Podział nieruchomości po śmierci współwłaściciela – prawa i rozliczenia

Co dzieje się z udziałem w nieruchomości po śmierci współwłaściciela?

Z chwilą śmierci spadkodawcy otwiera się spadek, a spadkobierca nabywa spadek z mocy prawa – wynika to wprost z art. 924 i art. 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Jeżeli więc wujek był współwłaścicielem udziału w nieruchomości, to jego udział wszedł do spadku i przeszedł na jego spadkobierców.

Jeżeli współwłasność wynika z dziedziczenia rodzinnej działki, zobacz także, jak praktycznie podzielić działkę po dziadkach między spadkobierców.

Trzeba jednak odróżnić nabycie spadku od wykazania tego prawa wobec innych osób i urzędów. W praktyce potrzebne jest:

• postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku – art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego oraz art. 669 i nast. ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, albo
• notarialny akt poświadczenia dziedziczenia – art. 95a i nast. ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie.

Dopiero na tej podstawie można zaktualizować wpis w księdze wieczystej. Obowiązek ujawnienia swojego prawa w księdze wieczystej wynika z art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Zobacz również: uregulowanie własności domu po śmierci rodzica

Czy spadkobierca może wprowadzić się do domu bez zgody drugiego współwłaściciela?

Co do zasady współwłaściciele mają prawo do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i współkorzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli – art. 206 Kodeksu cywilnego. To samo dotyczy spadkobierców, którzy weszli w prawa zmarłego współwłaściciela.

Nie oznacza to jednak prawa do samowolnego zajęcia całej nieruchomości, zmiany zamków, wyłączenia drugiego współwłaściciela z korzystania z domu albo trwałego przejęcia części, co do której nie ma zgodnego ustalenia. Jeżeli przez lata istniał faktyczny podział do korzystania z nieruchomości, tzw. quoad usum, to jego naruszenie może prowadzić do sporu o posiadanie lub o sposób korzystania z rzeczy wspólnej.

Jeżeli syn zmarłego wujka chce zamieszkać w części używanej wcześniej przez ojca, ocena prawna zależy od konkretnego stanu faktycznego: od dotychczasowego sposobu korzystania, liczby spadkobierców, tego, czy tylko on odziedziczył udział, oraz czy nie narusza uprawnień drugiego współwłaściciela. Nie może jednak dowolnie rozporządzać całą nieruchomością ani traktować jej jak wyłącznej własności.

W razie naruszenia posiadania możliwe jest wystąpienie z roszczeniem posesoryjnym na podstawie art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego. Takie powództwo wnosi się w terminie roku od chwili naruszenia posiadania – art. 344 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jak uregulować stan prawny – dział spadku i zniesienie współwłasności

W opisanej sytuacji zwykle potrzebne są dwa porządki działań:

1. najpierw ustalenie, kto odziedziczył udział po zmarłym współwłaścicielu,
2. następnie definitywne uporządkowanie własności nieruchomości.

Jeżeli udział po wujku odziedziczyło kilka osób, między nimi powstaje wspólność majątku spadkowego. Do czasu działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych – art. 1035 Kodeksu cywilnego.

Dział spadku może nastąpić na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami albo na mocy orzeczenia sądu – art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, umowa działowa wymaga formy aktu notarialnego – art. 1037 § 2 Kodeksu cywilnego.

Niezależnie od tego każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności w każdym czasie – art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego. Sposoby zniesienia współwłasności określa art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego. W praktyce są trzy podstawowe warianty:

Jeżeli nieruchomość była od lat podzielona płotem i znajdują się na niej dwa budynki, może to przemawiać za fizycznym podziałem, ale sąd będzie badał, czy jest on prawnie i technicznie dopuszczalny, w tym zgodny z przepisami geodezyjnymi, planistycznymi i budowlanymi.

Zobacz również: sprawa spadkowa - przebieg i koszty

Czy można żądać zwrotu podatku od nieruchomości i innych kosztów?

Tak. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom stosownie do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną – art. 207 Kodeksu cywilnego.

Do takich ciężarów i wydatków mogą należeć w szczególności:

• podatek od nieruchomości,
• opłaty konieczne do utrzymania nieruchomości,
• koszty niezbędnych remontów,
• ubezpieczenie, jeżeli było potrzebne do zachowania rzeczy.

Jeżeli ojciec przez lata sam pokrywał podatek od nieruchomości lub inne konieczne koszty także za udział wujka, może dochodzić rozliczenia od osób, które weszły w prawa i obowiązki zmarłego. Roszczenie może być dochodzone:

• w sprawie o dział spadku i zniesienie współwłasności, jeśli sąd rozlicza wzajemne nakłady i ciężary,
• albo w odrębnym procesie o zapłatę, gdy istnieją podstawy do dochodzenia konkretnej kwoty.

