Kto płaci podatek od nieruchomości – właściciel gruntu czy budynku?

Do kogo należy budynek postawiony na cudzej działce?

Punktem wyjścia jest prawo cywilne, bo to ono rozstrzyga, czyj jest grunt i czyj jest budynek. Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności, a także budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z kolei art. 48 Kodeksu cywilnego stanowi, że – z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie – do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Uzupełnia to art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W praktyce oznacza to, że jeżeli budynek jest trwale związany z gruntem, to co do zasady nie może mieć innego właściciela niż właściciel gruntu. Nie ma znaczenia, kto wyłożył pieniądze na budowę, kto uzyskał zgodę na budowę ani kto faktycznie korzysta z obiektu.

Jeżeli więc strony przyjęły między sobą, że jedna osoba jest właścicielem działki, a druga „właścicielem budynku”, to taki model najczęściej nie odpowiada stanowi prawnemu. Wyjątek musi wynikać z przepisu szczególnego, a nie z prywatnego ustalenia.

Kto jest podatnikiem podatku od nieruchomości?

Krąg podatników określa art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z tym przepisem podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące m.in.:

• właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych – art. 3 ust. 1 pkt 1,
• posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych – art. 3 ust. 1 pkt 2,
• użytkownikami wieczystymi gruntów – art. 3 ust. 1 pkt 3,
• posiadaczami nieruchomości lub ich części stanowiących własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego w przypadkach wskazanych w art. 3 ust. 1 pkt 4.

Jeżeli zatem budynek jest częścią składową gruntu, to dla celów podatku od nieruchomości podatnikiem pozostaje właściciel gruntu jako właściciel całej nieruchomości. Organ podatkowy ma więc podstawę, aby kierować decyzję podatkową do właściciela działki.

To, że przez kilka lat podatek opłacała inna osoba, nie zmienia ustawowego statusu podatnika. Zapłata dokonana przez osobę trzecią może mieć znaczenie rozliczeniowe między stronami, ale nie zastępuje przepisu ustawy określającego, kto odpowiada wobec gminy.

Warto też pamiętać, że zgodnie z art. 7 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa podatnikiem jest podmiot podlegający na mocy ustaw podatkowych obowiązkowi podatkowemu. O tym, kto nim jest, nie decyduje umowa cywilna, lecz konkretny przepis ustawy podatkowej.

Czy można w umowie przerzucić obowiązek podatkowy na inną osobę?

Nie wobec organu podatkowego. Strony mogą umówić się, że ekonomiczny ciężar podatku poniesie np. użytkownik budynku albo najemca, ale taka umowa działa tylko między nimi. Gmina nadal może żądać zapłaty od podatnika wskazanego w ustawie.

Wynika to z konstrukcji obowiązku podatkowego oraz z art. 3 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Jeżeli więc właściciel gruntu zapłaci podatek, może ewentualnie dochodzić od drugiej strony zwrotu na zasadach wynikających z umowy albo przepisów prawa cywilnego, ale to już osobna kwestia.

Podobnie jest przy innych stanach faktycznych związanych z korzystaniem z cudzej nieruchomości. Samo oddanie nieruchomości do najmu, dzierżawy czy użyczenia nie zmienia automatycznie tego, kto jest podatnikiem. Więcej o tym przy okazji wynajmu a obowiązku podatkowego.

Kiedy budynek może należeć do kogoś innego niż właściciel gruntu?

Najważniejszy wyjątek wynika z art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i urządzeń, które użytkownik wieczysty nabył przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

W takim przypadku grunt i budynek rzeczywiście mogą „należeć” do różnych podmiotów: właścicielem gruntu pozostaje Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego, a właścicielem budynku jest użytkownik wieczysty. Dla podatku od nieruchomości ma to istotne znaczenie, ponieważ użytkownik wieczysty jest podatnikiem w zakresie gruntu na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, a jako właściciel budynku także w zakresie tego budynku na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.

W praktyce trzeba więc najpierw ustalić, czy w danej sprawie rzeczywiście istnieje użytkowanie wieczyste albo inna ustawowa podstawa odrębnej własności budynku. Jeżeli nie – wraca zasada ogólna, że budynek należy do właściciela gruntu.

Co z posiadaczem samoistnym i posiadaczem mienia publicznego?

