Jak bezpiecznie powierzyć remont mieszkania wykonawcy, praktyczne wskazówki dla pełnomocnika

Umowa – fundament bezpieczeństwa

Aby zabezpieczyć interesy właściciela mieszkania w zakresie remontu prowadzonego przez osobę trzecią należy zawrzeć umowę na prace remontowe, będącą umową o dzieło lub też umową o roboty budowlane. Taką umowę należy zawrzeć w formie pisemnej, a jednym z załączników powinno być pełnomocnictwo udzielone Pani przez właściciela.

Umowa o dzieło czy roboty budowlane?

Zgodnie z art. 658 Kodeksu cywilnego (K.c.) przepisy dotyczące umowy o roboty budowlane stosuje się odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli. Nadto w orzecznictwie wskazuje się, że: Przepisów dotyczących umów o roboty budowlane nie stosuje się do remontu odrębnych pomieszczeń w budynkach, które stanowią rodzaj umowy o dzieło. Dla rozróżnienia obu umów należy stosować kryterium wielkości remontowanej części i zakresu robót, przyjmując, że jedynie remont mniejszych lokali lub pomieszczeń stanowi przedmiot umowy o dzieło. (wyrok SA w Lublinie z dnia 25 lipca 2013 r., sygn. akt I AC 226/13).

Wobec powyższego Kodeks cywilny w art. 658 stanowi, że do remontu budynku lub budowli stosujemy odpowiednio przepisy o umowie o roboty budowlane. Przepis ten dość jednoznacznie wskazuje na remont całego budynku, a nie jego części, ani tym bardziej odrębnego mieszkania.

Niemniej jednak według stanowiska Sądu Najwyższego: Jeżeli przedmiotem umowy jest remont budynku czy budowli bądź jego części, to zachowuje ona postać umowy nazwanej o roboty budowlane, jeżeli jej przedmiot jest częścią remontu w rozumieniu art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118). (wyrok SN z dnia 17 lipca 2008 r., sygn. akt II CSK 112/08).

Trzeba by zatem w oparciu o zakres remontu ustalić, czy będzie to typowa umowa o roboty budowlane, czy zwykła umowa o dzieło.

Najważniejsze zapisy chroniące właściciela

Kolejną kwestią jest wprowadzenie odpowiednich zapisów zabezpieczających interesy właściciela. Na pewno w umowie trzeba zastrzec termin zakończenia remontu, wskazać możliwość odstąpienia od umowy w sytuacji, gdyby wykonawca nie był w stanie ukończyć remontu w terminie. Poza tym w umowie należy zawrzeć jednoznaczne zapisy zabraniające wykonawcy przebywania w mieszkaniu celem „pomieszkiwania”, zakaz wymiany zamków itp. Co do nadużywania mediów – można wskazać stan liczników w momencie przekazania lokalu do remontu i zapisać, że za zużycie będące różnicą pomiędzy stanem liczników w momencie oddania wyremontowanego mieszkania a stanem liczników z momentu przekazania mieszkania do remontu, zapłaci wykonawca, i wyrazić zgodę na potrącenie tej kwoty z przysługującego mu wynagrodzenia.

Ponadto należy jak najbardziej szczegółowo opisać zakres przedmiotu umowy oraz ustalić wynagrodzenie ryczałtowe za wykonanie całego remontu.

Kary umowne jako skuteczny straszak

Dobrym zabezpieczeniem będą również kary umowne zawarte w umowie na wypadek różnych naruszeń (należy wskazać konkretne naruszenie i sposób wyliczenia kary). Co prawda kary nie mogą być rażąco wygórowane, ale zawsze stanowią „straszak” dla wykonawcy na wypadek dopuszczenia się przez niego uchybień.

W umowie należy przewidzieć również możliwość rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku dopuszczenia się określonych naruszeń przez wykonawcę, np. działań niezgodnych z zapisami umowy, nierozpoczęcia prac remontowych w określonym terminie itp.

Zaliczki i rozliczenia – ostrożność przede wszystkim

Z ostrożności nie udzielałabym również zaliczek wykonawcy na poczet wykonanych prac lub na zakup materiałów. Często bowiem zdarzają się sytuacje, gdy wykonawca pobierze zaliczkę i przynajmniej na jakiś czas znika, a prace się opóźniają.

Odpowiedzialność wykonawcy i dowody na piśmie

W umowie rekomenduję również zapis, że wykonawca ponosi odpowiedzialność wobec osób trzecich za szkody wywołane jego działaniem lub zaniechaniem. Najlepiej, aby posiadał on również polisę ubezpieczeniową od odpowiedzialności cywilnej.

Poza tym wszystkie ustalenia po zawarciu umowy zalecałabym dokonywać na piśmie (również z podpisem wykonawcy), aby mieć w razie sporu dowód co do konkretnych sytuacji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Wyrok SN z 17 lipca 2008 r., sygn. akt II CSK 112/08