Czy spłata długu cofa eksmisję z mieszkania komunalnego?

Czy spłata zadłużenia zatrzymuje eksmisję?

Sama spłata zadłużenia czynszowego nie powoduje automatycznego cofnięcia wypowiedzenia najmu ani uchylenia prawomocnego wyroku eksmisyjnego. Jeżeli gmina skutecznie wypowiedziała umowę najmu, a następnie uzyskała wyrok nakazujący opróżnienie lokalu, to wyrok nadal może zostać skierowany do wykonania przez komornika.

Spłata długu ma jednak znaczenie praktyczne. Może być argumentem za zawarciem ugody, cofnięciem wniosku egzekucyjnego przez gminę, rozłożeniem kosztów na raty albo ponownym zawarciem umowy najmu. Ostateczna decyzja zależy od etapu sprawy, treści wyroku, uchwały rady gminy dotyczącej zasad wynajmowania lokali oraz oceny sytuacji rodzinnej i dochodowej lokatora.

Największe znaczenie ma szybka reakcja. Jeżeli zaległości zostaną spłacone jeszcze w dodatkowym miesięcznym terminie wyznaczonym w pisemnym uprzedzeniu o zamiarze wypowiedzenia najmu, wypowiedzenie z tej przyczyny nie powinno nastąpić. Po skutecznym wypowiedzeniu i po wyroku sytuacja jest trudniejsza, bo potrzebna jest zgoda gminy albo formalne rozstrzygnięcie w toku postępowania.

Kiedy gmina może wypowiedzieć najem za zaległości?

W przypadku lokalu mieszkalnego podstawowa zasada wynika z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub określonych opłat niezależnych od właściciela co najmniej za trzy pełne okresy płatności.

Samo zadłużenie nie wystarcza. Przed wypowiedzeniem właściciel powinien uprzedzić lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych oraz bieżących należności. Wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie i wskazywać przyczynę wypowiedzenia, pod rygorem nieważności.

Jeżeli te wymogi nie zostały zachowane, można kwestionować skuteczność wypowiedzenia w sprawie o eksmisję. Jeżeli jednak wypowiedzenie było prawidłowe, a sąd wydał prawomocny wyrok nakazujący opróżnienie lokalu, późniejsza spłata zadłużenia nie usuwa automatycznie skutków wcześniejszego wypowiedzenia.

Wyrok eksmisyjny i najem socjalny lokalu

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd powinien orzec, czy osobom objętym eksmisją przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, czy też takiego uprawnienia nie mają. Jest to bardzo ważne, bo jeżeli sąd przyzna najem socjalny, wykonanie eksmisji zostaje wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia takiej umowy.

Sąd nie może co do zasady odmówić prawa do najmu socjalnego m.in. kobiecie w ciąży, małoletniemu, osobie niepełnosprawnej lub ubezwłasnowolnionej oraz sprawującej nad nią opiekę i wspólnie z nią zamieszkałej, obłożnie choremu, emerytowi lub renciście spełniającemu kryteria do świadczenia z pomocy społecznej, osobie bezrobotnej oraz osobie spełniającej przesłanki określone w uchwale rady gminy. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu albo ich sytuacja materialna pozwala na samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Jeżeli wyrok nie przyznaje prawa do najmu socjalnego ani lokalu zamiennego, komornik wykonuje eksmisję według zasad z Kodeksu postępowania cywilnego. Najpierw wzywa do dobrowolnego wykonania obowiązku, a przy lokalu służącym zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych bada, czy dłużnik ma tytuł do innego lokalu albo pomieszczenia. Gdy go nie ma, znaczenie może mieć wskazanie tymczasowego pomieszczenia albo, w przypadkach przewidzianych ustawą, noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe.

Odrębnie działa ochrona zimowa. Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Ochrona ta nie dotyczy jednak m.in. eksmisji z powodu przemocy domowej, rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego, niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali albo zajęcia lokalu bez tytułu prawnego.

