Odwołanie darowizny nieruchomości a remont i sprzedaż domu

Czy ojciec może cofnąć darowiznę tylko dlatego, że zmienił zdanie?

Nie. W przypadku darowizny już wykonanej, czyli takiej, w której własność nieruchomości została skutecznie przeniesiona na obdarowanego, darczyńca nie może jej swobodnie „cofnąć”, bo pojawił się konflikt rodzinny albo wpływ innych osób. Podstawą odwołania wykonanej darowizny jest przede wszystkim rażąca niewdzięczność obdarowanego wobec darczyńcy, o której mowa w art. 898 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie – art. 900 Kodeksu cywilnego. Jeżeli obdarowany nie zwróci nieruchomości dobrowolnie, darczyńca musi dochodzić swoich praw w sądzie. Samo pismo nie powoduje jeszcze automatycznego „przepisania” domu z powrotem.

Istotny jest też termin. Zgodnie z art. 899 § 3 Kodeksu cywilnego darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym uprawniony dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego.

Co to jest rażąca niewdzięczność?

Pojęcie to nie zostało szczegółowo zdefiniowane w ustawie, dlatego jego znaczenie doprecyzowało orzecznictwo. Chodzi o zachowania szczególnie naganne, umyślne i skierowane przeciwko darczyńcy, wykraczające poza zwykłe rodzinne konflikty, nieporozumienia czy chłodne relacje.

W praktyce za rażącą niewdzięczność mogą zostać uznane np. przemoc, ciężkie znieważanie, uporczywe szykany, świadome działanie na szkodę darczyńcy, odmowa elementarnej pomocy w sytuacjach skrajnych przy jednoczesnym wrogim nastawieniu. Natomiast zwykłe kłótnie, różnice zdań, brak bliskiego kontaktu czy decyzje życiowe niepodobające się rodzicowi zwykle nie wystarczają.

Każda sprawa zależy od konkretnych faktów i dowodów. To darczyńca musi wykazać, że zachowanie obdarowanego rzeczywiście miało charakter rażącej niewdzięczności.

Czy można remontować darowaną nieruchomość?

Tak. Jeżeli jest Pan właścicielem nieruchomości, co do zasady może Pan z niej korzystać, remontować ją i zwiększać jej wartość. Uprawnienie właściciela do korzystania z rzeczy i rozporządzania nią wynika z art. 140 Kodeksu cywilnego.

Sama możliwość późniejszego sporu o odwołanie darowizny nie oznacza zakazu wykonywania remontu. Trzeba jednak zachować pełną dokumentację prac i wydatków: umowy z wykonawcami, faktury, paragony, potwierdzenia przelewów, zdjęcia stanu przed i po remoncie oraz – przy większych robotach – dokumentację techniczną i ewentualne zgłoszenia lub decyzje wymagane przez prawo budowlane.

To ważne nie tylko podatkowo i budowlano, ale też na wypadek konieczności rozliczenia nakładów, jeżeli doszłoby do zwrotu nieruchomości.

Zobacz również:

darowizna mieszkania ze służebnością i konflikt ze służebnikiem

Czy można sprzedać dom albo przepisać go na żonę lub dziecko?

Co do zasady właściciel może sprzedać nieruchomość albo ponownie ją darować. Wynika to z art. 140 Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak odróżnić możliwość dokonania czynności od bezpieczeństwa tej czynności.

Jeżeli istnieje realne ryzyko sporu o odwołanie darowizny, dalsze rozporządzenie nieruchomością może bardzo skomplikować sytuację. W razie skutecznego odwołania darowizny i procesu sądowego pojawią się dodatkowe problemy dotyczące skutków wobec kolejnego nabywcy, rozliczeń rodzinnych i ewentualnej odpowiedzialności odszkodowawczej. Osobnym zagadnieniem są skutki sprzedaży nieruchomości po późniejszym podważeniu wcześniejszej darowizny, zwłaszcza z punktu widzenia ochrony nabywcy.

W praktyce „przepisanie” domu na żonę lub syna tylko po to, by utrudnić ojcu dochodzenie roszczeń, może zostać ocenione bardzo niekorzystnie procesowo. Nie daje też gwarancji pełnej ochrony. Jeżeli więc konflikt już istnieje, przed sprzedażą albo kolejną darowizną lepiej przeanalizować całą sytuację indywidualnie.

Jak wygląda zwrot nieruchomości po odwołaniu darowizny?

Odwołanie darowizny nie powoduje automatycznego przejścia własności z powrotem na darczyńcę. Po skutecznym odwołaniu powstaje obowiązek zwrotnego przeniesienia własności. Jeżeli obdarowany nie chce tego zrobić dobrowolnie, darczyńca dochodzi roszczenia przed sądem.

