Remont u sąsiadów i duży hałas

W opisanej sytuacji trzeba oddzielić dwie kwestie: sam hałas związany z remontem oraz legalność robót ingerujących w konstrukcję budynku. To, że remont jest uciążliwy, nie oznacza automatycznie, że jest bezprawny. Jeżeli jednak prace trwają długo, są prowadzone w sposób nadmiernie dokuczliwy albo dotyczą ściany nośnej w zabudowie bliźniaczej, sąsiad nie powinien ignorować ani przepisów prawa budowlanego, ani zasad prawa sąsiedzkiego.

Czy sąsiad musi uprzedzić o remoncie i uzyskać zgodę?

Jeżeli każdy segment bliźniaka stanowi odrębną nieruchomość i prace wykonywane są wyłącznie w części należącej do sąsiada, przepisy nie przewidują ogólnego obowiązku uzyskania zgody właściciela domu obok tylko dlatego, że remont będzie hałaśliwy. Samo uprzedzenie o remoncie jest zwykle kwestią kultury sąsiedzkiej, regulaminu wspólnoty albo zasad współżycia społecznego, a nie samodzielnym ustawowym obowiązkiem.

Inaczej może być, gdy roboty dotyczą elementów wspólnych, granicy nieruchomości, wspólnej ściany, albo gdy wykonanie robót wymaga wejścia na Pani nieruchomość. Zgodnie z art. 47 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, jeżeli do wykonania robót budowlanych konieczne jest wejście do sąsiedniego budynku, lokalu albo na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor powinien uzyskać zgodę właściciela, a w razie braku zgody może wystąpić do właściwego organu o rozstrzygnięcie. Na podstawie art. 47 ust. 3 Prawa budowlanego inwestor ma obowiązek naprawić szkody powstałe wskutek takiego korzystania.

Jeżeli budynek funkcjonuje jako wspólnota mieszkaniowa, a roboty dotykają nieruchomości wspólnej, znaczenie mogą mieć również przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 3 ust. 2 tej ustawy, który określa, czym jest nieruchomość wspólna. Wtedy nie wystarczy ocena wyłącznie z perspektywy jednego właściciela lokalu.

Wyburzenie ściany nośnej a Prawo budowlane

Wyburzenie albo podcięcie ściany nośnej nie jest zwykłą kosmetyczną zmianą wystroju. Jest to ingerencja w element konstrukcyjny budynku. Zgodnie z art. 3 pkt 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane robotami budowlanymi są między innymi budowa, przebudowa, montaż, remont i rozbiórka. Z kolei art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego definiuje przebudowę jako wykonanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkami wskazanymi w tym przepisie.

W budynku mieszkalnym jednorodzinnym przebudowa przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych, która nie prowadzi do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, może wymagać zgłoszenia na podstawie art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego. Jeżeli jednak zakres prac powoduje zwiększenie obszaru oddziaływania obiektu poza działkę albo nie mieści się w zwolnieniu z pozwolenia, zastosowanie może mieć ogólna zasada z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego, zgodnie z którą roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Przy zgłoszeniu robót organ administracji architektoniczno-budowlanej może wnieść sprzeciw. Zgodnie z art. 30 ust. 5 Prawa budowlanego roboty objęte zgłoszeniem można rozpocząć, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia. Przy pozwoleniu na budowę stronami postępowania są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu, co wynika z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego.

Hałas z remontu jako immisja

Naruszenie spokoju domowego przez hałas może być oceniane jako immisja. Podstawą jest art. 144 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Przepis ten zobowiązuje właściciela nieruchomości, aby przy wykonywaniu swojego prawa powstrzymywał się od działań, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Nie każdy hałas remontowy przekracza przeciętną miarę. Sąd bierze pod uwagę między innymi porę dnia, czas trwania prac, ich intensywność, rodzaj zabudowy, możliwość ograniczenia hałasu, częstotliwość prac oraz to, czy inwestor zachowuje podstawowe zasady współżycia sąsiedzkiego. W zabudowie bliźniaczej, przy cienkiej ścianie oddzielającej segmenty, uciążliwość może być oceniana surowiej niż w sytuacji, w której sąsiednie domy są od siebie znacznie oddalone.

Jeżeli hałas przekracza przeciętną miarę, właściciel nieruchomości może wystąpić z roszczeniem negatoryjnym. Wynika ono z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przeciwko osobie naruszającej własność w inny sposób niż przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą właścicielowi przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

W praktyce przed pozwem warto wezwać sąsiada na piśmie do ograniczenia uciążliwości, wskazując konkretne godziny, rodzaj hałasu, czas trwania i skutki dla domowników. W sprawach sądowych istotne są dowody: notatki z datami i godzinami, nagrania, zeznania świadków, dokumentacja medyczna, korespondencja z sąsiadem, a w poważniejszych przypadkach także opinia specjalisty albo pomiary hałasu.

Kiedy można zawiadomić nadzór budowlany?

Jeżeli istnieje podejrzenie, że sąsiad usuwa ścianę nośną bez wymaganych formalności albo prace mogą zagrażać bezpieczeństwu budynku, zasadne jest zawiadomienie powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Nadzór budowlany może badać legalność robót i ich wpływ na bezpieczeństwo obiektu.

Na podstawie art. 50 ust. 1 pkt 1–4 Prawa budowlanego właściwy organ nadzoru budowlanego może wstrzymać prowadzenie robót budowlanych wykonywanych bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenia, prowadzonych w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, prowadzonych na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 30 ust. 1 Prawa budowlanego albo wykonywanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w przepisach, decyzji lub zgłoszeniu. Dalsze działania organu są określone między innymi w art. 51 Prawa budowlanego.

