Jak zmusić poprzedniego właściciela domu do usunięcia rzeczy?

Od czego zacząć, gdy sprzedający zostawił rzeczy w domu?

Najpierw należy sprawdzić umowę sprzedaży nieruchomości, akt notarialny, protokół zdawczo-odbiorczy oraz ewentualną korespondencję ze sprzedającym. Jeżeli sprzedający zobowiązał się do opróżnienia domu, garażu, piwnicy, strychu lub działki w określonym terminie, takie zobowiązanie powinien wykonać zgodnie z art. 354 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, czyli zgodnie z treścią zobowiązania, jego celem społeczno-gospodarczym, zasadami współżycia społecznego oraz ustalonymi zwyczajami.

Jeżeli termin już minął, warto wysłać do poprzedniego właściciela ostateczne pisemne wezwanie do odbioru rzeczy. Wezwanie najlepiej doręczyć listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, kurierem z potwierdzeniem doręczenia albo przez ePUAP, jeżeli adresat ma taką możliwość kontaktu. Dobrze zachować także zdjęcia pozostawionych rzeczy, protokół ich spisu i dowody prób kontaktu.

W wezwaniu należy wskazać: jakie rzeczy pozostały, gdzie się znajdują, z jakiego dokumentu wynika obowiązek ich odbioru, jaki dodatkowy termin wyznacza się na odbiór oraz jakie działania zostaną podjęte po jego bezskutecznym upływie. Jeżeli w nieruchomości pozostawiono także odpady, gruz lub śmieci, trzeba oddzielić je od rzeczy mających wartość użytkową, bo sposób dalszego postępowania może być inny.

Co powinno zawierać wezwanie do usunięcia rzeczy?

Wezwanie powinno być konkretne. W praktyce warto wskazać, że sprzedający pozostaje w zwłoce z wykonaniem obowiązku opróżnienia nieruchomości. Jeżeli obowiązek ten wynika z umowy lub protokołu, podstawą odpowiedzialności odszkodowawczej może być art. 471 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym dłużnik ma obowiązek naprawić szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie albo nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.

W wezwaniu można zapowiedzieć dochodzenie kosztów przechowania, zabezpieczenia, transportu, uprzątnięcia lub utylizacji, o ile koszty te pozostają w normalnym związku przyczynowym z naruszeniem obowiązku przez sprzedającego. Wynika to z art. 361 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 361 § 2 Kodeksu cywilnego naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby szkody mu nie wyrządzono.

Nie należy jednak wpisywać w wezwaniu, że po upływie terminu rzeczy na pewno przejdą na własność nowego właściciela. Sam brak reakcji sprzedającego nie zawsze oznacza porzucenie rzeczy w rozumieniu art. 180 Kodeksu cywilnego.

Czy pozostawione rzeczy można uznać za porzucone?

Art. 180 Kodeksu cywilnego stanowi, że właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez to, że w tym zamiarze rzecz porzuci. Kluczowe są więc dwa elementy: faktyczne porzucenie rzeczy oraz zamiar wyzbycia się własności. Samo pozostawienie mebli, narzędzi, sprzętu albo kartonów w sprzedanym domu zwykle nie przesądza jeszcze, że poprzedni właściciel chciał utracić własność tych rzeczy.

Jeżeli sprzedający wyraźnie napisze, że nie chce rzeczy, porzuca je i można nimi swobodnie rozporządzać, sytuacja jest znacznie prostsza. Wtedy po objęciu rzeczy niczyjej w posiadanie samoistne może dojść do nabycia własności na podstawie art. 181 Kodeksu cywilnego. Dla bezpieczeństwa takie oświadczenie powinno być utrwalone na piśmie, w e-mailu, SMS-ie albo w innym nośniku, który da się później przedstawić jako dowód.

Jeżeli jednak poprzedni właściciel milczy, unika kontaktu albo tylko przekłada termin odbioru, uznanie rzeczy za porzucone jest ryzykowne. Zniszczenie, sprzedaż, przywłaszczenie albo wyrzucenie cudzych rzeczy może prowadzić do roszczeń cywilnych o odszkodowanie, a w skrajnych przypadkach także do odpowiedzialności karnej. Art. 284 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny dotyczy przywłaszczenia cudzej rzeczy ruchomej, a art. 288 § 1 Kodeksu karnego dotyczy niszczenia, uszkadzania albo czynienia niezdatną do użytku cudzej rzeczy.

