Oględziny nieruchomości a podatek od nieruchomości

Czy urząd gminy może zrobić oględziny nieruchomości?

Tak, ale nie w każdej sytuacji na takich samych zasadach. W sprawach podatku od nieruchomości trzeba odróżnić czynności sprawdzające, postępowanie podatkowe i kontrolę podatkową, bo w każdym z tych trybów organ działa na innej podstawie prawnej.

W postępowaniu podatkowym organ może przeprowadzić oględziny na podstawie art. 198 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa. Przepis ten pozwala organowi podatkowemu w razie potrzeby przeprowadzić oględziny. Jeżeli oględziny mają dotyczyć lokalu mieszkalnego, powinny być przeprowadzane z poszanowaniem praw strony i granic wynikających z przepisów proceduralnych.

W kontroli podatkowej organ ma szersze uprawnienia. Zgodnie z art. 285a § 1 Ordynacji podatkowej kontrolujący są uprawnieni m.in. do wstępu na grunt oraz do budynków, lokali lub innych pomieszczeń kontrolowanego w celu sprawdzenia stanu faktycznego w zakresie objętym kontrolą. Jeżeli więc gmina prowadzi kontrolę podatkową dotyczącą podatku od nieruchomości, oględziny co do zasady są dopuszczalne.

Najwięcej wątpliwości pojawia się przy czynnościach sprawdzających. Art. 272 Ordynacji podatkowej określa ich cel, a więc m.in. sprawdzenie terminowości, formalnej poprawności deklaracji i ustalenie stanu faktycznego niezbędnego do stwierdzenia zgodności z przedstawionymi dokumentami. Jednak przepisy o czynnościach sprawdzających nie dają tak szerokiej podstawy do wejścia na nieruchomość jak kontrola podatkowa. Dlatego przy zwykłym wezwaniu do wyjaśnień urząd nie może dowolnie traktować oględzin jak pełnej kontroli.

Jeżeli organ chce obejrzeć budynek, warto ustalić z pisma: w jakim trybie działa, na jakiej podstawie prawnej i czego dokładnie chce ustalić. To ma znaczenie praktyczne, bo od tego zależą Pani obowiązki oraz możliwość kwestionowania czynności.

Od kiedy niewykończony dom podlega podatkowi od nieruchomości?

Kluczowy jest art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli okolicznością, od której zależy obowiązek podatkowy, jest istnienie budynku albo jego części, obowiązek podatkowy powstaje od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym:

• budowa została zakończona albo
• rozpoczęto użytkowanie budynku lub jego części przed ostatecznym wykończeniem.

To oznacza, że brak pełnego wykończenia sam w sobie nie wyklucza podatku. Jeżeli budynek jest już faktycznie używany, choćby częściowo, obowiązek podatkowy może powstać mimo braku formalnego zakończenia wszystkich robót.

Jednocześnie sam fakt, że ktoś jeszcze w domu nie mieszka na stałe, nie przesądza automatycznie, że podatek nie powstał. Organ będzie badał, czy budowa została zakończona albo czy doszło do rozpoczęcia użytkowania w rozumieniu art. 6 ust. 2 tej ustawy.

Co oznacza zakończenie budowy dla podatku od nieruchomości?

Na potrzeby podatku od nieruchomości pojęcie zakończenia budowy nie zawsze pokrywa się z formalnościami z prawa budowlanego. W orzecznictwie od lat przyjmuje się, że dla zastosowania art. 6 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych istotny jest faktyczny stan zaawansowania robót, a nie wyłącznie data uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Z punktu widzenia prawa budowlanego znaczenie mają zwłaszcza przepisy art. 54, art. 55 i art. 57 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, które regulują zawiadomienie o zakończeniu budowy, przypadki wymagające decyzji o pozwoleniu na użytkowanie oraz dokumenty składane po zakończeniu budowy. Jednak dla podatku od nieruchomości organ może badać, czy obiekt był już faktycznie na tyle ukończony, że nadawał się do użytkowania albo został rzeczywiście użyty przed pełnym wykończeniem.

W praktyce sporne bywają sytuacje, gdy w budynku są już wykonane podstawowe instalacje, możliwe jest przebywanie lub nocowanie, ale nadal trwają prace wykończeniowe. Wtedy urząd może uznać, że rozpoczęto użytkowanie przed ostatecznym wykończeniem. Każdą taką sprawę trzeba oceniać indywidualnie.

Zobacz również:

zgłoszenie PoN po zakończeniu budowy oraz obowiązki wobec gminy.

Czy meldunek oznacza, że trzeba płacić podatek?

Nie. Meldunek sam w sobie nie tworzy obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości. Podatek wynika z przesłanek wskazanych w art. 6 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, a nie z przepisów meldunkowych.

Trzeba jednak pamiętać, że meldunek może być dla organu dowodem pośrednim. Jeżeli właściciel jest zameldowany w budynku, urząd może potraktować to jako jedną z przesłanek wskazujących na faktyczne użytkowanie obiektu. Nie jest to jednak dowód rozstrzygający. Organ powinien ocenić cały materiał dowodowy zgodnie z art. 191 Ordynacji podatkowej, czyli na podstawie całokształtu okoliczności sprawy.

Obecnie kwestie meldunkowe reguluje ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, a nie uchylona już ustawa o ewidencji ludności i dowodach osobistych. Dlatego dawne odwołania do nieobowiązujących przepisów są dziś nieaktualne.

Jakie obowiązki wobec gminy ma właściciel budynku?

Osoba fizyczna będąca właścicielem nieruchomości ma obowiązek złożyć informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych, jeżeli powstały okoliczności uzasadniające powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego lub zmianę wysokości opodatkowania. Wynika to z art. 6 ust. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Termin na złożenie informacji wynosi 14 dni od dnia wystąpienia takiej okoliczności.

