Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 2 i ust 3 pkt 5 ustawy o własności lokali: „Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej”.

Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności: udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego.

Prawo właściciela lokalu do zaskarżenia uchwały wspólnoty

Zgodnie natomiast z treścią art. 25 ustawy o własności lokali:

„1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.”

Mając na uwadze powyższe, podnoszę, iż zgodnie z wyrokiem SN z dnia 29 listopada 2018 r. (IV CSK 466/17): Zarzut naruszenia zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, powinien podlegać ocenie przez pryzmat celowości wykonania danego zadania objętego uchwałą, jak również kosztów jego wykonania. Kontrola w tym przedmiocie musi być dokonywana indywidualnie w realiach danej sprawy, przy uwzględnieniu specyfiki celu, w jakim została podjęta zaskarżona uchwała. O naruszeniu tej zasady można mówić, gdy z punktu widzenia funkcjonowania wspólnoty realizacja danego zamierzenia jest zbyteczna, nieprzygotowana, ryzykowna gospodarczo.

Naruszenie interesu właściciela lokalu we wspólnocie mieszkaniowej

Natomiast w wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 1 października 2015r., I ACa 320/15) czytamy: Pojęcie „interesów” na gruncie art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 716) rozumiane jest szeroko, jako czyjeś dobro, czyjaś korzyść, także np. interesy ekonomiczne właściciela. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu cytowanego przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Aby dokonać oceny treści uchwały w tych kategoriach, strona powodowa powinna zgłosić zarzuty merytoryczne co do zaskarżonych uchwał i należycie je uzasadnić, w tym przede wszystkim wykazać, na czym dokładnie miałoby polegać naruszenie jego interesu jako właściciela.

Z uwagi na powyższe, kwestionowana w zaskarżeniu może być jedynie niezgodność uchwały z prawem, tj. rozporządzanie nieruchomością lub zbieranie głosów pod uchwałą, aby sąd wydał korzystne dla Pana rozstrzygnięcie. Musi dojść do realnego naruszenia interesów właściciela lokalu.

Zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej

Jednak z opisanego stanu faktycznego można wywnioskować, iż kolejnym krokiem jest zmiana przeznaczania nieruchomości wspólnej, o czym uchwała milczy.

Zgodnie bowiem z treścią wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 2 lutego 2018 r.: Właściciele lokali, w drodze uchwały, mogą podjąć decyzję o zmianie przeznaczenia części nieruchomości wspólnej. Zastanowienia jednak wymaga fakt, czy tego rodzaju decyzja, w okolicznościach konkretnej sprawy, nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bądź w inny sposób nie narusza interesów właściciela lokalu. Może się to wiązać choćby z zasadami rozliczenia kosztów eksploatacji nieruchomości wspólnej (I ACa 1118/17). Dlatego też, chcąc zaskarżyć niniejszą czynność, musi zostać w pierwszej kolejności podjęta kolejna uchwała.

Zbyt ogólna treść uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Pytał Pan jeszcze, czy byłaby możliwość skutecznego zaskarżenia uchwały z powodu jest zbyt ogólnego charakteru. Szczerze mówiąc, nie jest to podstawa ustawowa do zaskarżenia uchwały. Zgodnie bowiem z treścią art. 25 ustawy: Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Jak z tego wynika, jeżeli chodzi tylko o zbyt ogólny charakter uchwały, a wspólnota i zarząd doskonale zdają sobie sprawę z realnej jej treści, to ogólnikowość nie jest podstawą do zaskarżenia. Jak jednak wspomniałam, podstawą do zaskarżenia może być to, że konsekwencją przebudowy i montaży pieców jest zmiana sposobu użytkowania lokalu, co nie zostało ujęte w uchwale, a godzi w Pana interesy.

Obowiązek zarządcy udostępniania dokumentów związanych z nieruchomością wspólną

Pragnę Pana również poinformować, że co do zasady nie ma wymogu, aby zarządca przekazał Panu kopie dokumentów podpisane za zgodność z oryginałem, ale na Pana prośbę, lub innego członka wspólnoty, zarząd powinien udostępnić Państwu niezwłocznie oryginały dokumentów do wglądu. Taki jest jego obowiązek – udostępnić wszelkie dokumenty związane z nieruchomością wspólną. Dlatego proszę złożyć wniosek o okazanie oryginałów dokumentów.

Proponowałabym, aby w pierwszych krokach wysłał Pan oficjalne wezwanie do zarządcy, w którym wzywa go Pan do wydania stosownych dokumentów i zaprzestania naruszeń. Proszę również spróbować polubownie rozwiązać spór.

Na koniec jeszcze przypomnę o terminie zaskarżenia uchwały, który wynosi 6 tygodni od dnia zebrania lub doręczenia pisma. W doktrynie jednak coraz częściej dopuszczalne staje się zaskarżanie uchwał w trybie art. 187 Kodeksu postępowania cywilnego, a więc z pominięciem niniejszego okresu.