Odwołanie od wyroku eksmisyjnego za długi czynszowe

Kiedy apelacja od wyroku eksmisyjnego ma realny sens?

Od wyroku sądu pierwszej instancji nakazującego opróżnienie lokalu przysługuje apelacja. Nie oznacza to jednak, że każda apelacja ma duże szanse powodzenia. Sąd drugiej instancji bada przede wszystkim, czy sąd pierwszej instancji prawidłowo ustalił fakty, zastosował właściwe przepisy i czy postępowanie nie było dotknięte istotnymi błędami proceduralnymi.

Jeżeli lokator utracił tytuł prawny do lokalu, a wypowiedzenie najmu było skuteczne, samo powołanie się na trudną sytuację życiową albo późniejszą chęć spłaty długu zwykle nie wystarczy do uchylenia wyroku eksmisyjnego. Takie okoliczności mogą jednak mieć znaczenie przy ocenie prawa do najmu socjalnego lokalu, przy negocjacjach z właścicielem albo przy próbie zawarcia ugody.

Najważniejsze jest więc ustalenie, czy wypowiedzenie umowy najmu było ważne. Jeżeli właściciel nie zachował wymogów ustawy o ochronie praw lokatorów, można argumentować, że siostra nadal miała tytuł prawny do lokalu, a powództwo o eksmisję powinno zostać oddalone.

Wypowiedzenie najmu za zaległości czynszowe

W przypadku lokalu mieszkalnego właściciel nie może wypowiedzieć stosunku prawnego dowolnie. Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności i musi wskazywać przyczynę wypowiedzenia.

Jeżeli przyczyną są zaległości w opłatach, art. 11 ust. 2 pkt 2 tej ustawy pozwala wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy lokator pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu albo określonych opłat niezależnych od właściciela co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Właściciel musi wcześniej uprzedzić lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych oraz bieżących należności.

W apelacji trzeba więc sprawdzić zwłaszcza, czy doręczono pisemne uprzedzenie, czy wyznaczono dodatkowy miesięczny termin, czy zadłużenie obejmowało co najmniej trzy pełne okresy płatności, czy wypowiedzenie miało formę pisemną, wskazywało przyczynę i zostało podpisane przez osobę uprawnioną. Szczegółowe zasady wypowiedzenia umowy najmu mają tu kluczowe znaczenie.

Jeżeli któryś z tych warunków nie został spełniony, można podnosić, że wypowiedzenie było nieważne albo bezskuteczne, a tym samym lokator nie utracił tytułu prawnego do lokalu.

Jakie zarzuty można podnieść w apelacji?

Apelacja nie powinna być wyłącznie prośbą o ponowne rozważenie sprawy. Powinna zawierać konkretne zarzuty wobec wyroku. W sprawie eksmisyjnej najczęściej analizuje się:

• czy wypowiedzenie najmu było skuteczne i poprzedzone prawidłowym wezwaniem do zapłaty,
• czy sąd prawidłowo ustalił wysokość oraz okres zadłużenia,
• czy właściciel wykazał doręczenie uprzedzenia i wypowiedzenia,
• czy osoby objęte eksmisją rzeczywiście utraciły tytuł prawny do lokalu,
• czy sąd prawidłowo rozstrzygnął o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu,
• czy w sprawie uczestniczyły wszystkie osoby, których wyrok ma dotyczyć,
• czy nie doszło do naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Argument oparty na zasadach współżycia społecznego można podnieść, zwłaszcza gdy sytuacja lokatora jest wyjątkowo trudna. Trzeba jednak realnie ocenić jego znaczenie. W praktyce sam trudny stan majątkowy lub rodzinny rzadko prowadzi do oddalenia powództwa, jeżeli wypowiedzenie było prawidłowe. Może natomiast wzmacniać żądanie przyznania prawa do najmu socjalnego lokalu albo wstrzymania wykonania eksmisji do czasu przedstawienia oferty takiego lokalu przez gminę.

Termin i formalności apelacji od wyroku eksmisyjnego

Pierwszym krokiem po niekorzystnym wyroku jest zwykle złożenie wniosku o doręczenie wyroku z pisemnym uzasadnieniem. Taki wniosek składa się w terminie tygodnia od ogłoszenia wyroku, a jeżeli wyrok doręcza się z urzędu, termin liczy się od dnia doręczenia wyroku. Od wniosku pobiera się co do zasady opłatę 100 zł.

Apelację wnosi się do sądu, który wydał zaskarżony wyrok, w terminie 2 tygodni od doręczenia wyroku z uzasadnieniem. Jeżeli sąd przedłużył termin na sporządzenie uzasadnienia, termin na apelację wynosi 3 tygodnie, o czym sąd powinien zawiadomić stronę przy doręczeniu wyroku z uzasadnieniem.

W apelacji trzeba oznaczyć zaskarżony wyrok, wskazać, czy jest zaskarżany w całości czy w części, sformułować zarzuty, uzasadnić je oraz jasno wskazać wnioski, np. o zmianę wyroku przez oddalenie powództwa, uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania albo zmianę rozstrzygnięcia w zakresie najmu socjalnego lokalu.

