Mamy 11 279 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wykup działek z Rodzinnych Ogrodów Działkowych (ROD) od gminy

Autor: Monika Wycykał • Opublikowane: 22.01.2018

Ja i kilkanaście innych osób mamy domki letniskowe na działkach dzierżawionych przez Rodzinne Ogrody Działkowe. Chcemy wyjść z ROD i od gminy wykupić po cenie rynkowej ziemię (działki). Według planu zagospodarowania przestrzennego gminy ziemia dzierżawiona ROD jest przeznaczona na cele rekreacyjne, zabudowę letniskową. Wszyscy mamy zgodę na użytkowanie domów. Gmina rozumuje inaczej, że po przejęciu ziemi od ROD jej własnością będzie ziemia i to, co na niej jest, i może wszystko odsprzedać w drodze przetargu, co dla nas jest absurdalne, przecież to jest nasza własność. Zaznaczam, że mamy zgodę ROD na wyjście z nich. Proszę o poradę, co w tej sytuacji możemy zrobić?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wykup działek z Rodzinnych Ogrodów Działkowych (ROD) od gminy

Fot. Fotolia

Czy wszystko co jest trwale związane z gruntem staje się częścią składową gruntu?

Aby rozwikłać problem prawny, który Pan postawił, potrzebna jest najpierw informacja z zakresu ogólnego prawa cywilnego, a dokładnie z zakresu prawa nieruchomości. Od czasów starożytnych obowiązuje zasada superficies solo cedit – to, co na powierzchni gruntu, przypada gruntowi. W związku z powyższym wszystko to, co jest trwale związane z gruntem, staje się częścią składową gruntu, np. drzewo (przed ścięciem) nie jest odrębną rzeczą, tylko częścią gruntu i dzieli jego byt prawny. W polskim prawie zasada superficies solo cedit została zapisana w art. 48 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (j.t. Dz. U. 2017 r., poz. 459, z późn. zm. – dalej: K.c.): „Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania” oraz art. 191 K.c.: „Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową”.

Tłumacząc obrazowo tę zasadę: jeżeli ma Pan sąsiada i ten sąsiad jest właścicielem nieruchomości, a Pan – korzystając z jego nieobecności – postawi tam budynek połączony z ziemią, to właścicielem tego budynku jest sąsiad jako właściciel gruntu. Nieważne, że nie budował, że Pan poniósł koszty; w takiej sytuacji nie posiada Pan własności budynku, bo to, co na powierzchni, przypada gruntowi.

Kiedy możliwe jest aby wystąpiła odrębna własność gruntu i odrębna własność budynku?

Od tej zasady są jednak wyjątki, które muszą być wyraźnie zapisane w przepisach. Oznacza to, że aby wystąpiła odrębna własność gruntu i odrębna własność budynku, potrzebna jest norma prawna, która wskazuje, że budynek nie dzieli losu prawnego gruntu. W polskim prawie z taką sytuacją mamy do czynienia w odniesieniu do użytkowania wieczystego i właśnie rodzinnych ogrodów działkowych. Teraz dochodzimy do najtrudniejszej części analizy.

 

Gmina jest właścicielem nieruchomości, stowarzyszenie ogrodowe podmiotem prowadzącym ROD, a działkowiec osobą uprawnioną do korzystania z działki

 

Na początek trzeba wskazać, że w opisywanym przez Pana przypadku mamy do czynienia z dwoma głównymi węzłami prawnymi:

 

  1. gmina, która jest właścicielem nieruchomości, może je przekazać stowarzyszeniu ogrodowemu z przeznaczeniem na rodzinny ogród działkowy – „Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego mogą być w drodze umowy sprzedawane, oddawane w nieodpłatne lub odpłatne użytkowanie na czas nieoznaczony lub użytkowanie wieczyste stowarzyszeniom ogrodowym z przeznaczeniem na zakładanie i prowadzenie ROD – w trybie określonym w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.)” (art. 9 u.r.o.d.);
  2. stowarzyszenie ogrodowe podpisuje z zainteresowanym umowę dzierżawy działki, która tworzy prawo do działki i jest tytułem prawnym do zajmowania jej – „Ustanowienie prawa do działki następuje na podstawie umowy dzierżawy działkowej” (art. 27 ust. 1 u.r.o.d.).

