Udostępnienie lokalu na budowę przewodów kominowych – kiedy trzeba?

Czy musisz wpuścić ekipę do mieszkania?

W opisanej sytuacji odpowiedź najczęściej brzmi: tak, ale nie bezwarunkowo. Sam fakt, że przewody kominowe nie mają służyć bezpośrednio Twojemu lokalowi, nie przesądza jeszcze o braku obowiązku udostępnienia mieszkania. Jeżeli wykonanie instalacji jest technicznie konieczne dla budynku albo innych lokali i nie da się tego zrobić inaczej, prawo przewiduje obowiązek wpuszczenia uprawnionych osób do lokalu.

Jednocześnie zarządca, gmina albo wspólnota nie powinni ograniczać się do samego żądania „proszę udostępnić lokal”. Powinni wskazać, jakie prace mają być wykonane, na jakiej podstawie, dlaczego właśnie przez ten lokal i jaki będzie ich zakres.

Podstawa prawna w lokalu komunalnym

Jeżeli zajmujesz lokal komunalny jako najemca, podstawowe znaczenie ma art. 10 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem lokator powinien udostępnić lokal właścicielowi po wcześniejszym ustaleniu terminu w celu dokonania:

• okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach także doraźnego przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu,
• zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora,
• prac związanych z konserwacją, remontem albo usunięciem awarii w budynku lub lokalu.

Jeżeli chodzi o awarię wywołującą szkodę albo grożącą bezpośrednio powstaniem szkody, art. 10 ust. 4 tej ustawy dopuszcza wejście do lokalu także pod nieobecność lokatora, w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej, a gdy wymaga tego sytuacja – także przy udziale straży pożarnej.

To ważna różnica: przy zwykłym planowanym remoncie co do zasady najpierw powinno dojść do ustalenia terminu i zakresu prac, a przy nagłej awarii przepisy dopuszczają dalej idące działania.

Co wynika z przepisów o wspólnocie mieszkaniowej?

Jeżeli budynek jest objęty reżimem wspólnoty mieszkaniowej, znaczenie ma także art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Przepis stanowi, że na żądanie zarządu właściciel lokalu jest zobowiązany zezwolić na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do:

• przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej,
• wyposażenia budynku, jego części albo innych lokali w dodatkowe instalacje.

To oznacza, że wykonanie nowych przewodów kominowych albo wentylacyjnych dla innych lokali może mieścić się w zakresie tego przepisu, jeżeli rzeczywiście chodzi o instalację niezbędną i prawidłowo zaprojektowaną.

W praktyce warto też znać swoje obowiązki wobec wspólnoty, bo granica między koniecznym remontem a nadmierną ingerencją bywa sporna.

Czy zarządca może wejść do lokalu bez Twojej zgody?

Przy planowanych robotach – co do zasady nie. Samo pismo zarządcy albo administracji nie daje jeszcze prawa do siłowego wejścia do mieszkania. Jeżeli nie ma awarii w rozumieniu art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, zwykle potrzebne jest współdziałanie lokatora albo – przy uporczywej odmowie – orzeczenie sądu.

W sprawach wspólnot mieszkaniowych sądy przyjmują, że wspólnota może dochodzić nakazania udostępnienia lokalu na drodze procesu cywilnego, jeżeli wykaże przesłanki z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali. Nadal aktualne pozostaje stanowisko, że przepis ten ma charakter wyjątkowy i trzeba wykazać rzeczywistą niezbędność prac.

Kiedy możesz kwestionować żądanie udostępnienia lokalu?

Możesz żądać wyjaśnień i dokumentów zwłaszcza wtedy, gdy:

• nie wiadomo, czy chodzi o awarię, remont czy nową instalację,
• nie przedstawiono projektu, opinii kominiarskiej, ekspertyzy technicznej albo decyzji administracyjnej, jeżeli są wymagane w danej sprawie,
• nie wskazano, dlaczego instalacja ma przebiegać właśnie przez Twój lokal,
• istnieje prawdopodobna alternatywa mniej ingerująca w mieszkanie,
• zakres prac jest bardzo szeroki i prowadzi do istotnego ograniczenia korzystania z lokalu.

W takiej sytuacji nie warto ograniczać się do ustnej odmowy. Lepiej wystąpić pisemnie o:

• wskazanie podstawy prawnej,
• opis zakresu robót,
• harmonogram,
• dokumentację techniczną,
• informację o sposobie zabezpieczenia lokalu i usunięcia szkód.

Kto płaci za zniszczenia po remoncie?

To zależy od konkretnego stanu faktycznego. Nie ma jednego przepisu, który w każdej takiej sprawie automatycznie rozstrzygałby o zwrocie wszystkich kosztów wykończenia.

Jeżeli szkoda powstanie wskutek nienależytego wykonania robót, podstawą odpowiedzialności może być art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (odpowiedzialność deliktowa) albo art. 471 Kodeksu cywilnego, gdy istnieje stosunek zobowiązaniowy i doszło do jego nienależytego wykonania. Możliwe jest też żądanie przywrócenia stanu poprzedniego lub zapłaty odpowiedniej sumy pieniężnej na podstawie art. 363 § 1 Kodeksu cywilnego.