Ponowne zawarcie umowy najmu z gminą

Po skutecznym wypowiedzeniu umowy najmu lokator zwykle zajmuje lokal bez tytułu prawnego. W takiej sytuacji spłata zadłużenia nie tworzy nowego najmu z mocy prawa. Może natomiast otworzyć drogę do złożenia wniosku o ponowne zawarcie umowy, jeżeli dopuszczają to lokalne zasady przyjęte w uchwale rady gminy.

Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje, że rada gminy uchwala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Dlatego szczegółowe warunki mogą się różnić w Krakowie, Warszawie, Poznaniu czy mniejszej gminie. W praktyce gmina może badać m.in. spłatę zadłużenia, aktualne dochody, skład gospodarstwa domowego, metraż lokalu, możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w innym miejscu, dotychczasowe zachowanie lokatora i zasady racjonalnego gospodarowania zasobem.

Do gminy warto złożyć pisemny wniosek o zawarcie nowej umowy albo o wstrzymanie działań egzekucyjnych do czasu rozpoznania sprawy. We wniosku należy opisać przyczynę zadłużenia, wskazać spłatę albo realny harmonogram spłaty, wykazać bieżące regulowanie opłat, dołączyć dokumenty dochodowe, dokumenty dotyczące dzieci lub innych osób wymagających ochrony oraz dowody poniesionych nakładów na lokal.

Trzeba jednak odróżnić ponowne zawarcie umowy po zadłużeniu od sytuacji, w której członek rodziny próbuje uzyskać wstąpienie w najem komunalny po dotychczasowym najemcy. To inne podstawy prawne i inne warunki.

Czy spłata długu powoduje odzyskanie tego samego mieszkania?

Nie zawsze. Jeżeli gmina zgodzi się na dalsze uregulowanie sytuacji mieszkaniowej, może zaproponować ponowną umowę dotyczącą dotychczasowego lokalu, ale może też zaproponować inny lokal, zwłaszcza gdy obecne mieszkanie jest zbyt duże względem gospodarstwa domowego albo lokalne przepisy ograniczają możliwość pozostawienia lokatora w lokalu o określonej powierzchni.

W opisanej sytuacji znaczenie ma metraż 88 m2, liczba osób w gospodarstwie domowym, dochody, wiek i sytuacja dzieci oraz treść uchwały rady gminy. Nie można zakładać, że spłata zadłużenia wymusi na gminie pozostawienie rodziny dokładnie w tym samym lokalu. Można natomiast argumentować, że lokal został zaadaptowany nakładami lokatora, rodzina faktycznie w nim mieszka, a zadłużenie powstało z przyczyn przejściowych i zostało uregulowane.

Zwrot kosztów adaptacji strychu lub remontu lokalu

Roszczenie o zwrot nakładów na lokal komunalny zależy przede wszystkim od dokumentów. Najważniejsze są: umowa najmu, pisemna zgoda gminy na adaptację lub remont, kosztorysy, faktury, rachunki, protokoły odbioru, korespondencja z gminą oraz dowody, że prace zwiększyły wartość lokalu albo były konieczne do korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym wynajmujący powinien wydać rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Jeżeli lokal wymaga napraw obciążających wynajmującego, bez których nie nadaje się do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw, a po jego bezskutecznym upływie dokonać napraw koniecznych na koszt wynajmującego.

Inaczej ocenia się ulepszenia, takie jak adaptacja strychu, przebudowa, wykonanie dodatkowych instalacji czy podniesienie standardu lokalu. Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, a umowa nie stanowi inaczej, wynajmujący może według swojego wyboru zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Jeżeli adaptacja była wykonana bez zgody gminy albo wbrew umowie, dochodzenie zwrotu może być trudne, a gmina może powoływać się na brak zgody lub obowiązek przywrócenia stanu poprzedniego. Jeżeli jednak gmina wiedziała o pracach, zaakceptowała je, przyjęła lokal do zasobu albo faktycznie korzysta z efektu nakładów, warto przeanalizować możliwość dochodzenia rozliczenia na podstawie umowy, przepisów o najmie albo przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Co zrobić krok po kroku?