Prawo odrębnej własności na rzecz działkowca 

 

Ustawodawca wprowadził na rzecz działkowca prawo odrębnej własności w art. 30 u.r.o.d.:

 

„Art. 30. 1. Działkowiec ma prawo zagospodarować działkę i wyposażyć ją w odpowiednie obiekty i urządzenia zgodnie z przepisami ustawy oraz regulaminem.

2. Nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na działce, wykonane lub nabyte ze środków finansowych działkowca, stanowią jego własność”.

Czy działkowcowi przysługuje prawo do zabrania po zakończeniu dzierżawy działkowej nasadzeń,urządzeń i obiektów?

W związku z powyższym kto inny jest właścicielem gruntu, a kto inny właścicielem nasadzeń, urządzeń i obiektów, przy czym ta odrębna własność wynika bezpośrednio z prawa do działki i pozostaje od niego uzależniona. W tym miejscu należy zastrzec bardzo istotną kwestię: pomimo że wskazane elementy stanowiąc odrębną własność, nie mogą być przedmiotem samodzielnego obrotu. Mówiąc nieco prościej: nie można mieć podpisanej umowy dzierżawy działki „na siebie”, a jednocześnie sprzedać własności domku na działce kuzynce. Albo ma się prawo działki i powiązaną z tym odrębną własność, albo nie. Potwierdza to A. Jakowlew: „Na gruncie uprzednio obowiązujących przepisów wskazywano, że nasadzenia, urządzenia i obiekty stanowiące własność działkowca, nie mogą być przedmiotem samodzielnego obrotu (A. Sylwestrzak, Użytkowanie..., s. 398). Należy podzielić wskazany pogląd. Działkowcowi nie przysługuje bowiem prawo do zabrania po zakończeniu dzierżawy działkowej wskazanych nasadzeń, urządzeń i obiektów, a jedynie prawo do uzyskania wynagrodzenia za wskazane elementy (art. 42 ust. 1). Ustawa zmierza więc do określenia, w jaki sposób powinno zostać dokonane rozliczenie stanowiących własność działkowca nasadzeń, urządzeń i obiektów. Możliwości samodzielnego obrotu wskazanymi elementami godziłoby w regulację ustawową poprzez dopuszczenie zbywania i uzyskiwania wynagrodzenia za nasadzone obiekty i urządzenia na zasadach innych niż określone w przepisie” (A. Jakowlew, Komentarz do art. 30 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych, w: idem, Ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych. Komentarz, LexisNexis 2014).

Zasady wynagrodzenia za znajdujące się na działce nasadzenia,urządzenia i obiekty po wygaśnięciu prawa do działki

Zasady wynagrodzenia, o którym pisze cytowany autor, zostały zapisane w art. 42 u.r.o.d.:

 

„Art. 42. 1. W razie wygaśnięcia prawa do działki, działkowcowi przysługuje wynagrodzenie za znajdujące się na działce nasadzenia, urządzenia i obiekty stanowiące jego własność. Wynagrodzenie nie przysługuje za nasadzenia, urządzenia i obiekty wykonane niezgodnie z prawem.

2. W razie przeniesienia praw do działki warunki zapłaty i wysokość wynagrodzenia, o którym mowa w ust. 1, określa umowa, o której mowa w art. 41 ust. 1.

3. W razie rozwiązania umowy w przypadkach określonych w art. 36 ust. 3, warunki zapłaty i wysokość wynagrodzenia, o którym mowa w ust. 1, ustala się w drodze porozumienia pomiędzy stowarzyszeniem ogrodowym i działkowcem.

4. W razie braku porozumienia, o którym mowa w ust. 3, stowarzyszenie ogrodowe może w trybie procesu żądać sprzedaży nasadzeń, urządzeń i obiektów w drodze licytacji. Przepisy ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego o uproszczonej egzekucji z nieruchomości stosuje się odpowiednio. Postanowienie sądu o przysądzeniu własności nasadzeń, urządzeń i obiektów jest równoznaczne z ustanowieniem prawa do działki przez stowarzyszenie ogrodowe”.

Przenoszenie umowy dzierżawy działki ROD z jednej osoby na drugą

Normy art. 42 ust. 2 u.r.o.d. i art. 42 ust. 3-4 u.r.o.d. są jeszcze w miarę czytelne. W art. 42 ust. 2 u.r.o.d. chodzi o sytuację, gdy przenosi się umowę dzierżawy działki z jednej osoby na drugą, np. ojciec nie ma więcej siły, aby uprawiać działkę, więc „przepisuje” ją na córkę. Kwestie rozliczeń pozostają między nimi.

