Wykup działki przy ogródku, współwłasność i bezpieczeństwo transakcji

Etapy planowanej procedury

Z opisu wynika, że procedura zakupu ma obejmować trzy etapy:

1. właściciele segmentów kupują wspólną działkę i stają się jej współwłaścicielami,

2. następuje podział geodezyjny, wydzielający części przypisane do poszczególnych segmentów,

3. współwłasność zostaje zniesiona poprzez przyznanie każdemu właścicielowi jego części na wyłączność.

Jeśli jednak pierwotny właściciel dokonałby podziału geodezyjnego przed sprzedażą, a następnie każdy z mieszkańców nabyłby osobną działkę, współwłasność w ogóle by nie powstała.

Zniesienie współwłasności

Zasady zniesienia współwłasności reguluje Kodeks cywilny (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r., Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.).
Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności.
Natomiast art. 211 stanowi, że można tego dokonać przez podział rzeczy wspólnej, o ile nie byłoby to sprzeczne z przepisami prawa, przeznaczeniem rzeczy lub nie prowadziło do istotnej zmiany jej charakteru.

Podział nieruchomości musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), co wynika z art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2024 r. poz. 1145 z późn. zm.).

Dopuszczalność podziału działki

Warto zwrócić uwagę na art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, który dopuszcza wydzielenie działki mniejszej niż 0,3000 ha, jeśli jest ona przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości.
Oznacza to, że nawet niewielkie fragmenty działki mogą być legalnie podzielone, jeśli służą powiększeniu ogródków przylegających do segmentów. Należy jednak dokładnie sprawdzić zapisy MPZP, ponieważ mogą one przewidywać dodatkowe warunki lub wyjątki.

Podział quoad usum – sposób korzystania

Jeśli podział geodezyjny nie jest możliwy, współwłaściciele mogą ustalić podział do korzystania (quoad usum). Oznacza to, że każdy z nich faktycznie korzysta z określonego fragmentu działki, mimo że prawnie pozostaje ona wspólna.

Taki podział należy:

• zapisać w akcie notarialnym,

• wpisać do działu III księgi wieczystej nieruchomości.

Dzięki temu ustalony sposób korzystania będzie obowiązywać również w przypadku sprzedaży udziału – nowy nabywca będzie związany tym zapisem.

Kwestie podatkowe i bezpieczeństwo

Podział quoad usum nie wpływa na obowiązek podatkowy — wszyscy współwłaściciele ponoszą solidarną odpowiedzialność za podatek od nieruchomości. Oznacza to, że gmina może żądać zapłaty od dowolnego z nich, a dopiero między sobą rozliczają proporcje udziałów.

Dla bezpieczeństwa warto dopilnować, aby:

• akt notarialny dokładnie opisywał części użytkowane przez każdego współwłaściciela,

• w księdze wieczystej znalazł się wpis dotyczący sposobu korzystania,

• współwłaściciele ustalili zasady rozliczeń podatkowych i kosztów utrzymania działki.