Mieszkanie funkcyjne a likwidacja zakładu pracy

Czym było mieszkanie funkcyjne?

Pojęcie mieszkania funkcyjnego pochodziło z dawnego Prawa lokalowego z 10 kwietnia 1974 r. Takie lokale pozostawały w dyspozycji jednostek gospodarki uspołecznionej i były przydzielane pracownikom, których charakter pracy wymagał zamieszkiwania w określonym budynku albo zespole budynków. Co do zasady mieszkanie funkcyjne wiązało się więc z wykonywaniem konkretnej funkcji lub pracy.

Z czasem dawne mieszkania funkcyjne zaczęto traktować jako mieszkania zakładowe, a następnie wiele z tych stosunków prawnych zostało objętych ogólnymi zasadami najmu lokali mieszkalnych. Dlatego w aktualnych sprawach nie wystarczy samo ustalenie, że lokal był kiedyś mieszkaniem funkcyjnym. Trzeba sprawdzić, jaki tytuł prawny do lokalu istnieje obecnie i na jakich warunkach został zawarty.

Co decyduje o prawie do dalszego zajmowania lokalu?

W praktyce najważniejsze są trzy dokumenty: decyzja albo pismo o przydziale lokalu, umowa najmu oraz regulaminy lub przepisy wewnętrzne pracodawcy. Jeżeli z dokumentów wynika, że lokal przyznano wyłącznie na czas zatrudnienia albo na czas wykonywania określonej funkcji, pracownikowi trudniej będzie wykazywać, że po likwidacji placówki ma bezwarunkowe prawo do dalszego zamieszkiwania.

Nie oznacza to jednak, że właściciel lokalu może natychmiast opróżnić mieszkanie. Jeżeli najemca nadal zajmuje lokal, a właściciel twierdzi, że tytuł prawny wygasł albo został skutecznie wypowiedziany, w razie sporu konieczne jest postępowanie sądowe o opróżnienie lokalu. Samopomoc, wymiana zamków, odcięcie mediów albo usuwanie rzeczy lokatora bez tytułu wykonawczego może narazić właściciela na odpowiedzialność.

Umowa najmu na czas oznaczony czy nieoznaczony?

W sprawach dotyczących dawnych mieszkań funkcyjnych często pojawia się argument wieloletniego najmu. Zgodnie z art. 66¹ § 1 Kodeksu cywilnego najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. W obrocie między przedsiębiorcami limit ten wynosi 30 lat, ale typowa sprawa pracownika i mieszkania służbowego nie jest takim przypadkiem.

Ten przepis może pomóc lokatorowi, jeżeli umowa została określona jako wieloletnia albo bezterminowo przedłużana, a wynajmujący próbuje traktować ją jako umowę na czas oznaczony bez zwykłej ochrony wypowiedzenia. Nie przesądza on jednak automatycznie, że lokator może mieszkać w lokalu niezależnie od ustania pracy, jeżeli umowa wyraźnie przewiduje związek lokalu ze stosunkiem pracy lub funkcją.

Likwidacja zakładu pracy a wypowiedzenie najmu

Likwidacja placówki może być istotną okolicznością, zwłaszcza wtedy, gdy mieszkanie było potrzebne właśnie do wykonywania pracy w tej placówce. Jeżeli umowa przewiduje możliwość cofnięcia przydziału lub wypowiedzenia najmu po ustaniu przyczyn uzasadniających zajmowanie lokalu, pracodawca albo następca prawny właściciela może powoływać się na taką klauzulę.

Trzeba jednak odróżnić samo rozwiązanie stosunku pracy od skutecznego zakończenia najmu. Wypowiedzenie powinno być dokonane zgodnie z umową i przepisami prawa. Jeżeli właściciel chce doprowadzić do opuszczenia lokalu, powinien wskazać podstawę wypowiedzenia, zachować wymaganą formę oraz terminy, a w razie sporu wykazać swoje racje przed sądem.

