Przekroczenie limitu zwolnienia z VAT a pośrednictwo i nieruchomości

Stan prawny: 23 czerwca 2026 r.

W opisanej sytuacji nie wystarczy sprawdzić, czy sprzedaż z jednego rodzaju działalności przekroczyła określoną kwotę. Przy VAT trzeba odróżnić dwa mechanizmy: zwolnienie przedmiotowe, czyli zależne od rodzaju czynności, oraz zwolnienie podmiotowe, czyli zależne od wartości sprzedaży podatnika.

Możliwość zwolnienia od podatku VAT

Ustawa o VAT przewiduje zwolnienia przedmiotowe, wymienione przede wszystkim w art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Do tej grupy należą m.in. niektóre usługi finansowe. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 38 ustawy o VAT zwolnione są usługi udzielania kredytów lub pożyczek pieniężnych, usługi pośrednictwa w świadczeniu usług udzielania kredytów lub pożyczek pieniężnych oraz zarządzanie kredytami lub pożyczkami pieniężnymi przez kredytodawcę lub pożyczkodawcę.

Jeżeli więc przedsiębiorca faktycznie wykonuje usługę pośrednictwa kredytowego lub pożyczkowego, a nie usługi marketingowe, techniczne, call center albo zwykłe przekazywanie kontaktów, taka usługa może korzystać ze zwolnienia przedmiotowego z VAT. Zwolnienie to nie zależy od limitu sprzedaży. Oznacza to, że sama usługa finansowa spełniająca warunki art. 43 ust. 1 pkt 38 ustawy o VAT pozostaje zwolniona także wtedy, gdy obrót z tej działalności przekracza limit zwolnienia podmiotowego.

Innym mechanizmem jest zwolnienie podmiotowe. Od 2026 r. mogą z niego korzystać podatnicy mający siedzibę działalności gospodarczej w Polsce, u których wartość sprzedaży bez VAT nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym 240 000 zł. Przy rozpoczęciu działalności w trakcie roku limit ustala się proporcjonalnie do okresu prowadzenia działalności.

W 2026 r. znaczenie ma także przepis przejściowy po podwyższeniu limitu z 200 000 zł do 240 000 zł. Podatnik, którego sprzedaż w 2025 r. przekroczyła 200 000 zł, ale nie przekroczyła 240 000 zł, nie powinien automatycznie zakładać, że jest pozbawiony zwolnienia od 2026 r. Nadal trzeba jednak sprawdzić, czy nie wykonuje czynności wyłączonych ze zwolnienia i jaki ma aktualny status rejestracyjny VAT.

Jak liczyć limit zwolnienia podmiotowego z VAT?

Limit zwolnienia podmiotowego dotyczy podatnika jako całości, a nie osobno każdej branży, umowy, platformy albo rodzaju przychodu. Co do zasady należy więc patrzeć na całą sprzedaż wykonywaną w ramach działalności gospodarczej, z uwzględnieniem szczególnych zasad wynikających z art. 113 ust. 2 ustawy o VAT.

Do limitu nie wlicza się m.in. niektórych czynności zwolnionych z VAT na podstawie art. 43 ustawy oraz sprzedaży środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji. Przepis przewiduje jednak istotne wyjątki. Do limitu wlicza się m.in. transakcje związane z nieruchomościami, usługi ubezpieczeniowe oraz wybrane usługi finansowe, w tym usługi wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 38 ustawy o VAT, jeżeli czynności te nie mają charakteru pomocniczego.

W praktyce oznacza to, że jeżeli pośrednictwo finansowe jest Pana stałą, podstawową działalnością, obrót z tej działalności zasadniczo powinien być uwzględniany przy sprawdzaniu limitu zwolnienia podmiotowego. Nie można przyjąć, że limit 240 000 zł liczy się dopiero od nowej działalności nieruchomościowej, a wcześniejszy obrót z pośrednictwa finansowego pozostaje całkowicie bez znaczenia.

