Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej – terminy i podstawy

Kiedy uchwałę wspólnoty można zaskarżyć

Podstawą prawną jest art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem właściciel lokalu może wnieść do sądu powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, jeżeli uchwała:

• jest niezgodna z przepisami prawa,
• jest niezgodna z umową właścicieli lokali,
• narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną,
• w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu.

Nie wystarczy więc samo niezadowolenie z treści uchwały. Trzeba wskazać konkretną wadę i wykazać, na czym polega naruszenie prawa, zasad zarządu albo interesu właściciela.

W sprawie dotyczącej zgody na montaż pieców gazowych i instalacji gazowej istotne może być to, czy uchwała rzeczywiście dotyczy wyłącznie zgody wspólnoty na określone roboty, czy w praktyce otwiera drogę do adaptacji piwnic na cele mieszkalne, przebudowy części wspólnej albo zmiany sposobu użytkowania lokali. To zawsze wymaga oceny konkretnej treści uchwały, projektu inwestycji i dokumentacji technicznej.

Czynności przekraczające zwykły zarząd we wspólnocie

Zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Art. 22 ust. 3 tej ustawy zawiera przykładowy katalog takich czynności. W praktyce do czynności przekraczających zwykły zarząd należą zwłaszcza sprawy dotyczące przebudowy, nadbudowy, zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej czy zgody na istotne ingerencje techniczne.

Jeżeli więc uchwała ma umożliwić roboty budowlane w piwnicach, montaż instalacji gazowej, wykonanie przewodów spalinowych lub wentylacyjnych albo przekształcenie części wspólnej w lokale, to co do zasady mówimy o materii wymagającej uchwały. W wielu przypadkach pojawiają się też dodatkowe obowiązki wobec wspólnoty związane z ingerencją w nieruchomość wspólną.

Termin na zaskarżenie uchwały – 6 tygodni

Termin wynika z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali. Powództwo wnosi się w terminie 6 tygodni:

• od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo
• od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Jest to termin materialnoprawny, dlatego jego przekroczenie co do zasady prowadzi do oddalenia powództwa o uchylenie uchwały. Samo złożenie reklamacji do zarządu lub zarządcy nie wstrzymuje biegu tego terminu.

Trzeba też pamiętać o art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali: zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Jeżeli istnieje ryzyko szybkiego rozpoczęcia robót, w pozwie warto rozważyć wniosek o zabezpieczenie przez wstrzymanie wykonania uchwały na podstawie art. 730 § 1, art. 730¹ § 1 i § 2 oraz art. 755 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Czy zbyt ogólna treść uchwały może być podstawą jej uchylenia

Sama „ogólnikowość” nie jest odrębną, samodzielną podstawą zaskarżenia wskazaną w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Może jednak mieć znaczenie wtedy, gdy przez nieprecyzyjną treść uchwała:

• uniemożliwia ustalenie rzeczywistego zakresu zgody wspólnoty,
• pozostawia zarządowi lub inwestorowi zbyt szeroką swobodę,
• ukrywa faktyczną zmianę przeznaczenia części wspólnej,
• utrudnia ocenę zgodności inwestycji z prawem i interesem właścicieli.

Jeżeli uchwała nie wskazuje, których konkretnie lokali lub pomieszczeń dotyczy, jakie roboty mają być wykonane, czy będą ingerować w części wspólne, kto poniesie koszty i jakie mają być skutki dla pozostałych właścicieli, to może to przemawiać za zarzutem naruszenia zasad prawidłowego zarządzania albo interesów właściciela.

W praktyce najważniejsze jest powiązanie ogólności uchwały z konkretnym skutkiem prawnym lub faktycznym. Sam argument, że uchwała „jest zbyt ogólna”, zwykle nie wystarczy bez pokazania, dlaczego właśnie to narusza Pana interes lub prawo.