W zawiadomieniu do nadzoru budowlanego warto opisać, że prace dotyczą ściany nośnej, wskazać adres, daty robót, załączyć zdjęcia lub nagrania oraz poprosić o sprawdzenie, czy inwestor posiada wymagane zgłoszenie, pozwolenie, projekt i zapewniony nadzór osoby z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi.

Wezwanie policji przy głośnym remoncie

Policję można wezwać wtedy, gdy hałas ma charakter zakłócenia spokoju, porządku publicznego lub spoczynku nocnego. Zgodnie z art. 51 § 1 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. – Kodeks wykroczeń, kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.

Trzeba jednak pamiętać, że art. 51 § 1 Kodeksu wykroczeń wymaga zwykle czegoś więcej niż zwykły hałas wynikający z normalnych prac w ciągu dnia. Inaczej oceniany będzie remont prowadzony w typowych godzinach dziennych, a inaczej używanie młotów udarowych późnym wieczorem, w nocy albo w sposób uporczywy i lekceważący prośby sąsiadów.

W bloku dochodzą jeszcze regulamin wspólnoty lub spółdzielni i częstsze konflikty z sąsiadami; osobno omawiamy remont mieszkania w bloku i skargi sąsiadów.

Co zrobić krok po kroku?

1. Ustal status budynku. Sprawdź, czy jest to odrębna nieruchomość, współwłasność, lokal we wspólnocie mieszkaniowej albo budynek z elementami wspólnymi.
2. Zbierz dowody. Notuj daty, godziny i rodzaj hałasu, zapisuj korespondencję, wykonuj zdjęcia skutków robót, dokumentuj ewentualne pęknięcia lub drgania.
3. Wyślij krótkie pisemne wezwanie. Poproś o ograniczenie prac do rozsądnych godzin, informowanie o szczególnie uciążliwych etapach i zabezpieczenie budynku.
4. Zawiadom nadzór budowlany, jeśli prace dotyczą konstrukcji. Wskaż, że chodzi o wyburzenie ściany nośnej i poproś o kontrolę legalności oraz bezpieczeństwa robót.
5. Wzywaj policję przy naruszeniu spoczynku nocnego lub rażącym zakłócaniu spokoju. Notatki z interwencji mogą być później dowodem.
6. Rozważ pozew cywilny. Jeżeli uciążliwości są długotrwałe i przekraczają przeciętną miarę, podstawą może być art. 144 i art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli w wyniku robót powstaną szkody, na przykład pęknięcia ścian, uszkodzenie instalacji albo obniżenie bezpieczeństwa budynku, można rozważać również roszczenia odszkodowawcze. Ogólna odpowiedzialność deliktowa wynika z art. 415 Kodeksu cywilnego, a zakres naprawienia szkody określają art. 361 § 1 i 2 oraz art. 363 § 1 Kodeksu cywilnego. W takich sprawach kluczowe bywa szybkie zabezpieczenie dowodów i opinia osoby posiadającej wiedzę techniczną.

FAQ

Czy sąsiad musi uzyskać moją zgodę na remont?

Nie zawsze. Jeżeli remont odbywa się wyłącznie w jego nieruchomości i nie dotyczy elementów wspólnych ani wejścia na Pani teren, przepisy nie wymagają ogólnej zgody sąsiada. Zgoda albo decyzja organu może być potrzebna, gdy wykonanie robót wymaga wejścia na nieruchomość sąsiednią, co reguluje art. 47 Prawa budowlanego.

Czy wyburzenie ściany nośnej można wykonać bez formalności?

Co do zasady nie należy traktować tego jak zwykłego remontu. Wyburzenie ściany nośnej jest ingerencją w element konstrukcyjny. W zależności od rodzaju budynku i wpływu robót może być wymagane zgłoszenie na podstawie art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego albo pozwolenie na budowę na podstawie art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego.

Czy mogę żądać, aby sąsiad remontował tylko w określonych godzinach?

Można tego żądać polubownie, a w razie sporu powoływać się na art. 144 Kodeksu cywilnego, jeżeli hałas przekracza przeciętną miarę. Sąd nie zakazuje zwykle każdego remontu, ale może nakazać ograniczenie sposobu wykonywania prac, jeżeli uciążliwość jest nadmierna.

Kiedy warto wezwać policję?

Najbardziej uzasadnione jest to przy hałasie nocnym, uporczywym zakłócaniu spokoju albo zachowaniu mającym charakter wybryku. Podstawą jest art. 51 § 1 Kodeksu wykroczeń. Przy zwykłych pracach dziennych policja może uznać, że sprawa ma charakter cywilny albo sąsiedzki.

Czy choroba domownika ma znaczenie?

Może mieć znaczenie przy ocenie uciążliwości i przy rozmowach z sąsiadem, ale sama choroba nie powoduje automatycznego zakazu remontu. W postępowaniu cywilnym dokumentacja medyczna może jednak pomagać wykazać realne skutki nadmiernego hałasu.

Co zrobić, jeśli po remoncie pojawiły się pęknięcia ścian?

Należy niezwłocznie wykonać zdjęcia, opisać datę zauważenia szkody, rozważyć opinię fachowca i zawiadomić nadzór budowlany. Roszczenia odszkodowawcze mogą opierać się między innymi na art. 415, art. 361 § 1 i 2 oraz art. 363 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli uda się wykazać winę, szkodę i związek przyczynowy.

Źródła

• Art. 144, art. 222 § 2, art. 415, art. 361 § 1 i 2, art. 363 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 3 pkt 7 i 7a, art. 28 ust. 1 i 2, art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a, art. 30 ust. 5, art. 47 ust. 1–3, art. 50 ust. 1 pkt 1–4, art. 51 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
• Art. 51 § 1 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. – Kodeks wykroczeń.
• Art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.