Wykonanie zastępcze, czyli usunięcie rzeczy na koszt sprzedającego

Jeżeli sprzedający miał obowiązek opróżnić nieruchomość i pozostaje w zwłoce, nowy właściciel może rozważyć wykonanie zastępcze. Zgodnie z art. 480 § 1 Kodeksu cywilnego w razie zwłoki dłużnika w wykonaniu zobowiązania czynienia wierzyciel może żądać upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na koszt dłużnika, zachowując roszczenie o naprawienie szkody.

W praktyce oznacza to, że najbezpieczniejszą drogą jest skierowanie do sądu wniosku lub pozwu o upoważnienie do usunięcia, przewiezienia albo zlecenia usunięcia rzeczy na koszt sprzedającego. Dopiero po uzyskaniu takiego rozstrzygnięcia ryzyko sporu o bezprawne rozporządzenie cudzym mieniem jest istotnie mniejsze.

Art. 480 § 3 Kodeksu cywilnego przewiduje, że w wypadkach nagłych wierzyciel może wykonać czynność na koszt dłużnika bez upoważnienia sądu. Ten przepis należy stosować ostrożnie. Nagły wypadek może dotyczyć np. rzeczy stwarzających realne zagrożenie zalania, pożaru, skażenia, naruszenia przepisów sanitarnych albo bezpieczeństwa ludzi. Sama niedogodność polegająca na zajęciu garażu lub piwnicy zwykle nie będzie wystarczająca.

Tryb rzeczy znalezionych jako bezpieczniejsze rozwiązanie

Jeżeli nie ma wyraźnego oświadczenia o porzuceniu rzeczy, a poprzedni właściciel nie odbiera ich mimo wezwań, można rozważyć ostrożne zastosowanie procedury dotyczącej rzeczy znalezionych. Art. 187 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że rzecz znaleziona, która nie zostanie odebrana przez osobę uprawnioną w ciągu roku od dnia doręczenia jej wezwania do odbioru, a gdy wezwanie nie jest możliwe – w ciągu dwóch lat od dnia znalezienia, staje się własnością znalazcy, jeżeli znalazca uczynił zadość swoim obowiązkom.

Obowiązki znalazcy określa ustawa z dnia 20 lutego 2015 r. o rzeczach znalezionych. Zgodnie z art. 4 ust. 1 tej ustawy, kto znalazł rzecz i zna osobę uprawnioną do jej odbioru oraz jej miejsce pobytu, powinien niezwłocznie zawiadomić tę osobę o znalezieniu rzeczy i wezwać ją do odbioru. Zgodnie z art. 5 ust. 1 tej ustawy, jeżeli znalazca nie zna osoby uprawnionej do odbioru albo nie zna jej miejsca pobytu, powinien niezwłocznie zawiadomić właściwego starostę.

W sprawach po sprzedaży nieruchomości zwykle znamy poprzedniego właściciela i jego dane z aktu notarialnego. Dlatego przed zawiadomieniem starosty trzeba wykazać, że sprzedający został zawiadomiony i wezwany do odbioru. Warto dołączyć kopię wezwania, potwierdzenie nadania, potwierdzenie odbioru lub zwrotu przesyłki oraz dokumentację zdjęciową.

Rzeczy, odpady i pojazdy pozostawione na posesji

Trzeba odróżnić rzeczy ruchome od odpadów. Stare meble, sprzęt, narzędzia, opony, części samochodowe lub kartony mogą być jeszcze cudzymi rzeczami ruchomymi. Natomiast gruz, śmieci, odpady budowlane, chemikalia czy rzeczy ewidentnie zniszczone mogą podlegać przepisom o gospodarce odpadami. Art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 14 grudnia 2012 r. o odpadach stanowi, że posiadacz odpadów jest obowiązany do niezwłocznego usunięcia odpadów z miejsca nieprzeznaczonego do ich składowania lub magazynowania.

Jeżeli odpady zostawił sprzedający, nowy właściciel powinien dokumentować ich stan i pochodzenie, bo organ administracji może badać, kto jest posiadaczem odpadów. W relacji cywilnej wobec sprzedającego można dochodzić kosztów usunięcia, jeżeli wynikały one z naruszenia umowy lub nienależytego wykonania obowiązku opróżnienia nieruchomości. Podstawą może być art. 471 Kodeksu cywilnego w związku z art. 361 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Osobnym problemem są pojazdy pozostawione na cudzej posesji, bo dochodzą kwestie rejestracji, przechowania, odpowiedzialności za uszkodzenia oraz ewentualnego usuwania pojazdu. W podobnych sytuacjach pomocne mogą być omówienia dotyczące pozbycia się nie swojego auta z garażu oraz odpowiedzialności za pojazd na posesji.