1. Ustal etap sprawy. Sprawdź, czy jest tylko wypowiedzenie najmu, pozew o eksmisję, wyrok nieprawomocny, wyrok prawomocny, klauzula wykonalności czy już postępowanie komornicze.
2. Zdobądź dokumenty. Poproś gminę lub sąd o kopię wypowiedzenia, wezwania do zapłaty, wyroku, uzasadnienia, klauzuli wykonalności i ewentualnej korespondencji z komornikiem.
3. Spłać dług albo złóż realną propozycję spłaty. Wpłać zaległości, reguluj bieżące opłaty i zachowuj potwierdzenia przelewów. Po ustaniu najmu nadal trzeba liczyć się z obowiązkiem płacenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu.
4. Złóż wniosek do gminy. Wnieś o zawarcie nowej umowy, zawieszenie działań egzekucyjnych, ewentualnie o wskazanie innego lokalu adekwatnego do sytuacji rodziny.
5. Przygotuj argumenty dotyczące najmu socjalnego. Jeżeli sprawa jest jeszcze w sądzie, trzeba wykazać sytuację rodzinną, zdrowotną, dochodową i mieszkaniową.
6. Rozlicz nakłady osobnym pismem. Dołącz zgodę na remont, faktury, zdjęcia, protokoły i żądanie rozliczenia konkretnych prac.

FAQ

Czy spłata długu anuluje wyrok eksmisyjny?

Nie. Spłata długu nie uchyla automatycznie prawomocnego wyroku eksmisyjnego. Może natomiast uzasadniać negocjacje z gminą, zawarcie ugody, cofnięcie wniosku egzekucyjnego albo ponowne zawarcie umowy najmu, jeżeli gmina się na to zgodzi.

Czy gmina musi podpisać nową umowę po spłacie zaległości?

Zwykle nie ma takiego automatycznego obowiązku. Gmina działa na podstawie ustawy i lokalnej uchwały rady gminy. Spłata zadłużenia jest ważnym argumentem, ale decyzja zależy od regulaminu, sytuacji lokatora, metrażu, dochodów i zasad gospodarowania zasobem mieszkaniowym.

Czy komornik może wykonać eksmisję zimą?

Co do zasady wyroków nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca, jeżeli nie wskazano lokalu do przekwaterowania. Są jednak wyjątki, m.in. przemoc domowa, rażące naruszanie porządku domowego lub zajęcie lokalu bez tytułu prawnego.

Co oznacza najem socjalny lokalu?

Jest to umowa zawierana z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i spełnia kryteria dochodowe określone przez gminę. Lokal może mieć obniżony standard, ale musi nadawać się do zamieszkania i spełniać minimalne wymogi powierzchniowe określone w ustawie.

Czy dzieci chronią przed eksmisją?

Obecność małoletnich ma istotne znaczenie, bo sąd co do zasady nie może odmówić prawa do najmu socjalnego małoletniemu oraz osobie sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej, chyba że mogą zamieszkać w innym lokalu albo ich sytuacja pozwala samodzielnie zaspokoić potrzeby mieszkaniowe.

Czy po wyroku eksmisyjnym trzeba dalej płacić za mieszkanie?

Tak. Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego powinna co miesiąc uiszczać odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu aż do dnia jego opróżnienia. Brak bieżących wpłat pogarsza szanse na ugodę z gminą.

Czy można odzyskać pieniądze za remont mieszkania komunalnego?

Można próbować, ale wszystko zależy od zgody gminy, treści umowy, rodzaju prac i dowodów poniesionych kosztów. Inaczej rozlicza się naprawy konieczne, a inaczej ulepszenia zwiększające wartość lokalu. Istotny jest też roczny termin przedawnienia roszczeń o zwrot nakładów liczony od dnia zwrotu rzeczy.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 11, art. 14, art. 16, art. 17, art. 18, art. 21, art. 22 i art. 23.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 662, art. 663, art. 667, art. 675, art. 676 i art. 677.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 1046.