Kiedy stowarzyszenie ogrodowe może wypowiedzieć umowę dzierżawy działki?

W art. 42 ust. 3-4 u.r.o.d. chodzi natomiast o przypadek, gdy stowarzyszenie ogrodowe wypowiada umowę dzierżawy działki zgodnie z art. 36 ust. 3 u.r.o.d., gdy działkowiec:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal korzysta z działki lub altany działkowej w sposób sprzeczny z przepisami ustawy lub regulaminem, niszczy infrastrukturę ogrodową albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi ogrodowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych działek lub;

2) jest w zwłoce z zapłatą opłat ogrodowych lub opłat związanych z utrzymaniem działki na rzecz stowarzyszenia ogrodowego za korzystanie z działki co najmniej przez 6 miesięcy pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) oddał działkę lub jej część osobie trzeciej do płatnego lub bezpłatnego używania.

Dyscyplinarne wyrzucenie działkowca a wynagrodzenie za nasadzenia, urządzenia i obiekty

Czyli – tutaj mamy do czynienia z „dyscyplinarnym” wyrzuceniem działkowca. Zasady wynagrodzenia za nasadzenia, urządzenia i obiekty określa porozumienie pomiędzy stowarzyszeniem ogrodowym a działkowcem.

 

Wszystkie inne sytuacje, czyli np. rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, mają z założenia mieścić się w art. 42 ust. 1 u.r.o.d.: „W razie wygaśnięcia prawa do działki, działkowcowi przysługuje wynagrodzenie za znajdujące się na działce nasadzenia, urządzenia i obiekty stanowiące jego własność”. I wszystko pięknie, tylko problem w tym, że ustawodawca nie wskazuje, KTO ma zapłacić to wynagrodzenie: stowarzyszenie ogrodowe? Gmina będąca właścicielem nieruchomości przeznaczonych na rodzinne ogrody działkowe? Ponadto nie wskazuje, w jakim terminie to wynagrodzenie powinno być wypłacone, w jakiej wysokości etc.

 

W konsekwencji to uprawnienie działkowca jest martwe: „Brak jest natomiast regulacji wskazującej podmiot zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za nasadzenia, urządzenia i obiekty, jeżeli prawo do działki wygasło wskutek rozwiązania umowy za zgodą stron, wypowiedzenia umowy dzierżawy działkowej przez samego działkowca albo przyznania prawa do działki jednemu z małżonków, wobec których orzeczono rozwód lub unieważnienie małżeństwa. W związku z niewskazaniem wyraźnie podmiotu zobowiązanego do zapłaty wynagrodzenia, regulacja art. 42 jest martwa w zakresie, w jakim odnosi się do wygaśnięcia umowy dzierżawy działkowej w sposób inny niż poprzez wypowiedzenie tej umowy przez stowarzyszenie ogrodowe” (A. Jakowlew, Komentarz do art. 42 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych, w: idem…).

 

Odpowiedzi w tym zakresie, tj. kto płaci za nasadzenia, urządzenia i obiekty, może dostarczyć jedynie umowa dzierżawy działki. Jeżeli znajduje się w niej postanowienie w tej materii, to istnieje podstawa prawna do żądania wynagrodzenia za pozostawione elementy. A jeżeli nie, to działkowiec ma do dyspozycji jedynie martwą regulację prawną z art. 42 ust. 1 u.r.o.d.

 

I teraz spróbujmy to wszystko dopasować do sytuacji, o której Pan mówi, tj. przekształcenia działki w ROD na prywatną nieruchomość z domkiem letniskowym.

Rozwiązanie umowy dzierżawy działki ze stowarzyszeniem ogrodowym

W pierwszej kolejności należałoby rozwiązać za wypowiedzeniem lub porozumieniem stron umowę dzierżawy działki ze stowarzyszeniem ogrodowym. Wówczas „przepada” Panu prawo własności obiektu, który jest wprawdzie odrębną własnością, ale tylko wraz z prawem do działki. Nie może Pan zakończyć umowy ze stowarzyszeniem ogrodowym i jednocześnie pozostać w dalszym ciągu właścicielem budynku. W takim przypadku, teoretycznie, przysługuje Panu wynagrodzenie za pozostawiony obiekt.

Czy gmina może sprzedać działkę ROD?

