Podatki i oświadczenie majątkowe przy cesji partycypacji w TBS

Czym jest partycypacja w TBS i czy można ją scedować?

Partycypacja w TBS polega na uczestniczeniu w kosztach budowy lokalu mieszkalnego. Podstawę prawną tej instytucji stanowi art. 29a ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. W praktyce partycypant nie staje się właścicielem mieszkania. Uzyskuje określone w umowie prawa, najczęściej związane ze wskazaniem najemcy albo rozliczeniem wniesionej kwoty partycypacji.

Dlatego cesja partycypacji nie jest sprzedażą nieruchomości. Jest to przeniesienie prawa majątkowego lub pakietu praw i obowiązków wynikających z umowy z TBS. Jeżeli przenoszone są same wierzytelności, zastosowanie może mieć art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym wierzyciel może przenieść wierzytelność na osobę trzecią, chyba że sprzeciwia się temu ustawa, zastrzeżenie umowne albo właściwość zobowiązania. Jeżeli wraz z prawami przejmowane są także obowiązki, konieczna może być zgoda wierzyciela na przejęcie długu na podstawie art. 519 § 2 pkt 2 Kodeksu cywilnego.

W pierwszej kolejności trzeba więc sprawdzić umowę partycypacji, regulamin TBS oraz zgodę TBS na przeniesienie praw. Bez tego sama umowa między stronami może nie wywołać skutków oczekiwanych przez nabywcę.

PCC przy cesji prawa partycypacji w TBS

Jeżeli cesja prawa partycypacji ma charakter odpłatnej sprzedaży prawa majątkowego, podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Wynika to z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, który obejmuje podatkiem umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych.

Stawka PCC dla sprzedaży innych praw majątkowych wynosi 1% podstawy opodatkowania na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa prawa majątkowego, co wynika z art. 6 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. Obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, a ciąży na kupującym zgodnie z art. 4 pkt 1 tej ustawy.

Kupujący składa deklarację PCC-3 i płaci podatek bez wezwania organu podatkowego w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego. Termin ten wynika z art. 10 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli czynność jest dokonywana w formie aktu notarialnego, notariusz może wystąpić jako płatnik PCC na zasadach określonych w art. 10 ust. 2 tej ustawy.

Jeżeli natomiast czynność jest opodatkowana VAT albo przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona z VAT z tytułu tej konkretnej czynności, może działać wyłączenie z PCC przewidziane w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W typowej prywatnej cesji między osobami fizycznymi, niezwiązanej z działalnością gospodarczą, najczęściej nie występuje jednak VAT, więc PCC pozostaje aktualny.

PIT po sprzedaży prawa partycypacji

Odpłatne zbycie prawa partycypacji w TBS należy zasadniczo rozliczyć jako przychód z praw majątkowych. Podstawą jest art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, który wymienia jako źródło przychodów kapitały pieniężne i prawa majątkowe. Art. 18 tej ustawy wskazuje, że przychodem z praw majątkowych są w szczególności przychody z praw wymienionych w tym przepisie, a katalog ma charakter otwarty.

Przychodem jest kwota otrzymana albo postawiona do dyspozycji podatnika, zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kosztem uzyskania przychodu mogą być wydatki poniesione w celu uzyskania przychodu albo zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, na podstawie art. 22 ust. 1 tej ustawy. W sprawach partycypacji typowym kosztem będzie udokumentowana kwota wpłacona do TBS albo kwota zapłacona poprzedniemu partycypantowi za nabycie prawa.

Jeżeli więc podatnik nabył prawo partycypacji za 40 000 zł i sprzedał je za 50 000 zł, dochód wynosi zasadniczo 10 000 zł, o ile nie wystąpiły inne udokumentowane koszty. Dochód ten podlega opodatkowaniu według skali podatkowej z art. 27 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli 12% w pierwszym progu podatkowym i 32% od nadwyżki ponad pierwszy próg.

W aktualnym stanie prawnym, gdy sprzedaż prawa majątkowego nie następuje w działalności gospodarczej i nie ma płatnika pobierającego zaliczkę, podatnik co do zasady wykazuje przychód, koszty i dochód w zeznaniu rocznym PIT-36 składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Obowiązek złożenia zeznania rocznego wynika z art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli jednak prawo partycypacji było związane z działalnością gospodarczą, sposób rozliczenia może być inny i zależy od formy opodatkowania działalności.

W praktyce podobne zasady mogą dotyczyć innych sytuacji, w których przedmiotem umowy są prawa majątkowe, a nie lokal jako nieruchomość. Warto odróżnić takie transakcje od klasycznej sprzedaży mieszkania, bo sprzedaż uprawnień i sprzedaż nieruchomości mogą mieć odmienne skutki podatkowe.

Zwrot kosztów partycypacji matce albo poprzedniemu partycypantowi

Jeżeli matka przenosi prawo partycypacji na syna, a syn zwraca jej wyłącznie faktycznie poniesione koszty nabycia tego prawa, trzeba ustalić, czy strony zawarły odpłatną umowę cesji, czy darowiznę, czy inną umowę mieszaną. Nazwa umowy nie jest decydująca. Dla podatków znaczenie ma rzeczywista treść i ekonomiczny skutek czynności.

Przy odpłatnym przeniesieniu prawa za kwotę równą kosztom zbywcy po stronie zbywcy może nie powstać dochód w PIT, bo przychód równoważy się z kosztem. Nie oznacza to jednak automatycznie braku PCC. Jeżeli czynność jest sprzedażą prawa majątkowego, PCC obciąża kupującego na zasadach z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 4 pkt 1 i art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jeżeli przeniesienie prawa jest nieodpłatne, może powstać obowiązek w podatku od spadków i darowizn po stronie obdarowanego. Wtedy należy stosować ustawę z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 1 ust. 1 pkt 2 tej ustawy, który obejmuje nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy lub praw majątkowych tytułem darowizny.

Darowizna pieniędzy od syna dla matki po sprzedaży partycypacji

Jeżeli syn sprzedał prawo partycypacji osobie trzeciej za 50 000 zł, a następnie przekazał tę kwotę matce jako darowiznę, należy odrębnie rozliczyć dwie czynności: sprzedaż prawa majątkowego przez syna oraz darowiznę pieniędzy dla matki.

Przy darowiźnie obowiązek podatkowy ciąży na obdarowanym, co wynika z art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn. W przypadku darowizny obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 4 tej ustawy: z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a gdy umowę zawarto bez tej formy, z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia.

Matka i syn należą do najbliższej rodziny objętej zwolnieniem z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zwolnienie obejmuje m.in. nabycie przez wstępnych od zstępnych, czyli przez rodzica od dziecka. Aby skorzystać ze zwolnienia, obdarowana matka powinna zgłosić nabycie pieniędzy naczelnikowi urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od powstania obowiązku podatkowego. Przy darowiźnie pieniędzy trzeba też udokumentować ich otrzymanie dowodem przekazania na rachunek płatniczy, rachunek w banku lub SKOK albo przekazem pocztowym, jeżeli wartość darowizn od tej samej osoby przekracza kwotę wolną.

Aktualna kwota wolna dla I grupy podatkowej wynosi 36 120 zł i wynika z art. 9 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Do tej grupy należą m.in. rodzice i dzieci, zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 1 tej ustawy. Dla zwolnienia z art. 4a ust. 1 tej ustawy nie ma limitu kwotowego, ale przekroczenie 36 120 zł powoduje, że zgłoszenie SD-Z2 i udokumentowanie przelewu stają się szczególnie istotne. Jeżeli warunki zwolnienia nie zostaną spełnione, darowizna podlega opodatkowaniu według zasad dla I grupy podatkowej, w tym według skali z art. 15 ust. 1 tej ustawy.

Oświadczenie majątkowe pracownika samorządowego lub osoby pełniącej funkcję publiczną

Obowiązek składania oświadczeń majątkowych zależy od funkcji i podstawy prawnej. Dla radnych, wójtów, burmistrzów, prezydentów miast, ich zastępców, sekretarzy, skarbników, kierowników jednostek organizacyjnych gminy oraz osób wydających decyzje administracyjne w imieniu wójta podstawowe regulacje zawiera art. 24h ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. Analogiczne przepisy dla powiatu i województwa znajdują się odpowiednio w art. 25c ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym oraz w art. 27c ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa.

W przypadku pracowników samorządowych znaczenie może mieć także art. 32 ustawy z dnia 21 listopada 2008 r. o pracownikach samorządowych. Przepis ten pozwala żądać od pracownika samorządowego oświadczenia o prowadzeniu działalności gospodarczej oraz, w określonych sytuacjach, innych informacji istotnych z punktu widzenia obowiązków pracowniczych. Dlatego najpierw trzeba ustalić, z jakiego przepisu wynika obowiązek danej osoby i jaki wzór formularza ma zastosowanie.

