Ulga termomodernizacyjna a budynek z trzema lokalami

Dlaczego definicja budynku ma tu kluczowe znaczenie?

Podstawą ulgi jest art. 26h ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten pozwala odliczyć wydatki na przedsięwzięcie termomodernizacyjne tylko podatnikowi będącemu właścicielem lub współwłaścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Ustawa o PIT nie tworzy własnej definicji takiego budynku. Zgodnie z art. 5a pkt 18b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez budynek mieszkalny jednorodzinny rozumie się budynek mieszkalny jednorodzinny w rozumieniu art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Natomiast art. 3 pkt 2a ustawy – Prawo budowlane stanowi, że budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i jednego lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

To oznacza, że już sam fakt istnienia trzech lokali mieszkalnych w jednym budynku zasadniczo wyklucza uznanie go za budynek mieszkalny jednorodzinny na potrzeby ulgi.

Zobacz również: definicja jednorodzinnego

Czy przy trzech lokalach można skorzystać z ulgi termomodernizacyjnej?

W typowej sytuacji – nie. Jeżeli budynek ma trzy lokale mieszkalne, nie mieści się w definicji z art. 3 pkt 2a ustawy – Prawo budowlane, a więc nie spełnia warunku z art. 26h ust. 1 ustawy o PIT.

Takie stanowisko konsekwentnie prezentują organy podatkowe. W praktyce interpretacyjnej przyjmuje się, że znaczenie ma obiektywny status budynku na moment korzystania z ulgi. Jeżeli na ten moment budynek jest faktycznie i prawnie budynkiem trzylokalowym, odliczenie jest kwestionowane.

Potwierdza to interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 marca 2022 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.78.2022.1.JS. Organ wskazał, że status budynku należy badać na dzień dokonania odliczenia, a właściciel lokalu w budynku, w którym wyodrębniono trzy lokale mieszkalne, nie jest właścicielem ani współwłaścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego w rozumieniu art. 3 pkt 2a ustawy – Prawo budowlane.

Co dokładnie trzeba spełnić, aby skorzystać z ulgi?

Sama kwalifikacja budynku to dopiero pierwszy warunek. Dodatkowo trzeba spełnić także pozostałe wymogi z art. 26h ustawy o PIT oraz z rozporządzenia wykonawczego dotyczącego wykazu materiałów budowlanych, urządzeń i usług związanych z realizacją przedsięwzięć termomodernizacyjnych.

Znaczenie ma nie tylko budynek, ale też stan formalny

W praktyce trzeba odróżnić kilka sytuacji:

• trzy faktycznie niezależne części mieszkalne bez formalnego wyodrębnienia lokali – sprawa wymaga indywidualnej analizy dokumentacji budowlanej i sposobu kwalifikacji obiektu;
• trzy formalnie wyodrębnione lokale mieszkalne – ryzyko odmowy ulgi jest bardzo wysokie;
• jeden budynek z dwoma lokalami mieszkalnymi – co do zasady nadal może spełniać definicję budynku jednorodzinnego;
• jeden lokal mieszkalny i jeden użytkowy do 30% powierzchni całkowitej budynku – również może mieścić się w definicji z art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego.

Jeżeli więc pytanie dotyczy budynku, który został podzielony dla potrzeb kredytu, sprzedaży kondygnacji albo uregulowania współwłasności, kluczowe są konkretne dokumenty: projekt budowlany, decyzje administracyjne, zaświadczenie o samodzielności lokalu, wpisy w księgach wieczystych i sposób opisu nieruchomości w ewidencji.

Zobacz również: wyodrębnienie lokali

Czy sam udział we współwłasności budynku wystarczy?

Nie zawsze. Art. 26h ust. 1 ustawy o PIT wymaga, aby podatnik był właścicielem lub współwłaścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Jeżeli więc jest Pan współwłaścicielem nieruchomości, ale sam obiekt nie spełnia definicji budynku jednorodzinnego, warunek nie jest spełniony.

Inaczej mówiąc: współwłasność pomaga tylko wtedy, gdy przedmiotem tej współwłasności jest budynek odpowiadający definicji z art. 3 pkt 2a ustawy – Prawo budowlane.

Czy można „odzyskać” prawo do ulgi po zmianie statusu budynku?

To zależy od konkretnego stanu faktycznego. Jeżeli doszłoby do takiej zmiany stanu prawnego i faktycznego, że budynek znów spełniałby definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wówczas należałoby osobno ocenić, czy i od kiedy możliwe byłoby odliczenie kolejnych wydatków.