Żeby jednak gmina mogła Panu sprzedać całość, tj. nieruchomość wraz z pozostawionym domkiem letniskowym, musiałaby najpierw wyłączyć ten obszar z rodzinnego ogrodu działkowego, bo przecież na terenie rodzinnego ogrodu działkowego nie może istnieć prywatna posiadłość. W związku z powyższym co się stanie z odrębną własnością domku letniskowego po wyłączeniu tej nieruchomości z zakresu rodzinnego ogrodu działkowego?

 

Wyłączenie działki z rodzinnych ogrodów działkowych

 

Skoro odrębna własność nasadzeń, urządzeń i obiektów obowiązuje wyłącznie na terenie rodzinnego ogrodu działkowego, to wyłączenie danej działki poza rodzinny ogród działkowy podlega ogólnym zasadom prawa cywilnego, czyli to, co na powierzchni, przypada gruntowi. Po wyłączeniu działki nie będzie już odrębnej własności gruntu oraz własności domku letniskowego, lecz jedna własność – gruntu. Domek letniskowy stanie się jego częścią składową, zgodnie z tym, co napisałam na początku.

 

Dlatego też gmina, o dziwo, w tak zagmatwanej sprawie udzieliła Panu zupełnie prawidłowej informacji – może Panu odsprzedać nieruchomość razem z Pańskim domkiem letniskowym.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (2):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • zero minus 10 =

04.01.2019

Krótko mówiąc ,to zarządy ROD pod nadzorem PZD to skurwiele.
Obłudni ,ohydni i zakłamani.
Nie ma się czemu dziwić- w latach 70 -tych to wybitni dupolizy rodem z Moskwy.
Trzeba poczekać jeszcze 1-10 lat aż wyzdychają.
Mają. po 80 lat- co można od tych komunistycznych pomiotów oczekiwać.
Kłamią ,oszukują ludzi , tylko zapomnieli te kutasy że ludzie już tego kitu nie łykają , niczym żaba muł.

Krzysztof

14.11.2018

Ogrody działkowe to mina z minionej epoki, koszty wysokie , szczególnie po dołożeniu opłat za śmieci jak w mieszkaniu tylko że do kubła kilometr ,a to nie jest twoja własność i nigdy nie będzie, a jak miasto będzie likwidować to i tak wcześniej zarząd zabierze ci działkę żeby duże odszkodowanie od miasta wziąć do swojej kieszeni..Nawet jak zbudujesz solidną altanę i studnię i będziesz kosił kilka razy w roku sadził drzewa , to i tak zarząd może stwierdzić jednym upomnieniem że masz bałagan ,a jak 10 lat temu miałeś też upomnienie to sąd stanie po ich stronie bo według tej ustawy to zarząd stwierdza czy masz bałagan czy nie i twoje zdanie nie ma żadnego znaczenia bo to nie twoja własność. Zarząd może ci wypowiedzieć działkę trzy dni po twoim skoszeniu, a sąd przyzna im rację. Zresztą w sądzie zawsze ta sama osoba rozpatruje sprawy na R( ROD..) .Wycenę robią wtedy twojej altany według własnego uznania wybiją szybę w oknie i jeszcze wyjdzie na minus.Wiem co piszę bo znam takie przypadki. A nie można się sądzić o wartość bo jedyna droga to licytacja zlecona przez ROD wykonana przez Sąd ,czyli pies z kulawą nogą się o niej nie dowie i nie zapłaci nawet kilkuset złotych choćby altana miała złocone klamki. 1zł za 1m2 dzierżawy rocznie to pod miastem można kupić grunt rolny po 3- 10zł za 1m2 na własność!!! postawić altankę i nikt nie ma prawa się wpieprzać do tego co i jak siejesz., a wartość tylko rośnie a nie przepada.

Leszek

»Podobne materiały

Śmierć strony postępowania administracyjnego

W 2007 r. rodzice nabyli mieszkanie (współwłasność). Blok stoi na działce będącej w użytkowaniu wieczystym. Wspólnota wystąpiła z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Rodzice ustanowili mnie swoim pełnomocnikiem. Po jakimś czasie zmarł mój tata. Nie przeprowad

 

Przekształcenie gruntu o statusie użytku ekologicznego na działkę budowlaną

Jestem od 2001 r. właścicielem działki, którą w 2003 r. włączono w pas ekologiczny. Odprowadzany jest podatek rolny za łąki klasy IV. Czy gmina ma prawo pobierać podatek za grunt ekologiczny? Co powinniśmy zawrzeć we wniosku o przekształcenie części gruntu na teren pod zabudowę?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »