Pękanie ścian w nowym domu a rękojmia sprzedawcy

Kiedy pękanie ścian jest wadą domu?

Sprzedaż domu jest umową sprzedaży w rozumieniu art. 535 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Ponieważ przedmiotem umowy jest nieruchomość, sama umowa przenosząca własność musi być zawarta w formie aktu notarialnego, czego wymaga art. 158 Kodeksu cywilnego.

Pękanie ścian po zakupie domu może być wadą fizyczną rzeczy sprzedanej. Zgodnie z art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną. Art. 556¹ § 1 Kodeksu cywilnego precyzuje, że wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową, w szczególności gdy rzecz nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia.

W przypadku domu taką wadą mogą być zwłaszcza pęknięcia wynikające z nieprawidłowo wykonanych fundamentów, wad konstrukcyjnych, braku właściwego zbrojenia, błędów projektowych, osiadania budynku, wad izolacji albo wadliwego wykonania tarasu powiązanego z bryłą budynku. Nie każde pęknięcie automatycznie uzasadnia roszczenia wobec sprzedawcy. Drobne rysy skurczowe tynku mogą mieć inne znaczenie niż pęknięcia konstrukcyjne, dlatego kluczowa jest ocena techniczna.

Art. 559 Kodeksu cywilnego stanowi, że sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego albo wynikły z przyczyny tkwiącej już wtedy w rzeczy sprzedanej. Oznacza to, że nawet jeśli pęknięcia ujawniły się dopiero po półtora roku, sprzedawca może odpowiadać, jeżeli ich przyczyna istniała już w domu w chwili sprzedaży.

Czy ma znaczenie, że sprzedający sam wybudował dom?

To, że sprzedający wybudował dom na własną rękę, nie wyłącza automatycznie jego odpowiedzialności. Dla rękojmi podstawowe znaczenie ma to, czy sprzedana nieruchomość ma wadę w rozumieniu art. 556 § 1 i art. 556¹ § 1 Kodeksu cywilnego oraz czy wada została stwierdzona w terminie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego.

Inaczej należy jednak oceniać sytuację, gdy sprzedający działał jako przedsiębiorca, np. zawodowo budował domy na sprzedaż, a inaczej gdy była to jednorazowa sprzedaż prywatna. Status stron może mieć znaczenie zwłaszcza dla oceny dopuszczalności ograniczenia rękojmi oraz dla tego, czy kupujący jest konsumentem. Jeżeli sprzedający był przedsiębiorcą, a kupujący osobą fizyczną kupującą dom prywatnie, należy dodatkowo uwzględnić ochronę konsumencką, w tym ograniczenia wynikające z art. 558 § 1 zdanie drugie Kodeksu cywilnego.

Wyłączenie albo ograniczenie rękojmi w akcie notarialnym

Przed wystąpieniem z roszczeniami trzeba dokładnie sprawdzić akt notarialny sprzedaży. Art. 558 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala stronom rozszerzyć, ograniczyć albo wyłączyć odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Jeżeli sprzedaż odbyła się między osobami prywatnymi i w akcie notarialnym skutecznie wyłączono rękojmię, dochodzenie roszczeń z rękojmi może być znacznie utrudnione.

Wyłączenie rękojmi nie zawsze zamyka drogę do roszczeń. Zgodnie z art. 558 § 2 Kodeksu cywilnego wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę. Podstępne zatajenie trzeba jednak udowodnić. W praktyce mogą na to wskazywać np. wcześniejsze naprawy maskujące pęknięcia, świeże zabudowanie uszkodzonych miejsc, dokumenty z wcześniejszych ekspertyz, korespondencja z wykonawcami albo zeznania świadków.

Terminy rękojmi przy wadach nieruchomości

Najważniejszy termin wynika z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Przy domu termin ten liczy się co do zasady od wydania nieruchomości, czyli od momentu przekazania jej kupującemu, a nie zawsze od samej daty podpisania aktu notarialnego.

Jeżeli pęknięcia ścian ujawniły się po około półtora roku od zakupu, termin pięcioletni z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego co do zasady jeszcze nie upłynął. Trzeba jednak pamiętać o dalszych terminach dochodzenia konkretnych uprawnień.

Czego można żądać od sprzedawcy?

Jeżeli pękanie ścian jest wadą fizyczną domu, kupujący może skorzystać z kilku uprawnień. Ich wybór zależy od skali wady, kosztów naprawy, treści aktu notarialnego, statusu stron oraz tego, czy sprzedawca może skutecznie i szybko doprowadzić dom do stanu zgodnego z umową.

Na podstawie art. 561 § 1 Kodeksu cywilnego kupujący może żądać usunięcia wady. Przy nieruchomości będzie to najczęściej żądanie wykonania prac naprawczych, np. usunięcia przyczyn pękania, wzmocnienia elementów konstrukcyjnych, naprawy fundamentów, naprawy tarasu albo ścian. Zgodnie z art. 561¹ § 1 Kodeksu cywilnego sprzedawca powinien usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego.