Czego nie robić bez zgody poprzedniego właściciela?

Bez wyraźnej podstawy prawnej lub zgody właściciela rzeczy nie należy ich sprzedawać, oddawać, wyrzucać, złomować ani niszczyć. Jeżeli okaże się, że miały wartość majątkową albo sentymentalną, poprzedni właściciel może żądać naprawienia szkody. Przy wartościowych rzeczach spór może dotyczyć nie tylko ceny rynkowej, lecz także kosztów odtworzenia dokumentów, sprzętu, kolekcji lub narzędzi.

Nie warto też opierać się wyłącznie na założeniu, że brak odpowiedzi na wezwanie oznacza zgodę. Milczenie może mieć znaczenie dowodowe, ale samo w sobie nie zawsze jest oświadczeniem woli. Zgodnie z art. 60 Kodeksu cywilnego wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie ujawniające tę wolę w sposób dostateczny, jednak przy porzuceniu własności rzeczy z art. 180 Kodeksu cywilnego trzeba wykazać zamiar wyzbycia się własności.

FAQ

Czy mogę wyrzucić rzeczy poprzedniego właściciela po upływie terminu z protokołu?

Nie zawsze. Upływ terminu potwierdza naruszenie obowiązku, ale nie oznacza automatycznie utraty własności rzeczy. Jeżeli nie ma wyraźnej zgody na wyrzucenie lub oświadczenia o porzuceniu, bezpieczniej wysłać wezwanie, udokumentować rzeczy i rozważyć wykonanie zastępcze z art. 480 § 1 Kodeksu cywilnego albo tryb rzeczy znalezionych.

Czy brak odpowiedzi na wezwanie oznacza porzucenie rzeczy?

Sam brak odpowiedzi zwykle nie wystarcza. Art. 180 Kodeksu cywilnego wymaga zamiaru wyzbycia się własności. Taki zamiar powinien wynikać z jasnego zachowania lub oświadczenia właściciela rzeczy, a nie wyłącznie z milczenia.

Czy mogę żądać zwrotu kosztów przechowania i utylizacji?

Tak, jeżeli wykażesz, że koszty były konieczne, racjonalne i wynikły z niewykonania zobowiązania przez sprzedającego. Podstawą może być art. 471 Kodeksu cywilnego oraz art. 361 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Warto mieć faktury, zdjęcia, protokoły i korespondencję.

Co zrobić, gdy rzeczy mają dużą wartość?

Im większa wartość rzeczy, tym większe ryzyko sporu. Należy je zabezpieczyć, sporządzić spis, zrobić zdjęcia i nie rozporządzać nimi bez zgody właściciela albo orzeczenia sądu. Przy wartościowych rzeczach szczególnie uzasadnione jest wystąpienie o upoważnienie sądu na podstawie art. 480 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy mogę naliczyć opłatę za zajmowanie garażu lub piwnicy?

Można dochodzić odszkodowania, jeżeli pozostawione rzeczy uniemożliwiały korzystanie z części nieruchomości i da się wykazać wysokość szkody. Podstawą w relacji umownej będzie najczęściej art. 471 Kodeksu cywilnego w związku z art. 361 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Sama jednostronnie ustalona opłata może być jednak kwestionowana, jeżeli nie wynika z umowy.

Podsumowanie

Poprzedniego właściciela domu należy najpierw formalnie wezwać do odbioru pozostawionych rzeczy. W piśmie warto powołać się na umowę, protokół przekazania oraz przepisy o odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązania. Dopiero gdy wezwanie okaże się bezskuteczne, trzeba wybrać dalszą ścieżkę: wykonanie zastępcze, tryb rzeczy znalezionych, dochodzenie odszkodowania albo – w jednoznacznych przypadkach – potraktowanie rzeczy jako porzuconych.

Najbardziej ryzykowne jest samowolne wyrzucenie, sprzedaż lub zniszczenie rzeczy bez zgody poprzedniego właściciela. Jeżeli sprawa dotyczy wartościowego mienia, dokumentów, pojazdów, odpadów albo rzeczy niebezpiecznych, warto przygotować działania tak, aby w razie sporu móc wykazać należytą staranność.

Źródła

• Art. 60, art. 180, art. 181, art. 187 § 1, art. 354 § 1, art. 361 § 1 i § 2, art. 471, art. 480 § 1 i § 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
• Art. 4 ust. 1 i art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o rzeczach znalezionych – Dz.U. 2015 poz. 397.
• Art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 14 grudnia 2012 r. o odpadach – Dz.U. 2013 poz. 21.
• Art. 284 § 1 i art. 288 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny – Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553.