Zniesienie współwłasności domu przez wyodrębnienie lokali

W opisanej sytuacji zasadniczo możliwe jest wyodrębnienie dwóch lokali w jednym domu i jednoczesne zniesienie dotychczasowej współwłasności ułamkowej przez przyznanie każdej ze współwłaścicielek własności odrębnego lokalu. Podstawą prawną żądania zniesienia współwłasności jest art. 210 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Jeżeli między współwłaścicielkami jest zgoda co do sposobu podziału, najpraktyczniejsza jest droga umowna. W takim wariancie nie trzeba wszczynać postępowania sądowego o zniesienie współwłasności, tylko przygotować dokumenty potrzebne do ustanowienia odrębnej własności lokali i zawrzeć akt notarialny.

Na czym polega taki podział domu

Nie chodzi tu o fizyczny podział działki na dwie osobne nieruchomości gruntowe, lecz o wyodrębnienie w jednym budynku dwóch samodzielnych lokali. Po takim wyodrębnieniu każdy lokal staje się osobną nieruchomością lokalową, a z własnością każdego lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej.

Nieruchomość wspólna obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali – tak wynika z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Oznacza to, że podwórko, fundamenty, dach, ściany nośne, klatka schodowa lub instalacje wspólne nie stają się automatycznie czyjąś wyłączną własnością, lecz pozostają wspólne, chyba że dany element należy wyłącznie do jednego lokalu.

W praktyce zatem możliwe jest rozwiązanie, w którym dół domu stanowi jeden lokal, góra drugi lokal, a grunt i części wspólne pozostają wspólne. Jeżeli współwłaściciele chcą dodatkowo ustalić, kto faktycznie korzysta z określonej części podwórka, można obok wyodrębnienia lokali rozważyć umowę o podział do korzystania. To jednak nie jest to samo co przeniesienie własności konkretnego fragmentu gruntu. Szerzej wyjaśnia to materiał: mogę wydzielić fragment wspólnej.

Kiedy lokal można wyodrębnić

Kluczowy jest art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba albo zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

W praktyce oznacza to, że lokal musi być funkcjonalnie samodzielny. Powinien mieć możliwość niezależnego korzystania jako mieszkanie, czyli zwykle własne wejście albo prawnie i technicznie zapewniony dostęp, pomieszczenia mieszkalne oraz zaplecze pozwalające na samodzielne zamieszkiwanie. To, czy konkretny układ pomieszczeń spełnia ustawowe warunki, ocenia organ wydający zaświadczenie o samodzielności.

Jeżeli strych został prawidłowo zaadaptowany na cele mieszkalne, a stan prawny i techniczny budynku na to pozwala, wyodrębnienie lokalu jest realne. Jeżeli jednak adaptacja została wykonana bez wymaganych zgód budowlanych albo lokal nie spełnia wymogów samodzielności, najpierw trzeba uporządkować stan techniczny i formalny.

Jakie formalności trzeba załatwić krok po kroku

Przy zgodnym podziale najczęściej procedura wygląda następująco:

Zaświadczenie o samodzielności lokalu

Zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali spełnienie wymagań samodzielności stwierdza starosta w formie zaświadczenia. W miastach na prawach powiatu zadanie to wykonuje prezydent miasta. Bez tego dokumentu notarialne wyodrębnienie lokalu w praktyce co do zasady nie będzie możliwe.

Do wniosku zwykle dołącza się dokumentację techniczną pokazującą układ lokalu i budynku. Konkretny zestaw dokumentów może się różnić w zależności od praktyki danego urzędu i stanu faktycznego. Jeżeli adaptacja strychu zmieniała sposób użytkowania części budynku lub wymagała robót budowlanych, urząd albo notariusz może oczekiwać dokumentów potwierdzających legalność tych prac.

Akt notarialny – co powinien zawierać

Ustanowienie odrębnej własności lokalu wymaga aktu notarialnego. Wynika to z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Ten sam przepis stanowi, że do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Z kolei art. 8 ust. 1 ustawy o własności lokali przewiduje, że umowa powinna określać w szczególności:

• rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
• wielkość udziałów przypadających właścicielom lokali w nieruchomości wspólnej.

W akcie notarialnym powinny się znaleźć także postanowienia o zniesieniu dotychczasowej współwłasności i o tym, który lokal przypada której współwłaścicielce. Jeżeli wartość lokali nie jest równa, może pojawić się potrzeba dopłat lub spłat. To już zależy od konkretnego stanu faktycznego, powierzchni, standardu i wartości obu lokali.

Jeżeli przy lokalu ma być związane np. pomieszczenie przynależne, trzeba je prawidłowo opisać. W praktyce często chodzi o piwnicę, komórkę lub garaż. W tym zakresie pomocny może być materiał: kiedy piwnica jest częścią.

Czy potrzebna jest sprawa w sądzie

Nie, jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni. Sądowa droga jest potrzebna dopiero wtedy, gdy nie ma porozumienia co do podziału, spłat, sposobu korzystania albo warunków wyodrębnienia. Wtedy podstawą jest postępowanie o zniesienie współwłasności prowadzone według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, a sąd może skorzystać z opinii biegłego.