Jeżeli podatek był wymierzany solidarnie współwłaścicielom, organ podatkowy mógł żądać zapłaty od jednego z nich. Wynika to z art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, zgodnie z którym jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach.

To, że urząd ściągał zaległość od jednego współwłaściciela, nie zamyka drogi do późniejszego rozliczenia wewnętrznego między współwłaścicielami.

Od kogo żądać zapłaty po śmierci wujka?

Po śmierci wujka roszczenia majątkowe co do zasady kieruje się do jego spadkobierców. Do czasu formalnego potwierdzenia kręgu spadkobierców może to być utrudnione, dlatego pierwszym praktycznym krokiem jest ustalenie, czy zostało już przeprowadzone postępowanie spadkowe albo sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia.

Jeżeli spadek nabyło kilka osób, odpowiadają one za długi spadkowe według zasad określonych w art. 1034 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Do chwili działu spadku spadkobiercy ponoszą odpowiedzialność solidarną za długi spadkowe. Po dziale spadku odpowiadają co do zasady stosownie do wielkości udziałów.

To, czy roszczenie o zwrot zapłaconego podatku za lata sprzed śmierci wujka jest w całości długiem spadkowym, czy częściowo rozliczeniem między aktualnymi współwłaścicielami, może zależeć od szczegółów sprawy i chwili powstania konkretnego zobowiązania. W sprawach spornych warto to precyzyjnie opisać w pozwie lub we wniosku działowym.

Jakie działania są najpraktyczniejsze w takiej sytuacji?

W podobnym stanie faktycznym najczęściej warto działać etapami:

1. ustalić, kto jest spadkobiercą po zmarłym współwłaścicielu,
2. zebrać dokumenty dotyczące podatku, remontów i innych kosztów,
3. wezwać spadkobierców do polubownego uregulowania zasad korzystania z nieruchomości i rozliczeń,
4. jeżeli nie ma porozumienia – złożyć wniosek o dział spadku po wujku połączony ze zniesieniem współwłasności albo odrębny wniosek o zniesienie współwłasności, zależnie od układu własnościowego,
5. w razie naruszenia posiadania rozważyć szybkie powództwo posesoryjne.

W sprawie sądowej można zgłaszać również wnioski dotyczące rozliczenia nakładów, spłat, dopłat oraz sposobu korzystania z nieruchomości do czasu prawomocnego zakończenia sprawy.

Co z księgą wieczystą?

Jeżeli w księdze wieczystej nadal figuruje zmarły współwłaściciel, stan ujawniony w księdze nie odpowiada aktualnemu stanowi prawnemu. Po uzyskaniu postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo aktu poświadczenia dziedziczenia należy złożyć wniosek o wpis spadkobierców do księgi wieczystej. Ma to znaczenie praktyczne przy dalszym dziale spadku, zniesieniu współwłasności, sprzedaży albo ustanawianiu zabezpieczeń.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak te zasady działają w praktyce przy różnych wariantach korzystania z odziedziczonej nieruchomości.

FAQ

Czy sam wpis w księdze wieczystej decyduje o tym, kto jest właścicielem po śmierci?

Nie. Spadek przechodzi na spadkobierców z chwilą śmierci na podstawie art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego. Wpis w księdze wieczystej ma znaczenie ujawniające i porządkujące, ale nie tworzy samego prawa spadkobiercy.

Czy można żądać zwrotu kosztów ponoszonych wiele lat temu?

Co do zasady tak, ale znaczenie może mieć przedawnienie konkretnego roszczenia oraz jakość dowodów. W praktyce trzeba sprawdzić, jakie dokładnie kwoty były płacone, kiedy i z jakiego tytułu.

Czy spadkobierca zmarłego współwłaściciela może mieszkać w domu?

Może korzystać z nieruchomości w granicach wynikających z udziału i prawa współposiadania z art. 206 Kodeksu cywilnego. Nie może jednak samowolnie wyłączyć drugiego współwłaściciela ani przejąć całej nieruchomości.

Czy trzeba najpierw zrobić dział spadku, a dopiero potem zniesienie współwłasności?

Nie zawsze w dwóch osobnych sprawach. W praktyce często łączy się te kwestie w jednym postępowaniu, jeżeli układ własnościowy tego wymaga. Zależy to od tego, ilu jest spadkobierców i jak wygląda aktualny stan prawny udziałów.

Kto odpowiada za podatek od nieruchomości przy współwłasności?

Wobec gminy współwłaściciele odpowiadają solidarnie zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Między sobą mogą potem rozliczyć podatek stosownie do udziałów, na podstawie art. 207 Kodeksu cywilnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

3. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie – Dz.U. 1991 nr 22 poz. 91

4. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147

5. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych – Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31