Jak wstrzymać inwestycję planowaną przez dewelopera?

Postępowanie o wydanie warunków zabudowy

Niestety nie ma Pan możliwości na podstawie konkretnego przepisu typu "veto" wstrzymać budowy domów. Wszystko wskazuje jednak na to, że na chwilę obecną nic nie jest przesądzone.

Prowadzone postępowanie to postępowanie o wydanie warunków zabudowy, które jest konieczne w sytuacji, gdy dla danego terenu nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Właściwy organ ustala wówczas, jakie warunki ma spełnić inwestycja, by mogła zostać wybudowana na danym terenie. Zgodnie z art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Decyzja o warunkach zabudowy tylko po spełnieniu wymaganych warunków

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3)istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,

c)strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Skoro teren obok jest zabudowany, to mamy spełnienie warunku pierwszego. Trzeba tylko sprawdzić, czy zamierzenie rzeczywiście będzie adekwatne do zabudowy, która już na tym terenie istnieje.

Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

To, co Panu może przeszkadzać w zabudowie obok, to parametry związane z technicznymi warunkami budynków, które mają być posadowione obok. Warto sprawdzić, czy w wyniku umiejscowienia inwestycji nie zostaną naruszone warunki, o jakich mowa w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2012 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r., poz. 1065). Chodzi tu przede wszystkim o kwestie nasłonecznienia, odległości od granic działek. Nie mając dostępu do szczegółów, nie jestem w stanie dokładnie wskazać, czy tutaj są nieprawidłowości. Z przedstawionego rysunku wynika jednak, że mamy do czynienia z zabudową szeregową, która co do zasady spełnia wszelkie warunki, bowiem ma dostęp do drogi publicznej, wygląda jakby zachowane były odległości.

Podczas prac nad wydaniem warunków zabudowy ,w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, właściwy organ wyznacza wokół terenu, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Myślę, że na tym etapie organ może dostrzec, czy zabudowa będzie przeszkadzała.

Sprzeciw dopiero po przedstawieniu projektu decyzji o warunkach zabudowy

To, co na tę chwilę może Pan zrobić, to rzeczywiście zapoznać się z pełną dokumentacją sprawy. Musi Pan wiedzieć, że przed wydaniem decyzji w sprawie ustalenia zabudowy organ przedstawia projekt takiego dokumentu i dopiero wówczas będzie Pan w stanie odnieść się do szczegółów. W chwili obecnej nie ma zbyt wielu danych, które mogłyby się przydać do kwestionowania inwestycji.

Jeśli ustali Pan bliższe dane, zwłaszcza jeśli zapozna się Pan z projektem decyzji, pomoc będzie bardziej adekwatna. Wówczas też można rozważyć przygotowanie pisma w sprawie.