Adaptacja piwnicy i instalacja gazowa – na co zwrócić uwagę

Jeżeli rzeczywistym celem uchwały jest adaptacja piwnic na lokale mieszkalne, sprawa nie ogranicza się do samej uchwały wspólnoty. Trzeba odrębnie ocenić m.in.:

• czy piwnice stanowią część nieruchomości wspólnej, czy już odrębne lokale lub pomieszczenia przynależne,
• czy planowane jest przekształcenie części wspólnej i zmiana udziałów,
• czy inwestycja wymaga zgody budowlanej, projektu i spełnienia warunków technicznych,
• czy dopuszczalna jest zmiana sposobu użytkowania w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

Z punktu widzenia wspólnoty znaczenie może mieć art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, definiujący nieruchomość wspólną, oraz art. 22 ust. 3 pkt 5 tej ustawy, który wprost wskazuje m.in. zgodę na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej oraz zmianę wysokości udziałów.

Z punktu widzenia procesu inwestycyjnego ważne są także przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w szczególności art. 28 ust. 1 dotyczący zasady uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, art. 29 i art. 30 dotyczące robót zwolnionych z pozwolenia albo wymagających zgłoszenia oraz art. 71 ust. 1 i ust. 2 dotyczące zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Jeżeli w piwnicach mają powstać lokale mieszkalne, konieczne może być również spełnienie wymagań techniczno-budowlanych dotyczących bezpieczeństwa pożarowego, wentylacji, przewodów kominowych, wysokości pomieszczeń, dostępu do światła dziennego i warunków higieniczno-zdrowotnych. Sama uchwała wspólnoty nie zastępuje tych wymagań.

W tym kontekście zarzut zagrożenia dla mieszkańców może być istotny, ale najlepiej poprzeć go konkretnymi dokumentami: opinią kominiarską, projektem instalacji, opinią gazową, ekspertyzą techniczną albo korespondencją organu administracji architektoniczno-budowlanej. W sądzie duże znaczenie ma wykazanie realnego, a nie wyłącznie hipotetycznego ryzyka.

Jakie dokumenty wspólnota lub zarządca powinni udostępnić właścicielowi

Ustawa o własności lokali nie zawiera jednego przepisu, który wprost i szczegółowo regulowałby tryb wydawania kopii wszystkich dokumentów właścicielowi. Z obowiązku prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz z prawa właściciela do kontroli spraw wspólnoty przyjmuje się jednak, że właściciel może żądać wglądu do dokumentów dotyczących zarządu nieruchomością wspólną, uchwał, rozliczeń, umów i dokumentacji technicznej związanej z częściami wspólnymi.

Jeżeli wspólnota powierzyła zarząd zarządcy na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali albo działa zarząd wybrany na podstawie art. 20 ust. 1 tej ustawy, dokumenty związane z zarządem powinny być udostępniane do wglądu w rozsądnym terminie i w sposób pozwalający na realne zapoznanie się z nimi.

Co do zasady przepisy nie nakładają ogólnego obowiązku przesyłania właścicielowi listownie kopii dokumentów poświadczonych za zgodność z oryginałem. Jeżeli jednak wspólnota ma własną uchwałę lub regulamin przewidujący określony sposób informowania właścicieli, warto sprawdzić dokładnie jego treść. Wtedy źródłem obowiązku może być nie sama ustawa, ale wewnętrzna regulacja wspólnoty.

W praktyce warto złożyć pisemny wniosek o:

• wgląd do konkretnych dokumentów,
• umożliwienie wykonania fotografii lub skanów,
• wydanie kopii odpłatnie, jeżeli wspólnota stosuje taką praktykę,
• wskazanie terminu i miejsca udostępnienia akt.

Jeżeli zarządca odmawia dostępu do dokumentów bez uzasadnienia, może to dodatkowo wzmacniać argumentację procesową, zwłaszcza gdy dokumenty są potrzebne do oceny legalności uchwały.

Jak przygotować pozew o uchylenie uchwały

Pozew wnosi się przeciwko wspólnocie mieszkaniowej do sądu okręgowego albo rejonowego zależnie od wartości przedmiotu sporu i charakteru sprawy, przy czym w praktyce sprawy o uchylenie uchwały wspólnoty najczęściej rozpoznaje sąd okręgowy jako sprawy o prawa niemajątkowe. Treść pozwu powinna spełniać wymagania z art. 126 § 1 i art. 187 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

W pozwie warto wskazać:

• numer i datę uchwały,
• tryb jej podjęcia,
• datę zawiadomienia o uchwale,
• żądanie uchylenia uchwały w całości albo w części,
• konkretne zarzuty i przepisy, które zostały naruszone,
• wniosek o zabezpieczenie przez wstrzymanie wykonania uchwały, jeśli jest potrzebny.