Aktualna ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje szczególną ochronę lokatorów, ale nie daje każdemu najemcy mieszkania służbowego prawa do lokalu zamiennego po likwidacji zakładu pracy. Lokal zamienny jest wyraźnie przewidziany między innymi przy wypowiedzeniu z powodu konieczności rozbiórki lub remontu budynku na zasadach z art. 11 ust. 2 pkt 4 i ust. 9 ustawy. Sama likwidacja pracodawcy nie jest tym samym co rozbiórka albo remont budynku.

Czy posiadanie innego mieszkania ma znaczenie?

Tak. Posiadanie innego mieszkania nie zawsze automatycznie pozbawia najemcy wszystkich argumentów, ale ma bardzo duże znaczenie praktyczne. Jeżeli lokator ma realną możliwość zamieszkania w innym lokalu, sąd może uznać, że nie zachodzą podstawy do przyznania mu najmu socjalnego lokalu w wyroku eksmisyjnym.

W opisanej sytuacji istotne jest to, że najemcy mają własnościowe mieszkanie w innym mieście, nawet jeśli aktualnie mieszka tam dorosłe dziecko z rodziną. Sąd będzie badał, czy lokal ten może zaspokoić potrzeby mieszkaniowe osób eksmitowanych, jaki jest jego stan prawny, kto faktycznie w nim mieszka i czy przeprowadzka jest realna. Sam fakt, że mieszkanie zajmuje syn z rodziną, nie musi wystarczyć do uznania, że rodzice nie mogą z niego korzystać.

Eksmisja z mieszkania funkcyjnego lub służbowego

Jeżeli najemca nie opuści mieszkania po wypowiedzeniu albo po wygaśnięciu umowy, właściciel powinien wystąpić do sądu o nakazanie opróżnienia lokalu. W takim wyroku sąd orzeka także o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo o braku takiego uprawnienia.

Przy ocenie prawa do najmu socjalnego lokalu sąd bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną lokatora. Ustawa wskazuje grupy osób szczególnie chronionych, między innymi kobiety w ciąży, małoletnich, osoby niepełnosprawne, obłożnie chorych, niektórych emerytów i rencistów, osoby bezrobotne oraz osoby spełniające kryteria uchwały rady gminy. Ochrona ta nie działa jednak bezwzględnie, jeżeli osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu albo ich sytuacja pozwala zaspokoić potrzeby mieszkaniowe we własnym zakresie.

Co warto zrobić przed opuszczeniem lokalu?

Przed podpisaniem porozumienia, uznaniem wypowiedzenia albo wyprowadzką warto zebrać dokumenty i ustalić, czy istnieją podstawy do dalszego zajmowania lokalu lub do negocjacji. W szczególności należy sprawdzić:

• decyzję o przydziale mieszkania i wszystkie aneksy,
• umowę najmu oraz postanowienia o czasie trwania i wypowiedzeniu,
• regulamin mieszkań zakładowych, układ zbiorowy pracy albo inne akty wewnętrzne,
• dokumenty dotyczące likwidacji placówki i ewentualnego następcy prawnego,
• czy lokal należy do pracodawcy, gminy, Skarbu Państwa, spółki albo innego podmiotu,
• czy pracodawca przewiduje możliwość wykupu, zamiany lokalu albo zawarcia nowej umowy.

W wielu sprawach najlepszym rozwiązaniem nie jest spór o samo wypowiedzenie, lecz negocjowanie wykupu, nowej umowy najmu, lokalu zamiennego albo dłuższego terminu wyprowadzki. Dotyczy to zwłaszcza osób, które mieszkają w lokalu od wielu lat i prawidłowo regulowały opłaty.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 5, art. 11 i art. 14: tekst aktu w systemie ELI.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 66¹: tekst jednolity w systemie ELI.
• Ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe, historyczne regulacje dotyczące mieszkań funkcyjnych: tekst aktu w systemie ELI.