Na podstawie art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy. Odstąpienie od umowy nie jest dopuszczalne, jeżeli wada jest nieistotna, co wynika z art. 560 § 4 Kodeksu cywilnego. Przy domu odstąpienie oznaczałoby co do zasady obowiązek zwrotu nieruchomości i ceny, dlatego w praktyce częściej dochodzi się obniżenia ceny albo kosztów usunięcia wad.

Wysokość obniżenia ceny określa art. 560 § 3 Kodeksu cywilnego. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny z umowy, w jakiej wartość domu z wadą pozostaje do wartości domu bez wady. W praktyce pomocna jest opinia rzeczoznawcy majątkowego albo kosztorys prac naprawczych połączony z opinią techniczną.

Dodatkowo art. 566 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala kupującemu, który odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady. Może to obejmować np. koszty ekspertyzy, koszty zabezpieczenia budynku, koszty niezbędnych prac tymczasowych albo inne wydatki pozostające w normalnym związku z wadą. Zakres odpowiedzialności odszkodowawczej zależy od konkretnego stanu faktycznego i od tego, czy szkoda wynika z okoliczności, za które sprzedawca ponosi odpowiedzialność.

Jak zgłosić wadę sprzedawcy?

Zgłoszenie wady najlepiej złożyć pisemnie: listem poleconym za potwierdzeniem nadania, e-mailem z potwierdzeniem odbioru albo przez pełnomocnika. W piśmie należy wskazać datę zakupu, datę wydania domu, opis pęknięć, datę ich zauważenia, dokumentację zdjęciową oraz konkretne żądanie, np. usunięcie wady, obniżenie ceny albo zapłatę określonej kwoty po przedstawieniu kosztorysu.

Choć art. 563 Kodeksu cywilnego w obecnym brzmieniu przewiduje szczególne skutki niezbadania rzeczy i niezawiadomienia o wadzie przede wszystkim przy sprzedaży między przedsiębiorcami, w praktyce szybkie pisemne zawiadomienie sprzedawcy jest bardzo ważne dowodowo. Pokazuje, kiedy wada została stwierdzona, jaki był jej zakres i że kupujący nie zwlekał z reakcją.

Jeżeli pęknięcia powiększają się, warto prowadzić dokumentację w czasie: zdjęcia z datą, pomiary szerokości rys, opis lokalizacji pęknięć, notatki z oględzin i korespondencję ze specjalistami. Przed wykonaniem docelowej naprawy należy rozważyć sporządzenie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego, konstruktora lub biegłego z zakresu budownictwa. Podobny problem dowodowy pojawia się przy innych sprawach z rękojmi, np. gdy kupujący zastanawia się, czy dopuszczalna jest naprawa sprzętu przed reklamacją.

Czy można od razu naprawić dom i żądać zwrotu kosztów?

To zależy od sytuacji. Jeżeli wada zagraża bezpieczeństwu albo grozi powiększeniem szkody, kupujący powinien podjąć rozsądne działania zabezpieczające. Jednocześnie trzeba pamiętać, że samodzielna naprawa bez wcześniejszego udokumentowania stanu domu może utrudnić późniejsze wykazanie przyczyn pękania i zakresu odpowiedzialności sprzedawcy.

Najbezpieczniej jest najpierw wykonać dokumentację zdjęciową, wezwać sprzedawcę do oględzin, zlecić opinię techniczną i dopiero potem przystąpić do naprawy. Jeżeli naprawa musi być natychmiastowa, należy zachować faktury, kosztorysy, protokoły, zdjęcia przed i po naprawie oraz pisemną opinię wskazującą, dlaczego prace były pilne.

Co zrobić, gdy sprzedawca odmawia odpowiedzialności?

Jeżeli sprzedawca odmawia uznania roszczeń, kupujący powinien zgromadzić dowody i wysłać ostateczne wezwanie do dobrowolnego spełnienia świadczenia. W piśmie warto powołać konkretne przepisy: art. 556 § 1, art. 556¹ § 1, art. 559, art. 560, art. 561, art. 566 oraz art. 568 Kodeksu cywilnego. Jeżeli sprawa dotyczy podstępnego zatajenia wady, trzeba wskazać również art. 558 § 2 Kodeksu cywilnego.

W razie braku porozumienia pozostaje droga sądowa. W pozwie można dochodzić np. zapłaty kwoty odpowiadającej obniżeniu ceny, odszkodowania, kosztów naprawy lub innych roszczeń wynikających z konkretnego stanu faktycznego. W sprawach dotyczących pękania ścian zasadnicze znaczenie ma zwykle opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa.

FAQ

Źródła

• Art. 535 § 1, art. 556 § 1, art. 556¹ § 1, art. 557, art. 558, art. 559, art. 560, art. 561, art. 561¹, art. 566, art. 568 oraz art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Ustawa z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta – w zakresie, w jakim status stron może mieć znaczenie dla oceny sprzedaży konsumenckiej; przy sprzedaży nieruchomości podstawowe znaczenie dla rękojmi zachowują przepisy Kodeksu cywilnego.