W praktyce znaczenie ma to, czy:

• ingerencja była rzeczywiście konieczna,
• prace wykonano starannie,
• szkody wykraczały poza to, co obiektywnie niezbędne,
• ustalono wcześniej sposób odtworzenia lokalu.

Jeżeli zniszczeniu ulegną płytki, zabudowa kuchenna lub ściany, dokumentuj wszystko zdjęciami, protokołem i rachunkami. To potem decyduje o powodzeniu roszczeń.

Czy możesz żądać wcześniejszego przedstawienia dokumentów?

Tak – i w praktyce warto to zrobić. Możesz poprosić o:

• pismo wskazujące podstawę prawną żądania,
• zakres i termin prac,
• projekt lub szkic przebiegu instalacji,
• ekspertyzę techniczną albo opinię kominiarską, jeżeli prace dotyczą przewodów kominowych, spalinowych lub wentylacyjnych,
• wskazanie wykonawcy,
• informację o zabezpieczeniu mebli i wyposażenia,
• projekt protokołu zdawczo-odbiorczego.

Przy przewodach kominowych znaczenie mogą mieć również obowiązki właściciela obiektu wynikające z art. 61 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, czyli obowiązek utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym i użytkowania go zgodnie z przeznaczeniem, a także obowiązek przeprowadzania kontroli, o których mowa w art. 62 ust. 1 Prawa budowlanego.

Jeżeli sprawa łączy się z instalacjami wodnymi albo licznikami, pomocna może być też analiza zasad, według których wygląda rozliczanie opłat za wodę i udostępnianie lokalu pod urządzenia pomiarowe.

Jak postąpić praktycznie, jeśli niedawno zrobiłaś remont?

Najrozsądniejsze rozwiązanie to nie odmawiać od razu „na zawsze”, ale odpowiedzieć na piśmie, że:

1. jesteś gotowa współpracować po przedstawieniu dokumentów potwierdzających konieczność techniczną prac,
2. oczekujesz ustalenia terminu z wyprzedzeniem,
3. żądasz protokołu stanu lokalu przed wejściem ekipy,
4. żądasz zabezpieczenia mebli i wykończenia,
5. oczekujesz przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego albo naprawienia szkód.

Taka odpowiedź pokazuje dobrą wolę, a jednocześnie chroni Cię dowodowo. Jest to lepsze niż całkowita odmowa, która może zakończyć się pozwem o nakazanie udostępnienia lokalu.

Co grozi za odmowę?

Jeżeli odmowa jest bezzasadna, właściciel lokalu komunalnego albo wspólnota mogą wystąpić do sądu o nakazanie udostępnienia lokalu. Przy lokalu komunalnym konsekwencje zależą od tego, czy odmowa stanowi jednorazowy incydent, czy uporczywe naruszanie obowiązków najemcy. W skrajnych przypadkach naruszenie obowiązków najemcy może mieć znaczenie także na tle art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, który pozwala wypowiedzieć najem, gdy lokator mimo upomnienia używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód. Taki skutek nie następuje jednak automatycznie i wymaga oceny całej sytuacji.

Dlatego przy wątpliwościach lepiej nie ignorować pism zarządcy, lecz odpowiadać merytorycznie i na piśmie.

Podsumowanie

Jeżeli budowa przewodów kominowych jest rzeczywiście konieczna dla prawidłowego funkcjonowania budynku lub innych lokali i nie ma sensownej alternatywy technicznej, najemca lokalu komunalnego zasadniczo powinien udostępnić mieszkanie. Nie oznacza to jednak, że musi zgodzić się na wszystko bez dokumentów i bez zabezpieczenia swoich interesów.

Masz prawo oczekiwać wykazania podstawy prawnej, konieczności prac, ustalenia terminu, sporządzenia protokołu i naprawienia szkód. Przy planowanych robotach najbezpieczniej prowadzić całą korespondencję na piśmie.

FAQ

Czy mogę odmówić, jeśli przewód kominowy nie będzie służył mojemu mieszkaniu?

Sama ta okoliczność nie wystarcza do odmowy. Jeżeli instalacja jest niezbędna dla budynku albo innych lokali, obowiązek udostępnienia może wynikać z art. 10 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów albo z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Czy administracja musi wcześniej ustalić termin wejścia?

Tak, przy planowanych pracach powinno dojść do wcześniejszego ustalenia terminu. Wynika to wprost z art. 10 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Inaczej wygląda sytuacja nagłej awarii.

Czy mogę żądać projektu albo opinii technicznej?

Tak. Zwłaszcza przy dużej ingerencji w lokal możesz domagać się dokumentów potwierdzających konieczność techniczną i zakres prac. To racjonalne i zgodne z ochroną Twoich interesów.

Kto odpowiada za zniszczone płytki lub meble?

To zależy od okoliczności. Jeżeli szkoda wynika z nienależytego wykonania robót albo z nadmiernej ingerencji, można dochodzić odszkodowania na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. Kluczowe są dowody: zdjęcia, protokół i rachunki.

Czy wspólnota może wejść z Policją tylko dlatego, że nie wyrażam zgody?

Przy planowanym remoncie co do zasady nie. Przy awarii zastosowanie może mieć art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów. W innych przypadkach zwykle potrzebne jest orzeczenie sądu.

Źródła

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – ISAP

2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – ISAP

3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – ISAP

4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – ISAP

5. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 15 stycznia 2015 r., sygn. I ACa 734/14.