Trzeba jednak zachować ostrożność. Przy uldze termomodernizacyjnej liczy się nie tylko to, czy budynek obecnie jest jednorodzinny, ale także czy konkretne wydatki zostały poniesione prawidłowo, udokumentowane fakturami i dotyczą kwalifikowanego przedsięwzięcia. Nie ma prostej zasady, że każda późniejsza „naprawa” stanu prawnego automatycznie otwiera drogę do odliczenia wcześniejszych kosztów.

W praktyce, przy nietypowych stanach faktycznych, najbezpieczniejsze jest wystąpienie o interpretację indywidualną na podstawie art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.

Jakie ryzyko wiąże się z odliczeniem mimo trzech lokali?

Jeżeli podatnik odliczy wydatki mimo braku spełnienia warunków ulgi, organ podatkowy może zakwestionować rozliczenie w toku czynności sprawdzających, kontroli podatkowej albo postępowania podatkowego.

W konsekwencji może powstać obowiązek:

• złożenia korekty zeznania podatkowego,
• dopłaty zaległego podatku,
• zapłaty odsetek za zwłokę liczonych na zasadach z art. 53 § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa.

W skrajnych przypadkach, gdy rozliczenie byłoby nierzetelne, może pojawić się także odpowiedzialność na gruncie ustawy z dnia 10 września 1999 r. – Kodeks karny skarbowy, ale to zawsze zależy od okoliczności konkretnej sprawy, w tym od stopnia zawinienia i sposobu działania podatnika.

Co wynika z Pana sytuacji?

Jeżeli obecnie budynek ma status obiektu z trzema wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi, to przy aktualnej linii interpretacyjnej należy przyjąć, że ulga termomodernizacyjna co do zasady nie przysługuje. Wynika to z art. 26h ust. 1 ustawy o PIT w związku z art. 5a pkt 18b tej ustawy oraz art. 3 pkt 2a ustawy – Prawo budowlane.

Sam fakt, że wcześniej budynek był traktowany jako dom jednorodzinny albo że podział służył wyłącznie kredytowaniu czy uregulowaniu własności, nie wystarcza, jeśli na moment odliczenia budynek nie spełnia ustawowej definicji.

Jeżeli jednak dokumentacja nie jest jednoznaczna albo status trzeciej kondygnacji budzi wątpliwości, warto osobno sprawdzić, czy nie doszło do błędnego lub niepełnego zakwalifikowania lokali. Pomocny może być materiał dotyczący trzecia kondygnacja jako lokal.

FAQ

Czy trzy kondygnacje oznaczają automatycznie brak ulgi?

Nie. Liczba kondygnacji sama w sobie nie przesądza o uldze. Kluczowe jest to, ile lokali mieszkalnych wydzielono i jaki jest status budynku według art. 3 pkt 2a ustawy – Prawo budowlane.

Czy jeśli mam tylko jeden z trzech lokali, to mogę odliczyć wydatki dotyczące mojego mieszkania?

Co do zasady nie w ramach ulgi termomodernizacyjnej, ponieważ art. 26h ust. 1 ustawy o PIT dotyczy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a nie pojedynczego lokalu w budynku trzylokalowym.

Czy bankowy podział nieruchomości ma znaczenie dla podatków?

Tak, jeżeli skutkiem jest formalne powstanie trzech lokali mieszkalnych. Dla ulgi istotny jest aktualny stan prawny i faktyczny budynku, nie tylko cel, dla którego dokonano podziału.

Jaki jest obecnie limit ulgi termomodernizacyjnej?

Limit wynosi 53 000 zł na podatnika zgodnie z art. 26h ust. 2 ustawy o PIT. Przy współwłasności małżonków nie jest to jeden wspólny limit, lecz odrębny limit dla każdego podatnika, jeśli spełnia warunki ulgi.

Czy warto wystąpić o interpretację indywidualną?

Tak, zwłaszcza gdy dokumentacja budynku jest niejednoznaczna, status lokali budzi wątpliwości albo doszło do zmian w trakcie inwestycji. Podstawą jest art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa.

Źródła

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350, w szczególności art. 26h oraz art. 5a pkt 18b.

2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414, w szczególności art. 3 pkt 2a.

3. Rozporządzenie Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia 21 grudnia 2018 r. w sprawie określenia wykazu rodzajów materiałów budowlanych, urządzeń i usług związanych z realizacją przedsięwzięć termomodernizacyjnych.

4. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 marca 2022 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.78.2022.1.JS.