Jak bezpiecznie zlecić remont mieszkania wykonawcy

Jaka umowa przy remoncie mieszkania?

Przy remoncie mieszkania najczęściej zawiera się umowę o dzieło albo umowę o roboty budowlane. W praktyce przy remoncie pojedynczego lokalu mieszkalnego częściej stosuje się konstrukcję umowy o dzieło, natomiast większe przedsięwzięcia mogą być kwalifikowane inaczej zależnie od zakresu prac. Znaczenie ma nie sama nazwa umowy, ale jej rzeczywista treść.

Podstawą jest ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 627 Kodeksu cywilnego przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. Z kolei art. 658 Kodeksu cywilnego stanowi, że przepisy o umowie o roboty budowlane stosuje się odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli.

Jeżeli remont dotyczy mieszkania, a nie całego budynku, kwalifikacja umowy może zależeć od skali prac. Dlatego najbezpieczniej przygotować dokument tak, aby niezależnie od nazwy precyzyjnie określał obowiązki stron, zakres robót, sposób rozliczeń i odpowiedzialność wykonawcy.

Pełnomocnik powinien najpierw sprawdzić zakres umocowania

Jeżeli działasz za właściciela mieszkania, najpierw sprawdź, czy pełnomocnictwo obejmuje zawarcie umowy remontowej, przekazanie kluczy, odbiór prac, podpisywanie protokołów oraz dokonywanie płatności. Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego czynności prawnej można dokonać przez przedstawiciela, a czynność dokonana przez pełnomocnika w granicach umocowania pociąga skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Z art. 98 Kodeksu cywilnego wynika natomiast, że pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu, a do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebne jest pełnomocnictwo rodzajowe albo do poszczególnej czynności.

W praktyce remont większej wartości, dysponowanie znacznymi środkami czy umocowanie do odbioru i rozliczenia robót warto mieć wyraźnie wpisane w treści pełnomocnictwa. To ogranicza późniejsze spory z wykonawcą i z samym właścicielem.

Co musi znaleźć się w umowie z wykonawcą?

Dobrze przygotowana umowa powinna zawierać co najmniej:

• dokładne dane stron, w tym wskazanie, że działasz jako pełnomocnik właściciela,
• opis lokalu i zakresu prac, najlepiej z załączonym kosztorysem lub specyfikacją,
• termin rozpoczęcia i zakończenia robót,
• harmonogram etapów,
• wynagrodzenie: ryczałtowe albo kosztorysowe,
• zasady zakupu materiałów i rozliczania paragonów lub faktur,
• zakaz podzlecania prac bez zgody zamawiającego, jeśli jest to dla Ciebie istotne,
• sposób odbioru prac i zgłaszania wad,
• kary umowne,
• zasady odstąpienia lub wypowiedzenia współpracy.

Jeżeli wynagrodzenie ma być ryczałtowe, pamiętaj o art. 632 § 1 Kodeksu cywilnego: przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac. To korzystne dla zamawiającego, ale tylko wtedy, gdy zakres robót został wcześniej dobrze opisany.

Jeżeli natomiast zakres może się zmieniać, praktyczniejsze bywa rozliczenie etapami według kosztorysu i podpisywanych aneksów. W przeciwnym razie łatwo o spór, czy dana praca była już objęta ceną.

Protokół przekazania mieszkania i kluczy

Sama umowa to za mało. Przy przekazywaniu lokalu warto sporządzić osobny protokół, w którym wpiszesz:

• datę i godzinę wydania lokalu,
• liczbę przekazanych kluczy, pilotów i kodów dostępu,
• stany liczników prądu, wody, gazu i ciepła,
• stan pomieszczeń przed remontem,
• wykaz wyposażenia pozostawionego w mieszkaniu,
• ewentualne zdjęcia jako załącznik do protokołu.

Takie dokumentowanie stanu lokalu ma znaczenie dowodowe na podstawie art. 6 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Jeżeli później okaże się, że zniknęły rzeczy z mieszkania, doszło do zniszczeń albo zużycie mediów jest ponadnormatywne, protokół bardzo ułatwia dochodzenie roszczeń.

Jak ograniczyć ryzyko nadużyć, gdy wykonawca jest sam w lokalu?

W umowie i protokole warto wprost wpisać, że wykonawca:

• może korzystać z lokalu wyłącznie w celu wykonania umowy,
• nie ma prawa zamieszkiwać w lokalu ani udostępniać go osobom trzecim,
• nie może wymieniać zamków bez pisemnej zgody zamawiającego,
• nie może wynosić wyposażenia lub materiałów bez zgody,
• ma obowiązek zabezpieczyć lokal po zakończeniu dnia pracy,
• ma obowiązek przestrzegać zasad przeciwpożarowych i porządku domowego.

Jeżeli wykonawca mimo to zajmuje lokal jak mieszkanie, korzysta z niego w sposób sprzeczny z umową albo odmawia wydania kluczy, można w zależności od okoliczności rozważyć roszczenia cywilne o wydanie rzeczy i naprawienie szkody, a przy przywłaszczeniu mienia lub bezprawnym zatrzymaniu kluczy także zawiadomienie organów ścigania. Taka ocena zawsze zależy jednak od konkretnego stanu faktycznego i zebranych dowodów.

Płatności, zaliczki i materiały

Największe ryzyko praktyczne pojawia się przy pieniądzach. Co do zasady lepiej unikać wysokiej zaliczki płatnej z góry. Bezpieczniejsze rozwiązania to:

• niewielka zaliczka tylko na start,
• zakup materiałów bezpośrednio przez właściciela lub pełnomocnika,
• refundacja udokumentowanych zakupów na podstawie faktur,
• płatność po odbiorze kolejnych etapów prac.