Co oznacza przekroczenie limitu zwolnienia z VAT?

Jeżeli wartość sprzedaży liczona według art. 113 ustawy o VAT przekroczy limit 240 000 zł, zwolnienie podmiotowe traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę. To ważne, ponieważ opodatkowaniu VAT podlega cała ta czynność, a nie tylko nadwyżka ponad limit.

Po utracie zwolnienia podatnik powinien zarejestrować się jako podatnik VAT czynny, składając VAT-R, prowadzić ewidencję VAT, wystawiać faktury z VAT dla czynności opodatkowanych, przesyłać JPK_V7 i rozliczać podatek należny. Jednocześnie uzyskuje prawo do odliczenia podatku naliczonego w zakresie, w jakim zakupy służą czynnościom opodatkowanym.

Trzeba jednak rozróżnić utratę zwolnienia podmiotowego od zwolnienia przedmiotowego. Jeżeli usługa pośrednictwa finansowego nadal spełnia przesłanki zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 38 ustawy o VAT, pozostaje zwolniona przedmiotowo. Rejestracja jako podatnik VAT czynny nie powoduje automatycznie, że każda wykonywana usługa staje się opodatkowana stawką 23%.

Dodatkowa działalność związana z nieruchomościami a VAT

Najważniejsze jest ustalenie, co dokładnie wynika z umowy z firmą obsługującą platformę nieruchomościową. Jeżeli przedsiębiorca świadczy wyłącznie usługę pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, usługę marketingową albo usługę polegającą na pozyskiwaniu klientów, nie jest to jeszcze dostawa nieruchomości. Taka usługa co do zasady może korzystać ze zwolnienia podmiotowego, o ile podatnik nie przekroczył limitu i nie wykonuje czynności wyłączonych ze zwolnienia.

Inaczej należy ocenić sytuację, w której przedsiębiorca sam dokonuje dostawy nieruchomości, np. sprzedaje we własnym imieniu lokale, budynki, budowle, udziały w nich albo działki budowlane. Art. 113 ust. 13 ustawy o VAT wyłącza zwolnienie podmiotowe dla określonych dostaw, w tym m.in. terenów budowlanych oraz budynków, budowli lub ich części w przypadkach wskazanych w tym przepisie. W takim przypadku problemem może być nie tylko limit, ale także ustawowe wyłączenie prawa do zwolnienia podmiotowego.

Przy nieruchomościach trzeba dodatkowo zbadać, czy konkretna dostawa korzysta ze zwolnienia przedmiotowego z art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 albo pkt 10a ustawy o VAT. Znaczenie ma m.in. to, czy mamy do czynienia z terenem budowlanym, pierwszym zasiedleniem, upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia, prawem do odliczenia VAT przy nabyciu lub ulepszeniu oraz wysokością nakładów na ulepszenie.

Czy po przekroczeniu limitu trzeba naliczać VAT od wszystkiego?

Nie zawsze. Po przekroczeniu limitu podatnik traci zwolnienie podmiotowe, ale nadal może wykonywać czynności zwolnione przedmiotowo, jeżeli spełniają warunki właściwego przepisu. Dlatego przy przedsiębiorcy prowadzącym pośrednictwo finansowe i dodatkową aktywność nieruchomościową mogą wystąpić równolegle trzy kategorie sprzedaży:

• sprzedaż zwolniona przedmiotowo z VAT, np. kwalifikowane pośrednictwo kredytowe lub pożyczkowe,
• sprzedaż opodatkowana VAT, np. usługi marketingowe, doradcze albo pośrednictwo nieruchomościowe po utracie zwolnienia podmiotowego,
• dostawy nieruchomości, które wymagają osobnej analizy pod kątem zwolnienia lub opodatkowania.

Nie należy więc automatycznie zakładać, że po przekroczeniu limitu cała działalność finansowa musi być objęta VAT. Należy natomiast przyjąć, że po utracie zwolnienia podmiotowego wszystkie czynności, które nie mają własnego zwolnienia przedmiotowego, powinny być rozliczane jak sprzedaż opodatkowana.

