Jak zablokować sprzedaż udziału w mieszkaniu osoby nieświadomej?

Czy da się zablokować sprzedaż mieszkania w opisanej sytuacji?

Tak, ale tylko wtedy, gdy istnieją konkretne podstawy prawne do podważenia umocowania pełnomocnika albo do zabezpieczenia roszczeń przed sądem. Sama okoliczność, że nieruchomość została kupiona za pieniądze teściowej albo że w testamencie zapisała swój udział synowi, nie wystarczy do zatrzymania sprzedaży.

Trzeba odróżnić trzy kwestie:

• własność udziału w mieszkaniu,
• ważność pełnomocnictwa do sprzedaży,
• stan zdrowia właścicielki w chwili udzielenia pełnomocnictwa.

Jeżeli brat męża jest współwłaścicielem swojego udziału, to co do zasady może nim rozporządzać samodzielnie. Nie może natomiast sprzedać udziału należącego do teściowej bez ważnego umocowania. Jeżeli właścicielka z powodu demencji nie jest już w stanie samodzielnie udzielić ważnego pełnomocnictwa, osobno wyjaśniamy jak uzyskać prawo do reprezentowania osoby z demencją.

Jakie pełnomocnictwo jest potrzebne do sprzedaży nieruchomości?

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, czynności prawnej można dokonać przez przedstawiciela, a czynność dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania wywołuje skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Jednak przy sprzedaży nieruchomości znaczenie ma forma pełnomocnictwa. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność nieruchomości wymagają aktu notarialnego. Z kolei art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest forma szczególna, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W praktyce oznacza to, że:

• pełnomocnictwo do sprzedaży udziału w mieszkaniu musi mieć formę aktu notarialnego,
• zwykłe pismo, upoważnienie podpisane odręcznie albo ustna zgoda nie wystarczą,
• notariusz przy sprzedaży powinien badać istnienie i zakres umocowania pełnomocnika.

Jeżeli dokument nie ma formy aktu notarialnego, nie daje ważnego umocowania do sprzedaży nieruchomości.

Zobacz również: pełnomocnictwo i jego zakres

Czy testament teściowej blokuje sprzedaż jej udziału?

Nie. Testament wywołuje skutki dopiero z chwilą śmierci spadkodawcy, co wynika z art. 941 Kodeksu cywilnego. Do tego momentu właściciel może co do zasady swobodnie rozporządzać swoim majątkiem.

To oznacza, że zapisanie udziału w mieszkaniu synowi w testamencie nie pozbawia teściowej prawa do sprzedaży tego udziału za życia ani nie uniemożliwia działania ważnie umocowanemu pełnomocnikowi.

Jeżeli więc sprzedaż ma zostać zatrzymana, podstawą nie będzie sam testament, lecz np.:

• brak ważnego pełnomocnictwa,
• nieważność pełnomocnictwa z powodu stanu mocodawcy,
• żądanie zabezpieczenia roszczenia w sądzie.

Zobacz również: testament a majątek wspólny małżonków

Kiedy można podważyć pełnomocnictwo?

Najważniejsza podstawa wynika z art. 82 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Przepis wskazuje przykładowo chorobę psychiczną, niedorozwój umysłowy albo inne, nawet przemijające, zaburzenie czynności psychicznych.

Jeżeli w dniu podpisania pełnomocnictwa teściowa była nieprzytomna, w ciężkim stanie neurologicznym, po udarze, w zaawansowanej demencji albo w innym stanie wyłączającym świadome działanie, pełnomocnictwo może być nieważne. Kluczowy jest jednak stan z chwili udzielania pełnomocnictwa, a nie sam obecny stan zdrowia.

W praktyce znaczenie mają przede wszystkim:

• dokumentacja medyczna z okresu podpisania pełnomocnictwa,
• data sporządzenia pełnomocnictwa,
• forma dokumentu,
• ewentualni świadkowie,
• akta notarialne, jeżeli dokument sporządzał notariusz.

Czy można zobaczyć pełnomocnictwo bez zgody pełnomocnika?

To zależy od formy dokumentu i od tego, czy już wszczęto postępowanie. Jeżeli pełnomocnictwo ma formę aktu notarialnego, osoba postronna co do zasady nie otrzyma wypisu tylko dlatego, że jest członkiem rodziny. Zasady wydawania wypisów określa art. 110 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie. Wypisy aktu notarialnego wydaje się stronom aktu oraz innym osobom, którym przysługuje do tego uprawnienie wynikające z treści aktu albo z przepisów prawa.

W praktyce rodzina może próbować ustalić:

• u którego notariusza dokument sporządzono,
• czy w księdze wieczystej pojawił się już wniosek związany ze sprzedażą,
• czy w toku postępowania sądowego można żądać zobowiązania do złożenia dokumentu.

Jeżeli sprawa trafi do sądu, można wnosić o zobowiązanie przeciwnika do przedłożenia dokumentu na podstawie art. 248 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, jeżeli dokument znajduje się w jego posiadaniu i jest istotny dla rozstrzygnięcia.

Jak realnie zatrzymać sprzedaż – krok po kroku

W opisanej sytuacji zwykle trzeba działać równolegle na kilku frontach.

Zabezpieczenie roszczenia i księga wieczysta

Jeżeli istnieje realne ryzyko szybkiej sprzedaży, najważniejsze jest złożenie do sądu wniosku o zabezpieczenie. Zgodnie z art. 730 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego w każdej sprawie cywilnej podlegającej rozpoznaniu przez sąd można żądać udzielenia zabezpieczenia. Z kolei art. 730(1) § 1 Kodeksu postępowania cywilnego wymaga uprawdopodobnienia roszczenia oraz interesu prawnego w udzieleniu zabezpieczenia. Interes prawny istnieje wtedy, gdy brak zabezpieczenia uniemożliwi albo poważnie utrudni wykonanie przyszłego orzeczenia lub osiągnięcie celu postępowania.

W sprawach dotyczących nieruchomości sąd może zastosować różne sposoby zabezpieczenia, odpowiednie do rodzaju roszczenia. W praktyce chodzi najczęściej o:

• zakaz zbywania lub obciążania udziału,
• wpis ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu lub niezgodności stanu prawnego,
• inne środki niezbędne do ochrony roszczenia.

Wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej ma duże znaczenie praktyczne. Podstawę wpisu może stanowić m.in. orzeczenie o zabezpieczeniu albo dokument będący podstawą ujawnienia roszczenia lub prawa. Dodatkowo art. 16 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece pozwala ujawniać w księdze wieczystej roszczenia dotyczące przeniesienia, zmiany, ograniczenia albo zniesienia prawa rzeczowego na nieruchomości.

Zobacz również: księgi wieczyste i wpisy ostrzeżeń

Czy ubezwłasnowolnienie zatrzyma sprzedaż?

Nie automatycznie i nie wstecz. Ubezwłasnowolnienie ma znaczenie na przyszłość, ale samo wszczęcie sprawy nie unieważnia wcześniej udzielonego pełnomocnictwa. Jeżeli jednak stan zdrowia teściowej jest trwały i nie pozwala jej prowadzić własnych spraw, warto rozważyć złożenie wniosku o ubezwłasnowolnienie.

Zgodnie z art. 13 § 1 Kodeksu cywilnego osoba, która ukończyła trzynaście lat, może być ubezwłasnowolniona całkowicie, jeżeli wskutek choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego rodzaju zaburzeń psychicznych, w szczególności pijaństwa lub narkomanii, nie jest w stanie kierować swym postępowaniem. Zgodnie zaś z art. 16 § 1 Kodeksu cywilnego osoba pełnoletnia może być ubezwłasnowolniona częściowo, jeżeli jej stan nie uzasadnia ubezwłasnowolnienia całkowitego, ale potrzebna jest pomoc do prowadzenia jej spraw.

Jeżeli sytuacja jest nagła, obok wniosku o ubezwłasnowolnienie trzeba myśleć przede wszystkim o zabezpieczeniu sprzedaży oraz o podważeniu pełnomocnictwa.

Zobacz również: ubezwłasnowolnienie osoby bliskiej

Czy można żądać rozliczenia, jeśli mieszkanie kupiono za pieniądze teściowej?

Tak, ale to odrębna kwestia od samego zablokowania sprzedaży. Jeżeli formalnie udział we współwłasności został wpisany na brata męża, a środki na zakup pochodziły wyłącznie od teściowej, można analizować roszczenia dotyczące rzeczywistego rozliczenia nakładów, pozorności czynności albo bezpodstawnego wzbogacenia. Taka ocena zawsze zależy od dokumentów: aktu nabycia, przepływów pieniężnych, ustaleń rodzinnych i ewentualnych oświadczeń stron.

To jednak nie daje natychmiastowego zakazu sprzedaży. W pierwszej kolejności trzeba skupić się na zatrzymaniu rozporządzenia udziałem teściowej, jeśli właśnie ten udział ma zostać sprzedany.

Jakie działania warto podjąć od razu?

1. Ustalić numer księgi wieczystej i sprawdzić, kto jest wpisany jako właściciel udziałów.
2. Ustalić, czy ogłoszenie dotyczy całego mieszkania czy tylko udziału brata męża.
3. Spróbować ustalić datę i notariusza, u którego sporządzono pełnomocnictwo.
4. Zebrać dokumentację medyczną teściowej z dnia lub okresu podpisania pełnomocnictwa.
5. Przygotować pilny wniosek o zabezpieczenie oraz pismo dotyczące wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej.
6. Rozważyć wniosek o ubezwłasnowolnienie, jeżeli stan teściowej jest trwały i wymaga ustanowienia przedstawiciela ustawowego.

FAQ

Czy współwłaściciel może sprzedać całe mieszkanie bez zgody drugiego współwłaściciela?

Nie. Może samodzielnie sprzedać tylko własny udział. Do sprzedaży całej nieruchomości potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli albo ważne umocowanie do działania za nich.

Czy notariusz zawsze sprawdzi, czy pełnomocnictwo jest ważne?

Notariusz bada formę i treść dokumentu oraz tożsamość stron, ale nie zawsze może wykryć problem ze stanem psychicznym mocodawcy z chwili podpisania pełnomocnictwa. Dlatego nieważność z art. 82 Kodeksu cywilnego bywa rozstrzygana dopiero przez sąd.

Czy testament daje mężowi prawo do zablokowania sprzedaży już teraz?

Nie. Zgodnie z art. 941 Kodeksu cywilnego testament działa dopiero po śmierci spadkodawcy. Za życia właścicielka może rozporządzać majątkiem, o ile działa świadomie albo działa za nią ważnie umocowany pełnomocnik.

Czy można złożyć sam wniosek o ubezwłasnowolnienie i nic więcej?

Można, ale to zwykle nie wystarczy do natychmiastowego zatrzymania sprzedaży. Jeżeli istnieje ryzyko szybkiej transakcji, potrzebne są także działania zabezpieczające dotyczące nieruchomości i pełnomocnictwa.

Czy rodzina ma automatyczne prawo do otrzymania kopii aktu notarialnego pełnomocnictwa?

Nie. Wypis aktu notarialnego nie jest wydawany każdemu członkowi rodziny. Często dokument można uzyskać dopiero w ramach postępowania sądowego albo przez osobę uprawnioną zgodnie z Prawem o notariacie.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 82, art. 95 § 1 i § 2, art. 99 § 1, art. 158, art. 941, art. 13 § 1, art. 16 § 1 – ISAP

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 248 § 1, art. 730 § 1, art. 730(1) § 1 i § 2 – ISAP

3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 16 ust. 2 pkt 2 – ISAP

4. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, w szczególności art. 110 § 1 – ISAP