Jeżeli problem dotyczy powierzchni albo zakresu opodatkowania, znaczenie może mieć także prawidłowe korekta PoN po ponownym ustaleniu powierzchni budynku.

W praktyce właściciel powinien zadbać o to, aby dane przekazane gminie były spójne z dokumentacją budowlaną i rzeczywistym stanem nieruchomości. Jeżeli urząd pyta o datę zakończenia budowy albo rozpoczęcia użytkowania, warto odpowiadać precyzyjnie i załączyć dokumenty, które tę datę potwierdzają albo jej przeczą.

Co grozi za brak zgłoszenia albo podanie nieprawidłowych danych?

Jeżeli właściciel nie złoży wymaganej informacji albo poda dane niezgodne ze stanem faktycznym, gmina może wszcząć postępowanie i wydać decyzję ustalającą wysokość podatku. Podstawą jest art. 21 § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej w związku z art. 6 ust. 7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

W razie zaległości podatkowej naliczane są odsetki za zwłokę na zasadach z art. 53 § 1 Ordynacji podatkowej. W określonych sytuacjach mogą też pojawić się konsekwencje karnoskarbowe, zwłaszcza gdy podatnik nie składa informacji lub naraża podatek na uszczuplenie. Ocena odpowiedzialności zależy jednak od konkretnego stanu faktycznego, treści złożonych dokumentów i tego, czy działanie było zawinione.

Jeżeli zorientuje się Pani, że dane były niepełne lub błędne, warto zareagować od razu. Pomocny może być materiał o tym, co zrobić, gdy doszło do ustalanie PoN przez gminę w nieprawidłowej wysokości.

Jak bronić się przed nieuzasadnionym ustaleniem podatku?

Jeżeli urząd przyjmie, że budynek już podlega opodatkowaniu, a Pani się z tym nie zgadza, warto zebrać dowody dotyczące rzeczywistego stanu nieruchomości, na przykład:

• dziennik budowy,
• protokoły odbiorów instalacji,
• dokumentację fotograficzną z datami,
• oświadczenia kierownika budowy,
• rachunki i faktury potwierdzające trwające roboty,
• wyjaśnienia co do sposobu korzystania z budynku.

Jeżeli sprawa kończy się decyzją podatkową, przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego na zasadach określonych w art. 220 § 1 i art. 223 § 1 Ordynacji podatkowej. Termin na wniesienie odwołania wynosi 14 dni od doręczenia decyzji.

Jeśli urząd tylko wzywa do złożenia wyjaśnień, najlepiej odpowiedzieć rzeczowo i zażądać wskazania podstawy prawnej czynności oraz celu oględzin. To często pozwala uporządkować sprawę jeszcze przed wydaniem decyzji.

Kiedy oględziny są szczególnie istotne dla wysokości podatku?

Oględziny są często wykorzystywane wtedy, gdy spór dotyczy nie tylko samego istnienia obowiązku podatkowego, ale też powierzchni użytkowej, sposobu wykorzystania budynku albo tego, czy część obiektu jest związana z działalnością gospodarczą. W takich sprawach ustalenie faktycznego stanu nieruchomości może bezpośrednio wpływać na wysokość podatku.

Przy sporach o metraż, kondygnacje, piwnice, poddasza czy sposób liczenia powierzchni użytkowej warto porównać dane z inwentaryzacji, projektu oraz informacji złożonej do gminy. Błędy w tym zakresie są częste.

Przykłady

Poniżej dwa typowe warianty, w których gmina i właściciel odmiennie oceniają moment powstania obowiązku podatkowego.

FAQ

Czy gmina może wejść do domu bez mojej zgody?

Nie w każdej sytuacji. Zakres uprawnień zależy od trybu działania organu. W kontroli podatkowej uprawnienia są szersze niż przy zwykłych czynnościach sprawdzających. Zawsze warto żądać wskazania podstawy prawnej i zakresu czynności.

Czy niewykończony dom zawsze jest zwolniony z podatku?

Nie. Jeżeli budowa została zakończona albo rozpoczęto użytkowanie przed pełnym wykończeniem, podatek może powstać od 1 stycznia następnego roku na podstawie art. 6 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Czy sam meldunek oznacza rozpoczęcie użytkowania?

Nie automatycznie. Meldunek może być tylko jedną z przesłanek ocenianych przez organ. O rozstrzygnięciu decyduje całokształt dowodów dotyczących rzeczywistego korzystania z budynku.

Ile mam czasu na zgłoszenie nieruchomości do gminy?

Co do zasady 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności mającej wpływ na obowiązek podatkowy lub jego wysokość, zgodnie z art. 6 ust. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Co zrobić, gdy gmina źle ustali powierzchnię albo stan budynku?

Trzeba złożyć wyjaśnienia, przedstawić dokumenty i w razie potrzeby odwołać się od decyzji. W praktyce duże znaczenie mają pomiary, dokumentacja budowlana i zdjęcia stanu nieruchomości.

Źródła

• Art. 6 ust. 2, ust. 6 i ust. 7 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.
• Art. 191, art. 198 § 1, art. 220 § 1, art. 223 § 1, art. 272, art. 285a § 1 oraz art. 53 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.
• Art. 54, art. 55 i art. 57 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
• Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.
• Przykładowo: wyrok WSA w Gliwicach z 8 stycznia 2009 r., sygn. I SA/Gl 781/08 – dotyczący znaczenia zakończenia budowy i rozpoczęcia użytkowania dla powstania obowiązku podatkowego.