Do pozwu dobrze dołączyć samą uchwałę, zawiadomienie o jej podjęciu, korespondencję z zarządem lub zarządcą, dokumentację techniczną, fotografie, opinie i oświadczenia świadków.

Nie warto natomiast opierać pozwu wyłącznie na twierdzeniu, że „uchwała mi się nie podoba” albo „może być niebezpieczna”. Im bardziej konkretne będą zarzuty, tym większa szansa na skuteczne wykazanie naruszenia art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Czy po upływie 6 tygodni można jeszcze coś zrobić

Co do zasady po upływie terminu z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali nie można już skutecznie żądać uchylenia uchwały w tym trybie. W wyjątkowych sytuacjach w orzecznictwie i doktrynie rozważa się inne środki ochrony, np. powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego, gdy uchwała w ogóle nie została skutecznie podjęta, albo zarzuty dotyczące jej bezwzględnej nieważności.

Nie należy jednak traktować tego jako prostego „obejścia” terminu 6 tygodni. Są to sytuacje wyjątkowe, zależne od konkretnych wad uchwały i sposobu jej podjęcia. Dlatego w zwykłej sprawie należy przyjąć, że podstawowy i najbezpieczniejszy tryb to powództwo z art. 25 ustawy o własności lokali wniesione w terminie.

Praktyczny wniosek w opisanej sprawie

Jeżeli uchwała dotyczy zgody na piece gazowe i instalację gazową w piwnicach, warto przeanalizować równocześnie trzy kwestie:

1. czy sama uchwała została prawidłowo podjęta i czy jej treść nie narusza art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali,
2. czy rzeczywistym skutkiem uchwały nie jest przebudowa lub zmiana przeznaczenia części wspólnej bez dostatecznego opisania tego w uchwale,
3. czy planowane roboty są dopuszczalne według Prawa budowlanego i wymagań technicznych.

Jeżeli ma Pan obawy co do bezpieczeństwa mieszkańców, to poza drogą cywilną wobec wspólnoty może być także zasadne zawiadomienie właściwego organu nadzoru budowlanego, jeśli roboty są prowadzone bez wymaganej podstawy prawnej albo z naruszeniem przepisów technicznych.

FAQ

Czy każdy właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty?

Tak. Uprawnienie wynika z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali i przysługuje właścicielowi lokalu, którego dotyczy uchwała wspólnoty albo którego interesy może ona naruszać.

Od kiedy liczy się termin 6 tygodni?

Od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia zawiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów – art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali.

Czy wniesienie pozwu automatycznie zatrzymuje wykonanie uchwały?

Nie. Zgodnie z art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie. Dlatego często potrzebny jest dodatkowy wniosek o zabezpieczenie.

Czy zarządca musi wysłać mi kopie dokumentów listownie?

Co do zasady nie ma ogólnego przepisu nakazującego każdorazowe wysyłanie uwierzytelnionych kopii pocztą. Właściciel powinien jednak mieć realny dostęp do dokumentów wspólnoty do wglądu. Inaczej może wyglądać sytuacja, jeśli uchwała wspólnoty lub umowa z zarządcą przewiduje określony sposób doręczania dokumentów.

Czy adaptacja piwnicy na mieszkanie wymaga czegoś więcej niż uchwały wspólnoty?

Zwykle tak. Oprócz zgody wspólnoty trzeba ocenić wymagania wynikające z ustawy – Prawo budowlane, w tym ewentualną zmianę sposobu użytkowania, zgodę budowlaną, projekt oraz warunki techniczne i bezpieczeństwo instalacji.

Źródła

• art. 3 ust. 2, art. 18 ust. 1, art. 20 ust. 1, art. 22 ust. 2, art. 22 ust. 3 pkt 5, art. 25 ust. 1, ust. 1a i ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
• art. 28 ust. 1, art. 29, art. 30, art. 71 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
• art. 126 § 1, art. 187 § 1, art. 189, art. 730 § 1, art. 730¹ § 1 i § 2, art. 755 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• wyrok Sądu Najwyższego z 29 listopada 2018 r., IV CSK 466/17
• wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 1 października 2015 r., I ACa 320/15
• wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 2 lutego 2018 r., I ACa 1118/17