Prawo partycypacji w TBS nie jest własnością mieszkania ani udziałem w nieruchomości. Nie powinno być więc opisywane jako lokal będący własnością. Jeżeli formularz pozwala wykazać inne prawa majątkowe albo inne składniki majątku, najbezpieczniej opisać je jako prawo majątkowe wynikające z umowy partycypacji w TBS, wskazując wartość oraz tytuł prawny. Gdy formularz nie przewiduje odrębnej rubryki dla takich praw, praktycznie zasadne jest ujawnienie informacji w rubryce dotyczącej innych składników mienia, dochodów, środków pieniężnych albo w części przeznaczonej na dodatkowe wyjaśnienia, zależnie od wzoru oświadczenia.

Oświadczenia majątkowe składane według przepisów samorządowych obejmują majątek odrębny oraz majątek objęty małżeńską wspólnością majątkową. Wynika to m.in. z art. 24h ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym. Roczne oświadczenie składa się zasadniczo według stanu na 31 grudnia roku poprzedniego, w terminie do 30 kwietnia, co wynika z art. 24h ust. 4 tej ustawy. Odpowiednio podobne terminy przewidują przepisy powiatowe i wojewódzkie.

Jeżeli na dzień 31 grudnia syn posiadał jeszcze prawo partycypacji, powinien je ujawnić zgodnie z właściwym formularzem. Jeżeli do tego dnia prawo zostało już zbyte, a syn posiadał środki pieniężne ze sprzedaży, powinien wykazać środki pieniężne. Jeżeli środki zostały wcześniej darowane matce i syn nie posiadał ich na dzień sporządzania oświadczenia według stanu na 31 grudnia, nie wykazuje ich jako zasobów pieniężnych, ale powinien rozważyć wykazanie dochodu ze sprzedaży prawa w części dotyczącej dochodów osiągniętych w roku, jeżeli formularz takiej informacji wymaga.

Zatajenie informacji albo podanie nieprawdy w oświadczeniu majątkowym może prowadzić do odpowiedzialności służbowej, dyscyplinarnej, a w skrajnych przypadkach także karnej, jeżeli oświadczenie jest składane pod rygorem odpowiedzialności za fałszywe zeznania. Dla przestępstwa składania fałszywych zeznań podstawą jest art. 233 § 1 Kodeksu karnego, przy czym zastosowanie tego przepisu zależy od tego, czy dana ustawa i formularz przewidują taki rygor.

Jak rozliczyć sytuację z pytania?

W opisanym stanie faktycznym trzeba rozdzielić trzy etapy. Pierwszy etap to przeniesienie prawa partycypacji przez matkę na syna i synową za zwrotem kosztów. Jeżeli była to odpłatna cesja za kwotę odpowiadającą wcześniejszym wydatkom matki, matka mogła nie uzyskać dochodu w PIT, ale kupujący powinni rozważyć PCC według stawki 1% od wartości rynkowej prawa, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Drugi etap to sprzedaż prawa partycypacji osobie trzeciej za 50 000 zł. Jeżeli syn i jego żona nabyli prawo za 40 000 zł i nie ponieśli innych kosztów, ich łączny dochód do rozliczenia może wynosić 10 000 zł. Jeżeli prawo wchodziło do majątku wspólnego małżonków, przychód i koszty należy przypisać zgodnie z zasadami dotyczącymi wspólności majątkowej i faktycznego udziału w transakcji.

Trzeci etap to przekazanie matce 50 000 zł. Jeżeli była to darowizna od syna dla matki, matka jako obdarowana powinna zadbać o warunki zwolnienia z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, czyli przede wszystkim zgłoszenie SD-Z2 w terminie 6 miesięcy i potwierdzenie przelewu. Jeżeli pieniądze przekazała także synowa, trzeba osobno ocenić jej relację podatkową z teściową, ponieważ synowa nie jest objęta zwolnieniem z art. 4a ust. 1 tej ustawy w relacji z teściową. Może to zmienić skutki podatkowe części darowizny.

FAQ

Źródła

• Art. 29a ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.
• Art. 509 § 1 oraz art. 519 § 2 pkt 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 2 pkt 4, art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. b oraz art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Art. 10 ust. 1 pkt 7, art. 11 ust. 1, art. 18, art. 22 ust. 1, art. 27 ust. 1 oraz art. 45 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Art. 1 ust. 1 pkt 2, art. 4a ust. 1, art. 5, art. 6 ust. 1 pkt 4, art. 9 ust. 1 pkt 1, art. 14 ust. 3 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
• Art. 24h ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, art. 25c ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym, art. 27c ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa oraz art. 32 ustawy z dnia 21 listopada 2008 r. o pracownikach samorządowych.
• Art. 233 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny.