Obowiązek udostępnienia lokalu w celu wybudowania przewodów kominowych

Obowiązki wynajmującego

Obowiązki i prawa stron umów najmu lokali reguluje m.in. ustawa o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych oraz o własności lokali. Do obowiązków wynajmującego należy między innymi dokonywanie napraw i wymiany wewnętrznych instalacji wodociągowych, kanalizacyjnych. Aby umożliwić wynajmującemu wykonanie powyższych obowiązków, najemca zobowiązany jest do udostępnienia zajmowanych przez siebie pomieszczeń w celu wykonania prac remontowych. Obowiązkiem najemcy jest zapewnienie dostępu do tego typu urządzeń. W sytuacji, gdy dostęp do powyższych urządzeń w lokalu najemcy utrudniony jest z uwagi na istniejące wykończenia wnętrz w postaci terrakoty, glazury, najemca niestety ponosi koszty zniszczonych tych przedmiotów w zakresie niezbędnym do wykonania prac remontowych. Jeżeli istnieje dostęp do instalacji z innych pomieszczeń, a naprawa nie wymaga ingerencji w lokalu zajmowanym przez najemcę, wtedy można rozważać ewentualnie odpowiedzialność odszkodowawczą wynajmującego za zniszczone mienie, gdy wykaże się, iż remont można było wykonać bez konieczności ingerencji w substancję mieszkaniową najemcy. Przed rozpoczęciem prac w takiej sytuacji, gdy istnieje dostęp do urządzeń kanalizacyjnych z innych pomieszczeń, należy zwrócić na to uwagę wynajmującemu. Najemca nie może jednak odmówić wynajmującemu wykonania niezbędnych prac remontowych. W przypadku odmowy wpuszczenia do lokalu osób powołanych przez wynajmującego do wykonania prac naprawczych, najemca takiego lokalu może być do tego przymuszony stosownym orzeczeniem sądowym.

Obowiązki właściciela lokalu są związane z utrzymaniem jego lokalu, utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz dotyczą kwestii zamieszkiwania w stanowiącym całość społeczno-gospodarczą organizmie, jakim jest nieruchomość zabudowana jednym lub kilkoma budynkami wielolokalowymi, której właściciele „przymusowo” są zdani na wspólne zamieszkiwanie i współdziałanie dla dobra wspólnego.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali „właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest zobowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra”.

Stosownie do art. 13 ust. 2 tej ustawy „na żądanie zarządu właściciel lokalu jest zobowiązany zezwolić na wstęp do lokalu ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”.

W razie odmowy obowiązku udostępnienia lokalu wspólnocie mieszkaniowej, na podstawie art. 13 ust. 2 ustawy, przysługuje roszczenie o nakazanie przez sąd udostępnienia lokalu w celu wykonania czynności niezbędnych do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku lub jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali zobowiązuje właścicieli do tego, aby na żądanie zarządu zezwalali na wstęp do lokalu, „ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”.

Jak zauważają komentatorzy ustawy, przepis ten nie przewiduje wprost takiego obowiązku, gdy chodzi o dokonanie przeglądów technicznych, w dodatku brak też regulacji, które dopuszczałyby, w razie odmowy, prawo zastosowania przymusu bezpośredniego i wejścia do lokalu w asyście policji czy straży miejskiej.

Zobowiązania osoby udostępniającej lokal

Oczywiście ustawa o własności lokali nie jest jedynym aktem, który nakłada obowiązki związane z udostępnianiem lokali. Takie regulacje można także znaleźć np. w ustawie Prawo energetyczne; art. 45 a ust. 11 nakłada na właściciela lokalu obowiązek udostępnienia pomieszczenia, w którym zamontowany jest ciepłomierz lub inne urządzenie służące do pomiaru zużycia ciepła celem jego kontroli lub odczytu w celu dokonania rozliczenia. Podobne zapisy zawiera również ustawa z dnia 7 czerwca 2001 roku o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, art. 6 ust. 8 stanowi, że w przypadku gdy umowę o dostawę wody zawiera się z zarządcą lub właścicielem nieruchomości wielolokalowej – osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana udostępnić lokal w celu zainstalowania wodomierzy oraz dokonywania ich odczytów, legalizacji, konserwacji i wymiany. Zresztą nie są to jedyne takie regulacje, np. z § 17 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych z dnia 16 sierpnia 1999 r. (Dz. U. Nr 74, poz. 836 z późn. zm.) wynika, że w czasie użytkowania instalacji gazowej użytkownik lokalu powinien udostępniać lokal właścicielowi budynku lub dostawcy gazu dla wykonywania ich obowiązków; w pkt. 8 nakazano natomiast użytkownikowi lokalu udostępniać lokal w celu przeprowadzenia przez odpowiednie służby kontroli instalacji i urządzeń gazowych, przewodów i kanałów spalinowych, wentylacyjnych, a także innych instalacji i urządzeń, oraz ściśle wykonywać zalecenia pokontrolne. Z kolei w § 18 ust. 2 pkt. 1 zawiera zapis, w którym zobowiązano użytkownika lokalu, aby w czasie użytkowania instalacji elektrycznej w lokalu, udostępniał lokal dla wykonania obowiązków obciążających właściciela budynku oraz dostawcę energii elektrycznej.

Należy również zwrócić uwagę na zapisy art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, zawarto w nim adresowany do właściciela lokalu nakaz utrzymywania lokalu w należytym stanie, co z kolei wymaga przecież jego udostępniania celem wykonania kontroli wymaganej przepisami prawa budowlanego.

Wystąpienie z pozwem przeciwko właścicielowi o wydanie nakazu udostępnienia lokalu

Prawo nie przewiduje możliwości wejścia do lokalu wbrew woli jego właściciela w asyście funkcjonariuszy policji czy straży miejskiej, ponieważ przepisy nie wyposażają członków zarządu w takie kompetencje, a przepis prawa nakładający określone obowiązki nie stanowi samoistnej podstawy do zastosowania przymusu, natomiast stanowi podstawę prawną do wydania odpowiedniego orzeczenia przez sąd. W takiej sytuacji konieczne jest wystąpienie z pozwem przeciwko opornemu właścicielowi o wydanie nakazu udostępnienia lokalu.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 15 stycznia 2015 roku „wyliczenie przypadków, w których właściciel lokalu jest zobowiązany zezwalać na wstęp do lokalu na żądanie zarządu (zarządcy) wspólnoty mieszkaniowej (art. 13 ust 2 u.w.l.) ma więc charakter wyczerpujący, a istnienie przesłanek wymienionych w tym przepisie (konieczność przeprowadzenia konserwacji, remontu, albo usunięcia awarii w nieruchomościach wspólnych, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje) musi być wykazane i weryfikowalne. Wspólnota może dochodzić wykonania obowiązku udostępnienia lokalu przez właściciela w trybie procesu o nakazanie. Artykuł 13 ust. 2 ustawy – będący ograniczeniem praw właścicielskich właścicielem lokalu – stanowi zarazem materialną podstawę roszczenia wspólnoty w warunkach zaistnienia jednej z przesłanek tego przepisu”.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388