Przy zgodzie stron znacznie szybciej i praktyczniej działa umowa notarialna.

Czy grunt i podwórko mogą pozostać wspólne

Tak. Jest to standardowy skutek wyodrębnienia lokali. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Tego udziału nie można żądać zniesienia, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Inaczej mówiąc: po podziale „na lokale” nie dzieli się już samego gruntu na dwie wyłączne własności, tylko wiąże się z każdym lokalem udział w nieruchomości wspólnej. Jeżeli strony chcą szczegółowo ustalić zasady używania podwórka, miejsc postojowych albo innych części wspólnych, warto opisać to dodatkowo w umowie. Może to ograniczyć przyszłe spory o obowiązki wobec wspólnoty i sposób korzystania z nieruchomości wspólnej.

Księga wieczysta dla nowego lokalu

Tak, po skutecznym ustanowieniu odrębnej własności lokalu można założyć dla niego osobną księgę wieczystą. Podstawą będzie akt notarialny oraz wpis wieczystoksięgowy. Dopiero wpis ma charakter konstytutywny, czyli tworzy odrębną własność lokalu – wynika to wprost z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Notariusz najczęściej zamieszcza w akcie stosowne wnioski do sądu wieczystoksięgowego, w tym o założenie nowych ksiąg dla lokali i dokonanie odpowiednich wpisów w księdze macierzystej.

Oddzielny adres lub numer lokalu

Tu trzeba odróżnić dwie kwestie: numer lokalu i numer porządkowy adresu. Po wyodrębnieniu lokali można posługiwać się odrębnymi oznaczeniami lokali, np. lokal nr 1 i lokal nr 2. Natomiast nadanie numeru porządkowego budynkowi lub ustalenie adresacji następuje na podstawie przepisów administracyjnych dotyczących ewidencji miejscowości, ulic i adresów.

Zasadniczo numer porządkowy nadaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta na podstawie art. 47a ust. 5 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne. W praktyce wniosek składa się do urzędu gminy albo miasta. To, czy powstanie drugi numer porządkowy dla budynku, czy tylko odrębne oznaczenia lokali w ramach jednego adresu, zależy od konkretnej konfiguracji nieruchomości i lokalnej praktyki organu.

Na co jeszcze uważać przed podziałem

• Stan budowlany i formalny adaptacji – jeżeli strych został przebudowany bez wymaganych formalności, urząd może zakwestionować samodzielność lokalu albo żądać wcześniejszego uregulowania stanu budynku.
• Powierzchnia i opis lokali – dane w akcie notarialnym muszą być spójne z dokumentacją i zaświadczeniem.
• Pomieszczenia przynależne – trzeba jasno wskazać, czy do lokalu należy np. piwnica, komórka lub strych nieużytkowy.
• Udziały w nieruchomości wspólnej – powinny być obliczone prawidłowo, zwykle według relacji powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi, zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek.

Jeżeli nieruchomość po wyodrębnieniu lokali będzie funkcjonować jak mała wspólnota mieszkaniowa, warto od razu uporządkować zasady zarządu i rozliczeń. Nie chodzi jeszcze o klasyczną zmiana zarządu wspólnoty, ale o ustalenie praktycznych reguł korzystania i finansowania części wspólnych.

FAQ

Czy zgoda obu współwłaścicielek wystarczy, aby podzielić dom na dwa mieszkania?

Sama zgoda nie wystarczy. Potrzebne jest jeszcze spełnienie wymogów samodzielności lokali z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, zaświadczenie starosty oraz akt notarialny i wpis do księgi wieczystej.

Czy po takim podziale można sprzedać tylko górę domu?

Tak, ale dopiero po skutecznym wyodrębnieniu lokalu i wpisie do księgi wieczystej. Wtedy lokal staje się odrębną nieruchomością i może być samodzielnie sprzedany, obciążony hipoteką albo darowany.

Czy każda część domu musi mieć osobne wejście?

Nie zawsze chodzi o całkowicie niezależne wejście z zewnątrz, ale lokal musi być samodzielny i mieć realnie zapewniony dostęp. Konkretna ocena zależy od układu budynku i dokumentacji przedstawionej organowi.

Czy po wyodrębnieniu lokali można dowolnie rozporządzać udziałem w gruncie?

Nie oddzielnie od lokalu. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu i nie może być przedmiotem samodzielnego obrotu.

Czy notariusz załatwi wpisy do ksiąg wieczystych?

Zwykle tak. Notariusz najczęściej składa w akcie notarialnym wnioski wieczystoksięgowe do sądu, ale sam wpis następuje już po rozpoznaniu wniosku przez sąd wieczystoksięgowy.

Źródła

• art. 210 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 2 ust. 2 i 3, art. 3 ust. 1–3, art. 7 ust. 2, art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
• art. 47a ust. 5 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne
• wyrok Sądu Najwyższego z 3 października 2000 r., sygn. I CKN 940/00