Jeżeli termin został przekroczony bez winy strony, można rozważyć wniosek o przywrócenie terminu, ale trzeba działać szybko i uprawdopodobnić przyczynę uchybienia. Samo przeoczenie terminu zazwyczaj nie wystarcza.

Czy spłata zadłużenia może zatrzymać eksmisję?

Spłata zadłużenia po skutecznym wypowiedzeniu najmu nie powoduje automatycznie odżycia umowy i nie uchyla z mocy prawa wyroku eksmisyjnego. Ma jednak istotne znaczenie negocjacyjne. Właściciel może zgodzić się na ugodę, cofnięcie pozwu, niewykonywanie wyroku przez określony czas albo zawarcie nowej umowy najmu po uregulowaniu długu.

Jeżeli sprawa nie jest jeszcze prawomocnie zakończona, strony mogą rozważyć zawieszenie postępowania na zgodny wniosek, np. po to, aby lokator spłacił zaległości według ustalonego harmonogramu. Sąd może zawiesić postępowanie na zgodny wniosek stron. Trzeba jednak pamiętać, że właściciel nie ma obowiązku przyjęcia takiego rozwiązania.

Jeżeli wyrok jest już prawomocny, nadal można negocjować z właścicielem rezygnację z egzekucji albo zawarcie nowej umowy. W praktyce pomocne bywa przygotowanie pisemnego porozumienia określającego kwotę zadłużenia, terminy spłat, bieżące opłaty i konsekwencje niedotrzymania warunków. Zobacz też, jak wygląda spłata zadłużenia i ponowne zawarcie umowy najmu.

Lokal socjalny i wstrzymanie wykonania eksmisji

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd powinien rozstrzygnąć, czy osobom objętym eksmisją przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Sąd bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną osób eksmitowanych.

Ustawa wskazuje grupy osób, wobec których sąd co do zasady nie może orzec braku uprawnienia do najmu socjalnego, m.in. kobiety w ciąży, małoletnich, osoby niepełnosprawne, ubezwłasnowolnione, obłożnie chore, bezrobotne oraz emerytów lub rencistów spełniających kryteria do świadczeń z pomocy społecznej. Trzeba jednak uwzględnić ważne ograniczenie: obowiązkowej ochrony z art. 14 ust. 4 ustawy nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem określonych lokali spółdzielczych i lokali społecznej inicjatywy mieszkaniowej.

Jeżeli sąd przyzna uprawnienie do najmu socjalnego lokalu, powinien nakazać wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia takiej umowy. To nie znosi eksmisji, ale może znacząco odsunąć jej wykonanie w czasie.

Dodatkowo wyroków nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Od tej zasady są wyjątki, m.in. w sprawach związanych z przemocą, rażącym lub uporczywym naruszaniem porządku domowego albo zajęciem lokalu bez tytułu prawnego.

FAQ

Czy apelacja automatycznie wstrzymuje eksmisję?

Dopóki wyrok nie jest prawomocny, co do zasady nie powinien być wykonywany jako tytuł eksmisyjny. Po prawomocnym zakończeniu sprawy znaczenie ma treść wyroku, ewentualne uprawnienie do najmu socjalnego lokalu oraz przepisy dotyczące wykonania eksmisji.

Czy siostra może wygrać apelację tylko dlatego, że rodzina spłaci dług?

Zwykle nie. Spłata długu po skutecznym wypowiedzeniu najmu nie przywraca automatycznie umowy. Może jednak pomóc w ugodzie z właścicielem, wniosku o zawieszenie postępowania albo negocjowaniu odstąpienia od wykonania eksmisji.

Co sprawdzić przed wniesieniem apelacji?

Przede wszystkim trzeba sprawdzić pismo uprzedzające o zamiarze wypowiedzenia, wypowiedzenie, dowody doręczenia, wysokość i okres zadłużenia, uprawnienie osoby podpisującej wypowiedzenie oraz to, czy sąd prawidłowo rozstrzygnął o najmie socjalnym lokalu.

Czy właściciel musi cofnąć pozew po spłacie zadłużenia?

Nie. Cofnięcie pozwu albo rezygnacja z wykonania eksmisji zależy od decyzji właściciela. Dlatego przy spłacie długu warto zawrzeć pisemne porozumienie, które jasno określi skutki zapłaty.

Czy po przegranej apelacji można jeszcze coś zrobić?

Można nadal negocjować z właścicielem, starać się o lokal z gminy, sprawdzić prawidłowość czynności egzekucyjnych oraz analizować, czy przysługują nadzwyczajne środki prawne. Ich dopuszczalność zależy jednak od konkretnego stanu sprawy.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 11, art. 14, art. 15, art. 16 i art. 17: tekst aktu w ELI.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 328, art. 368, art. 369, art. 373 i art. 178: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 25b: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.