Jeżeli jednak wypłacasz zaliczkę, wpisz do umowy jej cel, termin rozliczenia i obowiązek zwrotu niewykorzystanej części. Jeżeli wykonawca pobierze pieniądze i nie wykona prac, podstawą żądania zwrotu może być niewykonanie zobowiązania, a przy odstąpieniu od umowy także rozliczenia wynikające z art. 494 § 1 Kodeksu cywilnego.

Przy rozliczaniu rachunków za media można wprowadzić zapis, że wykonawca pokryje ponadstandardowe zużycie ustalone na podstawie różnicy stanów liczników. Trzeba jednak opisać to precyzyjnie, aby później nie było sporu co do sposobu obliczeń.

Kary umowne i odpowiedzialność za szkody

Warto przewidzieć kary umowne, bo mobilizują wykonawcę i ułatwiają dochodzenie roszczeń. Zgodnie z art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy. Na podstawie art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego wierzyciel może żądać kary umownej w zastrzeżonej wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody.

W praktyce można przewidzieć kary umowne np. za:

• opóźnienie w zakończeniu prac,
• opóźnienie w usunięciu wad,
• naruszenie zakazu udostępniania lokalu osobom trzecim,
• brak zwrotu kluczy po zakończeniu umowy.

Niezależnie od kary umownej wykonawca może odpowiadać odszkodowawczo na zasadach ogólnych. Zgodnie z art. 471 Kodeksu cywilnego dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że wykaże, iż nastąpiło to z przyczyn, za które nie ponosi odpowiedzialności.

Dodatkowym zabezpieczeniem jest polisa OC wykonawcy. Warto poprosić o numer polisy i okres jej obowiązywania.

Odbiór prac i zgłaszanie wad

Nie odbieraj remontu „na słowo”. Zrób odbiór końcowy i, jeśli to możliwe, odbiory częściowe po etapach. W protokole odbioru wpisz:

• jakie prace zostały wykonane,
• czy są widoczne wady lub usterki,
• jaki jest termin ich usunięcia,
• czy płatność jest pełna czy częściowo wstrzymana do czasu poprawek.

Przy umowie o dzieło zastosowanie mają przepisy o rękojmi za wady dzieła, w szczególności art. 638 § 1 Kodeksu cywilnego, który odsyła odpowiednio do przepisów o rękojmi przy sprzedaży. Jeżeli wykonawca wykonał prace wadliwie albo sprzecznie z umową, można też korzystać z art. 636 § 1 Kodeksu cywilnego: zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonywania i wyznaczyć odpowiedni termin, a po bezskutecznym upływie terminu powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie.

Jeżeli opóźnienie jest tak duże, że ukończenie prac w czasie umówionym staje się mało prawdopodobne, znaczenie może mieć również art. 635 Kodeksu cywilnego, który pozwala zamawiającemu odstąpić od umowy jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła.

Co zrobić, gdy wykonawca jest nierzetelny?

Jeżeli pojawiają się problemy, działaj etapami i wszystko dokumentuj:

1. wyślij wiadomość lub pismo z opisem naruszeń,
2. wyznacz termin na poprawę lub dokończenie prac,
3. zrób dokumentację zdjęciową,
4. spisz stan lokalu i materiałów,
5. wstrzymaj dalsze płatności, jeśli umowa to uzasadnia,
6. rozważ odstąpienie od umowy albo zlecenie poprawek innej ekipie na koszt wykonawcy, jeżeli są ku temu podstawy prawne.

Jeżeli doszło do szkody w mieniu, kradzieży, przywłaszczenia materiałów albo celowego zniszczenia wyposażenia, oprócz roszczeń cywilnych można rozważyć zawiadomienie Policji lub prokuratury. Nie każda nierzetelność wykonawcy jest jednak automatycznie przestępstwem, dlatego warto oddzielić spór o jakość lub termin robót od sytuacji, w których istnieją podstawy do odpowiedzialności karnej.

Tabela: najbezpieczniejsze rozwiązania przy remoncie

FAQ

Czy trzeba zawrzeć umowę na piśmie?

Przepisy nie zawsze wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, ale przy remoncie mieszkania jest ona zdecydowanie niezbędna dowodowo. Bez pisemnej umowy dużo trudniej wykazać zakres prac, termin, cenę i odpowiedzialność wykonawcy.

Czy można zakazać wykonawcy nocowania w mieszkaniu?

Tak. W umowie i protokole przekazania można wprost wpisać zakaz używania lokalu do celów mieszkalnych oraz zakaz udostępniania go osobom trzecim.

Czy wykonawca może sam zmienić zamki?

Nie powinien tego robić bez wyraźnej zgody zamawiającego. Taki zakaz warto zapisać wprost w umowie, razem z obowiązkiem zwrotu wszystkich kluczy po zakończeniu prac.

Czy można wstrzymać zapłatę za wadliwy remont?

W praktyce tak, zwłaszcza gdy umowa przewiduje płatność po odbiorze etapu albo końcowym odbiorze robót. Warto jednak działać zgodnie z treścią umowy i równocześnie pisemnie wskazać stwierdzone wady.

Co zrobić, gdy wykonawca porzucił remont?

Należy go pisemnie wezwać do kontynuacji prac albo usunięcia naruszeń, wyznaczyć termin, zabezpieczyć dowody i rozważyć odstąpienie od umowy lub powierzenie dokończenia innej osobie na jego koszt, jeśli pozwalają na to przepisy i treść umowy.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - ISAP

2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - ISAP

3. Wyrok Sądu Najwyższego z 17 lipca 2008 r., sygn. akt II CSK 112/08

4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 25 lipca 2013 r., sygn. akt I ACa 226/13