Znaczenie ma tu art. 898 § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym zwrot przedmiotu odwołanej darowizny powinien nastąpić stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. To właśnie dlatego przy rozliczeniach nakładów stosuje się m.in. art. 408 Kodeksu cywilnego.

Czy można odzyskać pieniądze wydane na remont?

Tak, ale sposób rozliczenia zależy od rodzaju nakładów i stanu faktycznego. Zgodnie z art. 408 Kodeksu cywilnego zobowiązany do wydania korzyści może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie znalazły pokrycia w użytku, który z nich osiągnął. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość korzyści w chwili jej wydania; może też zabrać te nakłady, przywracając stan poprzedni, jeżeli jest to możliwe.

W praktyce oznacza to najczęściej:

Trzeba pamiętać, że sąd zwykle nie zasądza automatycznie całego kosztu remontu „z faktur”. Bada, czy wydatek był potrzebny, czy zwiększył wartość nieruchomości i o ile ta wartość wzrosła w chwili zwrotu. Często potrzebna jest opinia biegłego.

Jak zabezpieczyć się przed sporem o nakłady?

Najbezpieczniej:

• gromadzić faktury i potwierdzenia płatności wystawione na właściciela lub osobę faktycznie finansującą prace,
• sporządzać prosty wykaz robót z datami i kosztami,
• robić zdjęcia przed rozpoczęciem prac, w trakcie i po zakończeniu,
• zawierać pisemne umowy z wykonawcami,
• oddzielić wydatki konieczne od wydatków podnoszących standard,
• przy większych inwestycjach rozważyć opinię rzeczoznawcy co do wzrostu wartości nieruchomości.

Jeżeli remont finansują wspólnie małżonkowie, warto zadbać także o czytelny ślad płatności z rachunków bankowych. Może to mieć znaczenie przy późniejszych rozliczeniach między małżonkami lub z darczyńcą.

Zobacz również:

odwołanie darowizny przez ojca – czy groźby są skuteczne

Czy wpływ drugiej żony ojca ma znaczenie prawne?

Samo to, że darczyńca pozostaje pod wpływem małżonka lub innych członków rodziny, nie jest podstawą odwołania darowizny. Dla skuteczności odwołania liczą się przesłanki wskazane w ustawie, przede wszystkim rażąca niewdzięczność z art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego, oraz zachowanie terminu z art. 899 § 3 Kodeksu cywilnego.

Wpływ osób trzecich może mieć znaczenie tylko pośrednio, np. dla oceny wiarygodności twierdzeń stron, okoliczności konfliktu czy przyczyn złożenia oświadczenia. Nie zastępuje jednak ustawowej podstawy odwołania darowizny.

Praktyczny wniosek

Jeżeli nie dopuścił się Pan wobec ojca zachowań, które można realnie zakwalifikować jako rażącą niewdzięczność, samo ryzyko skutecznego odwołania darowizny zwykle nie jest wysokie. Może Pan remontować nieruchomość, ale powinien starannie dokumentować wszystkie nakłady. Z kolei sprzedaż albo przekazanie domu dalej jest prawnie możliwe, lecz przy istniejącym konflikcie rodzinnym bywa ryzykowne i wymaga indywidualnej oceny.

FAQ

Czy po darowiźnie mogę od razu sprzedać nieruchomość?

Co do zasady tak, jako właściciel może Pan nią rozporządzać. Jeżeli jednak istnieje realny spór o odwołanie darowizny, sprzedaż może istotnie skomplikować sytuację i zwiększyć ryzyko procesowe.

Czy zwykła kłótnia z ojcem wystarczy do cofnięcia darowizny?

Nie. Zwykłe konflikty rodzinne najczęściej nie spełniają przesłanki rażącej niewdzięczności z art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego.

Ile czasu ma darczyńca na odwołanie darowizny?

Co do zasady rok od dnia, w którym dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego – art. 899 § 3 Kodeksu cywilnego.

Czy dostanę zwrot całego kosztu remontu?

Niekoniecznie. Zwrot zależy od rodzaju nakładów i od tego, czy oraz w jakim stopniu zwiększają wartość nieruchomości w chwili jej wydania. Często potrzebna jest wycena biegłego.

Czy mogę przepisać dom na żonę, żeby ojciec go nie odzyskał?

Prawnie dalsza darowizna może być możliwa, ale nie daje pewnej ochrony i może pogorszyć sytuację procesową. Przy realnym sporze taki krok warto najpierw ocenić z prawnikiem na podstawie wszystkich dokumentów i relacji rodzinnych.

Źródła

• art. 140, art. 898 § 1 i § 2, art. 899 § 3, art. 900, art. 408 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• utrwalone orzecznictwo sądów powszechnych i Sądu Najwyższego dotyczące pojęcia rażącej niewdzięczności przy odwołaniu darowizny