Nie w każdej sprawie podatnikiem będzie właściciel. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje też inne tytuły podatkowe. Na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 2 tej ustawy podatnikiem może być posiadacz samoistny, czyli osoba władająca nieruchomością jak właściciel, choć formalnie nim nie jest.

Z kolei art. 3 ust. 1 pkt 4 tej ustawy obejmuje posiadaczy nieruchomości lub ich części stanowiących własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem, z innego tytułu prawnego albo jest bez tytułu prawnego. Ten przepis bywa istotny przy lokalach, gruntach komunalnych lub państwowych oddanych do korzystania innym podmiotom.

Dlatego odpowiedź na pytanie „kto płaci podatek?” zależy nie tylko od tego, kto finansował budowę, ale przede wszystkim od tytułu prawnego do gruntu i budynku. W opisanej przez Pana/Panią sytuacji, jeśli nie ma użytkowania wieczystego ani innego szczególnego tytułu, urząd co do zasady ma rację.

Jakie są konsekwencje błędnego wskazania podatnika?

Jeżeli deklaracje lub informacje podatkowe składała niewłaściwa osoba, organ może skorygować rozliczenie i ustalić lub określić zobowiązanie wobec właściwego podatnika. W przypadku osób fizycznych podatek od nieruchomości co do zasady ustala organ w drodze decyzji, a terminy płatności wynikają z art. 6 ust. 7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Osoby prawne i jednostki organizacyjne same obliczają podatek i wpłacają go na zasadach z art. 6 ust. 9 tej ustawy.

Jeżeli powstała zaległość podatkowa, mogą dojść odsetki za zwłokę na zasadach określonych w art. 53 § 1 Ordynacji podatkowej. Organ może też prowadzić egzekucję administracyjną należności podatkowej od właściwego podatnika.

W razie sporu warto sprawdzić, czy decyzja została doręczona prawidłowo, czy organ właściwie ustalił stan prawny nieruchomości i czy nie doszło do przedawnienia zobowiązania podatkowego na zasadach z art. 70 § 1 Ordynacji podatkowej. Co do zasady zobowiązanie podatkowe przedawnia się z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku.

Wniosek w opisanej sytuacji

Jeżeli na prywatnej działce stoi budynek trwale związany z gruntem, a nie zachodzi wyjątek ustawowy, zwłaszcza użytkowanie wieczyste z art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego, to właścicielem budynku jest właściciel gruntu. W konsekwencji to on jest podatnikiem podatku od nieruchomości na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Organ podatkowy może więc żądać zapłaty właśnie od właściciela gruntu, nawet jeśli przez pewien czas należność wpłacała inna osoba. Ewentualne rozliczenia między stronami należy oceniać osobno, na gruncie umowy i prawa cywilnego.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak te same przepisy działają w praktyce przy różnych tytułach prawnych do nieruchomości.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Czy zawsze podatek płaci właściciel gruntu?

Nie zawsze, ale najczęściej tak. Wyjątki wynikają głównie z art. 3 ust. 1 pkt 2–4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, np. przy posiadaniu samoistnym, użytkowaniu wieczystym albo posiadaniu mienia publicznego.

Czy osoba, która wybudowała budynek za własne pieniądze, staje się jego właścicielem?

Co do zasady nie. Jeżeli budynek jest trwale związany z gruntem, zastosowanie ma art. 48 Kodeksu cywilnego, więc budynek staje się częścią składową gruntu.

Czy urząd może żądać zaległego podatku od właściciela gruntu, mimo że wcześniej płacił ktoś inny?

Tak, jeżeli to właściciel gruntu był ustawowym podatnikiem. Wcześniejsze wpłaty innej osoby nie zmieniają tego, kto odpowiada wobec organu.

Czy umowa może skutecznie przenieść obowiązek podatkowy na najemcę lub użytkownika?

Nie wobec gminy. Umowa może jedynie przewidywać zwrot kosztów podatku między stronami, ale nie zmienia podatnika wskazanego w ustawie.

Kiedy budynek może być odrębną własnością?

Najczęściej przy użytkowaniu wieczystym, zgodnie z art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego. Wtedy właścicielem budynku może być użytkownik wieczysty, a nie właściciel gruntu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych – Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31

3. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa – Dz.U. 1997 nr 137 poz. 926

4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 12.06.2019 r., sygn. akt I SA/Gl 21/19.