Kiedy usługi przy nieruchomościach mogą wyłączyć zwolnienie od razu?

Szczególną ostrożność trzeba zachować, gdy zakres usług przy platformie wykracza poza pośrednictwo i obejmuje doradztwo. Art. 113 ust. 13 ustawy o VAT wyłącza możliwość korzystania ze zwolnienia podmiotowego m.in. przez podatników świadczących usługi prawnicze, usługi w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą, oraz usługi jubilerskie. Jeżeli więc w umowie pojawiają się elementy analizy opłacalności inwestycji, rekomendacje podatkowe, prawne lub inwestycyjne, należy ocenić, czy nie jest to doradztwo w rozumieniu VAT.

Również sama dostawa określonych nieruchomości może wyłączyć zwolnienie podmiotowe. Nie jest jednak tym samym pośredniczenie w cudzej sprzedaży i sprzedaż własnej nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. Dlatego przed rozpoczęciem współpracy z platformą warto ustalić, kto jest stroną transakcji, kto wystawia fakturę, za co przysługuje wynagrodzenie i czy przedsiębiorca działa jako pośrednik, agent, doradca czy sprzedawca.

Co należy zrobić w praktyce?

W pierwszej kolejności trzeba ustalić wartość sprzedaży za poprzedni i bieżący rok według zasad z art. 113 ustawy o VAT. Do analizy należy wziąć nie tylko przychody z nowej działalności nieruchomościowej, lecz także obrót z pośrednictwa finansowego, jeżeli czynności te nie mają charakteru pomocniczego.

Następnie należy osobno sklasyfikować każdą usługę lub dostawę. Dla pośrednictwa finansowego trzeba sprawdzić, czy usługa rzeczywiście mieści się w art. 43 ust. 1 pkt 38 ustawy o VAT. Dla czynności nieruchomościowych trzeba ustalić, czy jest to usługa pośrednictwa, doradztwo, usługa marketingowa czy dostawa nieruchomości. Od tej klasyfikacji zależy, czy czynność będzie opodatkowana VAT, zwolniona przedmiotowo albo wyłączająca zwolnienie podmiotowe.

Jeżeli limit został już przekroczony, konieczne może być ustalenie dokładnej daty i transakcji, która spowodowała przekroczenie. Od tej czynności należy rozliczyć VAT, o ile dana sprzedaż nie korzysta ze zwolnienia przedmiotowego. W razie przeoczenia momentu utraty zwolnienia trzeba liczyć się z korektą rozliczeń, zapłatą zaległego VAT i odsetkami.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sprawie kluczowe jest to, że limit zwolnienia podmiotowego z VAT nie jest liczony osobno dla każdej umowy ani dla każdego rodzaju działalności. Od 2026 r. limit wynosi 240 000 zł, ale przy jego obliczaniu należy uwzględnić także stałe usługi finansowe zwolnione przedmiotowo, jeżeli nie mają charakteru pomocniczego.

Po przekroczeniu limitu podatnik traci zwolnienie podmiotowe od czynności przekraczającej limit. Nie oznacza to jednak automatycznie opodatkowania usług finansowych, jeżeli nadal spełniają warunki zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 38 ustawy o VAT. Działalność nieruchomościowa wymaga osobnej kwalifikacji, bo inne skutki wywoła zwykłe pośrednictwo, inne doradztwo, a jeszcze inne sprzedaż własnych nieruchomości.

Źródła

• Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w szczególności art. 43, art. 96 i art. 113: tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 775.
• Informacja o zmianie limitu zwolnienia podmiotowego z VAT od 1 stycznia 2026 r.: informacja o ustawie z 24 czerwca 2025 r..
• Ministerstwo Finansów, poradnik „Zwolnienie podmiotowe od podatku VAT”: podatki.gov.pl.