Kto płaci podatek od nieruchomości – właściciel gruntu czy budynku?

Do kogo należy budynek postawiony na działce?

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych „podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

1) właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem ust. 3;

2) posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;

3) użytkownikami wieczystymi gruntów”.

Jak rozumiem, budynek jest trwale związany z gruntem. Należy zatem wyraźnie podkreślić, że zgodnie z prawem cywilnym co do zasady budynek stanowi własność właściciela gruntu, na którym jest posadowiony.

W myśl art. 46 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.

W myśl art. 48 K.c. „z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania”. Zgodnie zaś z art. 47 K.c. „część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych”.

Prawo cywilne przewiduje tylko jeden wyjątek, gdy budynek może być osobnym przedmiotem własności względem gruntu, i przypadek ten dotyczy użytkowania wieczystego. Otóż w myśl art. 235 K.c. „Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste”.

Przy czym w użytkowanie wieczyste mogą zostać oddane grunty należące (tj. stanowiące własność) do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

W konsekwencji, jeżeli nie mamy do czynienia z przypadkiem użytkowania wieczystego, to budynek posadowiony (tj. trwale związany) na gruncie (niezależnie od tego, kto go wybudował) stanowi własność właściciela gruntu. W zakresie prawa własności nie jest możliwe, aby jedna osoba była właścicielem gruntu, a druga osoba właścicielem samego budynku. Takie założenie jest sprzeczne z przepisami Kodeksu cywilnego.

Osoba zobowiązana do płacenia podatku od nieruchomości

W tym układzie należy wskazać, że organ podatkowy ma rację. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych podatnikiem podatku od nieruchomości jest właściciel, a w zakres prawa własności gruntu wchodzi własność budynku. Dodajmy też, że zgodnie z art. 7 Ordynacji podatkowej „podatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, podlegająca na mocy ustaw podatkowych obowiązkowi podatkowemu”.

W konsekwencji to ustawa podatkowa wyznacza zakres podmiotowy danego podatku, czyli określa, kto jest podatnikiem. Nie jest zatem możliwe w drodze umowy cywilnoprawnej pomiędzy stronami określenie, kto jest podatnikiem danego podatku. W świetle przepisów podatkowych takie ustalenia są nieważne i organ podatkowy ma pełne prawo egzekwować podatek od podatnika (art. 26 Ordynacji podatkowej), którym w tym przypadku jest właściciel gruntu w stosunku zarówno do gruntu, jak i posadowionego na gruncie budynku.

Wyrok WSA w Gliwicach z 12.06.2019 r., sygn. akt I SA/Gl 21/19: „Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości powstaje niezależnie, jest to podatek obciążający właścicieli nieruchomości, bez względu na sposób, w jaki jest ona wykorzystywana i bez względu na ich sytuację materialną”.

Reasumując, jeżeli mówimy o budynku w sposób trwały związanym z gruntem, to organ podatkowy ma rację i podatek od nieruchomości od budynku powinien płacić właściciel gruntu.

FAQ – najczęściej zadane pytania

Kto płaci podatek od nieruchomości – właściciel gruntu czy budynku?
Co do zasady podatek płaci właściciel gruntu, ponieważ budynek trwale z nim związany stanowi jego część składową.

Czy można umownie ustalić, kto zapłaci podatek?
Nie. Ustalenia między stronami nie mają znaczenia dla organu podatkowego – podatnikiem jest podmiot wskazany w ustawie.

Czy osoba, która wybudowała budynek, musi płacić podatek?
Nie, jeśli nie jest właścicielem nieruchomości. Sam fakt wybudowania lub korzystania z budynku nie decyduje o obowiązku podatkowym.

Kiedy budynek może mieć innego właściciela niż grunt?
Wyjątkiem jest użytkowanie wieczyste – wtedy budynek może należeć do użytkownika wieczystego, a nie do właściciela gruntu.

Czy urząd może żądać zapłaty od właściciela gruntu mimo wcześniejszych płatności przez inną osobę?
Tak. Organ podatkowy ma prawo egzekwować podatek od właściwego podatnika, niezależnie od wcześniejszych ustaleń lub praktyki.

Czy sposób korzystania z nieruchomości wpływa na obowiązek podatkowy?
Nie. Podatek od nieruchomości obciąża właściciela niezależnie od tego, kto faktycznie korzysta z nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych - Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu A dministracyjnego w Gliwicach z 12.06.2019 r., sygn. akt I SA/Gl 21/19