodzi o tzw. podział do korzystania, czyli quoad usum. Nie jest to odrębna własność części gruntu, lecz umowne ustalenie, który współwłaściciel korzysta z którego fragmentu nieruchomości wspólnej.

Podstawą prawną takiego rozwiązania jest art. 206 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Na tle tego przepisu dopuszcza się umowne określenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej.

W praktyce sam zapis „udział z wyłącznym prawem użytkowania” jest zbyt ogólny. W akcie notarialnym należy możliwie dokładnie wskazać:

• udział każdego nabywcy,
• mapę lub szkic z oznaczeniem części przeznaczonej do wyłącznego korzystania,
• czy i które części pozostają wspólne,
• zasady ponoszenia podatków, opłat i kosztów utrzymania,
• zakaz samowolnej zmiany granic korzystania, ogrodzeń i sposobu używania,
• zasady obowiązujące następców prawnych przy sprzedaży segmentu lub udziału.

Warto też złożyć wniosek o ujawnienie odpowiedniego prawa, roszczenia lub sposobu korzystania w księdze wieczystej, o ile treść czynności prawnej i praktyka wieczystoksięgowa na to pozwalają. Sam wpis nie tworzy odrębnej własności, ale wzmacnia bezpieczeństwo obrotu i utrudnia późniejsze kwestionowanie ustaleń przez następcę prawnego.

Trzeba jednak pamiętać, że quoad usum nie usuwa współwłasności. Nadal pozostaje jeden grunt będący wspólną własnością kilku osób. To oznacza, że przy poważniejszym konflikcie każdy współwłaściciel nadal może co do zasady domagać się zniesienia współwłasności na podstawie art. 210 Kodeksu cywilnego.

Jak zabezpieczyć się przy późniejszej sprzedaży segmentu

Jeżeli właściciel segmentu sprzeda swoją nieruchomość, nabywca powinien jednocześnie nabyć związany z nią udział w dodatkowej działce albo w prawie do korzystania z niej. W przeciwnym razie może powstać stan, w którym ogródek formalnie „należy” do jednej osoby, a segment do innej.

Dlatego warto zadbać, aby już w dokumentach transakcyjnych przewidzieć mechanizm powiązania tych praw. W zależności od stanu prawnego może to być:

• sprzedaż segmentu wraz z odrębną dokupioną działką,
• sprzedaż segmentu wraz z udziałem we współwłasności pasa gruntu,
• odpowiednie zobowiązanie umowne, że zbycie segmentu obejmuje również udział w gruncie dodatkowym.

Jeżeli tego nie dopilnujecie, po latach mogą pojawić się trudne do odwrócenia problemy praktyczne: korzystanie z cudzego fragmentu, brak zgody na ogrodzenie, spory o nasadzenia, przebieg przyłączy albo o udział w kosztach utrzymania.

Podatek od nieruchomości i inne koszty

W przypadku współwłasności nieruchomości obowiązek podatkowy ciąży na wszystkich współwłaścicielach. Wynika to z art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, zgodnie z którym jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach.

W praktyce oznacza to, że gmina może kierować decyzję do współwłaścicieli łącznie, a brak zapłaty przez jedną osobę może obciążać pozostałych w relacji z organem. Potem pozostają wzajemne rozliczenia regresowe między współwłaścicielami.

Poza podatkiem trzeba też ustalić:

• kto ponosi koszty ogrodzenia, uporządkowania gruntu i ewentualnych przyłączy,
• jak rozliczane będą koszty notariusza, geodety i postępowań administracyjnych,
• co dzieje się z nakładami jednego współwłaściciela na część używaną wyłącznie przez niego,
• jak będą rozliczane koszty części wspólnej, jeśli taka pozostanie.

Czy są długi i ryzyka związane ze współwłasnością

Tak, ale trzeba rozdzielić kilka kwestii.

Po pierwsze, jeżeli jeden ze współwłaścicieli ma prywatne długi, wierzyciel może prowadzić egzekucję z jego udziału w nieruchomości wspólnej. Nie oznacza to automatycznie utraty całej działki przez pozostałych, ale może doprowadzić do wejścia do współwłasności osoby trzeciej lub nabywcy udziału z licytacji.

Po drugie, przy zobowiązaniach publicznoprawnych dotyczących samej nieruchomości, zwłaszcza przy podatku od nieruchomości, współwłaściciele ponoszą odpowiedzialność solidarną wobec organu w granicach wynikających z przepisów podatkowych.

Po trzecie, jeżeli część wspólna ma pozostać na stałe, trzeba przewidzieć mechanizmy rozwiązywania sporów. Samo sąsiedzkie zaufanie zwykle nie wystarcza, gdy po kilku latach zmieniają się właściciele segmentów.

Praktyczna kolejność działań

Aby ograniczyć ryzyko, warto przyjąć następującą kolejność:

Jak ocenić najlepszy wariant w opisanej sprawie

Jeżeli część gruntu ma zostać przyłączona do istniejących ogródków, w pierwszej kolejności warto sprawdzić możliwość podziału przez obecnego właściciela na działki przeznaczone na powiększenie sąsiednich nieruchomości. To zwykle najczystsze rozwiązanie.

Jeżeli to niemożliwe, można kupić nieruchomość wspólnie, ale wtedy trzeba już w akcie notarialnym przewidzieć:

• docelowy projekt podziału lub przynajmniej szkic korzystania,
• co stanie się z częścią „luzem”,
• czy będzie ona wspólna, czy przyznana komuś ze spłatą,
• jakie zasady obowiązują przy sprzedaży segmentu,
• jak współwłaściciele rozliczą podatki i koszty.

Jeżeli jeden z sąsiadów się wycofał, nie oznacza to automatycznie, że zniesienie współwłasności będzie niemożliwe. Oznacza natomiast, że projekt trzeba przeliczyć na nowo z geodetą i najlepiej także z notariuszem lub prawnikiem od nieruchomości. O możliwości końcowego podziału zawsze decyduje konkretny stan faktyczny: wymiary gruntu, plan miejscowy, dostęp do drogi i sensowne gospodarczo wykorzystanie pozostałości.

FAQ

Czy można kupić działkę wspólnie, a podzielić ją dopiero później?

Tak. Jest to dopuszczalne, ale mniej bezpieczne niż wcześniejszy podział przez sprzedającego. Później trzeba jeszcze przejść procedurę podziału i ewentualnie zniesienia współwłasności, a każda zmiana stanowiska któregoś z nabywców komplikuje sprawę.

Czy podział quoad usum daje własność konkretnego kawałka gruntu?

Nie. Podział quoad usum określa tylko sposób korzystania z rzeczy wspólnej. Właścicielem całej działki nadal pozostają wszyscy współwłaściciele w udziałach.

Czy wpis do księgi wieczystej jest konieczny?

Przy przeniesieniu własności lub udziału wpis ma bardzo duże znaczenie dla bezpieczeństwa obrotu. W przypadku ustaleń dotyczących korzystania warto rozważyć ich ujawnienie w księdze wieczystej, jeśli forma i treść czynności na to pozwalają.

Czy jeden współwłaściciel może zablokować zniesienie współwłasności?

Brak zgody może uniemożliwić umowne zniesienie współwłasności u notariusza, ale nie odbiera innym prawa do wystąpienia do sądu z żądaniem na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego.

Kto płaci podatek od wspólnej działki?

Wobec gminy odpowiadają współwłaściciele, zgodnie z zasadą z art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Dlatego najlepiej od razu spisać zasady wewnętrznych rozliczeń.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
3. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych – Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31
4. Art. 210 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – link do przepisu